OBH 3573/1999.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának jelentése
Ügyintéző: Dr. Kunné dr.Simonyi Anna

Panaszos azt sérelmezte hogy a Budapest, XIII. kerületi jegyző építési engedélyt adott a társasházi közös tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség átalakítására annak ellenére, hogy a tulajdonostársak nem mindegyike járult hozzá az építkezéshez.

Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. törvény 16. § (1) bekezdése alapján vizsgálatot indítottam, mivel a rendelkezésre álló adatok alapján alkotmányos jogokkal összefüggésben visszásságra lehetett következtetni.

Eljárásom során megkértem a jegyzőtől a vonatkozó előzményi iratokat.

Az alkalmazott jogszabályok:

A Magyar Köztársaság Alkotmánya
     2. § (1) bekezdés  A Magyar Köztársaság független, demokratikus jogállam.
13.§ (1) bekezdés A Magyar Köztársaság biztosítja a tulajdonhoz való jogot.
57. § (5) bekezdés A Magyar Köztársaságban a törvényben meghatározottak szerint mindenki jogorvoslattal élhet az olyan bírósági, közigazgatási és más hatósági döntés ellen, amely a jogát vagy jogos érdekét sérti. A jogorvoslati jogot - a jogviták ésszerű időn belüli elbírálásának érdekében, azzal arányosan - a jelen lévő országgyűlési képviselők kétharmadának szavazatával elfogadott törvény korlátozhatja. számított tizenöt napon belül a bíróságtól kérheti a határozat megváltoztatását.

Az államigazgatási eljárás általános szabályairól szóló 1957. évi IV törvény (továbbiakban Áe.)
65. § (1) A fellebbezést annál a közigazgatási szervnél kell előterjeszteni, amely a megtámadott határozatot hozta. A fellebbezésben új tények és bizonyítékok is felhozhatók.
(2) A fellebbezést az ügy összes iratával a fellebbezési határidő leteltétől számított nyolc napon belül fel kell terjeszteni a felettes szervhez, kivéve ha a közigazgatási szerv a megtámadott határozatot visszavonja, illetőleg a fellebbezésnek megfelelően módosítja, kijavítja vagy kiegészíti.

A társasházakról szóló 1997. évi CLVII. törvény (továbbiakban: társasházi tv.) 
12.§ (3) A lakóépületben lévő társasházban a közgyűlés legalább 2/3-os szavazattöbbségű határozatával megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, ha az a társasház rendes működését vagy a lakhatás nyugalmát zavarná.
(4) Ha a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használata jogszabályban meghatározott engedélyhez kötött tevékenységhez szükséges, az engedély akkor adható ki, ha a hatóság felhívására - 30 napos határidőn belül - a közgyűlés nem hozott tiltó határozatot.
16. § (1) Közös tulajdonba tartozik az épületrész, épület-berendezés, nem lakás célú helyiség és lakás, amelyet az alapító okirat külön tulajdonként nem jelöl meg. Ha a földrészlet nem képezi harmadik személy tulajdonát, közös tulajdonba tartozik.
22. § A közgyűlés határoz
a) a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról, felújításáról, a közösséget terhelő kötelezettségek elvállalásáról;
e) minden olyan ügyben, amelyet az alapító okirat vagy a szervezeti-működési szabályzat nem utal a közös képviselő, az intézőbizottság vagy a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.
23. § (1) A közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról valamennyi tulajdonostárs egyhangúlag határoz.
(2) Az írásbeli szavazás eredményéről a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke írásban tájékoztatja a tulajdonostársakat.

Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIIi törvény  (továbbiakban Étv.)

