OBH 6379/1998.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosa általános helyettesének jelentése
Ügyintéző: Dr. Kántor Ferenc

Az eljárás megindítása

Panaszos az Országgyűlési Biztosok Hivatalához intézett beadványában azt sérelmezte, hogy az általa 1995. november 25-én vásárolt gépkocsitároló tulajdonjogát nevére az ingatlan-nyilvántartásba - a Fővárosi Kerületek Földhivatala - még nem jegyezte be. 

Mivel a rendelkezésemre álló iratok alapján a jogbiztonság (Alkotmány 2. § (1) bekezdés), valamint a tulajdonjoghoz való jog (Alkotmány 13. § (1) bekezdés) megsértésére lehetett következtetni, az ügyben vizsgálatot rendeltem el.

Tájékoztatás és iratok megküldése céljából rövid úton megkerestem panaszost, valamint írásban, a Fővárosi, - továbbá, a Fővárosi Kerületek - Földhivatalát is. 

Megállapított tényállás

Panaszos 1995. november 25. napján kelt adásvételi szerződés alapján megvásárolta az Óbuda-Békásmegyer Önkormányzattól az önkormányzat tulajdonában álló 17418/B/2. helyrajzi szám alatt felvett 13 m2 alapterületű gépkocsitárolót a hozzá tartozó 123/267. részilletőséggel. A szerződés 1. pontjában írtak szerint "A felek megállapítják azt is, hogy a fenti tulajdont az 1995. október 4-én kelt társasház alapító okirat alapozza meg, mivel ezelőtt osztatlan közös tulajdonként volt tulajdonosa a fenti ingatlannak Óbuda-Békásmegyer Önkormányzata. 

A hivatkozott társasházi alapító okirat szerint a 17418. helyrajzi számú ingatlannak 13/100. részben tulajdonosa az önkormányzat a társasházzá alakítás előtt.

Az ingatlan társasházzá alakítása után (mely még nem történt meg az alapító okirat hiányosságai miatt) - az 1995. október 4-én kelt alapító okirat III. fejezetének 6. pontja szerint az említett helyrajzi számú ingatlan "B" épületének ..." a tervrajzon 6. sorszámmal jelölt fszt. 8. sz. alatt elhelyezkedő gépkocsitárolóból álló 13 m2 alapterületű gépkocsitároló helyiség, valamint a közös tulajdonból 13/267. hányad kerül az önkormányzat tulajdonába." Ezt az ingatlanrészt vásárolta meg panaszos, azonban az itt körülírt ingatlan illetőség tulajdonjogát panaszos nevére a földhivatal még nem jegyezte be. 

Az ügyben történt megkeresésemre a Fővárosi Kerületek Hivatalának vezetője azt a választ adta, hogy "... az Bp. III. kerület 17418. hrsz.-ú ingatlanra vonatkozó - panaszos által 38439/96. szám alatt iktatott adásvételi szerződés bejegyzését rangsorban megelőzi a 193803/1994. szám alatt, valamint a 210/568/95. sz. alatt nyilvántartott társasház bejegyzési kérelem. A földhivatali eljárásban mindkét üggyel kapcsolatban hiánypótlási felhívás kiadására került sor. Az engedélyezett határidő lejárta után, illetve a hiánypótlási felhívásban kért iratok becsatolását követően a panaszolt ügyben a döntést a hivatal meghozza."

A jogszabályi háttér és a vizsgálat megállapításai

A panaszolt ügy megítélésére vonatkozó alapvető rendelkezéseket az ingatlan-nyilvántartásáról szóló 1972. évi 31. törvényerejű rendelet (tvr.), valamint a végrehajtására kiadott 27/1972. (XII.31.) MÉM rendelet (R.), valamint az államigazgatási eljárás általános szabályairól szóló 1957. évi IV. törvény (Áe.) tartalmazza. 

Az R. 92. § (1) bekezdése rögzíti, hogy "A beadványok iktatása céljából földhivatalonként egy ingatlan-nyilvántartási iktatókönyvet kell vezetni évente eggyel kezdődő számozással."

