OBH 1799/1998.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának jelentése
Ügyintéző: dr. Kovács Zsolt

Tárgy:  Életveszélyes épület helyreállítása
Az eljárás megindulása:

A panaszos azért fordult az Országgyűlés Biztos Hivatalához, mert a Bp. XX. kerületi Önkormányzat a magánszemélyek tulajdonában lévő lakóépület egyik lakását, és a felette lévő tetőt életveszélyesnek minősítette, de végül a lakóépület teljes tetőszerkezetét elbontatta. A panaszos lakása pedig éppen ezzel vált életveszélyessé, így lakhatatlanná.

A vizsgálatot az élethez, és a tulajdonhoz való jog sérelmének veszélye miatt indítottam meg.

A tényállás:

Az épület leromlott állapota miatt - melyben a panaszos lakása is található - a panaszos az építésügyi hatósághoz fordult, amely az 1998. március 2-án tartott helyszíni szemlén megállapította, hogy az épületet életveszélyes, és fellebbezésre tekintet nélkül, azonnali hatállyal kötelezte a tulajdonosokat az 1998. március 3-i, Mű-11503/4/98. számú határozatával a födém, a kémények, és a sérült falszakasz visszabontására. 

Az 1998. március 5-i szélviharban jelentős mértékben továbbrepedt épület sérült tűzfala, ahol a gázvezeték is haladt, ezért a tűzoltóság a gázt elzáratta. A bejelentést követően az építésügyi hatóság megállapította, hogy az épületet életveszélyes állapotának megszüntetésére hozott határozatot a kötelezettek (két nap alatt) nem hajtották végre, ezért a határozatnak az érintettek költségén történő végrehajtásáról - a fellebbezés kizárásával - rendelkezett. A végrehajtás során vált nyilvánvalóvá, hogy a meggyengült falak nem bírják el a födém terhelését, így a teljes födém lebontását is - az épület összedőlésének megelőzésére - azonnal végrehajtották. Az építésügyi hatóság határozatban kötelezte a panaszost és még egy tulajdonostársát, hogy az életveszély-elhárítási munkák idejére a lakását hagyja el. 

Az elektromos művek az áramot kikapcsolta, mert a födém hiányában nem volt kizárható az elektromos zárlat veszélye.

A Bp. XX. ker. önkormányzat jegyzője jelezte, hogy a lakókat az épület - tulajdonosok által történő - helyreállításáig önkormányzati bérlakásban helyezik el, a panaszos családja ideiglenes elhelyezésének lehetőségét még keresik, mert a két szobás lakásból a tulajdonos egy szoba konyhás lakásba nem tud kiköltözni, de a másik tulajdonos a részére felajánlott szoba-konyhás lakást már elfogadta.

Az több mint 200 m2-es épületnek a tető bontásakor 7 tulajdonosa volt, közülük egy személy külföldön él, és csupán két tulajdonos lakott a házban. A panaszos a lakás megvételekor ismerte az épület állapotát, mert azt a vétel előtt szakértővel felmérette, aki a födémről jelezte, hogy az bármikor életveszélyessé válhat. Mégis megvásárolta a lakást, illetve a közös tulajdonú épület 1/6-ának eszmei tulajdonjogát. A lakás belső kialakítására jelentős összeget fordított, abban bízva, hogy a többi tulajdonos is hozzájárul a födém helyreállítás költségeihez, de a többi hat tulajdonos elzárkózott minden pénzbeni hozzájárulástól, ami az épület helyreállításával kapcsolatban felmerült.

A panaszos maga kezdeményezte az építésügyi hatósági eljárást, bízva abban, hogy a hatóság a tulajdonostársait kötelezni fogja a helyreállításra. 

A bontás az életveszélyt elhárította, azonban a lakásának használatát lehetetlenné tette, mert az az esős időben be is ázott, ezért fordult panasszal hivatalomhoz, és kérte, hogy az országgyűlési biztos kezdeményezze, hogy az önkormányzat másik megfelelő lakás biztosításával oldja meg családja ideiglenes lakhatását.

