OBH 4237/1999.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának jelentése
Ügyintéző: dr. Kovács Zsolt
Tárgy: Lakóépület bontásának engedélyezése

	A panaszos az Országgyűlési Biztos Hivatalához írott beadványában kifogásolta, hogy a Bp. III. ker. Óbuda-Békásmegyer Önkormányzatának jegyzője nevében az építésügyi hatóság úgy kötelezte az ingatlan tulajdonosát az életveszélyessé vált épületben az életveszély megszüntetésére, hogy nem kötelezte a tulajdonost az épület helyreállítására, vagy a lakó elhelyezésére.
	A jogbiztonsághoz, és a tulajdonhoz való jog sérelmének veszélye miatt vizsgálatot indítottam.

A tényállás
	A Bp. III. Bécsi út 503-507. szám alatti lakos fordult kérelemmel az Országgyűlési Biztos Hivatalához, mert 1999. március 22-én a lakóépületét a telken folyó építkezésnél egy teherautó tolatás közben úgy megrongálta, hogy az életveszélyessé vált. A panaszost, bevásárlásból hazatérve, már be sem engedték a kertkapun. Az építésügyi hatóság képviselője a helyszíni szemlén megállapította, hogy az épület határoló főfala 2 m -es szakaszon leomlott. A tulajdonos a jegyzőkönyvben aláírásával tudomásul vette az önkormányzati ügyintéző felszólítását, hogy az építményt lakásként használó személy elhelyezéséről gondoskodjon, valamint azt, hogy "a fa gerenda leszakadását aládúcolással lehet megakadályozni". E jegyzőkönyvet a panaszos is megkapta.
	1999. március 25-én az építésügyi hatóság határozatban kötelezte az életveszélyessé vált ingatlan tulajdonosát az életveszély azonnali - fellebbezésre tekintet nélküli - megszüntetésére, egyben felhívta a kötelezett figyelmét az épület kiürítésére, illetve a közművek kikapcsolására. Nem kötelezte azonban a  tulajdonost az épület helyreállítására, vagy a lakó elhelyezésére.
	A panaszos az elhelyezéséről maga gondoskodott, de az épületből kirakott ingóságait a tulajdonos elszállíttatta. A tulajdonos az épületet elbontatta.
	A panaszos 1999. szeptemberében fordult kérelemmel az Országgyűlési Biztos Hivatalához. A vizsgálat az önkormányzat megkeresése, valamint a panaszos személyes meghallgatása alapján az alábbiakat tárta fel:

Az ügy előzményei:
	A panaszos férje és családja számára a Bp. III. kerületi Tanács VB 1953-ban engedélyezte a magántulajdonú telken álló romos "lakatlan épület helyreállítását", majd 1968-ban a végrehajtó bizottság engedélyezte a lakás belső korszerűsítését és tatarozását. A hatóság az engedélyt ideiglenes jelleggel, visszavonásig adta ki. Az építkezéssel kapcsolatosan egyéb iratokat sem a panaszos, sem a hatóság nem tudott felmutatni, ezért feltehetően az építkezés befejezését követően a használatbavételi engedély kiadása érdekében a hatóságot nem keresték meg, így nem kerülhetett sor az ingatlan-nyilvántartásban a gyümölcsös és gazdasági épület címén bejegyzett állapot megváltoztatására. A panaszos és a tulajdonos között bérleti szerződés jött létre, majd a tulajdonos személyében beállt változás miatt az új tulajdonos és a bérlő között felmerült vitát 1980-ban bírósági ítélet rendezte. 
Az ítélet megállapította, hogy a bérleti szerződés fennáll, és a panaszost megilleti a ház körül 300 m2- es terület használata is. A másodfokú bíróság az első fokú ítéletnek a kert kizárólagos használatára vonatkozó részét hatályon kívül helyezte. A panaszos férje 1994-ben elhunyt.
	1999-ig az ingatlan több tulajdonosváltozáson esett át, és a telek Bécsi útra néző oldalán álló épület is profilt váltott. 1999. januárjában megkereste a panaszost az ingatlan új tulajdonosa, és közölte, hogy Ő az ingatlan-nyilvántartásban bízva a telket nem lakottan vette, és az épület nem illik bele a terveibe, ezért a panaszos épületét el fogja bontani, a panaszos pedig azonnal költözzön el. Erre később írásban is felszólították. A panaszos az önkormányzattól birtokvédelmet is kért, amikor a vizet elzárták. Az iratok szerint a telken folyó építkezéskor sértették meg a vízvezetéket, és a tulajdonos szerint a kiadott hatósági kötelezéstől függetlenül állították helyre a vízvétel lehetőségét.
	A panaszos által 1999. januárjában kikért tulajdoni lapon a telken csak gazdasági épület szerepelt. A tulajdonos ekkor azzal a kérdéssel kereste meg az önkormányzat építésügyi hatóságát, hogy kell-e bontási engedély a gazdasági épület bontásához. A hatóság hivatalosan azt közölte, hogy a 200 m2-t meg nem haladó alapterületű gazdasági épület bontásához nem kell hatósági engedély.
	A panaszos erről tudomást szerezve, arra kérte az építésügyi hatóságot, hogy adjon arról igazolást, hogy az épület amelyben lakik, nem gazdasági épület, hanem lakás.
	A hatóság által 1999. január 25-én kiadott igazolás azonban csak azt tartalmazta, hogy a panaszos az adott ingatlanban bejelentett lakos, és az épületre 1968-ban a tanács ideiglenes jelleggel építési engedélyt adott, de az abban foglalt kötelezettségek teljesítését az igénylő nem igazolta, használatbavételi engedély iránti kérelmet nem nyújtott be.
	Ez az igazolás nem volt alkalmas az ingatlan-nyilvántartási adatok módosítására.
	A telken folyó építési munkák során egy teherautó rongálta meg az épület falát annyira, hogy azt az építésügyi hatóság helyszínre kihívott szakértője életveszélyesnek nyilvánította. A hatóság korábbi szóbeli tájékoztatása alapján a tulajdonos az életveszélyes épület kiürítését követően az épület bontásához nem kért engedélyt, annak ellenére, hogy tudomása volt arról, hogy az épület lakóépületként funkcionál, és abban laknak is. A bérlőt az életveszélyesnek minősített épületbe többé nem engedték be, személyes ingóságait előbb az udvarra rakták ki, majd később raktárban helyezték el. A panaszost a lánya fogadta be.
	Az önkormányzat tájékoztatása szerint a törvényben biztosított határidőn belül 1994. április 1. és 1997. június 30. között sem a panaszos, sem az ingatlan tulajdonosa nem kereste meg az önkormányzatot annak érdekében, hogy a magántulajdonon fennálló bérletet minősítse kényszerbérletnek, és intézkedjen annak megszüntetése érdekében.

