OBH 1103/1998.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának jelentése
Ügyintéző: dr. Kovács Zsolt

Az eljárás megindítása:

A panaszos az Országgyűlési Biztos Hivatalához írott beadványában kifogásolta, hogy az önkormányzat nem fogadta el - a kényszerbérletek felszámolására vonatkozó szabályok alapján - a piaci lakbér és az önkormányzati lakbér különbözetének megfizetésére adott felszólítását.

A kérelmező az alkotmányos jogainak sérelme miatt egyidejűleg az Alkotmánybírósághoz is indítványt nyújtott be, és kérte az országggyűlési biztos támogatását. 

A tényállás

Az önkormányzat a panaszos szüleinek tulajdonában lévő ingatlanon fennálló bérleti jogviszonyt "kényszerbérletnek" ismerte el, és az 1997. december 15-én kötött megállapodás értelmében a bérlőknek pénzbeli térítést ajánlott fel. A bérlők a lakás 15 napon belüli kiürítését vállalva a térítést elfogadták. A határnapra a lakást mégsem ürítették ki. 

A panaszos az önkormányzatot felszólította a piaci lakbér megfizetésére, de azt az önkormányzat jegyzője elutasította. 

A panaszos az önkormányzat eljárását több szempontból kifogásolta. Állítása szerint az ingatlannak nem csak a szülei, hanem Ő ís tulajdonosa. A lakásban lakó házaspárt a megállapodásban bérlőtársaknak minősítették, holott közülük csak a feleség bérlő, a férj csupán családtag. 

Kifogásolta, hogy a jogszabály csak 1998. január 1-jétől teszi lehetővé a tulajdonos számára a piaci lakbér igénylését, és a meg nem térült költségeinek - kárának - megfizettetésére nem jogosult.

A jogszabályt érintő kifogásait az Alkotmánybírósághoz benyújtott indítványában is kifejtette, és ahhoz kérte az országggyűlési biztos jogi támogatását.

Az  ügy jogi háttere:

A./ 1949. évi XX. tv.			A Magyar Köztársaság Alkotmánya 

B./ 1993. évi LXXVIII. tv.  		A lakások és helyiségek bérletére, valamint az 						elidegenítésükre  vonatkozó  egyes szabályokról

C./ 11/1992.(III. 5.) AB hat. 		A jogállamiság és jogbiztonság elvéről

D./ 5/1991. (II. 16.) AB hat. 		A lakbér megfizetésének támogatásáról

Az  alkalmazott jogszabályok:

A Magyar Köztársaság Alkotmánya 

2. § (1) A Magyar Köztársaság független, demokratikus jogállam.

9. § (1) Magyarország gazdasága olyan piacgazdaság, amelyben a köztulajdon és a magántulajdon egyenjogú és egyenlő védelemben részesül.

13. § (1) A Magyar Köztársaság biztosítja a tulajdonhoz való jogot. (2) Tulajdont kisajátítani csak kivételesen és közérdekből, törvényben szabályozott esetekben és módon, teljes, feltétlen és azonnali kártalanítás mellett lehet.

32/B. § (1) Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának feladata, hogy az alkotmányos jogokkal kapcsolatban tudomására jutott visszásságokat kivizsgálja vagy kivizsgáltassa, és orvoslásuk érdekében általános vagy egyedi intézkedéseket kezdeményezzen.

43. § (2) A helyi önkormányzati jogokat és kötelezettségeket törvény határozza meg. Az önkormányzat hatáskörének jogszerű gyakorlása bírósági védelemben részesül, jogai védelmében az önkormányzat az Alkotmánybírósághoz fordulhat.

70/A. § (1) A Magyar Köztársaság biztosítja a területén tartózkodó minden személy számára az emberi, illetve az állampolgári jogokat, bármely megkülönböztetés, nevezetesen faj, szín, nem, nyelv, vallás, politikai vagy más vélemény, nemzeti vagy társadalmi származás, vagyoni, születési vagy egyéb helyzet szerinti különbségtétel nélkül.

Az 1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó  egyes szabályokról

34. § (1) Az önkormányzati lakások lakbérének mértékét és az önkormányzati lakbértámogatást önkormányzati rendelet állapítja meg.

