OBH 3962/6/2002.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának jelentése
Ügyintéző: Dr. Kunné dr. Simonyi Anna
Az eljárás megindítása: 
Panaszosok beadványukban a lakásaik melletti szomszédos ingatlanon tervezett hét emeletes lakóház engedélyezését és az engedélyezési eljárást sérelmezték. Előadták, hogy mivel önkormányzati bérlakásaikat önhibájukon kívül nem tudták megvásárolni (vételi szándékukat jelezték a XIV. kerületi önkormányzatnak), a sérelmezett építési engedélyezési eljárásban nem tekintették őket ügyfélnek. A helyi vagyonkezelő szervezet pedig annak ellenére nem terjesztett elő fellebbezést az engedély ellen, hogy ők kifejezetten kérték ezt.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. törvény 16. § (1) bekezdés alapján vizsgálatot indítottam, mert több alkotmányos joggal összefüggésben merült fel a visszásság gyanúja.
Eljárásom során a XIV. kerületi önkormányzat jegyzőjétől bekértem az építési engedélyezési eljárás dokumentációját, a kifogásolt építkezés helyére vonatkozó és a panaszosok lakásait is magában foglaló szabályozási terv szöveges és rajzos részletét, valamint a tervet elfogadó önkormányzati rendeletet, a panaszosoknak az építkezés megkezdéséről szóló bejelentését. Tájékoztatást kértem továbbá arra vonatkozólag, hogy a kerületben az önkormányzati bérlakások bérlői érdekét ki és milyen felhatalmazás alapján látja el.
Megállapított tényállás:
A XIV. kerületi polgármesteri hivatal engedélyt adott a kérelmező Kft-nek új, pince- földszint-hétemeletes 128 lakásos épület építésére az engedélyezési eljárásban résztvevő szakhatóságok által megfogalmazott kikötésekkel. A szomszédos önkormányzati tulajdonban álló két lakóház bérlői bejelentették a hatóságnak, hogy a tervezett épület kivitelezési munkálatait engedély nélkül megkezdték, s kérték, hogy az engedély megadásánál vegyék figyelembe érdekeiket, hiszen az önkormányzat nem idegenítette el részükre a bérlakásokat, így nem válhattak lakásaik tulajdonosává.
A panaszosok az ingatlankezelő szervezet vezetőjének is írtak, kérve érdekeik megfelelő képviseletét, azaz, ha a hatóság megadja az engedélyt a tervezett építkezésre, úgy azt fellebbezze meg. Indokolásul előadták, hogy lakóházaik 2 és 3 emeletesek, míg a tervezett épület 7 emeletes és az eredeti tervek szerinti merőleges elhelyezés helyett az új épület saját lakóépületükkel párhuzamosan kerül elhelyezésre. Miután a vagyonkezelő szervezet csak továbbította levelüket az építésügyi hatóságnak, de semmilyen észrevételt nem tett a határozat ellen, a panaszosok a Fővárosi Közigazgatási Hivatalhoz fordultak, és kérték az ügy kivizsgálását.
A másodfokú építésügyi hatóság arról tájékoztatta a kérelmezőket, hogy ügyféli jogosultsággal nem a lakóházak rendelkeznek, hanem azok tulajdonosai, haszonélvezőik. Az ügyben a szomszédos ingatlanok tulajdonosait az engedélyről értesítették, akik a döntés ellen fellebbezéssel nem éltek. A másodfokú hatóság még arról is tájékoztatta a panaszosokat, hogy függetlenül az ügyféli jogosultság meglététől, vagy hiányától, a jogerős építési engedély érdemi felülvizsgálatára, megváltoztatására az Áe. 71. § (2) bekezdés b/ pontja alapján nincs jogszabályi lehetősége.
Az ügy jogszabályi háttere:  mellékletben
Érintett alkotmányos jogok:
•	A Magyar Köztársaság Alkotmánya
2. § (1) bekezdés  A Magyar Köztársaság független, demokratikus jogállam.
13.§ (1) bekezdés A Magyar Köztársaság biztosítja a tulajdonhoz való jogot.
57. § (5) bekezdés A Magyar Köztársaságban a törvényben meghatározottak szerint mindenki jogorvoslattal élhet az olyan bírósági, közigazgatási és más hatósági döntés ellen, amely a jogát vagy jogos érdekét sérti. A jogorvoslati jogot - a jogviták ésszerű időn belüli elbírálásának érdekében, azzal arányosan - a jelenlévő országgyűlési képviselők kétharmadának szavazatával elfogadott törvény korlátozhatja.