A (2) bekezdés úgy szól, hogy "A beadványokat az érkezés napján abban a sorrendben kell iktatni, ahogy azok az iktatóhoz érkeztek. Minden beadványt - még abban az esetben is, ha az korábbi beadvánnyal kapcsolatos - külön számon kell iktatni."

Az R. 93. § (1) bekezdése azt rendeli, hogy "A beadvány iktatószámát a benyújtás napján a tulajdoni lap megfelelő részén fel kell jegyezni (széljegy), és ennek megtörténtét a beadványra rá kell vezetni."

Az R. 95. § (1) bekezdése szerint "A beadványokat az iktatószámok sorrendjében kell elintézni. A földhivatal vezetője indokolt esetben a beadvány elintézésére írásban soronkívüliséget engedélyezhet. Ilyenkor az ugyanarra az ingatlanra vonatkozó megelőző beadványokat egyidejűleg el kell intézni."

A (2) bekezdés azt írja elő, hogy "Ha a beadvány érdemi elintézésének bármilyen akadálya van, a beadvány és az ugyanarra az ingatlanra érkezett további beadvány elintézését az akadály elhárításáig függőben kell tartani."

A Tvr. 17. §-ának (1) bekezdése úgy szól, hogy "Nem jegyezhető be a változás, ha az okiratnak olyan alaki vagy tartalmi hiányossága van, amely miatt az nyilvánvalóan érvénytelen."

A (2) bekezdés szerint "Ha a beadványnak, illetőleg mellékletének vagy a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak pótolható hiányossága van, a kérelmezőt fel kell hívni a hiány pótlására."

Az R. 88. §-a (1) bekezdésének első mondata szerint "A bejegyzés alapjául szolgáló okirat hiányosságai akkor pótolhatók, ha helyette új okiratot nem kell készíteni."

A (3) bekezdés rögzíti "A hiánypótlásra általában harmincnapos határidőt kell megállapítani, amely indokolt esetben kérelemre meghosszabbítható."

A (4) bekezdés azt rendeli, hogy "El kell utasítani a kérelmet, ha felhívás ellenére a megszabott határidőn belül nem pótolják azokat a hiányosságokat, amelyek miatt a változás nem jegyezhető be. Erre a jogkövetkezményre a hiánypótlásról szóló felhívásban az ügyfelet figyelmeztetni kell."

Az Áe. 15. § (1) bekezdése szerint "Az érdemi határozatot a kérelem előterjesztésétől, illetőleg az eljárás hivatalból történt megindításától számított harminc napon belül kell meghozni. Ennél rövidebb határidőt bármely jogszabály, hosszabbat pedig csak törvény, törvényerejű rendelet vagy kormányrendelet állapíthat meg."

A (5) bekezdés úgy szól, hogy "Az eljáró közigazgatási szerv vezetője a határidőt indokolt esetben egy ízben legfeljebb harminc nappal meghosszabbíthatja. Erről - kérelemre indult eljárás esetén - az ügyfelet értesíteni kell."

A Fővárosi Földhivatal által adott tájékoztatás, valamint a Fővárosi Kerületek Földhivatala által részemre megküldött iratok tanulmányozása alapján megállapítható, hogy panaszos és az önkormányzat között létrejött adásvételi szerződés szerint a megvásárolt ingatlan - az ingatlan társasházzá alapítását követően a 17418/B/2. helyrajzi számon önálló albetétben lesz található. A nyilvántartás szerint azonban az ingatlan még nincs társasházzá alakítva, azt a földhivatal önálló földrészletként, osztatlan közös tulajdonban tartja nyilván. Ezért panaszos tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba mindaddig nem lehet bejegyezni, amíg az ingatlan társasház alapítására vonatkozó kérelmet az érdekeltek a hatályos jogszabályoknak is megfelelő feltételek szerint ki nem egészítik. 

