OBH 4747/1999.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának jelentése
Ügyintéző: Dr. Kunné dr. Simonyi Anna

Az eljárás megindulása:
	Panaszos beadványában azt sérelmezte, hogy az öröklés útján a tulajdonába került ingatlanát nem tudja hasznosítani, mert arra a Fővárosi Önkormányzat elővásárlási jogot alapított a fővárosi autópiac számára tartalékolt terület érdekében. Sérelmezte továbbá magát a megállapított távlati rendeltetést - amelyről úgy szerzett tudomást, hogy az ingatlant megvenni szándékozók e miatt álltak el a vételi szándékuktól - és azt, hogy az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvényben szabályozott adás-vételi ajánlatát a Fővárosi Önkormányzat elutasította (nem kapott érdemi választ).

Érintett alkotmányos jogok:
•	Alkotmány 2. § (1) bekezdés:    "A Magyar Köztársaság független, demokratikus jogállam."
•	Alkotmány 13. § (1) bekezdés:  "A Magyar Köztársaság biztosítja a tulajdonhoz való jogot." 

Alkalmazott jogszabályok:
•	1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről (Ét.)

Megállapított tényállás:
	A panaszosnak 1992-ben, öröklés útján került a XXIII. kerületi nagy kiterjedésű belterületi ingatlan a résztulajdonába. Az ingatlant a Fővárosi Szabályozási Keretterv (FSZKT) M (munkahely) keretövezetbe sorolta "Fővárosi autópiac számára tartalékolt terület" szöveges szabályozási megjegyzéssel.
A Budapesti Városrendezési és Építési Keretszabályzat (BVKSZ) 10. számú melléklete elővásárlási jogot biztosított a Fővárosi Önkormányzat számára.
A panaszos által csatolt iratok szerint az ingatlant vételre ajánlották fel a tulajdonostársak a Fővárosi Önkormányzat részére 1999. május 25-én kelt nyilatkozatukkal. A Fővárosi Önkormányzat főépítésze azt a választ adta 1999. augusztus 11-én kelt levelében, hogy értékbecslés nélkül az eladási ajánlat nem bírálható el. Tájékoztatást kapott a panaszos arról, hogy az elővásárlási jog gyakorlásához szükséges pénzügyi keretet várhatóan a 2000-es költségvetés tartalmazni fogja, egyidejűleg az FSZKT által körvonalazott cél időbeni megvalósíthatóságát felülvizsgálják, így a panaszos kérelmének érdemi elbírálására is csak ekkor kerülhet sor.
A Fővárosi Önkormányzat főépítésze arról is tájékoztatta a panaszost, hogy az Ét. 30. §-a szerinti kártalanítási kérelmével a Fővárosi Közigazgatási Hivatalhoz kell fordulni. 
A panaszos az eljárás során arról tájékoztatott, hogy a Fővárosi Közigazgatási Hivatal korlátozási kártalanítási kérelmüket elutasította. A panaszos személyes meghallgatásakor az Ét. módosításának ismertetése alapján panaszát akként módosította, hogy hasson oda az országgyűlési biztos, hogy a Fővárosi Önkormányzat dolgozza ki a kártalanítási kérelmek elbírálásának belső rendjét. Ezt a  feladatot - tudomása szerint - a fővárosi közgyűlés már végrehajtotta, a határidőket előírta. A panaszos ismeretei szerint a szabályozás azonban nem készült el.