A vizsgálat megállapításai:
A rendelkezésemre bocsátott építési engedélyt megadó határozat indokolása szerint az építkezéssel érintett ingatlan L2-XIV/Z övezetbe tartozik. A megküldött kerületi városrendezési és építési szabályzat (a továbbiakban: ZKVSZ) 27. § (1) bekezdése szerint ez az építési övezet a lakóterületek hagyományos beépítésű, városi sűrűségű, jellemzően zártsorú beépítési mód szerint, legfeljebb négy-, ötszintes lakóépületekkel beépített, illetőleg beépíthető területe Zugló közigazgatási területén: L2-XIV/Z (vegyes, zártsorú, zártudvaros, hézagosan zártsorú, szabadon álló, ikres beépítésű) lakóterület. A jegyző arról tájékoztatott, hogy „a tárgyi ingatlanra más helyi előírás, szabályozási terv nem vonatkozik”. Az Étv.  18. § (1) bekezdése értelmében építési munkát végezni az e törvényben foglaltak, valamint az egyéb jogszabályok megtartásán túl, csak a helyi építési szabályzat, szabályozási terv előírásainak megfelelően szabad. A 31. § (1) szerint az építmény elhelyezése során biztosítani kell többek között az építmény, továbbá a szomszédos ingatlanok és építmények rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságát, továbbá a környezetvédelem és a természetvédelem sajátos követelményeit és érdekeit. A hivatkozott jogszabályhely (2) bekezdése kötelezővé teszi, hogy az építmények és azok részeinek (önálló rendeltetési egység) építése, során érvényre kell juttatni az országos építési szakmai követelményeket, különösen az értékes táj- és településkép, építészeti-beépítési jellegzetesség és látvány védelmét. A 34. § (3) bekezdése az építésügyi hatóság kötelezettségévé teszi a helyszíni szemle tartását az engedély iránti kérelem elbírálása során, míg a 36. § előírja az építésügyi hatósági számára, hogy akkor adható engedély a jogszabályok keretei között, ha az építmény megépítése, tervezett használata, fenntartása nem okoz a környezetében olyan káros hatást, amely a terület rendeltetésének megfelelő mértéket meghaladná, az állékonyságot, az életet és egészséget, a köz- és vagyonbiztonságot veszélyeztetné, vagy a közérdeket egyéb módon sértené.
Fentiekből egyértelmű, hogy az építési engedélyt megadó határozat jogszabálysértő, hiszen a maximum ötszintes épület helyett nyolcszintes (földszint+7 emelet) lakóház építését engedélyezte az első fokú építésügyi hatóság.
A kerületi Vagyonkezelő Rt. által megküldött iratokból kitűnik, hogy a panaszosok 1994. óta folyamatosan jelezték, hogy vételi jogukkal élni kívánnak. Amikor az építési engedélyezési eljárás folyamatban volt, a Vagyonkezelő Rt. előtt már ismeretes volt, hogy a helyi önkormányzat hozzájárult a panaszosok lakásait magában foglaló épületek elidegenítéséhez. Ennek ellenére a lakók kérését nem teljesítette, az építési engedélyt megadó határozat ellen nem nyújtott be fellebbezés, sőt a Vagyonkezelő Rt a fellebbezési jogáról kifejezetten lemondott.  Nem adott be fellebbezést a Vagyonkezelő Rt. mint érintett szomszédos tulajdonos sem annak ellenére, hogy az építkezés a kezelésében lévő épületre jelentős befolyással van, és a megküldött alapító okirat szerint főtevékenysége az ingatlankezelés. Álláspontom szerint az önkormányzati (állami) ingatlanok kezelőinek alapvető feladata a kezelésükben álló épületekre hatással levő bármely intézkedés esetén a jó gazda gondoskodásával megtenni a szükséges lépéseket, ami általában az Alkotmányban biztosított jogorvoslati jog gyakorlása. Azzal, hogy a Vagyonkezelő Rt. nem élt a számára biztosított jogorvoslat lehetőségével, mind az önkormányzati tulajdon védelmével, mind a bérlők, úgy is mint jövőbeni tulajdonosok érdekeivel összefüggésben súlyos visszásságot okozott. Az iratokban meglévő levelezések alapján megállapítható, hogy a Vagyonkezelő Rt. a lakók bejelentését hatáskörébe nem tartozó kérelemnek tekintette (8301/91/85/2002. sz. és  934/K/2002. sz. válaszlevél), és tudva azt, hogy az építésügyi hatóság nem tekinti ügyfélnek az engedélyezési eljárásban a bérlőket (a bejelentésben erre utalás történt), továbbította a beadványt a hatóságnak.  Az építésügyi hatóság a panaszosokat tájékoztatta arról, hogy az építkezéssel érintett ingatlannal szomszédos ingatlanok tulajdonosai fellebbezési jogukkal nem éltek. Tájékoztatta egyidejűleg a panaszosokat arról, hogy felhívta az építtetők figyelmét arra, hogy a szomszédos épületek állagára, állékonyságára vigyázni kell, valamint az építkezés ideje alatt a meglévő lakóházak rendeltetésszerű biztonságos használatáról gondoskodni kell.
A Fővárosi Közigazgatási Hivatal eljárása szintén súlyos visszásságot eredményezett. A bérlők intézkedést kérő beadványát ugyanis a Hivatal mint másodfokú építésügyi hatóság, köteles lett volna kivizsgálni, így többek között az engedély törvényességét, illetőleg az építkezés szabályosságát. Az Áe. 55.  §-a a közigazgatási szerv feladatává teszi a hatósági  ellenőrzést. A hatósági ellenőrzésnek két iránya van: az egyik az amikor a hatóság a jogszabályok betartását, a másik pedig az, amikor az egyedi hatósági határozatok végrehajtását ellenőrzi. Az első esetben, ha a jogszabályok megsértését észleli a hatóság, az Áe. 59. §-ban foglaltak szerint köteles a szükséges intézkedéseket megtenni, így különösen: a hatósági jogkörét e törvény szerint gyakorolni, valamint fegyelmi, szabálysértési, polgári, büntető vagy egyéb eljárást kezdeményezni.