A már hivatkozott alapító okiratot 1995. novemberében nyújtották be a Földhivatalhoz. A vizsgálat feltárta, hogy az ügyben a Földhivatal először csak 1998. novemberében intézkedett. Amikor is hiánypótlásra hívta fel a kérelmezőket. Mivel a hiányok pótlására a felhívás ellenére sem került sor, ezért a társasház bejegyzésére irányuló kérelmet a Földhivatal - az országgyűlési biztos általános helyettesének 1999-ben kibocsátott megkeresését követően - 1999. szeptemberében elutasította. 

Az Áe. szabályai szerint az ügyintézési határidő 30 nap. E határidő alatt a földhivatal hiánypótlási felhívást nem bocsátott ki, sőt az említett hiánypótlási felhívást csak 3 év elteltével adta ki, miáltal mulasztásával megsértette a jogbiztonság (Alkotmány 2. § (1) bekezdés) alkotmányos elvét. Ugyanakkor ez az eljárás sérti a társasház alapítását kérő tulajdonostársak tulajdonhoz való jogát (Alkotmány 13. § (1) bekezdés) is azáltal, hogy a mulasztás az eljárás elhúzódását eredményezte, mely körülmény akadályozza az arra jogosultakat abban, hogy tulajdonjogukat az ingatlan-nyilvántartás feltüntesse.  

A vizsgálat megjegyzi, hogy a Fővárosi Kerületek Földhivatala eljárását a jelentős ügyirathátralék miatt az országgyűlési biztos 1997-ben már vizsgálta, s a 4209/1997. számú jelentésében ajánlást is megfogalmazott. 

A vizsgálat azonban azt is feltárta, hogy panaszos tulajdonjoga bejegyzés iránti kérelmének elintézését a Földhivatal a már hivatkozott jogszabály (R 95. § (2) bekezdés) szerint jogosan tartja függőben mindaddig, amíg az ingatlan társasházzá alakítása megtörtént. Ez jelen esetben attól függ, hogy a tulajdonosok ismételten mikor nyújtják be az erre vonatkozó hiánytalan kérelmet, mely feltétele az ingatlan társasházzá alakításának, s a már társasházzá alakított ingatlan bejegyzését követően történhet meg panaszos tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése panaszos által benyújtott adásvételi szerződésben foglaltak szerint. Eddig panaszos kérelme a tulajdoni lapon csak széljegyként szerepelhet, mely széljegy feltüntetését a földhivatal által részemre megküldött tulajdoni lap másolat is tanúsítja. 

Nem vitatható, hogy panaszost sérelem érte. E sérelem azonban nem a földhivatal mulasztásának következménye, hanem abból adódik, hogy panaszos a tulajdonjog bejegyzését az említett adásvételi szerződés szerint egy olyan ingatlanra (albetétre) kérte, mely a földhivatali nyilvántartásban még nem szerepel.

Panaszos tulajdonjoga a társasházzá alakítás előtt az ingatlan-nyilvántartásba akkor lenne bejegyezhető a szerződésben szereplő garázsra, ha panaszos korábban a garázs bérlője volt és az önkormányzattal korábban kötött adásvételi szerződést akként módosítanák, hogy a garázsra jutó osztatlan közös tulajdoni hányadrészt jelölnék meg a szerződésben az adásvétel tárgyaként. 

Tekintettel arra, hogy panaszos sérelme alkotmányos jogaival összefüggésbe nem hozható, ezért panaszos beadványát - az adott tájékoztatás mellett - el kellett utasítanom. A vizsgálat során megállapított késedelmes földhivatali ügyintézés miatt már hivatkozott korábbi vizsgálatra és ajánlásra tekintettel újabb ajánlást nem teszek. 

Jelentésem egy példányának megküldésével Panaszost, a Fővárosi Földhivatalt, illetve a Fővárosi Kerületek Földhivatalát, valamint Óbuda-Békásmegyer Önkormányzat polgármesterét is tájékoztattam. 

Budapest, 1999. december 9.

Dr. Polt Péter