A vizsgálat megállapításai:
Eljárásom során tájékoztatást kértem a fővárosi főpolgármestertől, hogy
a.) az Ét-ben meghatározott kártalanítási kérelmek fedezetéül a 2000-es költségvetés tartalmaz-e pénzügyi keretet, valamint
b.) szabályozták -e a kártalanításokkal kapcsolatos eljárások rendjét.
A főpolgármester válaszából kiderült, hogy a kártalanítások fedezetéül szolgáló pénzügyi keretet a különböző terület-felhasználási célok szerinti megosztásban (közlekedési, városrendezési feladatok) megtervezték.
A kártalanítási eljárások rendjének kidolgozása folyamatban van, azonban különböző tényezők (például a fővárosban létező kétszintű településrendezés) nehezítik a legcélravezetőbb megoldás kialakítását. A főpolgármester különösen nehéz feladatnak tartja az évtizedek múlva megvalósítandó infrastruktúra fejlesztésének területbiztosítását, illetve kártalanítási igény esetén az ingatlanok megvásárlását. Ennek ellenére a 2000. évi költségvetés elvileg tartalmaz olyan tételt, amely a kártalanítások fedezetéül szolgál. A kártalanításra vonatkozó eljárási rend kialakítását a vonatkozó magasabb szintű jogszabály hiánya okozza.
Az önkormányzat részére alapítható elővásárlási jog intézményét az Ét. 25. §-a vezette be. E szerint: "(1) A települési önkormányzatot elővásárlási jog illeti meg az építési szabályzatban és a szabályozási tervben meghatározott településrendezési célok megvalósításához szükséges ingatlanok esetében. (2) A települési önkormányzat a településrendezési feladatok megvalósítása érdekében a beépítetlen telkekre, illetőleg az olyan területekre, ahol településrendezési intézkedéseket tervez, és a rendezett településfejlődés biztosítása azt megkívánja, elővásárlási jogot állapíthat meg. Az erről szóló rendeletben meg kell jelölni azt a célt, amelyre a telket az önkormányzat fel kívánja használni." A hivatkozott jogszabályhely (4) bekezdése  szerint: "Az (1)-(3) bekezdések szerinti elővásárlási jogot az önkormányzat köteles az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetni. Ha az elővásárlási jog fenntartásának indokai megszűnnek, az önkormányzatnak haladéktalanul kérni kell az ingatlan-nyilvántartásból való törlést."
A főépítészeti irodától kapott információ szerint az ingatlannyilvántartáson való átvezetés nem történt meg és a panaszos sem a földhivatali határozatból szerzett tudomást az ingatlanát terhelő  elrendelt elővásárlási jogról. A törvényi kötelezettség elmulasztásával a Fővárosi Önkormányzat mulasztást követetett el, ezzel az Alkotmány 2. § (1) bekezdésében deklarált jogállamiságból eredő jogbiztonsággal, továbbá az Alkotmány 13. § (1) bekezdésében biztosított, a tulajdonhoz fűződő alkotmányos jogok sérültek. Az ingatlannyilvántartási bejegyzés hiánya ugyanis  nem jelzi, hogy milyen jog érinti az ingatlant.
A Fővárosi Önkormányzat főépítészi hivatalának a panaszos részére adott azon tájékoztatása, hogy a kártalanítási kérelmével a Fővárosi Közigazgatási Hivatalhoz fordulhat, nem megalapozott. Az Ét. 30. § (3) bekezdése rendelkezik arról az esetről, ha a "rendezési terv" (a fővárosban szabályozási keretterv) távlati közérdekű célban határozza meg az ingatlan rendeltetését. E szabályozás szerint a tulajdonos követelheti a közérdekű cél kedvezményezettjétől az ingatlan megvételét. Ha az erre irányuló kérelem benyújtásától  számított 3 éven belül a megvételre vonatkozó megállapodás nem jön létre, az ingatlant ki kell sajátítani. A konkrét esetben az ingatlan rendeltetésének távlati célját is meghatározta a BVKSZ, így nem csak elővásárlási jogot alapított. Tehát a tulajdonos kérelmének benyújtásától számított 3 év eredménytelen - megállapodás nem jön létre - letelte után ki kell sajátítani az ingatlant. Jelen esetben a panaszos és tulajdonostársai 1999. május 25-én kelt eladási ajánlatának az önkormányzathoz érkezésétől számított három év múlva - amennyiben a BVKSZ esetleges felülvizsgálata során a meghatározott cél fennmarad - az ingatlant ki kell sajátítani. A hivatkozott jogszabályhely nem kártalanítást biztosít a tulajdonos részére, hanem megállapodás hiányában kisajátítási kényszert ír elő. A téves tájékoztatást a Fővárosi Közigazgatási Hivatal a panaszos korlátozási kártalanítási megállapítására irányuló kérelmét elutasító határozata indokolási részében megadott tájékoztatásával kijavította.