A hatósági ellenőrzés a közhatalmi jogosítvány gyakorlását jelenti, amelyet a közigazgatási szerv - a törvényben foglaltak szerint - a hatáskörébe tartozó feladatként lát el. A hatósági ellenőrzés leggyakrabban hivatalból indul meg, de bejelentés alapján is megindítható.
A már többször hivatkozott Étv. 34. § (4) előírja az építésügyi hatóság számára, hogy az engedélyezési eljárás során szerezzen érvényt a jogszabályokban foglaltaknak és az építészeti-műszaki szakszerűség követelményeinek, továbbá biztosítsa az eljárással érintettek és az eljárásban érdekeltek jogos érdekeinek védelmét.
Amennyiben tehát a Közigazgatási Hivatal a vizsgálatot lefolytatta volna, juthatott volna arra a megállapításra, hogy a határozat törvénysértő. Ebben az esetben pedig, ha megállapítja, hogy az építkezés megkezdődött, törvényességi felülvizsgálatot kezdeményezhetett volna az ügyészségnél. (Megjegyzem, hogy az iratok tanúsága szerint az építkezés csak 2002. július 24- én  kezdődhetett meg, hiszen ezen a napon kelt az építtetőnek  az erről tett bejelentése, a panaszosok kérelme pedig 2002. augusztus 6-án, így legfeljebb a tervezett épület alapozási munkálatai készülhettek el ennyi idő alatt.) Sajnálatosan kell megállapítanom, hogy a másodfokú hatóságok még törvénysértés észlelése esetén sem fordulnak az ügyészséghez, holott az Ütv. 14. §-a alapján egy éven belül óvás nyújtható be a jogerős határozat ellen, s ennek nem akadálya a jóhiszeműen szerzett  jogok gyakorlása. A jelen ügyben, de minden más olyan  ügyben, ahol bármilyen okból a felettes szervhez szabálytalan építkezésről érkezik bejelentés és nem kerül kivizsgálásra az Áe. 71. §-ára hivatkozva, mely szerint a határozat nem semmisíthető meg és nem változtatható meg, ha azzal jóhiszeműen szerzett és gyakorolt jog sérülne, súlyos jogsérelmet okoz(hat), elsősorban az Alkotmányban biztosított tulajdonhoz fűződő joggal összefüggésben.
A Ptk. 423. §-ához (mely a bérleti szerződés résztvevői jogát és kötelezettségét szabályozza) fűzött magyarázat kihangsúlyozza, hogy csak a tulajdonos bír a tulajdonjog részjogosultságai közül (birtoklás, használat és hasznok szedésének joga, valamint a rendelkezési jog) a rendelkezési joggal. Azonban a Ptk. 434. §-ához (amely a lakásbérlet létrejöttének szabályait taglalja) fűzött magyarázat ugyanakkor  kihangsúlyozza, hogy a „lakásbérleti szerződés a legalapvetőbb emberi szükségletek kielégítését van hivatva biztosítani, ezért indokolt az egyéb ingatlanok, illetőleg ingó dolgok bérletére vonatkozó szerződésektől való különbözősége. A törvény általánosságban utal arra, hogy a lakásbérleti szerződés is a felek konszenzusával jön létre. Egyebekben a jogviszony létrejöttére, annak tartalmára – konkrétan a felek jogaira és kötelezettségeire – törvényi szintű szabályozásra utal.  A törvényi szabályozáson túlmenően, azzal összhangban a törvénynél alacsonyabb szintű jogszabályokban is szabályozható a lakásbérlet létrejötte, megszűnése, a lakásbérleti jog folytatása, illetőleg a lakások elidegenítése. Tipikusan ilyen jogszabály a helyi önkormányzati rendelet. Tehát helyes volt a Közigazgatási Hivatalnak a panaszosok részére adott azon tájékoztatása, hogy az ingatlannal rendelkezni jogosultak körébe csak az ingatlan tulajdonosa tartozik. Ugyanakkor éppen a Ptk-hoz fűzött magyarázat mutat rá az állami, önkormányzati bérlakások bérlőinek speciális helyzetére, az általános bérlettől való különbözőségre.
A közigazgatási hivatal eljárása visszásságot okozott az Alkotmány 64. §-ában biztosított panaszhoz való joggal összefüggésben, és ezen keresztül a tisztességes eljárás követelményével kapcsolatban is, hiszen a panaszosok beadványában foglaltakkal érdemben senki sem foglakozott.
A vizsgálat során tapasztaltam, hogy a lakások bérlőinek érdekét - kivéve, ha érvényes bérleti szerződéssel rendelkeznek, a lakáshasználat jogát - egyetlen egy jogszabály nem védi. A Lakástv. magyarázata szerint „A felek jogait és kötelezettségeit a Lakástv. II. fejezete tartalmazza. A Lakástv. I. fejezet 2. §-ának (2) bekezdése azonban rögzíti a bérbeadó és a bérlő főkötelezettségét. A lakásbérleti szerződés alapján a bérbeadó köteles a lakást a bérlő használatába adni, a bérlő pedig a lakás használatáért, továbbá a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatásért lakbért fizetni. A bérbeadónak tehát kötelessége, hogy a lakás használatát a bérlőnek átengedje, vagyis a beköltözésnek ne legyen fizikai vagy jogi akadálya.” 