Az  alkalmazott jogszabályok:

1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről

54. § (2) A tulajdonos köteles az építmény állapotát, állékonyságát a jogszabályokban meghatározott esetekben és módon időszakonként felülvizsgáltatni, és a jó műszaki állapothoz szükséges munkálatokat elvégeztetni.

60. § (1) a) E törvény 1998. január 1-jén lép hatályba, egyidejűleg az építésügyről szóló 1964. évi III. törvény (...) hatályukat vesztik.

40/1997. (XII. 21.) KTM rendelet az építésügyi hatósági kötelezési eljárásról

6. § Az építésügyi hatóság a kötelezettséget megállapító érdemi határozat azonnali végrehajtását akkor rendelheti el, ha az életveszély miatt vagy a közbiztonság érdekében szükséges, illetőleg az azonnali végrehajtás elmaradása jelentős vagy helyrehozhatatlan kárral járna. Ilyen esetben az esetleges fellebbezésnek a határozat végrehajtására nincs halasztó hatálya [Áe. 63. § (2) bek.].

7. § A kötelezettséget megállapító építésügyi hatósági határozatnak – az általánosan kötelező tartalmon [Áe. 43. § (1) bek.] felül – tartalmaznia kell:
1. az elrendelt kötelezettség, illetőleg részkötelezettség meghatározását;
2. a kötelezettség, illetőleg részkötelezettségek esetleges ütemezését, szakaszolását és teljesítési határidejét (határnapját);
3. a kötelezettség nem vagy nem az előírásnak megfelelő határidőben és módon történő teljesítése esetén alkalmazható végrehajtási jogkövetkezményekre utaló figyelmeztetést;
4. tájékoztatást: b) helyrehozatali kötelezettség elrendelése esetén arról, hogy a kötelezettség teljesítéséhez a települési önkormányzat milyen mértékű anyagi támogatást tud nyújtani,

8. § (1) Ha a kötelezett a kötelezettségét megállapító jogerős és végrehajtható határozatban foglalt munkálatokat, illetőleg cselekményt az előírt határidőben és módon nem teljesíti (nem végzi vagy végezteti el), az építésügyi hatóság köteles a végrehajtás foganatosításáról gondoskodni és ennek keretében a végrehajtás módját meghatározni [Áe. 82. § (1) bek.].

9. § Az építésügyi hatóság által elrendelt munkálatok és cselekmények költségei a kötelezettet – több kötelezett esetén egyetemlegesen – terhelik.

11. § (1) Ha a kötelezett külföldön vagy ismeretlen helyen tartózkodik, illetőleg az ügyben nem tud önállóan eljárni, és a hazai képviseletére meghatalmazott személy, illetőleg törvényes képviselője nincs, vagy pedig a jövedelmi, vagyoni helyzete miatt az elrendelt kötelezettség teljesítésére nem képes, és a teljesítés halasztást nem tűr, az elrendelt munkálatokat – a kötelezett költségére és veszélyére – az építésügyi hatóság elvégezteti.
12. § Ha az elrendelt munkálatokat a kötelezett költségére és veszélyére a beépítési kötelezettség teljesítésének kivételével az építésügyi hatóság végezteti el, az ahhoz szükséges pénzügyi fedezet megelőlegezéséhez – elszámolási kötelezettséggel – forrás pályázható meg:
a) a Központi Környezetvédelmi Alapból (a továbbiakban: KKA) az arról szóló törvény rendelkezései szerint a beépítési kötelezettség teljesítésének kivételével,

1957. évi IV. törvény az államigazgatási eljárás általános szabályairól

63. § (1) A fellebbezésnek a határozat végrehajtására halasztó hatálya van, kivéve ha a közigazgatási szerv a határozat azonnali végrehajtását rendelte el. (2) a) A határozat azonnali végrehajtását akkor lehet elrendelni, ha életveszély miatt vagy a közbiztonság érdekében az szükséges, illetőleg az azonnali végrehajtás elmaradása jelentős vagy helyrehozhatatlan kárral járna,

Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. tv.

16. § (1) Az országgyűlési biztoshoz bárki fordulhat, ha megítélése szerint valamely hatóság, illetve közszolgáltatást végző szerv eljárása, ennek során hozott határozata, illetőleg a hatóság intézkedésének elmulasztása következtében alkotmányos jogaival összefüggésben sérelem érte vagy ennek közvetlen veszélye áll fenn, feltéve, hogy a rendelkezésre álló közigazgatási jogorvoslati lehetőségeket már kimerítette, illetve jogorvoslati lehetőség nincs számára biztosítva.

