OBH 4136/1999.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának jelentése
Ügyintéző: Dr. Kunné dr. Simonyi Anna

Az eljárás megindulása:
	A panaszos beadványában az ingatlanát is érintő, a zalaegerszegi önkormányzat 15/1999. (V.28.) Ök. rendeletét sérelmezte, amelyben közel 1200 ingatlanra biztosított elővásárlási jogot az önkormányzat javára. Panaszos beadványában jelezte, hogy az önkormányzat a tömeges lakossági tiltakozások miatt újból napirendre tűzte a kérdést.
	Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. törvény 16. § (1) bekezdése alapján vizsgálatot indítottam, mert visszásság gyanúja merült fel az Alkotmány 13. § (1) bekezdésében biztosított tulajdonhoz fűződő alkotmányos joggal összefüggésben.

Érintett alkotmányos jogok:
•	Alkotmány 13. § (1) bekezdése: "A Magyar Köztársaság biztosítja a tulajdonhoz való jogot."
•	Alkotmány 2. § (1) bekezdése: "A Magyar Köztársaság független, demokratikus jogállam."
•	Alkotmány 57. § (5) bekezdése: "A Magyar Köztársaságban a törvényben meghatározottak szerint mindenki jogorvoslattal élhet az olyan bírósági, közigazgatási és más hatósági döntés ellen, amely a jogát vagy jogos érdekét sérti. A jogorvoslati jogot - a jogviták ésszerű időn belüli elbírálásának érdekében, azzal arányosan - a jelenlévő országgyűlési képviselők kétharmadának szavazatával elfogadott törvény korlátozhatja."

Alkalmazott jogszabályok:
•	1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről (továbbiakban: Ét.)
25. § (1) A települési önkormányzatot elővásárlási jog illeti meg az építési szabályzatban és a szabályozási tervben meghatározott településrendezési célok megvalósítához szükséges ingatlanok esetében.
(2) A települési önkormányzat rendeletben elővásárlási jogot állapíthat meg a településszerkezeti tervben rögzített közérdekű célok megvalósítása érdekében a beépítetlen telkekre, illetőleg az olyan területekre, ahol településrendezési intézkedéseket tervez, és a rendezett településfejlődés biztosítása azt megkívánja. A rendeletben meg kell jelölni azt a célt, amelyre a telket, területet az önkormányzat fel kívánja használni.

A megállapított tényállás:
	A Zalaegerszeg Megyei Jogú Város képviselő-testülete a 15/1999. (V.28.) Ök. rendeletével elővásárlási jogot állapított meg, a 26/1998. (VII.16.) Ök. rendeletben meghatározott településrendezési célok megvalósításához szükséges mintegy 1250 ingatlanra. Az önkormányzat intézkedett az elővásárlási jognak az ingatlan-nyilvántartáson való átvezetése érdekében. Az elővásárlási jogról a tulajdonosok vélhetően csak a földhivatali bejegyzésből értesültek, legalább is a panaszos ezt állítja. A panaszos törvényességi vizsgálat iránti kérelmet nyújtott be (355 támogató aláírással) a megyei közigazgatási hivatalhoz. A vizsgálat eredményéről a panaszos tájékoztatott. E szerint a rendelet megfelel az Étv. 25. §-ában foglaltaknak, ezért törvényességi észrevétel megtételére nincs indok. A tulajdonosok gondjait és aggályait az ingatlanok értékének megőrzésével kapcsolatban megértéssel fogadta a hivatal vezetője, ezért a város polgármesterét tájékoztatta a hozzá érkező "panaszokról, kérelmekről, annak érdekében, hogy a közgyűlés a napirend ismételt tárgyalása során méltányosan, megnyugtatóan rendezze a felmerült kérdéseket, helytállóan jelölje meg azokat az ingatlanokat, amelyekre indokoltnak tartja a testület az elővásárlási jog bejegyzését". Felvetette továbbá, hogy a közgyűlés újólag vizsgálja meg, hogy indokolt-e a 60 napos válaszadási határidő, nincs-e lehetőség annak csökkentésére.
A panaszos még vizsgálatom alatt arról tájékoztatott, hogy az önkormányzat módosította a rendeletét, az ingatlanoknak  az elővásárlási joggal érintett körét felülvizsgálva jelentősen csökkentette, így az ő ingatlana is kikerült a megterhelt ingatlanok köréből.