2. § (1) A lakásbérleti jogviszonyt (a továbbiakban: lakásbérleti jog) a bérbeadó és a bérlő szerződése határozott vagy határozatlan időre, illetőleg feltétel bekövetkezéséig hozza létre.
(2) A szerződés alapján a bérbeadó köteles a lakást a bérlő használatába adni, a bérlő pedig a lakás használatáért, továbbá a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatásért lakbért fizetni. A 7. § (1) bekezdése alapján a bérbeadó a lakást a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel együtt a szerződésben meghatározott feltételekkel és időpontban rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban köteles a bérlőnek átadni. A 8. § (1)  bekezdése értelmében a bérbeadó szavatol azért, hogy a lakás az átadásakor rendeltetésszerű használatra alkalmas. A (2) bekezdés szintén szavatossági felelősséget szabályoz. E szerint a bérbeadó a bérlet fennállása alatt a lakással összefüggő, törvényben meghatározott, illetőleg a szerződésben vállalt kötelezettségéért szavatol. A Lakástv. 10. § (1) bekezdése szabályozza a bérbeadó kötelezettségeit. Ezek: az épület karbantartása; gondoskodás az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról, a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e
helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről. A (2) bekezdés szerint az épülettel, illetőleg a közös használatra szolgáló helyiségekkel és területtel összefüggő egyéb kötelezettségek teljesítésére a felek megállapodása az irányadó.
A Lakástv. hatályba lépését megelőzően a túlnyomóan tanácsi bérlakások bérlői lakóbizottságot választottak, akik képviselték a közösséget a hatóságok és az ingatlankezelők előtt. Ezt a tevékenységet ma a társasházaknál (lakásszövetkezeteknél) a közös képviselő (intéző bizottság) látja el. Az ingatlankezelő (vagyonkezelő) társaságok feladata ma kizárólag a vagyon kezelése, ami az önkormányzati lakóházak esetében állagmegóvást, javítást és a bérleti díj behajtását jelenti. A jogszabály tehát kizárólag a lakás állagának, így használhatóságának biztosítását teszi a bérbeadó kötelezettségévé, de nem rendelkezik arról, hogy akár helyi rendeletben, de szabályozásra kerüljön a bérlők érdekeinek intézményesített védelme. Jelenleg ugyanis a bérlő csak a lakástulajdonossal (vagy a tulajdonosi jogokat gyakorló vagyonkezelő szervezettel) szemben (ez ma többnyire az önkormányzat), és csak a polgári jog szabályai szerint bíróságon érvényesítheti jogos, vagy jogosnak vélt igényét. (Megjegyzem, hogy a vizsgált ügyben felmerülhet ez az igény a lakások vételárának esetleges csökkentésében, a bérleti díj csökkentésében). Az európai közösségi tagországok alkotmánybírósági és polgári bírósági ítélkezési gyakorlatának kiinduló pontja az emberi jogok és az alapvető szabadságok védelméről szóló, Rómában, 1950. november 4-én kelt Egyezmény és az ahhoz csatolt későbbi kiegészítő jegyzőkönyvek (Magyarországon kihirdette az 1993. évi XXXI. törvény). Az Első Kiegészítő Jegyzőkönyv I. cikke szerint: „Minden természetes és jogi személynek joga van javai tiszteletben tartásához. Senkit sem lehet tulajdonától megfosztani, kivéve, ha ez közérdekből és a törvényben meghatározott feltételek, valamint a nemzetközi jog általános elvei szerint történik.” A Strassburgi Bíróság gyakorlatában a javak fogalmába elsősorban a tulajdonjog tartozik, de tulajdonszerű vagyoni jogként védi a bérleti és a haszonélvezeti jogot is. [James és társai kontra Egyesült Királyság ügy (Bérlők feljogosítása lakásaik bizonyos feltételek melletti megvásárlására Angliában és Wallesben), Mellacher és társai kontra Ausztria ügy (Törvényileg elrendelt lakbércsökkentések), Scollo kontra Olaszország ügy (Egy lakástulajdonos nem tudta érvényesíteni kilakoltatási határozatát)].
A fenti elveket követi a Magyar Alkotmánybíróság is, amikor az önkormányzati tulajdonjoggal szemben a bérlők jogait helyezi előtérbe az arányosság és szükségesség figyelembe vételével. 
A 64/1993. (XII.22.) AB határozatában az Alkotmánybíróság rögzítette, hogy „a bérlő számára a bérlakás lényegében ugyanazt a funkciót látja el, mint a lakástulajdon; s ennek megfelelően a bérlőnek a bérlet biztos és tartós fennállásához fűződő érdeke adott esetben alkotmányos tulajdonvédelemben részesülő vagyoni jognak minősülhet”. 
