OBH 7097/1998.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának jelentése
Ügyintéző: dr. Kovács Zsolt

Tárgy: Lakóépület bontásának elrendelése

A panaszos az Országgyűlési Biztos Hivatalához írott beadványában kifogásolta, hogy a Bp. VI. ker. Terézváros Önkormányzatának képviselő-testülete határozatot hozott a lakóépületük bontásáról. Emiatt a bérlők bérleti szerződését felmondták, a lakások tulajdonosaival pedig megállapodást kezdeményeztek.

A jogbiztonsághoz, és a tulajdonhoz való jog sérelmének veszélye miatt vizsgálatot indítottam.

A tényállás

A Bp. VI. Szondi u. 51. szám alatti lakosok fordultak kérelemmel az Országgyűlési Biztos Hivatalához, mert a Bp. VI. ker. Önkormányzat, illetve a vagyonkezelő szervezete az épület bérlőinek bérleti jogviszonyát felmondta, mert az épületet az önkormányzat el kívánta idegeníteni. 

Megkeresésemre az önkormányzat polgármestere tájékoztatott a testület 199/1998. számú határozatáról, amelyben az épület bontásáról döntöttek. 

A határozat szerint: „A képviselőtestület  úgy dönt, hogy a 28440 hrsz.-ú Bp. VI. Szondi u. 51. sz. alatti épületet le kell bontani, mivel felújítása gazdaságtalan. A képviselőtestület felkéri a polgármestert, hogy 
- az ingatlan jogszerű bérlői bérleti szerződését mondja fel,
- a két magántulajdonossal megfelelően állapodjon meg, vagy az elhelyezésüket biztosítva, vagy kártalanítás formájában,
- gondoskodjon az épület 360 napon belüli kiürítéséről."

Már a határozatból is megállapítható, hogy a testületnek a döntése meghozatalakor tudomása volt arról, hogy az épület egyes lakásai magántulajdonban vannak. A polgármester válasza számos jogi kérdésre nem adott választ, ezért ismételten megkerestem az önkormányzatot, és a jegyzőt kértem fel az ügy saját hatáskörben történő kivizsgálására.

Várakozásommal ellentétben a jegyzői vizsgálat sem tisztázott számos kérdést, amelyek az állampolgároknak a jogbiztonsághoz, és a tulajdonhoz való alkotmányos jogait érintik. Nem kaptam választ az ügyben folytatott építésügyi hatósági eljárásról sem, ezért felkértem a Fővárosi Közigazgatási Hivatal vezetőjét, hogy a panaszolt önkormányzati határozatokat, és az önkormányzat intézkedéseit törvényességi szempontból vizsgálja ki, és szükség esetén másik eljáró építésügyi hatóságot jelöljön ki. 

A Fővárosi Közigazgatási Hivatal a vizsgálati felhívásomnak eleget téve kivizsgálta az önkormányzat eljárását, és törvényességi felhívást intézett az önkormányzat testületéhez a jogszabálysértő eljárásának megszüntetésére.

Az önkormányzat az 1999. november 2-i testületi ülésén megvitatta a Közigazgatási Hivatal törvényességi felhívását, és elfogadta a 777/1999. számú határozatát, amellyel a 199/1998. és a 489/1999. számú határozatait visszavonta.
Az  alkalmazott jogszabályok:

1949. évi XX. tv. a Magyar Köztársaság  Alkotmányáról

2. § (1) A Magyar Köztársaság független, demokratikus jogállam.

9. § (1) Magyarország gazdasága olyan piacgazdaság, amelyben a köztulajdon és a magántulajdon egyenjogú és egyenlő védelemben részesül.

44/A. § (1) A helyi képviselőtestület: a) önkormányzati ügyekben önállóan szabályoz és igazgat, döntése kizárólag törvényességi okból vizsgálható felül, b) gyakorolja az önkormányzati tulajdon tekintetében a tulajdonost megillető jogokat, az önkormányzat bevételeivel önállóan gazdálkodik, saját felelősségére vállalkozhat,

1997. évi CLVII. törvény a társasházról

11. § (2) Az alapító okirat megváltoztatásához - ha e törvény másként nem rendelkezik - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni a földhivatalnak.

12. § (1) A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedésének és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostársnak a dologhoz fűződő joga és törvényes érdeke sérelmével.

17. § (1) Minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét.

