OBH 2826/1999.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosa általános helyettesének jelentése
Ügyintéző: dr. Kovács Zsolt

Tárgy: Az önkormányzati bérlakások 
lakbérének 100 %-os emelése
Az eljárás megindulása:

A panaszos azért fordult kérelemmel az országgyűlési biztoshoz, mert az önkormányzat a önkormányzati bérlakások lakbérét 1999. július 1-jei hatállyal 100 %-os mértékben megemelte, és a lakbér mértéke már a létfenntartásukat veszélyezteti. 

Az ügyfél szociális biztonsághoz való joga sérelmének veszélye miatt indítottam vizsgálatot.

A tényállás

A panaszos a beadványában jelezte, hogy a helyi televízióból, és a sajtóból jutott a tudomására, hogy a szolnoki önkormányzat az önkormányzati lakások lakbérét kétszeresére emeli. Kifogásolta, hogy az önkormányzat hogyan emelheti meg a lakbért "minden rendelet nélkül", 100 Ft/m2 -ről 200 Ft/m2 -re. Ilyen mértékű emelést egyre több család képtelen lesz megfizetni. Esetében a lakás bére 5300 Ft-ról 10.600 Ft-ra emelkedett. Kifogásolta még, hogy az önkormányzat az épületet 43 év alatt - amióta ő ott bérlő - nem újította fel, csupán a lakbért emelte. Az emelés éppen azokat sújtja, akik a bérlakásaikat nem tudták megvásárolni.

Megkeresésemre az önkormányzat megküldte a Szolnok Megyei Jogú Város 11/1996. (VI.4.) KR. számú rendeletét az önkormányzati tulajdonban lévő lakások bérletéről, valamint elidegenítésükről. Elküldte továbbá a 56/1995.(XII.22.) KR. számú rendeletet a szociális ellátások rendjéről, valamint a gyermekvédelmi támogatásokról. Az első rendelet határozza meg az önkormányzati lakások lakbérét, az utóbbi pedig a lakásfenntartási és fűtési támogatás igénybevételének szabályait tartalmazza.

A panaszos a személyes jövedelmi viszonyairól nem közölt adatokat, ezért az általa igénybe vehető támogatásokról csak általánosságban tudom tájékoztatni.

Az  alkalmazott jogszabályok:

1949. évi XX. tv. a Magyar Köztársaság  Alkotmánya

9. § (1) Magyarország gazdasága olyan piacgazdaság, amelyben a köztulajdon és a magántulajdon egyenjogú és egyenlő védelemben részesül.

12. § (2) Az állam tiszteletben tartja az önkormányzatok tulajdonát.

44/A. § (1) A helyi képviselőtestület: a) önkormányzati ügyekben önállóan szabályoz és igazgat, döntése kizárólag törvényességi okból vizsgálható felül, b) gyakorolja az önkormányzati tulajdon tekintetében a tulajdonost megillető jogokat, az önkormányzat bevételeivel önállóan gazdálkodik, saját felelősségére vállalkozhat,

70/E. § (1) A Magyar Köztársaság állampolgárainak joguk van a szociális biztonsághoz; öregség, betegség, rokkantság, özvegység, árvaság és önhibájukon kívül bekövetkezett munkanélküliség esetén a megélhetésükhöz szükséges ellátásra jogosultak.
A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény

2. § (4) A fizetendő lakbérben a szerződés megkötésekor kell megállapodni. Ha a lakbér mértékét jogszabály állapítja meg, a szerződés akkor is létrejön, ha a felek a fizetendő lakbérben nem állapodtak meg.

6. § (1) Ha a lakbér mértékét jogszabály határozza meg és a felek a szerződés megkötésekor a fizetendő lakbérben nem állapodtak meg, a bérbeadó köteles a lakbér összegét a beköltözést követő nyolc napon belül a bérlővel írásban közölni. Ha a bérlő a lakbér összegét, a közlés kézhezvételétől számított nyolc napon belül írásban nem kifogásolja, a közölt bért köteles fizetni.
(2) Ha a felek a lakbérben vagy a lakbér módosításában nem tudnak megegyezni, annak megállapítását a bíróságtól kérhetik. A bíróság jogerős határozatáig a lakásért a korábban fizetett, ennek hiányában a bérbeadó által közölt lakbért kell fizetni.

1993. évi III. tv. a szociális igazgatásról és szociális ellátásokról

38. § (1) A települési önkormányzat lakásfenntartási támogatást nyújthat annak a családnak vagy személynek, aki a településen elismert minimális lakásnagyságot és minőséget meg nem haladó lakásban (...) lakik és lakás hasznosításából származó jövedelemmel nem rendelkezik. 
(2) A lakásfenntartási támogatás megállapításának feltételeit, valamint a településen elismert minimális lakásnagyságot és minőséget a helyi önkormányzat rendeletében határozza meg.
(3) Különösen indokolt a lakásfenntartási támogatás akkor, ha a) a lakásfenntartás indokolt havi költsége eléri vagy meghaladja a háztartás havi összjövedelmének 35%-át, b) a lakás fűtési költségének havi összege eléri vagy meghaladja a háztartás havi összjövedelmének 20%-át és a háztartásban az egy főre jutó havi jövedelem nem haladja meg az öregségi nyugdíj mindenkori legkisebb összegének kétszeresét.
(4) Költségeken a) a (3) bekezdés a) pontjának alkalmazásában a lakbért vagy albérleti díjat, a lakáscélú pénzintézeti kölcsön törlesztőrészletét, a fűtés díját, illetve költségét, a csatornahasználati díjat, a szemétszállítás költségeit, valamint az önkormányzat rendeletében meghatározott mértékig a villanyáram, a víz- és gázfogyasztás költségeit, továbbá, ha az önkormányzat rendelete lehetővé teszi, a lakáskarbantartás költségeit, b) a (3) bekezdés b) pontjának alkalmazásában a lakás fűtéséhez felhasznált hőenergia fűtési szezonban felmerülő – az önkormányzat rendeletében elismert – költségének, díjának 1/6-át kell érteni.

