Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának
Jelentése
az OBH 6223/2004. számú ügyben

Előadó: dr. Kováts Beáta
A vizsgálat megindulása
A panaszos az Országgyűlési Biztos Hivatalában 2004. november 24-én személyesen mondta jegyzőkönyvbe panaszát. Előadta, hogy édesanyjával önkormányzati bérlakásban lakott, majd édesanyja halála után a lakásbérleti jogviszony folytatása iránt kérelmet nyújtott be az önkormányzathoz. Állítása szerint az önkormányzat rövid levélben tájékoztatta a kérelem elutasításáról, de a határozatot számára nem kézbesítették.
Beadványozónk elsősorban azt sérelmezte, hogy a jogviszony folytatására irányuló kérelmet elutasító határozatot számára nem kézbesítették, így az ellen panaszt tenni sem tudott.
A panasz alapján felmerült a jogorvoslati jog és a jogállamiság elvéhez szorosan kötődő tisztességes eljáráshoz való jog sérelmének gyanúja, ezért az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. törvény (a továbbiakban: Obtv.) 16. valamint 17. §-ai alapján vizsgálatot indítottam, és - hivatkozással az Obtv. 18. § (2) bekezdésére - tájékoztatást kértem az ügyben az érintett önkormányzat jegyzőjétől.

Érintett alkotmányos jogok
2. § (1) A Magyar Köztársaság független, demokratikus jogállam.
57. § (5) A Magyar Köztársaságban a törvényben meghatározottak szerint mindenki jogorvoslattal élhet az olyan bírósági, közigazgatási és más hatósági döntés ellen, amely a jogát vagy jogos érdekét sérti. 

Kapcsolódó jogszabályok
1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról
21. § (2) Önkormányzati lakásba a bérlő a bérbeadó írásbeli hozzájárulása nélkül is befogadhatja házastársát, gyermekét (örökbefogadott, mostoha-, és nevelt gyermekét), jogszerűen befogadott gyermekétől született unokáját, valamint szülőjét (örökbefogadó, mostoha- és nevelőszülőjét).
23. § (1) A szerződés megszűnik, ha a) a felek a szerződést közös megegyezéssel megszüntetik; b) a lakás megsemmisül; c) az arra jogosult felmond; d) a bérlő meghal és nincs a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy; e) a bérlő a lakást elcseréli; f) a bérlőt a Magyar Köztársaság területéről kiutasították; g) a bérlő lakásbérleti jogviszonyát a bíróság megszünteti; h) a bérlő lakásbérleti jogviszonya hatósági határozat folytán megszűnik.
32. § (2) Önkormányzati lakás esetén az, akit e törvény alapján a bérlő a bérbeadó hozzájárulása nélkül fogadhat be a lakásba, a lakásbérleti jog folytatására jogosult, ha a bérlő a lakásba befogadta és a bérlő halálakor életvitelszerűen a lakásban lakott.

1952. évi III. törvény a polgári perrendtartásról
123. § Ha a kereseti kérelem számadási kötelezettség megállapítására irányul, a felperes ezzel együtt kérheti az általa előterjesztett számadás helyességének megállapítását is. Megállapításra irányuló egyéb kereseti kérelemnek csak akkor van helye, ha a kért megállapítás a felperes jogainak az alperessel szemben való megóvása végett szükséges, és a felperes a jogviszony természeténél fogva vagy a kötelezettség lejártának hiányában vagy valamely más okból teljesítést nem követelhet.