A vizsgálat megállapítása:
	Eljárásom során tájékoztatást kértem a polgármestertől, hogy a szabályozási terv elfogadása előtt tartottak-e lakossági fórumokat, s azon ismertették-e az elővásárlási jog lehetőségének lehetőségét az érintett ingatlan-tulajdonosokkal, valamint, hogy az elővásárlási jogot szabályozó rendelet tervezetét milyen módon ismertették a lakossággal. Tájékoztatást kértem továbbá arról is, hogy mi indokolta a rendelet felülvizsgálatát, és mi volt az oka az elővásárlási jognak ilyen jelentős számú ingatlanra történő megállapítására.
A polgármester válaszában arról tájékoztatott, hogy az átfogó rendezési és intézkedési tervet, annak elfogadása előtt két ízben többnapos lakossági fórum megtartásával és a tervnek  közszemlére kihelyezésével ismertették a lakossággal. A fórumok alkalmával ismertté váltak a város fejlesztési elképzelései. Magának az elővásárlási jogot megállapító rendeletnek közvetlen lakossági egyeztetése nem volt. Az elfogadott rendelet során érzékelte a testület, hogy annak hatálya nagyon széleskörű, túl sok telket, beépített ingatlant érint, ezért már 1999. szeptemberétől a rendeletet felülvizsgálták. A felülvizsgálat során az ingatlanonkénti számbavétel során egyes célterületet megszüntettek, szűkítették, így összesen 497 ingatlan került az elővásárlással érintettek körébe. A rendelet - módosítási tervezetet az érintett ingatlanok megjelölésével közszemlére tették, melyről a helyi újságban tájékoztatták a lakosságot. Észrevétel nem érkezett, ezt követően fogadta el a képviselő-testület a rendelet módosítását. A polgármesteri hivatal megküldte a rendelet-módosításnak a közgyűlési előterjesztését, amelyből kitűnik, hogy az elővásárlási joggal érintett magas ingatlanszámnak részben adminisztrációs oka is volt, ezt is korrigálták.
Az Ét-ben szabályozott, az elővásárlási joggal kapcsolatban kialakított álláspontomról az Ét. és módosítása tervezetének véleményezésekor az előterjesztőt tájékoztattam.
E szerint az elővásárlási jogot, hasonlóan az építési- és telekalakítási tilalom elrendeléséhez, jegyzői hatáskörben hozott - egyedi - határozattal kellene elrendelni. Ezért a  jelen ügyben a panasznak erre a  kérdésre vonatkozó részét  nem vizsgáltam.
A fentiekből megállapítottam, hogy az önkormányzat nem kellően átgondolt döntése nemcsak a panaszos, hanem még számos ingatlan-tulajdonos vonatkozásában az Alkotmány 2. § (1) bekezdésében deklarált jogállamiságból fakadó jogbiztonság követelményével és ezen keresztül az Alkotmány 13. § (1) bekezdésében biztosított, a tulajdonhoz fűződő alkotmányos joggal kapcsolatban visszásságot okozott. A meg nem alapozott döntés ugyanis sok száz tulajdonost hozott az ingatlana jövőbeni sorsát illetően bizonytalan helyzetbe. Ezt a visszásságot azonban a város képviselő-testülete saját hatáskörében orvosolta, ezért a konkrét ügyben ajánlást nem teszek.

Budapest, 2000. október 9.

Gönczöl Katalin