Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának
jelentése
az OBH 2801/2004. számú ügyben
Előadó: Kasztovszkyné dr. Szűcs Éva

Az eljárás megindulása
A panaszos a tatabányai 3674/6. helyrajzi számú beépítetlen ingatlanon tervezett családi háza építésével kapcsolatos önkormányzati eljárásokat kifogásolta. Sérelmezte, hogy az általa vásárolt ingatlanon húzódó közút és a kérelmére kiadott építési engedély kikötései következtében az önkormányzat az építkezését megakadályozta. 
Az Alkotmányban biztosított tulajdonhoz való jog, valamint a jogállamiság elvéből következő jogbiztonsághoz és a tisztességes eljáráshoz való jog sérelmének a gyanúja miatt vizsgálatot indítottam. 
Eljárásom során megkerestem Tatabánya Megyei Jogú Város Önkormányzata jegyzőjét, akitől tájékoztatást és az ügyre vonatkozó iratok megküldését kértem.

A megállapított tényállás
A panaszos a helyi Ingatlanközvetítő Kft. közvetítésével magánszemélytől vásárolta meg az  ingatlant, amely a Tatabánya Körzeti Földhivatal által kiállított tulajdoni lap szerint művelés alól kivett beépítetlen alrészlet, területnagysága 674 m2. A földhivatal a panaszos tulajdonjogát adásvétel jogcímen – ½ tulajdoni hányaddal – 3340/2003.02.26. számon bejegyezte. Az előző tulajdonos lakóépület és garázs építésére érvényes építési engedéllyel rendelkezett, amelyhez a szükséges közműengedélyeket az érintett szakhatóságok külön kikötések nélkül megadták.
A panaszos a korábbi tulajdonos nevére szóló építési engedély – az engedélyes személyében bekövetkezett változás miatt – módosítását kérte, amelyet változatlan műszaki tartalommal ez elsőfokú építésügyi hatóság kiadott részére. Ezt követően a műszaki tervet átterveztette. Ennek alapján családi ház építésére új építési engedély iránti kérelmet terjesztett elő, amelyre – egy újabb módosítást követően – az építésügyi hatóság a X-2095/3/2003. számú határozatával 2003. november 20-án az engedélyt megadta. Az engedélyben az ÉDV Rt. Tatabányai Vízmű Üzemnek, mint szakhatóságnak az építés során tett kikötései külön feltételként szerepeltek. Az engedélyezési eljárás alatt a panaszos megbízást adott a FŐTEKISZ Földrendező, Tervező, Kivitelező és Szolgáltató Kft-nek a telek kitűzésére. A kitűzési vázrajz szerint a bekerítetten megvásárolt telek teleknagysága kisebb az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett területnagyságnál. A különbség 214 m2, amelyből meghatározott területrészeket a jobb- és baloldali szomszéd használ, illetve beleesik az ingatlan előtt húzódó közút területe. 
A panaszos a kitűzés eredményéről tájékoztatta az önkormányzatot. A felek adásvételi szerződésben állapodtak meg arról, hogy a közút területére eső 107 m2 területet az önkormányzat megvásárolja, és megtéríti a panaszosnak a kitűzéssel és a szerződéskötéssel kapcsolatos költségeit. Az önkormányzat megrendelte az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges vázrajz elkészítését. A földmérő jelezte a megbízó önkormányzatnak, hogy a tervezett épület kitűzött határa beleesik az adásvétel tárgyát képező területrészbe. A helyszíni szemle alkalmával az önkormányzat megállapította, hogy a nyilvántartási térképen feltüntetett állapottól eltérően helyezkedik el az ivóvíz-vezeték, amely befolyásolta a ház határvonalának kitűzését.