A rendelkezésre álló iratokból megállapítottam, hogy a főépítész tájékoztatása a panaszos ajánlatára határozott választ nem tartalmazott, csak utalt arra, hogy értékbecslés nélkül nem tud nyilatkozni. A panaszos vizsgálatom idején nem kapott választ a Fővárosi Önkormányzattól, hogy megtörtént -e az értékbecslés és megveszi -e az ingatlant. Az adás-vételi ajánlatra az érintett önkormányzatnak konkrét választ kell adnia. Ezt a konkrét választ a panaszos nem kapta meg. A válasz elmulasztása az Alkotmány 2. § (1) bekezdésében deklarált jogállamiságból eredő jogbiztonsággal és az ezzel szorosan összefüggő tisztességes eljárás követelményével kapcsolatban visszásságot okozott, hiszen a panaszost több mint egy éve bizonytalanságban tartja az Önkormányzat a kérelmét illetően.
A Budapesti Városrendezési és Építési Keretszabályzat (BVKSZ) elfogadásával számtalan ingatlant érint az elővásárlási jog, illetőleg korlátozás. Míg az elővásárlási joggal kapcsolatos nyilatkozattételi időt a törvény meghatározza, addig a kártalanítási kérelmek vonatkozásában a törvény nem ír elő elő határidőt a válaszadásra. A kártalanítás szabályait megállapító kormányrendelet előkészítési munkálatai jelenleg folyamatban vannak az Ét módosított 62. § (1) bekezdés l.) pontjában kapott felhatalmazás alapján. A kormányrendelet megjelenésének időpontja azonban bizonytalan, annak még tartalmi elemei sem ismertek. A vizsgált ügyhöz hasonló esetekkel kapcsolatos méltányos eljárás érdekében szükséges a kártalanítási kérelmek egységes elbírálásának  eljárási (a beérkezést követően ki vizsgálja meg a kérelmet, mennyi idő alatt kell válaszolnia az önkormányzatnak, kinek a feladata az ingatlan értékbecslés iránti intézkedés, ki és hogyan vesz részt a kérelmek elbírálásában) rendjének szabályozása. Tudomásom szerint Debrecen Megyei Jogú Város Önkormányzata szabályozta ezt a kérdést a tömeges kérelmek gyors és pontos elbírálása érdekében.
A panasznak az a része, hogy a panaszos nem is tudott a rendelet tartalmáról, csak részben elfogadható. A Fővárosi Szabályozási Keretterv évekig készült. Az elfogadása előtt nyilvánosságra hozták a tervezetet, és a Fővárosi Önkormányzat Polgármesteri Hivatal Ügyfélszolgálati Irodáján bárki megtekinthette és véleményt adhatott róla, ezért a panasz ebben a vonatkozásban nem alapos.
A vizsgálatom idején értesültem arról, hogy a Főváros Közgyűlése az 53/2000. (X.26.) számú rendeletével módosította a BVKSZ-t. A rendelet hatálybaléptető 3. §-a padig hatályon kívül helyezte az FSZKT 10. számú mellékletében a "Fővárosi Autópiac számára tartalékolt terület XXIII., Ócsai úton lévő terület" szövegrészt. Ezzel a panaszos ingatlanáról lekerült az elővásárlási jog. Így a konkrét panasz lényegében megoldódott. 
	A  mulasztásban megnyilvánuló visszásság megszűntetése és a más ingatlanokat érintő jövőbeni szabályos eljárások érdekében az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. törvény 21. § (1) bekezdése alapján a következőkre kérem a Fővárosi Önkormányzat főpolgármesterét:

•	Intézkedjen a panaszos kérelmének érdemi megválaszolásáról, amennyiben a rendelet-módosításról nem értesítette volna.
•	Gondoskodjon  az Ét. 25. § (4) bekezdése alapján  Budapesti Városrendezési és Építési Keretszabályzatban felsorolt valamennyi ingatlan vonatkozásában az elővásárlási jog  ingatlan-nyilvántartási bejegyeztetéséről.
•	A kártalanítási kérelmek elbírálásának eljárási rendjének folyamatban lévő szabályozását minél előbb készítse el. 
Kérem továbbá, hogy az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. törvény 21. § (2) bekezdése alapján az ajánlásokkal kapcsolatban kialakított állásfoglalásáról, illetőleg tett intézkedéséről 30 napon belül tájékoztasson.

Budapest, 2000. december 14.

Gönczöl Katalin