Az  alkalmazott jogszabályok:
1949. évi XX. tv. a Magyar Köztársaság  Alkotmányáról
2. § (1) A Magyar Köztársaság független, demokratikus jogállam.
9. § (1) Magyarország gazdasága olyan piacgazdaság, amelyben a köztulajdon és a magántulajdon egyenjogú és egyenlő védelemben részesül.

A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény
23. § (4) Ha a lakás elemi csapás vagy más ok következtében megsemmisült, illetőleg az építésügyi hatóság életveszély miatt annak kiürítését rendelte el és a bérlő (használó) elhelyezéséről maga vagy a lakással rendelkező szerv nem tud gondoskodni, az ideiglenes elhelyezés az említett lakás fekvése szerint illetékes települési, fővárosban a kerületi önkormányzat feladata.
26. § (1) A bérbeadó a határozatlan időre szóló szerződést írásban felmondhatja, ha a bérlő részére egyidejűleg ugyanazon a településen - a fővárosban a főváros területén - cserelakást ajánl fel bérleti jogviszony létesítésére. A felmondási idő azonban három hónapnál rövidebb nem lehet.
62. § (3) Az önkormányzat a (...) bevételét csak a tulajdonában lévő lakóépületeinek (...) felújítására(...) továbbá új lakás építésére, valamint az állampolgár tulajdonában álló lakásra – ideértve az államosított lakást is – 1953. április 1. napja előtt bármilyen jogcímen, illetőleg azt követően a lakásügyi hatóság kiutaló határozata alapján létrejött lakásbérlet (a továbbiakban együtt: kényszerbérlet) felszámolására használhatja fel.
85. § (1) A lakás fekvése szerint illetékes önkormányzat köteles 1998. december 31-ig a kényszerbérlő részére önkormányzati cserelakás bérbeadását felajánlani.
(2) Ha az önkormányzat a lakás bérbeadását a kényszerbérlőnek felajánlotta, a bérbeadó a bérleti szerződést a következő hónap utolsó napjára felmondhatja.
(3) Ha az önkormányzat 1997. december 31-ig másik megfelelő cserelakást nem ajánlott fel, úgy köteles az e lakásra a 34. § (1) bekezdése alapján megállapítható lakbér és bérbeadó által közölt lakbér különbözetét a bérbeadónak megtéríteni. Amennyiben az önkormányzat a bérbeadó által közölt lakbérkülönbözet összegét nem fogadja el, úgy annak megállapítását – a 6. § (2) bekezdése alapján történő lakbérmegállapítás keretében – a bíróságtól kérheti.

Az 1993. évi LXXVIII. törvény módosításáról szóló 1997. évi LVII. törvény
1. § (2) Az önkormányzatnak az 1993. évi LXXVIII. törvény 85. §-ának (1) bekezdés szerinti felajánlási kötelezettsége az e törvény hatálybalépésének napjáig benyújtott és még el nem bírált kényszerbérletek esetében áll fenn. (Hatályos 1997. VI. 30-tól.)