Az építési engedélyben meghatározott, az ivóvíz és szennyvíz közműkezelői hozzájárulás feltételei miatt a panaszos a tervezett építést veszélyeztetve látta, ezért az önkormányzattól cseretelek biztosítását kérte, konkrétan megnevezve a helyben kinézett 6151/126. hrsz-ú 1459 m2 területű építési telket, valamint kérte a felmerült kárának megtérítését. Egyidejűleg elállt a korábban megkötött adásvételi szerződéstől. 
Az önkormányzat Gazdasági Bizottsága a testületi döntést előkészítő határozatában támogatta a panaszos kérelmét, azonban a Jogi és Etikai Bizottság ezt a döntést időelőttinek tartotta. Több tényállásbeli tisztázatlanság miatt az ügyben igazságügyi szakértő felkérését javasolta így a panaszos kérelméről nem született érdemi döntés. 
A panaszos a magánszemély eladó és társai ellen kártérítési, illetve birtokbaadási keresetet terjesztett elő a Tatabányai Városi Bíróságon, perbe vonva Tatabánya Megyei Jogú Város Önkormányzatát. A 2004. július 5-én iktatott 13.P.20.270/2004. számú beadványban keresetét kiterjesztette és felemelte az önkormányzattal szemben közigazgatási jogkörben okozott kártérítés megfizetése iránt. A városi bíróság a 13.P.20.270/2004/18. számú végzésével – hatáskörének hiánya miatt – az ügyet a hatáskörrel rendelkező Komárom-Esztergom Megyei Bírósághoz tette át elbírálásra. A végzés kelte: 2004. július 8-a. 
Az önkormányzat tájékoztatása alapján megállapítottam, hogy az ingatlan előtt húzódó út az ingatlan-nyilvántartás adatai szerint 3673/2. helyrajzi számon nyilvántartott művelés alól kivett közút, területe 2731 m2. Az önkormányzat tulajdonjogának bejegyzésére a 36128/1991/III.7. földhivatali határozattal jogutódlás jogcímen került sor. Az út kezelője, illetve létesítője a megszűnt tanács volt. Az önkormányzat tulajdonszerzése a helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény 107. § (2) bekezdése alapján következett be, amely szerint a tanács és szervei, valamint intézményei kezelésében lévő állami ingatlanok, erdők, vizek – meghatározott kivételektől eltekintve – a törvény hatálybalépésének napján e törvény erejénél fogva a helyi önkormányzatok tulajdonába kerültek.
Az út létesítésének időpontjáról az önkormányzat nem tudott felvilágosítást adni. Ezért utólag azt sem lehetett megállapítani, hogy a létesítéskor szükségessé vált-e bármely területnek közterületi célú le- vagy hozzájegyzése, és ezt a tanács építésügyi hatósága szabály szerint elvégezte-e.
A panaszos ingatlana kitűzésének adataiból és az ingatlan-nyilvántartásban szereplő területnagyságból feltételezhető, hogy az úttal érintett ingatlan (ingatlanok) adataiban az út létesítésével bekövetkezett változás átvezetése nem történt meg. 