A vizsgálat megállapításai

A panaszos a kérelmét a magántulajdonú épület életveszélyes állapotának elhárítása ügyében lefolytatott építésügyi hatósági eljárás miatt nyújtotta be. A panaszos megkeresését követően az életveszélyre tekintettel azonnal intézkedtem a körülmények tisztázására, és megállapítottam, hogy az épület födémének bontását elrendelő határozat ellen a panaszos - a jogszabályban biztosított lehetőségekről, és annak várható következményeiről a hivatalom munkatársa által adott teljeskörű felvilágosítás ellenére - határidőn belül fellebbezést nem nyújtott be. 

A bontást elrendelő határozat ellen a fellebbezés nem volt kizárva, annak ellenére, hogy azt a fellebbezésre tekintet nélkül azonnal végrehajthatónak minősítették, és a végrehajtási határozat ellen a fellebbezést kizárták, és azt azonnal végre is hajtották. A fellebbezés hiányában azonban az épület tulajdonosai elestek annak lehetőségétől, hogy véleményüknek - mely szerint az egész tető bontása indokolatlan, és ezáltal jogsértő volt - hatósági eljárásban érvényt szerezzenek. 

A vizsgálat alapján megállapítottam, hogy az életveszélyessé vált magántulajdonú épület lakóival szemben az önkormányzatot csupán ideiglenes elhelyezési kötelezettség terheli. E kötelezettséget az építésügyi szabályok írják elő, ezért az ideiglenes elhelyezésnek nem kell megfelelnie a lakás tartalmi követelményeinek. Az önkormányzat az életveszélyes épületből azonban bármely fűthető, ideiglenes elhelyezésre alkalmas épületbe kihelyezheti az életveszélyessé, lakhatatlanná vált lakás lakóit. Tekintettel arra, hogy az esetre vonatkozó szabályok a "katasztrófa-elhárítás" körébe tartoznak, a jogszabályok a cserelakás minőségét nem határozzák meg. Az önkormányzat - javaslatomra is figyelemmel megkereste a Fővárosi Önkormányzatot annak érdekében, hogy a panaszos részére megfelelőbb ideiglenes elhelyezést biztosítson, de sikertelenül, így csupán egy 26 m2 -es lakást tudott ideiglenes elhelyezésként felajánlani, amit a panaszos végül el is fogadott.

Az épület tetőszerkezete bontásának, és az életveszély elhárításának költsége több mint 2 millió Ft-ot tett ki. A panaszos becslése szerint a födém helyreállítása további milliókba fog kerülni, és arra a tulajdonosoknak nincs anyagi fedezete. 

Az önkormányzatot az épület lakhatóvá tételében - eljárási hibát megállapító felettes hatósági határozat hiányában - kötelezettség nem terheli, ahhoz azonban a képviselőtestület döntése alapján támogatást nyújthat. A beszerzett adatok szerint az önkormányzat képviselőtestülete méltányossági alapon az épület helyreállításához 500 ezer forinttal hozzájárult.

A tulajdonostársakat azonban sem az önkormányzat, sem más hatóság nem kötelezheti az életveszély elhárítás költségein felül a helyreállítás költségeinek megfizetésére is, arra csupán a polgári bíróság jogosult. A hozzájárulás hiánya, azaz a magánszemély tulajdonosok eljárása nem minősíthető hatósági tevékenységnek, ezért velük szemben az állampolgári jogok országgyűlési biztosának nincs eljárási hatásköre. A kötelezettek fizetésének hiányában az önkormányzat nem kötelezhető helytállásra.

Tekintettel arra, hogy az építésügyi hatósági eljárásban a panaszos a jogorvoslati lehetőségét nem merítette ki, így az adott ügyre az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. törvény 16. § -ban biztosított vizsgálati lehetőség nem alkalmazható, ezért az eljárást hatáskör hiányában megszüntettem.

Budapest, 1998. november 9.

Gönczöl Katalin