Az egyes építményekkel, építési munkákkal és építési tevékenységekkel kapcsolatos építésügyi hatósági engedélyezésről szóló 46/1997. (XII.29.) KTM rendelet (továbbiakban: rendelet)
17. § a.) pontja: Az építési engedély iránti kérelemhez mellékelni kell az építtető építési jogosultságát igazoló okiratot 1 példányban;

Megállapított tényállás:

A XIII. kerületi jegyző kérelemre építési engedélyt adott a társasház szárítójának átalakítására. Az építtetővel a társasház közös képviselője kötött bérleti szerződést, amelyben megadta az építéshez való hozzájárulást. Az építkezés megkezdését követően a panaszos a jegyzőtől kérte az engedély megadása körülményeinek kivizsgálását. A hatóság válaszában arra hivatkozott, hogy  bekérte a  közgyűlési határozatot, amelyben  a közös tulajdonban lévő épületrészek hasznosítására közös képviselőt feljogosították, valamint az alapító okirat azon részét, amely a helyiségek hasznosításáról rendelkezik. Tájékoztatta egyidejűleg a hatóság a panaszost arról, hogy "amennyiben a jogerős határozat jóhiszeműen szerzett jogokat sért, kijavítása, kiegészítése, módosítása, visszavonása nem áll módjában. A levelezést követően a panaszos a Fővárosi Közigazgatási Hivatalhoz fordult, amely továbbította a beadványt az elsőfokú építésügyi hatóságnak. Leiratában kérte, hogy 15 napon felülvizsgálja ki a beadványt, és amennyiben törvénysértést észlel, úgy saját hatáskörében  intézkedjen. Iránymutatásként rámutatott arra, hogy "a közös képviselő az ingatlanrész hasznosítására vonatkozóan rendelkezett felhatalmazással, azonban az építési jogosultság kérdése nyitott maradt." A jegyző a panaszt kivizsgálta, és hivatkozott a társasházakról szóló törvény előírására, miszerint  a közös tulajdonban álló épületek hasznosításáról, használatáról a társasház közgyűlése határoz. Ha a társasház alapító okirata vagy szervezeti- működési szabályzat erről másképp nem rendelkezik, a közgyűlés egyszerű szavazattöbbséggel határoz. Jelen esetben a társasház szervezeti és működési szabályzatát később fogadták el mint az építési engedélyt megadó határozatot, így az abban foglaltak visszamenő hatály hiányában nem alkalmazhatóak az ügyre. Az építési engedély jogerős, ezért annak módosítására, visszavonására az Áe. szabályai szerint nincs lehetősége. Felhívta a jegyző a panaszos figyelmét arra, hogy a használatbavételi engedély ellen élhet jogorvoslati jogával. A jegyző a panaszosnak írt válaszlevelét tájékoztatásul megküldte felettes hatóságának is.

A vizsgálat megállapításai:

