Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának
Jelentése
az OBH 3343/2005. számú ügyben

Előadó: dr. Endrődi Zsuzsa
Az eljárás megindulása
A panaszos azért fordult hozzám, mert a saját tulajdonában álló földjének használatára vonatkozó - 2003. augusztus 25-én tett - bejelentését az Encsi Körzeti és a Borsod- Abaúj- Zemplén megyei Földhivatal is elutasította azzal az indokkal, hogy az ingatlanra, mely a panaszos és társai közös tulajdonában áll, az Ináncsi Mezőgazdasági-Ipari és Kereskedelmi Szövetkezet (továbbiakban: Szövetkezet) is bejelentette a földhasználatot. A panaszos azért tartja sérelmesnek az eljárást, mert a szövetkezettel kötött haszonbérleti szerződése 2003. szeptember 30-án megszűnt, és a részarány tulajdona alapján kapott osztatlan közös tulajdonú termőföld ingatlanon gazdálkodni szeretne. Kérte a Földhivatal eljárásának kivizsgálását, és a segítségemet ahhoz, hogy az ingatlanra a földhasználatot bejelenthesse. A vizsgálat az Alkotmányban rögzített jogbiztonsághoz való jog, és a tulajdonhoz való jog sérelmének gyanúja miatt indult.

A tényállás megállapítása:
A panaszos által előadottak, és az Encsi Földhivatal által rendelkezésemre bocsátott okiratok alapján a következő tényállást állapítottam meg:
A panaszos és felesége társtulajdonos az osztatlan közös tulajdonú, ináncsi 043 hrsz.-ú termőföld ingatlanon. A tulajdonos társak külön-külön kötött szerződéssel a teljes ingatlant a Szövetkezetnek haszonbérletébe adták. A panaszos és a felesége is rokkantnyugdíjas, és mivel növénytermesztő és növényvédelmi technikus fiúk munkanélkülivé vált, elhatározták hogy családi gazdálkodást folytatnak az ingatlanon. Ezt közölték a Szövetkezettel, aki éppen az új szerződés megkötése érdekében egyeztetésre hívta Őket. A Szövetkezet földügyi előadója az előkészített szerződés 2. pontját ennek megfelelően javította, így a szerződést 2003. január 15-én úgy újították meg, hogy a haszonbérlet idejét 2003. január 1-jétől 2003. szeptember 30-ig állapították meg.
Ezt követően a panaszos megkereste a Földhivatal egyik földmérő mérnökét, aki 2003. augusztusára elkészítette a jogszabály szerint megkívánt vázlatot, és figyelmeztette őket, hogy a kitűzés csak ideiglenes jellegű, nem jelenti a közös tulajdon megszüntetését, mert ahhoz valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges. A közös tulajdonú ingatlan megosztása során előfordulhat, hogy az ő területük máshová kerül. A panaszos ezt tudomásul vette, szándéka nem az ingatlan megosztására, csak használatára irányult. A kitűzés idejéről személyesen értesítette a Szövetkezetet, de a Szövetkezet elnöke a terület kitűzésénél nem kívánt jelen lenni.
A földmérő ideiglenesen kitűzte a terület határait jelző karókat, a panaszos pedig, hogy a műveléssel ne terjeszkedjen túl a kijelölt területen szőlőkarókat is ütött le a mérnöki karók mellé. Ezután benyújtotta a földhasználati nyilvántartásba vételhez szükséges adatlapot és vázlatot a Földhivatalhoz. A munkálatokat a család még nem kezdte el, mert a tervezett burgonya, és babkultúra ezt nem igényelte.
Augusztus végén azonban a Szövetkezet felszántotta az egész területet, kiszántva a területjelző karókat is, majd küldött számukra egy felszólító levelet, melyben közölte, hogy csak a közös tulajdon megszüntetése után adja át a területet. 2003. szeptember 22-én a Földhivatal hiánypótlási felhívásban értesítette a panaszost, hogy az ingatlanra a Szövetkezet is földhasználati jogot jelentett be újabb 5 évre, és hogy földhasználatának bejegyzése csak akkor lehetséges, ha a szövetkezet a bejelentését csökkenti a szükséges AK értékkel. A panaszos ekkor bemutatta a Földhivatalnál a 2003. január 15-én kötött szerződéseket, de tájékoztatták, hogy a Szövetkezet a régi szerződéseket nyújtotta be a földhasználat bejelentéséhez.
A panaszos ügyvédet fogadott, aki birtokvédelmet kért a Szövetkezet ellen Ináncs Község jegyzőjétől. A jegyző 2003. november 11-én a kérelmet elutasította arra hivatkozással, hogy a panaszos és felesége a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályainak figyelmen kívül hagyásával, a tulajdonostársak hozzájárulása nélkül méretett ki területet az ingatlanból. Ez az eljárásuk még akkor is törvénysértő volt, ha nem kívánták a közös tulajdon megszüntetését. Az elutasító határozat indokolása szerint a Szövetkezet nem követett el birtokháborítást, mert a panaszosok törvényesen nem szereztek jogot az érintett terület birtoklására. A panaszosok a jegyzői határozat megváltoztatása iránt bírósághoz fordultak, de az Encsi Városi Bíróság a keresetlevelet idézés kibocsátása nélkül elutasította, mert jogi képviselőjük felhívásra sem csatolta időben az ügyvédi meghatalmazást, és nem rótta le az eljárási illetéket. 
A Földhivatal 2004. május 25-én kelt határozatában a panaszos és a szövetkezet kérelmét is elutasította azzal az indokolással, hogy a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény és a földhasználati nyilvántartásról szóló 184/1999.(XII. 13.) Korm. rendelet alapján a földhivatal feladata, hogy a földhasználati nyilvántartást, és a bejelentett változásokat vezesse, de nem tartozik hatáskörébe, hogy birtokvédelemmel összefüggő ügyekben döntést hozzon. Az érintettek a hiánypótlási felhívásban foglaltaknak nem tettek eleget, vagyis nem állapodtak meg a termőföld használatáról és egyik fél sem vonta vissza földhasználatának bejelentését. A Megyei Földhivatal az elutasító határozatot helybenhagyta, és az indokolásban kifejtette, hogy a földhasználati nyilvántartás hitelességének, valamint a földhasználatok jogszerűségének biztosítása érdekében a földhivatal nem regisztrálhat olyan földhasználatot, mely jogcím nélküli, vagy annak jogszerűsége vitatható. 

