OBH 5004/1999.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának jelentése
Ügyintéző: dr. Kovács Zsolt

Tárgy: Az önkormányzati lakások 
bérbeadóinak kötelezettsége
Az eljárás megindítása:

A Magyar Televízió Szabadságtér című műsorának 1999. október 27-i riportja adta hírül, hogy 14 szabadszállási szükséglakásban élő családot a kilakoltatás veszélye fenyegeti, és csak azért nem került erre sor, mert az önkormányzat nem tudja bizonyítani, hogy a lakbért jogszerűen emelték meg tíz év alatt a tízszeresére. Az épület a lakók szerint életveszélyes, de az önkormányzat annak megszüntetésére nem intézkedett.

A testi lelki egészséghez való jog, és a szociális biztonság sérelmének veszélye miatt hivatalból rendeltem el vizsgálatot, és tekintettel arra, hogy az önkormányzat az ügyben tulajdonosként szerepelt, a hatósági eljárás vizsgálatára a közigazgatási hivatalt kértem fel, amely a következőkről tájékoztatott.

A tényállás:

A riportban a lakók panaszolták, hogy az önkormányzat a 400 Ft-os lakbért 1990 -től 4000 Ft-ra emelte úgy, hogy arról őket nem is tájékozatta, és csak azért állítja az önkormányzat, hogy hátralékuk van, mert azzal a lakások elidegenítését akarja megakadályozni. Az épület állapotával kapcsolatban is több panasz merült fel. A házat ellepik az egerek és a patkányok, az ÁNTSZ vizsgálat szerint egyes lakások lakás céljára alkalmatlanok. Az épület szerkezete és kémények állapota életveszélyes, és szerintük néhány éve emiatt halt meg két ember.

A Szabadszállás, Vak Bottyán tér 4. szám alatti épület lakásait az önkormányzat határozott időre adta bérbe rászoruló családoknak, azzal a céllal, hogy a szerződés lejárta után a bérlők a lakáshelyzetüket saját lakás építéssel vagy vásárlással oldják meg. A tervek nem váltak be, mert a lakók közül sokan az elmúlt tíz év alatt még lakbért, és vízdíjat sem fizettek. Csupán egy család oldotta meg a lakhatását lakásépítéssel, de a bérlakást ők sem adták le, hanem abban lakókat hagytak hátra. A szerződések lejártát követően a korábbi bérlők jogcím nélküli lakáshasználókká váltak, és a szerződés meghosszabbítását kizárta, hogy a lakbért nem fizették. Néhányan a lakást elhagyták, de helyüket önkényes beköltözők foglalták el. Az önkormányzat képviselőtestülete 1997-ben foglalkozott az épület lakóinak helyzetével, és megállapította, hogy a lakások kiürítésére megvolt a jogi lehetőség, de azzal a testület - tekintettel arra, hogy a lakóknak nincs hova költözniük - nem élt, hanem a lakásokat szükséglakássá minősítette. Ennek alapján a lakbér fizetésétől eltekintett, és csupán a víz,- és csatornadíj megfizetését követelte meg. A 14 család közül ennek is csak kettő tett eleget.

Az önkormányzat jegyzője közölte, hogy az önkormányzat az elmúlt tíz évben csak kétszer emelt kisebb mértékben lakbért, és arról a lakókat megfelelően tájékoztatták, az önkényes lakásfoglalók természetesen a lakbérről nem kaptak tájékoztatást, a fizetendő összeget a víz,- és csatornadíj jelenti. Az elidegenítést az önkormányzat nem akadályozza, csupán amíg a hátralékot nem rendezik, addig az elidegenítés szóba sem jöhet. Az a lakó, aki a riport után kérte a lakás megvásárlásának lehetőségét, írásos nyilatkozata szerint egy másik településen saját tulajdonú családi házzal rendelkezik. A lakások megvásárlása iránti kérelmeket az önkormányzat jelenleg vizsgálja, kilakoltatást pedig nem terveztek.
Az épület higiéniai állapotával kapcsolatban az ÁNTSZ már 1997-ben is folytatott vizsgálatot, de egyik lakásról sem állapította meg, hogy az lakhatásra alkalmatlan lenne. A feltárt hiányosságok között említették, hogy töredezett a szennyvízgyűjtők fedlapja, azokat azonban az önkormányzat ki is cseréltette.

Az önkormányzat építési szakértőt kért fel az épület állapotának felmérésére. A szakértői vélemény szerint az épület statikai állapota jónak minősíthető, de a karbantartás huzamos idejű elmaradása a szerkezeti elemek károsodásához vezethet. A hibák jelenleg főként esztétikai jellegűek. A tulajdonost felhívta a fal ázását okozó ereszcsatorna hiányának pótlására, és a tető vízszigetelésének kijavítására, ami a későbbi súlyosabb károsodások megelőzését szolgálja. A kémények állapotának felmérését megrendelték, bár még nem kapták meg, de kötelezettséget vállaltak arra, hogy a szükséges munkákat soron kívül elvégeztetik. Ugyanakkor arról is tájékoztattak, hogy a haláleseteket az engedély nélkül, szabálytalanul bekötött, és éjszakára égve hagyott vegyes tüzelésű kályha okozta.