Megállapított tényállás
A rendelkezésemre álló iratok, a panaszos nyilatkozata, és a jegyző asszony tájékoztatása alapján a következőket állapítottam meg. 
A panaszos édesanyja 1967. december 17-től 2004. június 19-én bekövetkezett haláláig bérlője volt az érintett budapesti, XI. kerületi önkormányzati bérlakásnak. Édesanyja halálát követően panaszosunk július 12-én a bérleti jogviszony folytatása iránt kérelmet terjesztett elő az önkormányzatnál. 
Július 19-én arról tájékoztatták, hogy a kérelmet az önkormányzat Szociális és Lakás Bizottsága fogja elbírálni, a bizottsági előterjesztéshez azonban szükség van annak igazolására, hogy a lakást hátralékos (áram, gáz, fűtés, lakbér) díjtartozás nem terheli. A panaszos ezután kifizette az elmaradt lakbért, rendezte az ELMŰ felé fennálló tartozást és elhunyt édesanyjának a Díjbeszedő Rt.-vel szemben fennálló közüzemi díj tartozásának megfizetése céljából október 26-án részletfizetési megállapodást kötött a Díjhátralék Kezelő Pénzügyi Rt.-vel.
A panaszos jogviszony-folytatási kérelmét az Önkormányzat Szociális és Lakás Bizottsága 513/SZLB/2004. (IX. 29.) számú határozatával elutasította, a jegyző asszony tájékoztatása szerint a „határozatközlő levél 2004. október 26-án postázásra került”.
A panaszos november 9-én kelt, az önkormányzatnál november 19-én iktatott beadványában előadta, hogy a kérelem elutasításáról szóló tájékoztatást és a lakás elhagyására való felszólítást tartalmazó rövid levelet nem tudja elfogadni, mivel az semmilyen módon nincs megindokolva. Az önkormányzat december 15-én kelt válaszlevelében tájékoztatta a kérelmezőt a lakástörvény vonatkozó 32. § (2) bekezdéséről, amelynek értelmében „önkormányzati lakás esetén az, akit e törvény alapján a bérlő a bérbeadó hozzájárulása nélkül fogadhat be a lakásba, a lakásbérleti jog folytatására jogosult, ha a bérlő a lakásba befogadta és a bérlő halálakor életvitelszerűen a lakásban lakott.” Hivatkozva a panaszosnak és testvéreinek a XI. kerületi Önkormányzat Lakásgazdálkodási Önálló Osztálya hivatalos helyiségében 2004. június 28-án, illetve július 7-én tett - és jegyzőkönyvben rögzített - nyilatkozatára, az önkormányzat közölte, hogy megállapítható, hogy a panaszost édesanyja nem fogadta be a lakásba és életvitelszerűen nem lakott ott. Ismételten felszólították ezért a lakás kiürítésére és átadására. A levelet a panaszos 2004. december 20-án vette át.