A XIII. kerületi jegyző a társasház közös tulajdonában álló nem lakás céljára szolgáló helyiségének átépítésének engedélyezésekor nem járt el kellő körültekintéssel, amikor a társasház és az építtető közötti 1998. szeptember 30-án kelt a közös képviselő "megállapodás"-ban foglaltakat tulajdonosi  hozzájárulásnak tekintette és megadta az építési engedélyt. A megállapodás 2.) pontja szerint "A tulajdonos hozzájárulását adja ahhoz, hogy az építtető jelen megállapodás alapján műterem céljára megervezhesse az 1. pontban megjelölt közös helyiségnek az átalakítását...."A 3. pont értelmében pedig "Az építtető - jelen tulajdonosi hozzájárulás birtokában - elkészítteti az átalakítás engedélyezési terveit és beszerzi az ehhez szükséges építési engedélyt..."A megállapodásnak ezen pontjai a közös tulajdonú helyiség hasznosítására vonatkoznak, amit igazol az iratokban fellelhető a társasház 1998. november 9-én tartott közgyűlésének jegyzőkönyve is. Eszerint a közös képviselő felhívja a tulajdonosokat arra, hogy a helyiség beépítésének engedélyezéséhez szükséges a tulajdonosi hozzájárulás. A panaszos amikor a jegyzőhöz fordult kérelmével, felhívta erre a figyelmet. Az építési hatóság azonban - amint az a válaszából kitűnik -  csak a hasznosításra vonatkozó okiratot kérte be. A közös képviselő 1999. április 29-i válaszában arról tájékoztatta a hatóságot, hogy a 10.000 tulajdonhányadra kiadott szavazólapokból 5.394/10.000-ed hányadra érkezett válasz, és ebből csak 146/10.000 ellenezte. Kérte a felülvizsgálatnál a társasház többsége érdekének figyelembe vételét. 
A hatóság, bár tudomására jutott, hogy nem volt meg a 100%-os tulajdoni hozzájárulás, a panaszos beadványát saját hatáskörében eljárva, elutasította. A panaszos kérésemre csatolta a társasház alapító okiratát, amelynek a tulajdonosok közötti jogviszonyt szabályozó rendelkezések R. pontja rendelkezik a közgyűlési határozatok körébe tartozó kérdésekről. Ezen pont 4.) alpontja értelmében a közgyűlés határoz: az alapító okirat módosítása és kiegészítése, az egész ingatlan elidegenítése, vagy állagának lényeges megváltoztatása, úgyszintén a társasház tulajdonközösség megszűntetése felöl, de ilyen ügyekben a határozathozatalhoz valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges. Ezen alapító-okirati előírás szerint tehát egyhangú hozzájárulás volt szükséges a közös tulajdonban álló szárítóhelyiség műteremmé átalakításának engedélyezéséhez. A jogorvoslati kérelmet a közigazgatási szerv csak az Áe-ben meghatározottak szerint bírálhatja el. Ezért a jegyzőnek az Áe. 65. § (2) bekezdésében foglaltak szerint 8 napon belül fel kellett volna terjesztenie a jogorvoslati kérelmet az ügy irataival együtt, amennyiben annak alapján nem tartja indokoltnak a megtámadott határozat visszavonását, módosítását. A Fővárosi Közigazgatási Hivatalnak írt beadványában a panaszos már a felettes hatóságtól kérte ügye kivizsgálását. A közigazgatási hivatal észlelte, hogy az építési jogosultság igazolása nem történt meg, illetőleg az kétséges, ezért küldte meg az ügyféli panaszt az első fokú hatóságnak, és hívta fel erre a figyelmet. Ebben a vonatkozásban helyesen járt el a másodfokú hatóság, ugyanakkor nem hívta fel az első fokú hatóságot arra, hogy amennyiben nem ért egyet a beadvánnyal, úgy az iratokat terjessze fel hozzá vizsgálatra. A panaszosnak írt jegyzői választ megkapta a közigazgatási hivatal. Ugyanakkor nem intézkedett az iratok bekérésére, holott a beadvány áttételekor már kétségesnek tartotta az építési engedély jogszerűségét.
A fentebb ismertetett eljárással mind az első- és a  másodfokú hatóság az Alkotmány 13. § (1) bekezdésében biztosított tulajdonjoggal, mind az Alkotmány 57. § (5) bekezdésében biztosított jogorvoslati joggal összefüggésben visszásságot okoztak. Az iratokból megállapítottam, hogy az építtető az elvégzett építési munkára megkapta a használatbavételi engedélyt, amelyről a panaszost is értesítette a hatóság. A panaszos a határozat ellen fellebbezést nem nyújtott be, így az jogerőre emelkedetett.
A jegyző és a közigazgatási hivatal  eljárásával  okozott visszásság ma már nem orvosolható a használatbavételi engedély megadására figyelemmel a konkrét ügyben ajánlást nem teszek.

A fentiek alapján felhívom a XIII. kerületi Önkormányzat jegyzőjét és a Fővárosi Közigazgatási Hivatal vezetőjét, hogy gondoskodjék hivatalában mind az alaki, mind az anyagi jogi szabályok maradéktalan megtartásáról..

Budapest, 2000. március 10.

Gönczöl Katalin