A közigazgatási hivatal megállapította, hogy a bérbeadó a szakértői jelentésben feltárt hibákat egyrészt pótolta, másrészt pedig csak a téli időjárásra tekintettel halasztotta későbbre.

Az érintett jogszabályok:

A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról 1993. évi LXXVIII. tv.

6. § (1) Ha a lakbér mértékét jogszabály határozza meg és a felek a szerződés megkötésekor a fizetendő lakbérben nem állapodtak meg, a bérbeadó köteles a lakbér összegét a beköltözést követő nyolc napon belül a bérlővel írásban közölni. Ha a bérlő a lakbér összegét, a közlés kézhezvételétől számított nyolc napon belül írásban nem kifogásolja, a közölt bért köteles fizetni.

7. § (1) A bérbeadó a lakást a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel együtt a szerződésben meghatározott feltételekkel és időpontban rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban köteles a bérlőnek átadni.

8. § (1) A bérbeadó szavatol azért, hogy a lakás az átadásakor rendeltetésszerű használatra alkalmas. (2) A bérbeadó a bérlet fennállása alatt a lakással összefüggő, törvényben meghatározott, illetőleg a szerződésben vállalt kötelezettségéért szavatol.

9. § (2) A bérlő a szavatossági hiba elhárításához szükséges munkát a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti, ha a hiba elhárításáról a bérbeadó a bérlő írásbeli felszólításában megjelölt megfelelő határidőben nem gondoskodik.

10. § (1) A bérbeadó köteles gondoskodni az épület karbantartásáról; az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról; a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről.

11. § (1) A bérbeadó a 10. § (1) bekezdésében meghatározott kötelezettségét életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát veszélyeztető vagy a lakás, illetőleg a szomszédos lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek rendeltetésszerű használatát ténylegesen akadályozó hibák esetében haladéktalanul; azonnali beavatkozást nem igénylő hibák esetében pedig általában az épület karbantartásával vagy felújításával összefüggésben köteles teljesíteni.
13. § (1) Ha a felek eltérően nem állapodnak meg, a bérlő köteles gondoskodni a lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és berendezéseinek a karbantartásáról, felújításáról, pótlásáról, illetőleg cseréjéről. (3) Ha az épületben, az épület központi berendezéseiben a bérlő vagy a vele együttlakó személyek magatartása miatt kár keletkezik, a bérbeadó a bérlőtől a hiba kijavítását vagy a kár megtérítését követelheti. 

A vizsgálat megállapításai:

Az önkormányzat a tulajdonába került - volt honvédségi - ingatlant olyan állapotban adta bérbe, hogy azzal szemben akkor a bérlők nem emeltek kifogást. Az épület, és a lakások állapotának romlását a folyamatos karbantartás hiánya okozta. Az ügyben kirendelt szakértő vizsgálata megállapította, hogy közvetlen, építésügyi hatósági beavatkozást igénylő életveszély nem tapasztalható, de a tulajdonos önkormányzatot az épület karbantartásának szükséges feladatairól értesítette, aminek az eleget is tett.

A közegészségügyi szabályok alapján az ÁNTSZ vizsgálata során feltárt hiányosságokat a tulajdonos pótolta.

Az önkormányzati lakások bérlőinek törvényben előírt kötelezettsége a lakbér fizetése, és az épület rendeltetésszerű használata. A bérbeadó főként az épület rendeltetésszerű használatának biztosítására köteles. Az adott ügyben a törvényben előírt kötelezettségét sem a bérlők, sem az egyéb jogcímen ott lakók nem teljesítették. Az önkormányzatnak a legfontosabb feladata az életveszélyes helyzetek kialakulásának megelőzése, illetve elhárítása, és a bérlők részére az egészséges környezet biztosítása.

Az önkormányzat, mint hatóság a feladatkörébe tartozó intézkedéseket megtette, abban mulasztásos jogsértés nem merült fel. Az önkormányzat tulajdonosi "magatartása", és a lakások elidegenítése olyan polgári jogi tevékenység, amely nem tartozik a vizsgálati hatáskörömbe, ezért csupán azt állapítom meg, hogy a polgári jogi viszonyban álló felek szerződésszegés gyanúja esetén a sérelmet szenvedett bíróságtól kérhet jogvédelmet.

Az önkormányzat eljárásában az állampolgárok alkotmányban biztosított alapjogaival összefüggésbe hozható mulasztást a lefolytatott vizsgálat nem tárt fel, ezért a vizsgálatomat megszüntettem.

Budapest, 2000. március  3.

Gönczöl Katalin