Az érintett alkotmányos jogok
1949. évi XX. törvény a Magyar Köztársaság Alkotmánya
2. § (1) A Magyar Köztársaság független, demokratikus jogállam.
13. § (1) A Magyar Köztársaság biztosítja a tulajdonhoz való jogot.

Alkalmazott jogszabályok
1959. évi IV. törvény a Polgári Törvénykönyvről
98. § A tulajdonost megilleti a birtoklás joga és a birtokvédelem.
99. § A tulajdonos jogosult a dolgot használni és a dologból folyó hasznokat szedni, viseli a dologgal járó terheket
112. § A tulajdonost megilleti az a jog , hogy a dolog birtokát, használatát, vagy hasznai szedésének jogát másnak átengedje…

1994. évi LV. törvény a termőföldről
25/A. § (3) Aki saját tulajdonú, vagy olyan termőföldet használ, amely közeli hozzátartozója [Ptk. 685. § b) pont] tulajdonában vagy más jogcímen a rendelkezése alatt áll, a földrészlet vagy földrészletek (1) bekezdés szerinti adatait köteles a földhivatalnál a használatba vételtől számított harminc napon belül bejelenteni. Ha a használó nem a tulajdonos, a bejelentést a tulajdonosnak is alá kell írnia. (4) A földhivatal a szerződés benyújtását, illetve a bejelentés megtörténtét, valamint a nyilvántartott tényeknek a tényleges helyzettel való egyezőségét, továbbá a haszonbérletre meghatározott korlátozások betartását hivatalból ellenőrizheti. A földhasználó a bejelentéssel egyidejűleg köteles nyilatkozni arról, hogy termőföld használata a törvényben foglalt korlátozásokat nem sérti. A földhasználó a használatban bekövetkezett változásokat 30 napon belül köteles a földhivatalhoz bejelenteni.

1993. évi LIX. tv az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról (Obtv.)

184/1999. (XII. 13.)Korm. r. a földhasználati nyilvántartás részletes szabályairól
10. § (1) Ha a használat nem a teljes földrészletre vagy nem a földrészletnek az ingatlan-nyilvántartási térképen azonosítható alrészletére vonatkozik, a bejelentéshez a használattal érintett terület nagyságát és a földrészleten belüli elhelyezkedését feltüntető, a földhasználó által aláírt vázlatot is mellékelni kell. Ennek elkészítéséről a földhasználó gondoskodik. (2) A vázlatot az ingatlan-nyilvántartási térkép 1:1000 méretarányú másolatán kell elkészíteni. A földrészleten belüli osztóvonalat közelítő, 1 m-es pontossággal kell feltüntetni. A vázlaton egyértelmű jelzéssel kell megjelölni a használt területet.
14. § (4) A hatósági nyilvántartásba vétel, illetve annak megszüntetése ellen benyújtott fellebbezés elbírálása során a megyei(fővárosi) földhivatal eljárása nem terjedhet ki a földhasználó és az ingatlan használatba adója  közötti jogviszony vizsgálatára. (a 2005. november 1. napjától hatályos rendelkezés)