A vizsgálat megállapításai

A vizsgálat megállapította, hogy az ügyben az önkormányzat eleget tett mind a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban lakástörvény), mind a szociális igazgatásról és szociális ellátásokról szóló 1993. évi III. törvény (a továbbiakban szociális törvény,) által előírt rendeletalkotási kötelezettségének. 

A lakástörvény nem kötelezi az önkormányzatokat a bérlakásaik szociális bérrel történő bérbeadására. Az Alkotmány 9. §; a 12. §; és a 44/A § deklarálják az önkormányzatok tulajdonosi jogait, és az önkormányzati tulajdont, az állami, és a magántulajdonnal egyenlő jogokkal ruházzák fel, és egyenlő védelemben részesítik. 
Ennek alapján az önkormányzat, mint tulajdonos jogszerüen döntheti el, hogy a lakás fenntartás költségeinek mekkora hányadát hárítja át a bérlőire. Annak megítéléséhez, hogy az önkormányzat a tulajdonában álló lakások lakbérének kétszeresére emelésével sértett-e jogszabályt, ismerni kell a lakások fenntartásának költségeit, és a lakások műszaki állapotát. A lakbérek mértékének megállapítására polgári bíróság jogosult.

Ha a bérlő a lakástörvény szabályai szerint a bérbeadó által közölt lakbér összegével nem ért egyet, úgy a közlés kézhezvételétől számított nyolc napon belül írásban kifogásolhatja azt. Ez esetben a bíróság állapíthatja meg, hogy a lakbér mértéke az adott lakásra vonatkozóan megfelelt-e a jogszabálynak, azaz az önkormányzat rendeletének. A panaszolt esetben azonban nem a lakbér közlésével, hanem magával a jogszabállyal szemben merült fel a kifogás, így a bíróság azt nem vizsgálhatja felül, csupán indítványt nyújthat be az Alkotmánybírósághoz, ha azt valószínűsíti, hogy az önkormányzat rendelete magasabbrendű jogszabállyal ellentétes. 

Az a tendencia, amely az önkormányzati lakások bérének az inflációt meghaladó mértékű emelésében tapasztalható, arra vezethető vissza, hogy az elmúlt években az önkormányzatok egyre kevésbé tudták vállalni a lakások fenntartásának - a bérlők által fizetett lakbérek által nem fedezett - költségeit. A fenntartás költségeit - egyfajta természetben juttatás formájában - korábban az állam vállalta, de a lakásoknak az önkormányzatok tulajdonába kerülésével a fenntartásukat is a tulajdonosnak kellett vállalniuk. Nem ellentétes tehát jogszabállyal a lakbér mértéke, ha annak meghatározásakor a lakás használati értékén felül, a fenntartási költségeit is figyelembe veszik, feltéve ha az nem tartalmaz tisztességtelen hasznot is. Az önkormányzati lakások elidegenítése azzal a következménnyel is járt, hogy az önkormányzatok tulajdonában leginkább a felújításra szoruló lakások maradtak, amelyek fenntartása lényegesen magasabb költségigényű, mint az új lakások esetében. Ezekben az esetekben a lakbér valóban nem a lakás tényleges használati értékét fejezi ki. Ilyen esetben, ha a lakás a szerződés szerinti, rendeltetésre nem alkalmas, úgy a lakbér mértékét a bíróság alacsonyabb összegben is megállapíthatja.

Egyetlen hatályos jogszabály sem kötelezi azonban az önkormányzatokat, hogy a lakásaikat - a bérlők jövedelmére tekintet nélkül - a piaci viszonyokat figyelmen kívül hagyva, olcsó lakbér ellenében adják bérbe. Az önkormányzati lakások bérlői nem képeznek sem jövedelmi, sem vagyoni szempontból homogén (egynemű) közösséget, ezért a szociális törvény arra kötelezi az önkormányzatokat, hogy a rászorulók részére nyújtson a lakás fenntartásához támogatást.

Az önkormányzat rendelete szerint az jogosult lakásfenntartási támogatásra, aki a család létszámához igazított szobaszámot meg nem haladó méretű lakásban lakik. Kétszemélyes háztartás esetén 2,5 szobás lakásban lakók még igényelhetnek támogatást, ha a családtagok együttes jövedelme (nyugdíja) nem haladja meg az öregségi nyugdíjminimum (15.350 Ft.) háromszorosát, és a lakás fenntartásának költsége a jövedelmük 35 %-át eléri. A fentieken túl fűtési támogatást is igényelhet a rászoruló személy, ha a lakása havi fűtési költségei elérik a háztartás havi összjövedelmének 20%-át. A panaszosnak az igényléssel kapcsolatban az önkormányzat ügyfélszolgálatát kell felkeresnie.

A vizsgálat alapján megállapítottam, hogy az önkormányzat rendeletei jogszabállyal nem ellentétesek, alkalmazásuk során visszásságot nem tapasztaltam, ezért a további eljárást alkotmányos joggal kapcsolatos visszásság hiányában megszüntetem.

Budapest, 1999. október 27.

dr. Polt Péter