A vizsgálat megállapításai:
	A magántulajdonú ingatlan bérlője 1953-ban a Tanács VB építési engedélye alapján került az ingatlanba. A tulajdonossal csak azt követően kötött bérleti szerződést. A bérleti jogviszony - a felek személyében beálló változásra tekintet nélkül - 1994 április 1-jéig fennállt, amikor hatályba lépett a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény, amely az önkormányzatokat kötelezte a kényszerbérletek felszámolására. A törvény 62. § (3) bekezdése meghatározta, hogy az állampolgár tulajdonában álló lakásra 1953. április 1. napja előtt bármilyen jogcímen létrejött lakásbérlet kényszerbérlet, és a - határidő szempontjából módosított - 85. § az önkormányzatokat kötelezte azok felszámolására.
	A kényszerbérlet megállapítását sem a bérlő, sem a tulajdonosok nem kezdeményezték a jogvesztő határidő lejártáig, ezért ebben a kérdésben az önkormányzatot a törvényi határidőn belül elhelyezési kötelezettség nem terheli. A magántulajdonos bérbeadó természetesen felmondhatja a bérleti szerződést, ha megfelelő cserelakást ajánlott fel. A felmondásra tehát csak a cserelakás felajánlását követően van lehetőség, és amíg a megfelelőség kérdésében - megállapodás hiányában - bírósági eljárás is indítható, addig a pénzbeli térítés elfogadása kizárólag a bérlő lehetősége, mert annak hiánya bírósági ítélettel sem pótolható. A bérlő nem kényszeríthető arra, hogy saját erő felhasználásával tulajdonossá váljon, vagy önerő hiányában csökkent értékű lakástulajdonra "cserélje" bérleményét.
	A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény 23. § (4) bekezdése szerint: "ha a lakás elemi csapás vagy más ok következtében megsemmisült, illetőleg az építésügyi hatóság életveszély miatt annak kiürítését rendelte el és a bérlő elhelyezéséről maga vagy a lakással rendelkező szerv nem tud gondoskodni, az ideiglenes elhelyezés az említett lakás fekvése szerint illetékes települési, fővárosban a kerületi önkormányzat feladata."
	Az épület életveszélyességét megállapító hatósági határozat a lakás kiürítését rendelte el, és a bérlő az elhelyezéséről önmaga gondoskodott, abban az önkormányzatot nem kérte, így az ideiglenes elhelyezési kötelezettség kérdése fel sem merült. 
	A bérlő a tulajdonostól követelheti a személyi ingóságai kiadását, az azokban bekövetkezett kár összegének, illetve az általa elvégzett - az ingatlan értékét növelő - beruházások költségeinek megtérítését. Amennyiben annak a tulajdonos nem tesz eleget, vagy peren kívül nem tudnak megállapodni, úgy a jogosult a követelését bírósági úton - keresettel - érvényesítheti.
	Az építésügyi hatóság eljárását a tulajdonos és a bérlő közötti vitától elkülönítetten vizsgáltam, és megállapítottam, hogy az ellenérdekű felek közötti vitában nem foglalt állást, csupán a törvényes kötelezettségének tett eleget, amikor az egyik fél kérésére az ingatlannyilvántartás adatai alapján tájékoztatást adott a bontáshoz szükséges engedélyezés feltételeiről. Az a körülmény, hogy az ingatlannyilvántartás adatai nem egyeznek meg a tényleges állapottal, arra jogosítja, hogy az ügyfelet tájékoztassa az ingatlan-nyilvántartási adatok módosításának feltételeiről, illetve az ingatlan tulajdonosát felhívja a tényleges állapotnak megfelelő rendezésre. A korábbi építési engedélynek megfelelően megépült épületre használatbavételi, illetve az eltelt időre tekintettel fennmaradási engedélyt csak a tulajdonos hozzájárulásával lett volna jogosult kérni az építtető az építésügyi hatóságtól.
	Az a körülmény, hogy a 4000 m2 -es ingatlan fő funkciója gazdasági épület (borozó) volt kétségessé teszi, hogy a tulajdonosnak a telekmegosztási szándéka hiányában az egy helyrajzi szám alatt bejegyzett ingatlanon a lakóépület is feltüntetésre kerülhetett volna.
	A vizsgálat megállapította, hogy az önkormányzat építésügyi hatósága állampolgári jogokat sértő mulasztást nem követett el, és ezért az eljárást visszásság hiánya miatt megszüntetem. A panaszos figyelmét azonban ismételten felhívom, hogy igényét peres úton érvényesítheti.

Budapest, 2000. szeptember 6.

Gönczöl Katalin