63/2005. (IV. 8.)Korm. rendelet a részarány földkiadás során keletkezett osztatlan közös tulajdon megszüntetésének részletes szabályairól

A vizsgálat megállapításai:
A Polgári Törvénykönyv szerint a tulajdonost megilleti a birtoklás, a használat, és a rendelkezés joga. A panaszos által mellékelt haszonbérleti szerződésből egyértelműen kitűnik, hogy nem újabb öt évre, csak 2003. szeptember 30-ig adta haszonbérbe a földet. A korábbi haszonbérleti szerződés 1998. január 15-én kelt, és 2002. december 31-ig szólt. A szerződés meghosszabbítását célzó egyeztetés során az előre elkészített szerződésen a lejárat napját a Szövetkezet szerződéskötéssel megbízott munkatársa 2003. szeptember 30. napjára javította és aláírásával, illetve pecséttel látta el. A panaszos abban a tudatban volt, hogy a haszonbérleti szerződése az említett időpontban megszűnik, és elkezdheti a termőföldön a tervezett gazdálkodást. A földhasználati nyilvántartásról szóló 184/1999. (XII. 13.) Kormány rendeletben foglaltaknak megfelelően járt el, amikor földmérő bevonásával gondoskodott az  őt és feleségét megillető tulajdoni hányad szerinti terület nagyságát és földrészleten belüli elhelyezkedését feltüntető vázlat elkészítéséről. Ez ugyanis szükséges ahhoz, hogy a Földhivatal őt földhasználati nyilvántartásba vegye. A vázlat elkészítése nem a közös tulajdon megszüntetésére irányult, hanem arra, hogy a panaszos eleget tehessen bejelentési kötelezettségének. A panaszos a saját tulajdonú ingatlanát a kitűzött terület figyelembe vételével használatba vette. A Szövetkezet annak ellenére szántotta be a területet, és távolította el a földmérő által elhelyezett jelzéseket, hogy a panaszossal és feleségével már nem volt haszonbérleti szerződése. A Szövetkezet az ingatlannak nem társtulajdonosa, a haszonbérleti joga is megszűnt, tehát a vázlaton feltüntetett terület birtoklására érvényes jogcímmel nem rendelkezett. A terület birtoklására (és birtokvédelemre) a társtulajdonosoknak van joga, ők azonban a kimérés ellen nem tiltakoztak, birtokvédelmi eljárást nem indítottak.
A termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény 25/A. § (3) bekezdése előírja, hogy „ Aki saját tulajdonú termőföldet használ ….a földrészletek (1) bekezdés szerinti adatait köteles a földhivatalnál a használatbavételtől számított 30 napon belül bejelenteni.”
A 25/A. § (4) bekezdése szerint „ A földhivatal a szerződés benyújtását, illetve a bejelentés megtörténtét, valamint a nyilvántartott tényeknek a tényleges helyzettel való egyezőségét, továbbá a haszonbérletre meghatározott korlátozások betartását hivatalból ellenőrizheti. A földhasználó a bejelentéssel egyidejűleg köteles nyilatkozni arról, hogy a termőföld használata a törvényben foglalt korlátozásokat nem sérti. A Földhasználó a használatban bekövetkezett változásokat 30 napon belül köteles a földhivatalhoz bejelenteni.”
A panaszos teljesítette a jogszabályban meghatározott kötelességét, bejelentette a földhasználatot, a Szövetkezet azonban elmulasztotta bejelenteni a használatban bekövetkezett változást, jelen esetben azt, hogy a panaszossal 2003. szeptember 30-ig kötött haszonbérleti szerződést. A szerződés megszűnését a Szövetkezet nem vitatta. A panaszosnak 2003. szeptember 3-án írott válaszlevelében nem arra hivatkozik, hogy a panaszos és a szövetkezet között a haszonbérleti szerződés még mindig fennáll, hanem arra, hogy a panaszos nem volt tekintettel a közös tulajdon megszüntetésére vonatkozó szabályokra.
A vizsgált esetben különbséget kell tenni a közös tulajdonú ingatlan megosztása iránti kérelem, és a földhasználatra vonatkozó bejelentés között. Az ingatlan megosztásához szükséges okiratokról és műszaki munkarészekről az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény, a földhasználati nyilvántartásba vételhez benyújtandó okiratokról a 184/1999. (XII. 13.) Korm. rendelet tartalmaz szabályokat. Ez utóbbi nem írja elő valamennyi társtulajdonos hozzájáruló nyilatkozatát a regisztrációhoz. A panaszos tudatában van annak, hogy a kitűzés ideiglenes jellegű, és ha a jövőben a részarány földkiadás során keletkezett osztatlan közös tulajdon megszüntetéséről szóló 63/2005. (IV. 8. ) Kormány rendelet alapján az ingatlant állami költségen megosztják, ingatlanuk más helyen kerülhet kialakításra.