A 17/1992. (III. 30.) AB határozatában az Alkotmánybíróság kifejtette, hogy az Alkotmány és az alkotmányos jogrendszer megfelelő védelemben részesíti az Alkotmányban meg nem jelenő, egyéb nevesített jogokat is. A vagyoni jogok alkotmányos védelme az Alkotmánynak a tulajdonjogot oltalmazó rendelkezéseiből [Alkotmány 9. § (1) bekezdés, 13. § (1) bekezdés] következik. „Az Alkotmánybíróság elvi éllel mutat rá arra, hogy az Alkotmány 13. §-ának (1) bekezdése nemcsak a tulajdonjog, hanem az azzal összefüggő minden vagyoni jog biztosítására vonatkozik. Az Alkotmány 9. § (1) bekezdése ezért a tulajdonvédelem körében az egyéb vagyoni jogok védelmét is biztosítja. A jog-összehasonlítás is azt mutatja, hogy több külföldi alkotmánybíróság gyakorlata a vagyoni jogosultságokat az alkotmányos tulajdonvédelem körébe vonja. Az Alkotmánybíróság ezzel is összhangban az Alkotmány tulajdonvédelemmel kapcsolatos rendelkezéseit olyan alapjognak tekinti, amelyet mind az Alkotmánybíróság, mind a bíróságok az egyéb dologi jellegű vagyoni jogok védelmére is alkalmazhatnak. A használat joga korlátolt és idegen dologbeli jog, amely a tulajdonostól nyert abszolút (dologi) hatályú és önálló léttel bíró jogosultság anélkül, hogy ez az önállóság érintené a tulajdonjoghoz való kapcsolódását. A használat joga tehát a tulajdonjog önállósult részjogosítványa, amely tartalmát tekintve a tulajdonjog olyan "szelvényjoga", amelynek vagyoni értéke van.” 
A Csatlakozási Szerződés összes dokumentuma kötelező abban a vonatozásban, hogy új hazai jogszabály, illetőleg hatályos jogszabály módosítása nem lehet ellentétes az uniós szabályokkal. 
A jogalkotó is felismerte a fentebb taglalt problémát, és némi reményt nyújt ennek részbeni megoldása. A jelenleg folyamatban lévő közigazgatási eljárásról szóló törvény előkészítése során megismert törvény-tervezet értelmében ugyanis a létesítmény-, illetőleg a tevékenység-engedélyezésére irányuló eljárásban ügyfélként nevesíti a hatásterületen lévő valamennyi ingatlan jogszerű használóját (haszonélvezőt, bérlőt). A bérlők jogainak érvényesítése azonban nem merülhet ki a jövőbeni ügyféli pozíció biztosításával, ezért összhangban a már hivatkozott Római Szerződés Első Kiegészítő Jegyzőkönyv I. cikkével,
az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. törvény 
1.	25. §-a alapján javasolom a Kormánynak, hogy akár a Lakástv. módosításának kezdeményezésével, akár egyéb jogszabály módosításával vagy új jogszabály alkotásával kerüljön szabályozásra a bérlők érdekeinek, különösen az önkormányzati bérlakások bérlőinek védelme.
2.	21. § (1) bekezdése alapján felkérem a XIV. kerületi Önkormányzat polgármesterét, hogy jelentésemet tárja a képviselő-testület elé, bemutatva a konkrét ügyet, és annak alapján vizsgálja meg a képviselő-testület, hogy a felvetett szabályozási hiányt a városrészben lehet-e helyi rendelettel pótolni.
3.	24. §-a alapján felkérem a XIV. kerületi Önkormányzat jegyzőjét, hogy vizsgálja ki a feltárt súlyos jogszabálysértés  körülményeit, és a szükséges intézkedéseket (akár a fegyelmi felelősségre vonást is)   tegye meg.
4.	Felkérem a Fővárosi Közigazgatási Hivatal vezetőjét, hogy a hivatalában kialakított helytelen gyakorlatot szűntesse meg, s s amennyiben szükséges, a jövőben éljen az ügyészségi törvényességi vizsgálat kezdeményezésének lehetőségével.

Budapest, 2003. július 10.

Lenkovics Barnabás

Melléklet
•	1957. évi IV. törvény az államigazgatási eljárás általános szabályairól (a továbbiakban: Áe.)
3. § (4) Ügyfél az a magánszemély, jogi személy vagy jogi személyiséggel nem rendelkező más szervezet, amelynek jogát vagy jogos érdekét az ügy érinti. Az ügyfél jogai megilletik azt a szervet, amelynek feladatkörét az ügy érinti.
4. § (1) A közigazgatási szerv a hatáskörébe tartozó ügyben az illetékességi területén köteles eljárni. Ha e kötelességének nem tesz eleget, erre a felettes szerve - kérelemre vagy hivatalból - utasítja.
55. § A közigazgatási szerv a hatáskörébe tartozó feladatok végrehajtása érdekében hatósági ellenőrzést végez.
59. § (1) A közigazgatási szerv jogszabálysértés megállapítása esetén köteles a szükséges intézkedéseket megtenni, így különösen:
a) hatósági jogkörét e törvény szerint gyakorolni,
•	1972. évi V. törvény a Magyar Köztársaság Ügyészségéről (a továbbiakban: Ütv.)
14. § (1) Ha az ügyész a szervek jogerős, illetőleg végrehajtható rendelkezéseiben törvénysértést állapít meg, annak kiküszöbölése végett a törvénysértést elkövető szervhez vagy annak felettes (felügyeleti, állami törvényességi felügyeletét ellátó, a továbbiakban: felettes) szervéhez óvást nyújthat be. Az óvásban a megtámadott rendelkezés végrehajtásának felfüggesztését is indítványozhatja.