A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény

26. § (1) A bérbeadó a határozatlan időre szóló szerződést írásban felmondhatja, ha a bérlő részére egyidejűleg ugyanazon a településen - a fővárosban a főváros területén - cserelakást ajánl fel bérleti jogviszony létesítésére. A felmondási idő azonban három hónapnál rövidebb nem lehet.
(2) A cserelakás megfelelőségénél figyelembe kell venni mindkét lakás a) komfortfokozatát; b) alapterületét; c) műszaki állapotát; d) lakóhelyiségeinek számát; e) településen és épületen belüli fekvését; f) lakbérét. 
(6) Önkormányzati lakás esetén az (1) bekezdés szerinti felmondásra a lakás átalakítása, korszerűsítése, lebontása vagy társbérlet megszüntetése céljából kerülhet sor. Önkormányzati, illetőleg állami lakás esetén az (5) bekezdésben említett kikötés semmis.

27. § (1) A bérbeadó a 26. § (1) bekezdés szerinti felmondás esetén a bérlővel megállapodhat, hogy lakás felajánlása helyett részére pénzbeli térítést fizet.
(2) Önkormányzati lakás esetén a pénzbeli térítés mértékét és fizetésének feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg.
(3) A 26. § (1) bekezdése szerinti felmondás esetén a bérlő igényt tarthat arra, hogy a bérbeadó térítse meg a lakásváltoztatással kapcsolatban felmerült indokolt költségeit.

A vizsgálat megállapításai:

Az adott ügyben az önkormányzat részben közhatalmi, részben tulajdonosi, míg egyes vonatkozásokban hatósági jogosítványai alapján járt el.

Megállapítottam, hogy a különböző jogköreiből eredő jogosítványait nem a jogszabályoknak megfelelően alkalmazta, mert a képviselőtestületnek az állampolgárok számára kötelezettséget előíró döntését nem előzte meg az önkormányzatnak mint tulajdonosnak az elhatározásáról hozott koncepciója, amely a polgármestert - illetve annak megbizottját - feljogosíthatta volna arra, hogy mint a vegyes tulajdonú társasház egyik tulajdonosának képviselője kezdeményezze a közgyűlés döntését az épület bontására. A közgyűlés egyhangú döntése esetén már csak a hatósági engedélyeket kellett volna ahhoz beszerezni. Természetesen nem a saját hatóságét, amely eleve elfogult az ügyben, hanem másik eljáró hatóság kijelölését kellett volna kérnie a közigazgatási hivataltól. Amennyiben a közgyűlés - a magánszemély tulajdonosok tiltakozása miatt - nem hozna egyhangú döntést, úgy a többségi tulajdonos önkormányzat a nyilatkozatuk pótlását a bíróságtól kérhetné. 

Természetesen az önkormányzat, mint bérbeadó a Lakástörvény alapján felmondhatja a bérlők bérleti szerződését, ha megfelelő cserelakást ajánlott fel. A felmondásra tehát csak a cserelakás felajánlását követően van lehetőség, és amíg a megfelelőség kérdésében - megállapodás hiányában - bírósági eljárás is indítható, addig a pénzbeli térítés elfogadása kizárólag a bérlő lehetősége, mert annak hiánya bírósági ítélettel sem pótolható. A bérlő nem kényszeríthető arra, hogy saját erő felhasználásával tulajdonossá váljon, vagy önerő hiányában csökkent értékű lakástulajdonra "cserélje" bérleményét.

Az önkormányzat a társasházi közgyűlés döntésének kihagyásával a társasházi lakások tulajdonosainak az Alkotmány 13. § -ban biztosított tulajdonhoz való jogával, míg a bérlők jogainak figyelmen kívül hagyásával az Alkotmány 2. § (1) bekezdésében foglalt jogállamiság, és az ahhoz szorosan kapcsolódó jogbiztonság elvével kapcsolatban okozott alkotmányos visszásságot.

Tekintettel arra, hogy az önkormányzat a megkeresésemet követően - a Fővárosi Közigazgatási Hivatal törvényességi észrevételére - a jogsértő határozatait hatályon kívül helyezte, és ezzel a visszásságot rendezte, a visszásság okozásának megállapításán túl további intézkedést nem tartok indokoltnak, ezért a vizsgálatomat a panasz megoldódására tekintettel ajánlás nélkül megszüntetem.

Felkérem azonban az önkormányzat jelenlegi jegyzőjét, hogy a jövőben - mint az önkormányzat törvényes működéséért felelős személy - fordítson fokozott figyelmet az önkormányzat közhatalmi, tulajdonosi, és hatósági tevékenységeinek összehangolására. 

Budapest, 1999. november 29.

Gönczöl Katalin