62. § (3) Az önkormányzat az (1) és (2) bekezdésben említett bevételét csak a tulajdonában lévő lakóépületeinek felújítására és azzal együtt végzett korszerűsítésére, továbbá új lakás építésére, valamint az állampolgár tulajdonában álló lakásra – ideértve az államosított lakást is – 1953. április 1. napja előtt bármilyen jogcímen, illetőleg azt követően a lakásügyi hatóság kiutaló határozata alapján létrejött lakásbérlet (a továbbiakban együtt: kényszerbérlet) felszámolására használhatja fel.

85. § (1) A lakás fekvése szerint illetékes önkormányzat köteles 1998. december 31-ig a kényszerbérlő részére önkormányzati cserelakás bérbeadását felajánlani. (2) Ha az önkormányzat a lakás bérbeadását a kényszerbérlőnek felajánlotta, a bérbeadó a bérleti szerződést a következő hónap utolsó napjára felmondhatja (3) Ha az önkormányzat 1997. december 31-ig másik megfelelő cserelakást nem ajánlott fel, úgy köteles az e lakásra a 34. § (1) bekezdése alapján megállapítható lakbér és bérbeadó által közölt lakbér különbözetét a bérbeadónak megtéríteni. Amennyiben az önkormányzat a bérbeadó által közölt lakbérkülönbözet összegét nem fogadja el, úgy annak megállapítását – a 6. § (2) bekezdése alapján történő lakbérmegállapítás keretében – a bíróságtól kérheti.

90. § (1) Az önkormányzatot a 85. § (1) és (2) bekezdésben meghatározott feladatának ellátásához költségvetési támogatás illeti meg. (2) A támogatás mértéke: a) ha az önkormányzat a bérlőnek a tulajdonában lévő lakást ad bérbe, az e lakásra 1992-ben megállapítható lakás-használatbavételi díjnak legfeljebb a tízszerese, b) ha az önkormányzat más módon gondoskodik az elhelyezésről, az önkormányzati ráfordítás összegének a fele, de ez nem haladhatja meg a bérlő által lakott lakásra 1992-ben megállapítható lakás-használatbavételi díj tízszeresét. (3) A (2) bekezdésben említett támogatás az önkormányzatot akkor is megilleti, ha a bérbeadó és a bérlő a kényszerbérletet közös megegyezéssel szünteti meg, és az önkormányzat a bérlőnek lakás biztosítása helyett pénzbeli térítést fizet.

Alkotmánybírósági határozatok:

A 11/1992. (III. 5.) AB határozat indokolásából:

A jogállamiság elve a konkrét alkotmányos szabályokhoz képest nem kisegítő, másodlagos szabály, s nem pusztán deklaráció, hanem önálló alkotmányjogi norma, aminek sérelme önmagában is megalapozza valamely jogszabály alkotmányellenességét. A jogállam alapvető eleme a jogbiztonság. A jogbiztonság – többek között – megköveteli a megszerzett jogok védelmét, a teljesedésbe ment, vagy egyébként véglegesen lezárt jogviszonyok érintetlenül hagyását, illetve a múltban keletkezett, tartós jogviszonyok megváltoztathatóságának alkotmányos szabályokkal való korlátozását. A jogbiztonság – az Alkotmánybíróság értelmezésében – az államtól és elsősorban a jogalkotótól azt várja el, hogy a jog egésze, egyes részterületei és egyes szabályai is világosak, egyértelműek, hatásukat tekintve kiszámíthatóak és a norma címzettjei számára előre láthatóak legyenek.

Az 5/1991. (II. 16.) AB határozat indokolásából:

A Ptk. 226. § (1) bekezdése szerint a jogszabály meghatározhatja a szerződés egyes tartalmi elemeit. A lakásbérleti szerződéseknek a lakbérre vonatkozó tartalmát a minisztertanácsi rendelet a törvény felhatalmazása alapján meghatározhatta (Ptk. 685. § a)pontja); ez tehát nem sértette a jogalkotás rendjét és ilyen szempontból nem alkotmányellenes.
A lakásbérlet olyan jogviszony, amelyre a piacgazdaságnak és a versenyszabadságnak alkotmányos elvei érvényesülnek (Alkotmány 9. §). Nincs az állampolgároknak Alkotmányban biztosított joga arra, hogy a lakásbérleti jogviszonyokban a piacgazdaságnak megfelelően kialakuló értékviszonyokhoz képest a lakbér kikötésnél a másik szerződő fél rovására kedvezményt kapjanak.