(3) Ha az ügyész az óvást egyedi ügyben hozott jogerős rendelkezés ellen annak közlését követő egy éven túl nyújtja be, az óvás folytán tett intézkedés jóhiszeműen szerzett és gyakorolt jogokat nem sérthet, az (5) bekezdésben meghatározott esetek kivételével.
15. § (1) Az óvást a szerv nyolc napon belül, a testületi szerv pedig az óvás benyújtását követő legközelebbi ülésén köteles megvizsgálni. Ha az ügyész közvetlenül a felettes szervhez nyújtotta be az óvást, azt harminc napon belül kell elbírálni; ilyen esetben a (3) bekezdés rendelkezéseit nem lehet alkalmazni. Amennyiben a szerv az óvást alaposnak tartja, a törvénysértő rendelkezést köteles a fenti határidőn belül hatályon kívül helyezni, vagy módosítani és erről az ügyészt egyidejűleg értesíteni.
•	1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról
Az Országgyűlés a lakások és helyiségek bérletére vonatkozó szabályok egységesítése, valamint egyszerűsítése érdekében, a lakásokkal való ésszerűbb, a piaci viszonyokhoz igazodó gazdálkodás jogi feltételeinek megteremtése, továbbá a bérlakásrendszer ellentmondásainak fokozatos megszüntetése céljából - a polgári jog alapelveit szem előtt tartva, az önkormányzatok bérbeadói jogait erősítve és a bérlők méltányos érdekeinek védelmét érvényesítve - a következő törvényt alkotja:
1. § (1) A törvény hatálya kiterjed minden lakásra - ideértve a nyugdíjasházban, garzonházban lévő lakást, a szobabérlők házában lévő lakrészt, és a szükséglakást is -, továbbá a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre.
(3) Az e törvényben nem szabályozott kérdésekben a Polgári Törvénykönyv (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezései az irányadóak.
2. § (1) A lakásbérleti jogviszonyt (a továbbiakban: lakásbérleti jog) a bérbeadó és a bérlő szerződése határozott vagy határozatlan időre, illetőleg feltétel bekövetkezéséig hozza létre.
(2) A szerződés alapján a bérbeadó köteles a lakást a bérlő használatába adni, a bérlő pedig a lakás használatáért, továbbá a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatásért lakbért fizetni.
(3) A lakásbérleti jog a lakásra és a lakáshoz tartozó helyiségekre terjed ki.
(4) A fizetendő lakbérben a szerződés megkötésekor kell megállapodni. Ha a lakbér mértékét jogszabály állapítja meg, a szerződés akkor is létrejön, ha a felek a fizetendő lakbérben nem állapodtak meg.
(5) Az önkormányzat, illetőleg az állam tulajdonában lévő lakásra vonatkozó szerződést írásba kell foglalni.
19. § (1) Önkormányzati lakás esetén, ahol a törvény a bérbeadó és bérlő jogai és kötelezettségei vonatkozásában a felek megállapodására utal, annak tartalmát a bérbeadó tekintetében önkormányzati rendelet határozza meg.
(2) Az önkormányzati rendelet felhatalmazhatja a bérbeadót a megállapodás tartalmának meghatározására.
26. § (1) A bérbeadó a határozatlan időre szóló szerződést írásban felmondhatja, ha a bérlő részére egyidejűleg ugyanazon a településen - a fővárosban a főváros területén - cserelakást ajánl fel bérleti jogviszony létesítésére. A felmondási idő azonban három hónapnál rövidebb nem lehet.
(2) A cserelakás megfelelőségénél figyelembe kell venni mindkét lakás
a) komfortfokozatát;
b) alapterületét;
c) műszaki állapotát;
d) lakóhelyiségeinek számát;
e) településen és épületen belüli fekvését;
f) lakbérét.
(3) Ha a felmondással érintett lakásra a bérleti jog határozatlan időre szólt, ezt a cserelakás megfelelőségénél is figyelembe kell venni. A felajánlott lakás akkor is megfelelő, ha a lakások közötti eltérést a felajánlott lakás más előnye kiegyenlíti. A bérlő kevesebb szobaszámú, kisebb alapterületű lakást csak akkor köteles elfogadni, ha ez reá vagy a vele együtt lakó személyekre nézve nem jár jelentős érdeksérelemmel.
(4) A bérbeadó nem köteles cserelakást felajánlani, ha a bérlőnek a bérelt lakással azonos településen - a fővárosban a főváros területén - megfelelő és beköltözhető lakása van.
(5) A bérbeadó a szerződést cserelakás és a 24. § (1) bekezdésének a)-d) pontjaiban meghatározott okok fennállása nélkül is írásban felmondhatja a hónap utolsó napjára, ha ezt a felek a szerződésben kikötötték. Eltérő megállapodás hiányában a felmondási idő nem lehet rövidebb három hónapnál.
(6) Önkormányzati lakás esetén az (1) bekezdés szerinti felmondásra a lakás átalakítása, korszerűsítése, lebontása vagy társbérlet megszüntetése céljából kerülhet sor. Önkormányzati, illetőleg állami lakás esetén az (5) bekezdésben említett kikötés semmis.