Az érintett alkotmányos jog
1949. évi XX. törvény a Magyar Köztársaság Alkotmánya
2. § (1) A Magyar Köztársaság független, demokratikus jogállam (a jogbiztonsággal és a tisztességes eljáráshoz való joggal összefüggésben).
13. § (1) A Magyar Köztársaság biztosítja a tulajdonhoz való jogot.

Az ügy jogszabályi háttere
1959. évi IV. törvény a Polgári Törvénykönyvről (Ptk.)
1990. évi LXV. törvény a helyi önkormányzatokról (Ötv.)
1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről  
1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról
1993. évi LIX. törvény az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról
253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet az országos településrendezési és építési követelményekről

A vizsgálat megállapításai
A fenti tényállás alapján megállapítottam, hogy a panaszos az ingatlana területnagyságának csökkenése miatt polgári pert indított, amely jelenleg is folyamatban van.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. törvény 16. § (1) bekezdése alapján az országgyűlési biztos hatásköre a hatóságok és a közszolgáltatást végző szervek eljárásának, intézkedésének azok elmaradásának vizsgálatára terjed ki, ha az eljárás során hozott határozatuk, illetőleg intézkedésük elmulasztása következtében a panaszost alkotmányos jogaival összefüggésben sérelem érte. A biztos eljárásának feltétele az is, hogy a rendelkezésre álló közigazgatási jogorvoslati lehetőségeket a panaszos kimerítse. A törvény 29. § (2) bekezdése szerint nem minősül hatóságnak – többek között – a bíróság. A hivatkozott törvényi rendelkezések alapján tehát hatásköröm hiányában nem vizsgálhattam az ingatlan állapotával összefüggő önkormányzati eljárást, mivel e tárgyban polgári per van folyamatban. Erre tekintettel a panaszt elutasítom. 
A panaszosnak a tulajdonjoga védelmére polgári jogi eszközök állnak rendelkezésére a Ptk. 115. § (3) bekezdésében foglaltakra tekintettel. A tulajdonos a tulajdonjoga alapján ugyanis követelheti a dolog háborítatlan birtoklása, használata stb. megzavarásának, akadályozásának, korlátozásának, azaz a jogellenes beavatkozásnak megszüntetését. 
Az építési engedély kiadásával kapcsolatban megállapítottam, hogy a panaszosnak a módosított engedélyezési tervek és azok dokumentumai alapján benyújtott családi ház építése iránti kérelmére az építésügyi hatóság az engedélyt a terveknek megfelelően adta meg. Az épület 2 szintszámú, nettó alapterülete összesen: 119.11 m2. A határozat rendelkező részében a viziközmű szakhatósági hozzájárulása és kikötései a következőket tartalmazta: 
„Az adott ingatlan ÉK-i oldalán húzódó DN 700-as „SENTAB” vezeték miatt a tervező az épület elhelyezését a  MSZ 7487/2-80 2. számú táblázatban foglaltak figyelembevételével oldotta meg, oly módon hogy a 7.0 m-es védőtávolságot betartotta.
A csatolt vázlaton feltüntettük (ÉNY; DK-i homlokzatoknál) az érintett vezeték elhelyezkedését. Az ábrázoltakból látható, hogy a DN 700-as „SENTAB” vezeték „csőtető” szintje egybeesik a pinceszinti alaprajz padozatának szintjével. Fentiekre tekintettel az épület biztonsága – havária esetén – esetleg problémás lehet.
A fent írtak miatt, ha az adott területen bármilyen építési munka kezdődik, úgy ÉDV Rt. Tatabányai Vízmű Üzeme szakfelügyelet igénybevételével köti ki. Ez esetben a munkálatok megkezdése előtt az ÉDV Rt. Tatabányai Vízmű Üzemétől (Tatabánya, Táncsics u. tel: 34/316-433) kell írásban megrendelni a szakfelügyeletet.
A vezetéktől mért védősávban építési anyag deponálása tilos.
A vonatkozó előírások be nem tartásából eredő – a társaságunk által üzemeltetett létesítményrongálás és szolgáltatás (ivóvíz, szennyvízelvezetés) kiesés miatt keletkezett, költségek a Beruházót/Kivitelezőt terhelik.
Megjegyezzük még, hogy az adott ingatlan rendelkezik ivóvíz bekötéssel.”

Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény 34. §-a szerint az építésügyi hatósági engedély feltételekhez köthető, az eljárásban a külön jogszabályban meghatározott szakhatóságok és más szervek, valamint névjegyzékbe vett műszaki szakértők működnek közre. Az építésügyi hatóság e törvényi rendelkezések alkalmazásán keresztül – a szakhatósági vélemények figyelembevételével – biztosítja az építés építészeti-műszaki szakszerűségét.
Az építésügyi hatóság tehát „nem teheti félre” a szakhatósági előírásokat, különös tekintettel arra, hogy engedélye egyben – e vonatkozásban – szakhatósági engedély is. 
Az ingatlan övezeti besorolása III-O-K/4,5 lakóövezet. Az övezetbe tartozó építési telkek legkisebb telekméretét, a legnagyobb beépítettséget, továbbá az építhető építménymagasság mértékét az Országos Településrendezési és Építési Követelményekről szóló 253/1977. (XII. 20.) Korm. rendelet határozza meg.
E szerint az építési telek legkisebb területe 550 m2, a legnagyobb beépítettsége 30 %-os lehet. Az építménymagasságot a meglévő beépítés figyelembevételével kell meghatározni.
A határozat alapján megállapítottam, hogy az építésügyi hatóság mindezen paraméterekre hivatkozva, illetve ezek figyelembevételével és alkalmazásával bírálta el a tervezett építési munka építészeti tartalmát. Ezzel betartotta a hivatkozott építésügyi törvény 18. § (1) bekezdésében előírtakat, amely kimondja, hogy építési munkát – többek között – az e törvényben és az egyéb jogszabályokban foglaltak megtartásával lehet végezni.
Mindezekre tekintettel álláspontom szerint Tatabánya Megyei Jogú Város jegyzőjének – mint az elsőfokú építésügyi hatósági jogkör gyakorlójának – a panaszos részére kiadott építési engedélye megfelelt a jogszabályoknak.
Eljárásával az Alkotmány 2. § (1) bekezdésében meghatározott jogállamiság elvéből következő, jogbiztonság és a tisztességes eljárás követelményével összefüggésben alkotmányos visszásságot nem idézett elő, ezért az ügyben ajánlást, kezdeményezést nem teszek. 

Budapest, 2004. szeptember 13.

Lenkovics Barnabás sk.