A vizsgálat megállapításai:

A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1997. évi LVII. törvénnyel módosított 1993. évi LXXVIII. törvény 85. § (1) bekezdése szerint a lakás fekvése szerint illetékes önkormányzat 1998. december 31-ig köteles a kényszerbérlő részére önkormányzati cserelakás bérbeadását felajánlani, amennyiben ezt nem teszi, úgy köteles az önkormányzati lakások lakbére és bérbeadó által közölt lakbér különbözetét a bérbeadónak megtéríteni.  A törvény 90. § (2) bekezdése a "kényszerbérlet" megszüntetésének más lehetőségeit is elismeri azzal, hogy a költségvetési támogatást akkor is biztosítja, ha az önkormányzat más módon gondoskodik a bérlő elhelyezésről. A (3) bekezdés szerint a támogatás az önkormányzatot akkor is megilleti, ha a bérbeadó és a bérlő a kényszerbérletet közös megegyezéssel szünteti meg, és az önkormányzat a bérlőnek lakás biztosítása helyett pénzbeli térítést fizet.
Az önkormányzat az iratok szerint eleget tett a törvényi kötelezettségnek, amikor a pénzbeli térítést a megállapodás alapján a bérlők részére kifizette, és Ők vállalták, hogy elhelyezésükről önállóan gondoskodnak. A lakásban a határidő lejártát követően jogcím nélküli lakóként tartózkodnak, akivel szemben a tulajdonos lakáskiürítési eljárást kezdeményezhet, illetve a bérlőket a piaci lakbér fizetésére kötelezheti. Teljesítés hiányában bírósági eljárás indítható. 

Álláspontom szerint az önkormányzat a piaci lakbér különbözetének megfizetésére nem kötelezhető, de a polgári jogi viszonyra tekintettel a panaszos (tulajdonos) természetesen fordulhat bírósághoz az önkormányzat kötelezését kérve.

A panaszos jogszabállyal kapcsolatos kifogásai ügyében megállapítom - annak előrebocsátása mellett, hogy az Alkotmánybírósághoz bárki fordulhat, ha úgy látja, hogy valamely jogi norma sérti az alkotmányos jogait -, hogy az 1997. évi LVII. törvényben megszabott 1997. december 31-i határidő törlése - a piaci lakbér visszamenőleges követelésének lehetővé tételével - sértené az Alkotmányban deklarált jogállamiság, és az azzal szorosan összefüggő jogbiztonság elvét. Az Alkotmánybíróság a 11/1992. (III. 5.) AB határozatában elvi éllel mutatott rá, hogy a jogbiztonság követelménye a jogalkotótól azt várja el, hogy a jog egésze, egyes részterületei és egyes szabályai is világosak, egyértelműek, hatásukat tekintve kiszámíthatóak és a norma címzettjei számára előre láthatóak, a teljesedésbe ment, vagy egyébként véglegesen lezárt jogviszonyok visszamenőleg megváltoztathatatlanok legyenek.

Ennek a követelménynek nem felelne meg a jogszabályok olyan módosítása, amely akár a bérlőt, akár az önkormányzatot olyan teljesítésre kötelezné, amely számára nem volt előre látható. Annak a kérdése, hogy a piaci lakbéren kívül a tulajdonos milyen követeléseket érvényesíthet akár a bérlővel, akár az önkormányzattal szemben, nem alkotmányos kérdés, mert a polgári jogi, és lakásügyi jogszabályok korábban sem zárták ki a tulajdonosnak azt a jogát, hogy a lakás fenntartásában a bérlőt terhelő munkák elmaradásakor a bérlőt annak elvégzésére bírósági eljárás útján kötelezze.

Mint azt az OBH 8342/1996. számú Jelentésemben már megállapítottam, hogy a "kényszerbérletek" fennállása, és felszámolásuk elhúzódása a bérlők jogainak sérelmén túl, a  tulajdonosok jogait és érdekeit, és emiatt alkotmányos jogait is súlyosan sértette, de a bérlők, és a tulajdonosok karbantartási tevékenységének elmulasztása miatt bekövetkezett állagromlás a "kényszerbérlet" megszűnését követően sem hárítható át visszamenőleg az önkormányzatokra.

Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. törvény 22. § -ban kapott felhatalmazással - mely szerint jogszabály alkotmányelleneségének utólagos vizsgálatát indítványozhatom az Alkotmánybíróságnál - nem élek, és arra tekintettel, hogy a panaszos az indítványt az Alkotmánybírósághoz közvetlenül eljuttatta, áttétel iránt nem intézkedem. A panasz további részét hatáskör hiányában elutasítom, és az eljárást megszüntetem.

Budapest, 1998. március 19.

Gönczöl Katalin