(7) A nem állami és a nem önkormányzati lakásra a törvény hatálybalépése után létesített bérleti jogviszony - ha a felek másképpen nem állapodtak meg - írásban, cserelakás és a 24. § (1) bekezdés a)-d) pontjaiban meghatározott okok fennállása nélkül is felmondható. A felmondási idő nem lehet rövidebb három hónapnál.
45. § (1) A határozatlan időre bérbe adott önkormányzati lakásra vételi jog illeti meg
a) a bérlőt;
b) a bérlőtársakat egyenlő arányban;
c) a társbérlőt az általa kizárólagosan használt lakóterület arányában;
d) az a)-c) pontban felsoroltak hozzájárulásával azok egyenes ági rokonát, valamint örökbe fogadott gyermekét.
46. § Nem áll fenn vételi jog
a) az 1990. szeptember 30. napját követően kizárólag önkormányzati eszközökből létesített vagy szerzett, illetőleg az 1990. évi LXV. törvény 107. §-ának (2) bekezdése alapján az önkormányzat tulajdonába került önkormányzati lakásra;
b) az olyan önkormányzati lakásra, amely az önkormányzat 1994. január 1-jét megelőzően hozott döntése alapján átalakításra, korszerűsítésre, felújításra, bontásra kijelölt épületben van, illetőleg az épület a település rendezési terve alapján rehabilitációra kijelölt területen van;
c) a bérlőkijelölési és az ismételten gyakorolható bérlőkiválasztási joggal érintett lakásra;
d) a műemléképületben lévő lakásra;
e) jogszabály alapján szolgálati vagy vállalati bérlakásnak minősülő, illetőleg szerződés alapján határozott időre vagy valamely feltétel bekövetkezéséig bérbe adott lakásra;
f) az elidegenítési és terhelési tilalommal terhelt lakásra;
g) a nyugdíjasok házában, a garzonházban lévő lakásra;
47. § (1) A határozatlan időre bérbe adott önkormányzati lakásra nem áll fenn a vételi jog, ha a lakást eredetileg a központi feladatok megoldására szolgáló keretből juttatták, és a lakást a kijelölt személy, a házastársa, illetőleg a közeli hozzátartozója bérli.
(2) Az (1) bekezdésben megjelölt kizáró feltétel nem alkalmazható, ha a lakás szobaszáma 1992. január 1-jén fél lakószobánál nagyobb mértékben nem haladta meg a bérlő lakásigénye mértékének felső határát. Ennek megállapítása szempontjából a bérlő mellett csak a vele együtt lakó házastársát és kiskorú gyermekét lehet figyelembe venni.
48. § (1) A vételi joggal - írásban - 1995. november 30-ig lehet élni.
(2) A vételi jog jogosultja részére történő eladás esetén a visszavásárlási jog kikötése semmis.
49. § (1) Az állam tulajdonából az önkormányzat tulajdonába került önkormányzati, illetőleg az állami lakásra, más személyt megelőző elővásárlási jog illeti meg
a) a bérlőt;
b) a bérlőtársakat egyenlő arányban;
c) a társbérlőt az általa kizárólagosan használt - a 45. § (2) bekezdésének figyelembevételével meghatározott - lakóterület arányában;
d) az a)-c) pontban felsoroltak hozzájárulásával, azok egyenes ági rokonát, valamint örökbe fogadott gyermekét.
(2) Az (1) bekezdésben említett jog illeti meg azt is, aki vételi jogával az e törvényben megállapított határidőben nem élt.
76. § (1) Ha a felek másképp nem állapodnak meg, az e törvény hatálybalépése előtt létrejött lakás- és helyiségbérleti szerződés esetén a bérbeadónak és a bérlőnek az épület és a lakás fenntartásával összefüggő jogaira és kötelezettségeire, továbbá a lakáshoz tartozó területek használatára a szerződés megkötésekor hatályban volt jogszabályok rendelkezéseit kell alkalmazni.
 (4) Aki e törvény hatálybalépésekor állandó jelleggel a lakásban jogszerűen lakik, annak nem kell kérnie a 21. § (2) bekezdésében szabályozott bérbeadói hozzájárulást. A bérlő halála esetén azonban a lakásbérleti jogot e törvény szabályainak megfelelően folytathatja.
(5) E törvény a hatálybalépésekor már fennálló bérlőtársi jogviszonyt nem érinti.
79. § (1) Az önkormányzatnak rendelete megalkotása előtt a bérlők és a bérbeadók településen működő érdekképviseleti szervezetének véleményét ki kell kérnie. A rendelettervezetről a helyben szokásos módon hirdetményt kell közzétenni, amelyben határidő kitűzésével fel kell hívni az érdekképviseleteket véleményük közlésére.
•	1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről (a továbbiakban: Étv.)
18. § (1) Építési munkát végezni az e törvényben foglaltak, valamint az egyéb jogszabályok megtartásán túl, csak a helyi építési szabályzat, szabályozási terv előírásainak megfelelően szabad.