A vizsgálat megállapításai
Az önkormányzat tájékoztatása szerint 2004. október 26-án „határozatközlő levelet” küldött a panaszosnak. Megállapítható, hogy a levél rövid, indokolás nélküli, amelyben a Polgármesteri Hivatal Lakásgazdálkodási Osztálya közli, hogy a jogviszony-folytatási kérelmet a Szociális és Lakás Bizottság határozatával elutasította, és ezért - határidő tűzésével - felszólítják a panaszost a lakás kiürítésére és átadására. Azt, hogy ezt a levelet megkapta, a panaszos maga sem vitatja. Az önkormányzathoz november 9-én küldött panaszlevelében maga is hivatkozik az említett határozatközlő levélre, illetve annak másolatát az országgyűlési biztoshoz benyújtott beadványához is becsatolta.
Megállapítható tehát, hogy az elutasító döntésről a panaszost értesítették, ugyanakkor az is, hogy magának az elutasító határozatnak a megküldésére nem került sor. Az elutasítás indokairól és a vonatkozó jogszabályi rendelkezésekről a panaszost csak kifejezett kérésére, később tájékoztatták, és csak ekkor hívták fel figyelmét arra, hogy amennyiben nem hagyja el a lakást, annak kiürítése iránt bírósági eljárást fog kezdeményezni az Önkormányzat.
Vizsgálatom során elsősorban arra a kérdésre kerestem választ, hogy az Önkormányzat köteles volt-e indokolt határozattal dönteni a lakásbérleti jogviszony folytatására vonatkozó kérelem tárgyában. 
A lakástörvény 32. §-a értelmében „Önkormányzati lakás esetén az, akit e törvény alapján a bérlő a bérbeadó hozzájárulása nélkül fogadhat be a lakásba, a lakásbérleti jog folytatására jogosult, ha a bérlő a lakásba befogadta és a bérlő halálakor életvitelszerűen a lakásban lakott.” A lakástörvény 21. § (2) bekezdése alapján pedig az önkormányzati lakásba a bérlő a bérbeadó írásbeli hozzájárulása nélkül is befogadhatja gyermekét. 
Az önkormányzati lakás bérlete tehát meghatározott esetekben és feltételek fennállása esetén a törvény alapján folytatható. Az idézett rendelkezések alapján a bérleti jogviszony folytatására jogosultnak e joga a bérlő halála folytán, a jogszabály erejénél fogva áll be, és ehhez nincs szükség külön kérelem benyújtására, a bérbeadó hozzájáruló nyilatkozatára, illetve új bérleti szerződés kötésére. Ezenkívül nincs jelentősége annak sem, hogy a bérbeadó mikor nyilatkozik a jogviszony folytatásának elismeréséről. Fontos utalni továbbá arra, hogy az önkormányzat a tulajdonában álló lakás bérleti jogának folytatása iránti kérelem elbírálása során nem közigazgatási határozatot hoz, hanem bérbeadóként polgári jognyilatkozatot tesz (BH2003. 112.).
Amennyiben tehát a lakásbérleti jogviszony folytatásához a bérbeadó hozzájárulására nincs szükség, a bérbeadó maga döntheti el, hogy tulajdonosként nyilatkozik-e a bérlet folytatásához való jog elismeréséről, vagy megtagadásáról, illetve, hogy adott esetben mikor és milyen tartalommal tesz ilyen nyilatkozatot.
Nem vitatott, hogy beadványozónk a lakás elhalt bérlőjének a gyermeke, akinek állandó lakóhelyeként a lakcímnyilvántartásban az érintett önkormányzati lakás van feltüntetve, és édesanyja halálakor a lakásban lakott. A lakástörvény idézett rendelkezései alapján tehát jogosult lehet a lakásbérleti jogviszony folytatására, amennyiben édesanyja őt a lakásba befogadta és életvitelszerűen ott lakott. 
Megállapítható ezért, hogy az adott ügyben az Önkormányzat nem volt köteles indokolt határozatot hozni a jogviszony-folytatási kérelem tárgyában, ugyanakkor tulajdonosként jogosult volt a bérlet folytatására vonatkozó jog elismerésének a megtagadására. Nem okozott ezért az Önkormányzat a tisztességes eljáráshoz fűződő alkotmányos joggal összefüggő visszásságot azzal, hogy miután tulajdonosként határozatot hozott a jogviszony-folytatási kérelem elutasításáról (tartalmilag tehát megtagadta a jogviszony-folytatási jog elismerését) - a határozatot magát nem kézbesítette a kérelmezőnek, hanem csupán levélben tájékoztatta őt a döntésről, és a döntést csak később indokolta meg részletesen. 
Mindazonáltal kívánatos lenne, ha az Önkormányzat a jövőben egyértelműen felhívná az érintettek figyelmét  arra, hogy az Önkormányzatnak a tulajdonában álló lakás bérleti jogának folytatása iránti kérelem elbírálása során hozott „jogviszonyfolytatást elutasító határozata” nem közigazgatási határozat, hanem az önkormányzat mint bérbeadó polgári jogi jognyilatkozata illetve arra, hogy a lakás kiürítésére kötelezés sem hatósági határozat, hanem tulajdonosi felszólítás. Ezenkívül szükséges lenne a kérelmezőket minden esetben azonnal és megfelelően tájékoztatni az elutasító döntés indokairól, és arról, hogy amennyiben a bérbeadó nem ismeri el a lakásbérlet folytatására való jogot, a lakás kiürítése iránt pert indíthat és a bíróság ennek a pernek a keretében bírálja el a lakásbérlet folytatásának a kérdését is.
Mivel az önkormányzat nem adott tájékoztatást a panaszosnak arról sem, hogy a bérlet folytatására jogosult személynek joga van megállapítási kereset indítására, amennyiben erre jogainak megóvása érdekében szükség van, felmerült a jogorvoslathoz való jog sérelmének a gyanúja is.
Tekintettel azonban arra, hogy a bérleti jogviszony folytatásához való jog elismerésének megtagadása a fent kifejtettek értelmében nem közigazgatási határozat, ezért arra vonatkozóan az államigazgatási eljárás általános szabályairól szóló 1957. évi IV. törvény bírósági felülvizsgálatra (például a kereset benyújtásának határidejére) vonatkozó szabályai nem alkalmazhatók, és a peres eljárást az általános szabályok szerint lehet megindítani, a jogorvoslati joggal összefüggésben alkotmányos visszásság nem állapítható meg.
Vizsgálatom során az Önkormányzat eljárásával kapcsolatban a tisztességes eljáráshoz fűződő alkotmányos joggal, illetve az Alkotmányban deklarált jogorvoslati joggal összefüggő visszásságot nem állapítottam meg, ezért ajánlást nem teszek.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. törvény 17. § (1) bekezdése alapján azonban felkérem a XI. Kerület Önkormányzat polgármesterét és jegyzőjét, hogy amennyiben a jövőben az önkormányzat megtagadja valamely bérleti jogviszony folytatására való jog elismerését, fokozottan ügyeljenek a kérelmezők megfelelő tájékoztatására. Minden esetben hívják fel a figyelmet arra, hogy a tulajdonos önkormányzat elutasító tartalmú nyilatkozata és a lakás kiürítésére kötelezés nem közigazgatási határozat, illetve arra, hogy jogvita esetén az önkormányzat a lakás kiürítése iránt indíthat pert és a bíróság ennek a pernek a keretében bírálja el a lakásbérlet folytatásának a kérdését is.

Budapest, 2005. március 10.

Lenkovics Barnabás sk.