Ennek megfelelően a Földhivatalnak a panaszos földhasználati nyilvántartásba vételi kérelmét – tekintve hogy minden ehhez szükséges okiratot benyújtott – teljesítenie kellett volna. A Szövetkezet elmulasztotta a használatban történt változás bejelentését (nem csatolta a panaszossal 2003. január 1.-én kötött szerződést), de nem vitatta, hogy panaszostól és feleségétől csak 2003. szeptember 30-ig vette haszonbérbe a földet. A Földhivatalnak ennek alapján meg kellett volna állapítania, hogy a Szövetkezet haszonbérleti joga megszűnt.
A Földhivatal eljárása során nem vizsgálta a földhasználatban történt változást, a szerződés tényének megszűnéséről nem vett tudomást. A Szövetkezet által kötött szerződés megszűnésének tényét a Megyei Földhivatal sem vette figyelembe. A Földhivatal és a megyei Földhivatal e mulasztásának következtében a panaszost a jogbiztonsághoz való joggal, és a tulajdonhoz való joggal összefüggésben sérelem érte. 
A panaszost, mint tulajdonost megilleti a birtoklás, használat és a rendelkezés joga. A Szövetkezet haszonbérleti jogának megszűnését követően nem volt alapos indok arra, hogy a panaszos kérelmét a Földhivatal elutasítsa. Az arra való hivatkozás, hogy a felek a hiánypótlási felhívásnak nem tettek eleget nem volt jogszerű, mert a feleket olyan hiány pótlására hívták fel (ti., hogy egyezzenek meg a földhasználat kérdésében), mely már a 2003. január 15-én megkötött haszonbérleti szerződésben teljesült. Szükségtelen, hogy ezt a felek újabb szerződésben megerősítsék.
A panaszos sérelmesnek tartotta a birtokháborítási eljárásban hozott jegyzői határozatot is, de ennek felülvizsgálatára az Obtv. 17. § (4) bekezdése szerint nincs hatásköröm, mert a határozat jogerőre emelkedésétől számítva egy év már eltelt, amikor a panasz hivatalomhoz érkezett. A Szövetkezet eljárását ugyancsak nincs hatásköröm vizsgálni, mert nem hatóság és nem is közszolgáltatást végző szerv.
Tekintve azonban, hogy a Földhivatal határozatában a panaszos által kezdeményezett birtokháborítási eljárás során született 732-2/2003. számú határozatra is hivatkozott, fontosnak tartom kiemelni, hogy a határozat indokolási részében a jegyző megállapította, hogy a panaszosok 2003. szeptember 30. napjáig adták haszonbérbe a Szövetkezetnek a földet. Ebből következően már a jegyző előtti eljárásban sem volt kétséges, hogy a haszonbérlet a szerződés 2. pontjában megjelölt idő elteltével megszűnt. 
A Megyei Földhivatal határozata a panaszos fellebbezésének hiányában jogerőre emelkedett. Ezért az elutasító határozat megváltoztatására már nincs mód, a panaszos azonban kérelmét ismételten előterjesztheti. 

Kezdeményezés
A feltárt alkotmányos visszásság orvoslása érdekében az Obtv. 21. §. (1) bekezdése alapján kezdeményezem az Encsi Körzeti Földhivatal vezetőjénél, hogy a jövőben a vizsgált ügyhöz hasonló esetekben, ha a benyújtott okiratokból, vagy a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény 25/A. §-ának (4) bekezdésében foglalt ellenőrzési kötelezettségével élve a Földhivatal megállapítja, hogy a korábban bejelentett földhasználóval kötött haszonbérleti szerződés megszűnt, a tulajdonos földhasználati nyilvántartásba vételi kérelmének tegyen eleget. Ennek megfelelően járjon el akkor is, ha a panaszos kérelmét a Földhivatalhoz ismételten benyújtja. 
A jelentés egy példányát mellékelten megküldöm a panaszosnak az Encsi Körzeti Földhivatal és a Borsod- Abaúj- Zemplén megyei Földhivatal vezetőjének, a szövetkezet elnökének valamint a Földművelésügyi és Vidékfejlesztési Minisztérium Földügyi és Térinformatikai Főosztály vezetőjének, és Ináncs Község jegyzőjének.

Budapest, 2005. november 9.

Lenkovics Barnabás sk.