(2) Ha egy adott területen nincs építési szabályzat, illetőleg szabályozási terv, vagy azok a korábbi előírások szerint készültek, és nem szabályoznak - a 13. § (2) bekezdésében előírtak, illetőleg azok végrehajtására vonatkozó egyéb jogszabályokban rögzített követelményeknek megfelelően – teljeskörűen, építési munkát végezni csak e törvény, valamint az egyéb jogszabályok megtartásával és csak akkor lehet, ha a célzott hasznosítás jellege, a beépítés mértéke és módja illeszkedik a meglévő környezethez.
31. § (1) Az építmény elhelyezése során biztosítani kell:
a) az építmény, továbbá a szomszédos ingatlanok és építmények rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságát,
34. § (1) Telekalakításhoz, építmény, építményrész, épületegyüttes megépítéséhez, átalakításához, bővítéséhez, felújításához, helyreállításához, korszerűsítéséhez, lebontásához, elmozdításához, illetve használatbavételéhez, fennmaradásához vagy a rendeltetésének megváltoztatásához (a továbbiakban együtt: építési munka) a jogszabályokban meghatározott esetekben az építésügyi hatóság engedélye szükséges.
(3) Az engedélykérelem elbírálása során az építésügyi hatóság köteles helyszíni szemlét tartani.
(4) Az építésügyi hatóság az engedélyezési eljárás során érvényt szerez a jogszabályokban foglaltaknak és az építészeti-műszaki szakszerűség követelményeinek. Biztosítja továbbá az eljárással érintettek és az eljárásban érdekeltek jogos érdekeinek védelmét.
c) az építmény megépítése, tervezett használata, fenntartása nem okoz a környezetében olyan káros hatást, amely a terület rendeltetésének megfelelő mértéket meghaladná, az állékonyságot, az életet és egészséget, a köz- és vagyonbiztonságot veszélyeztetné, vagy a közérdeket egyéb módon sértené,
38. § (1) Építési munkát - ha jogszabály eltérően nem rendelkezik - csak a jogerős és végrehajtható építési engedélynek, továbbá a hozzá tartozó, jóváhagyott - engedélyezési záradékkal ellátott - terveknek és egyéb okiratoknak, valamint jogszabályban meghatározott esetekben az ezek alapján készített műszaki megvalósítási terveknek megfelelően szabad végezni.
•	46/1997. (XII.29.) KTM rendelet az egyes építményekkel, építési munkákkal és építési tevékenységekkel kapcsolatos építésügyi hatósági engedélyezési eljárásokról (a továbbiakban: KTM rendelet)
1. § (1) A rendelet hatálya kiterjed minden - a (2) bekezdésben nem említett - építményre, építményrészre, épületegyüttesre (a továbbiakban együtt: építmény), - a telekalakítás kivételével - az Étv. 34. § (1) bekezdés szerinti építési munkára, továbbá a 9. §-ban meghatározott egyéb építési tevékenységre (a továbbiakban együtt: építési tevékenység), tekintet nélkül annak rendeltetésére, állandó vagy ideiglenes jellegére, továbbá anyagára, illetőleg építési módjára.
2. § (1) A rendelet hatálya alá tartozó építési tevékenység végzéséhez - a 37. § (1) bekezdésben meghatározottak kivételével - az e rendeletben felsorolt esetekben az Étv. 52. § (2)-(3) bekezdésben meghatározott illetékességgel rendelkező építésügyi hatóság (a továbbiakban: építésügyi hatóság) engedélye szükséges.
5. § (2) Az építésügyi hatósági engedélyekről értesítendők közül az építési tevékenységgel érintett ingatlannal közvetlenül szomszédos - közös határvonalú (telekhatárú) - építési telekkel (ingatlanokkal) rendelkezni jogosultak adatait (név, lakcím, székhely stb.) a tényállás tisztázásának keretében az építésügyi hatóság hivatalból - az illetékes földhivatal megkeresése útján - szerzi be.
9. § (1) A következő építési tevékenységek csak építési engedély alapján végezhetőek:
a) építmény építése, bővítése, elmozdítása, kivéve:
16. § (1) Az építési engedélyt az elvégezni kívánt építési munka egészére kell kérni.
18. § Az építési engedély iránti kérelem elbírálása során az építésügyi hatóság köteles meggyőződni arról, hogy
e) a tervezett építmény elhelyezése, rendeltetése és kialakítása megfelel-e a szakhatósági előírásoknak, továbbá az általános érvényű táj- és természetvédelmi előírásoknak,
21. § Az építési engedély megadásáról vagy megtagadásáról rendelkező határozatot kézbesítés útján kell közölni
a) az építtetővel és - ha nem azonos az építtetővel - az ingatlannal rendelkezni jogosultakkal,
b) a közvetlenül szomszédos - a határozattal érintett ingatlannal közös határvonalú (telekhatárú) - építési telkekkel (ingatlanokkal) rendelkezni jogosultakkal,
•	1997. évi CLVII. törvény a társasházról (a továbbiakban: társasházi tv.)
12. § (1) A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedésének és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostársnak a dologhoz fűződő joga és törvényes érdeke sérelmével.
21. § (1) A közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés, amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet.
(2) A közösség ügyintézését a közös képviselő látja el. Az alapító okirat vagy a szervezeti-működési szabályzat közös képviselő helyett intézőbizottság választását írhatja elő. Abban a társasházban, amelyben ötven lakásnál több lakás van, a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani.
37. § A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt is. E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan.