OBH 910/1998.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának jelentése
Ügyintéző: dr. Kovács Zsolt

Az eljárás megindulása:

A panaszos 68 lakótársa nevében azért fordult az Országgyűlési Biztos Hivatalához, mert az önkormányzati tulajdonú bérlakásának elidegenítésekor nem megfelelően tájékoztatták a részletfizetés esetén fizetendő kamat mértékéről.

Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. törvény 16. § (1) bekezdésben foglaltak alapján vizsgálatot indítottam, melynek során a következőket állapítottam meg:

A tényállás

A beadványához csatolt iratokból megállapítható, hogy a panaszos 1995. december 4-én adás-vételi szerződést kötött a bérleményét képező 56 m2 alapterületű 2 szoba összkomfortos lakás részletfizetéssel történő megvásárlására. A vételár a forgalmi érték 40 %-a volt. A 2.196.000.- Ft-ra értékelt lakás vételárát 878.400.- Ft-ban határozták meg, melynek 10 %-át kellett a szerződéskötéskor befizetni, és a fennmaradó 790.400.- Ft. megfizetését 25 évi részletre vállalták. Az önkormányzat rendelete szerint a vételár hátralékot a szerződés megkötését követő második év első napjáig - ami az adott esetben 1997. január 1-je; - kamat nem terheli, de azt követően az előző év végén érvényes banki alapkamat 50 % - ának megfelelő mértékű kamattal terhelik. A részletfizetés havi összege 1996. december 31-ig 2.635.- Ft. volt.

A panaszos 1997. április 2-i dátummal felszólítást kapott, hogy a továbbiakban - 1997. január 1-jéig visszamenőleg - fizessen havi 7.429.- Ft. hátralék törlesztést. Az 1997. január 1-jén fennálló tőketartozás 708.940.- Ft. volt, amelyhez ekkortól járult 1.375.922.- Ft. kamat is, amellyel a teljes tartozás 2.084.862.- Ft-ra növekedett. Amely a futamidőre elosztva adta ki a megadott havi törlesztő részletet.

A kamat számítása a Magyar Nemzeti Bank által közzétett jegybanki alapkamat - 23 % - alapján történt, amelynek a rendelet szerint a felét, azaz 11.5 %-ot terheltek a vevőkre. 

A panaszosok az önkormányzathoz fordultak a várakozásukat jelentősen meghaladó kamatterhek csökkentése érdekében, de az önkormányzat a kérelmüket elutasította.

Az  ügy jogi háttere:

A./ 1959. évi IV. tv.				a Polgári Törvénykönyvről 

B./ 1993. évi LXXVIII. tv.			a lakások és helyiségek bérletére, valamint az 						elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról

C./ 10/1996. (II. 23.) AB hat.   		önkormányzati rendelet felülvizsgálata
Az érintett jogszabályok:

1959. évi IV. törvény a Polgári Törvénykönyvről (Ptk.)

232. § (1) A szerződéses kapcsolatokban – ha jogszabály kivételt nem tesz – kamat jár. Magánszemélyek egymás közti szerződési viszonyában kamat csak kikötés esetében jár. (2) A kamat mértéke – ha jogszabály kivételt nem tesz, vagy a felek másként nem állapodnak meg – évi húsz százalék.

293. § Ha a kötelezett kamattal és költséggel is tartozik, és a fizetett összeg az egész tartozás kiegyenlítésére nem elég, azt elsősorban a költségre, azután a kamatra és végül a főtartozásra kell elszámolni. A kötelezett eltérő rendelkezése hatálytalan.
1993. évi LXXVIII. tv. (Lt.)

53. § (1) Ha a lakást az e törvény alapján az arra jogosult vásárolja meg, részére – kérelmére – legalább huszonöt évi részletfizetési kedvezményt kell adni. Ha a jogosult kéri, a szerződés megkötésekor a megállapított vételár legfeljebb tíz százalékának egy összegben való megfizetése köthető ki. Az első vételárrészlet befizetése után fennmaradó hátralékra a havonta fizetendő részleteket egyenlő mértékben kell megállapítani. (2) A vételár egy összegben való megfizetése, vagy az előírtnál rövidebb törlesztési idő vállalása esetén a vevőt árengedmény, illetőleg a vételárhátralékból engedmény illeti meg. (3) Az eladó a szerződés megkötésekor a vételárhátralékra kamatot köthet ki.

54. § (1) Az önkormányzati rendeletben kell meghatározni az e törvény alapján vételi, illetőleg elővásárlási joggal érintett lakások eladása esetén a lakás vételárának mértékét; a szerződés megkötésekor fizetendő vételárrészlet mértékét; a részletfizetés időtartamát és a szerződéses kamat mértékét, illetőleg a kamatmentesség lehetőségét és feltételeit; 

10/1996. (II. 23.) AB határozat

Az Alkotmánybíróság megállapítja, hogy Balatonfüred Város Önkormányzatának az önkormányzat tulajdonában álló lakások céljára és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletéről és elidegenítéséről szóló 9/1994. (IV. 20.) rendelete 26. § (3) bekezdés második mondata, 27. § utolsó fordulata – a "jegybanki kamat fizetésével" szövegrész, a 28. § (1) bekezdés utolsó fordulata – a "jegybanki kamat fizetésével" szövegrész, valamint 26. § (6) bekezdése törvényellenes, ezért ezeket a rendelkezéseket megsemmisíti.
Az Lt. 53. § (3) bekezdése szerint az eladó a szerződés megkötésekor a vételárhátralékra kamatot köthet ki. Az Lt. a kamat maximális mértékét nem határozza meg, e törvény 54. § (1) bekezdésének c) pontja pedig az önkormányzatot hatalmazza fel arra, hogy az "e törvény alapján vételi, illetőleg elővásárlási joggal érintett lakások eladása esetén ... a részletfizetés időtartamát és a szerződéses kamat mértékét, illetőleg a kamatmentesség lehetőségét és feltételeit" rendeletében meghatározza. Az Lt. 54. § (3) bekezdése pedig megállapítja, hogy "az önkormányzat rendeletében határozza meg az e törvény alapján vételi, illetőleg elővásárlási joggal nem érintett lakások eladásának feltételeit". Az Lt. 1. § (3) bekezdése alapján viszont "az e törvényben nem szabályozott kérdésekben a Polgári Törvénykönyv ... rendelkezései az irányadók". A Ptk. 232. § (1) bekezdése azt írja elő, hogy "a szerződéses kapcsolatokban – ha jogszabály kivételt nem tesz – kamat jár". E § (2) bekezdése úgy rendelkezik, hogy "a kamat mértéke – ha jogszabály kivételt nem tesz, vagy a felek másként nem állapodnak meg – évi húsz százalék". A Ptk. 685. § (2) pontja megállapítja, hogy e törvény alkalmazásában "jogszabály: a törvény, a kormányrendelet, továbbá törvény felhatalmazása alapján, annak keretei között az önkormányzati rendelet; a 19. § (1) bekezdésének c) pontja, a 29. § (3) bekezdése, a 200. § (2) bekezdése, a 231. § (3) bekezdése, a 301. § (4) bekezdése, a 434. § (3)–(4) bekezdése, az 523. § (2) bekezdése és az 528. § (3) bekezdése tekintetében viszont valamennyi jogszabály".
Az említett rendelkezések összevetéséből kitűnik, hogy az önkormányzati rendelet a szerződéses kamat mértékének megállapítása tekintetében nem minősül jogszabálynak.
Mindezek alapján az Alkotmánybíróság úgy ítélte meg, hogy az Ör. az önkormányzati tulajdonban lévő lakások elidegenítéséről rendelkező szerződések kötelező tartalmi elemeinek szabályozásánál törvényellenesen írta elő a Ptk. 232. § (2) bekezdésében meghatározott mértéktől eltérő, a jegybanki alapkamatnak megfelelő kamat megfizetésének kötelezettségét, és ezért a támadott szabályozásokat megsemmisítette.

A vizsgálat megállapításai

A  lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. tv. (Lt.) által nem szabályozott esetekre az 1959. évi IV. tv. (Ptk) szabályait kell alkalmazni. Az Lt. 53. § (3) bekezdése azonban az önkormányzatokat felhatalmazta, hogy a törvény keretei között egyes kérdéseket rendelettel szabályozzon. E felhatalmazás alapján döntött úgy az önkormányzat, hogy a részletfizetést kérő vásárlók részére kamatfizetési kötelezettséget ír elő, melynek mértékét a jegybanki alapkamat 50 %-ában - 11.5 %-ban - határozták meg. A kamat fizetésére legalább 1 évi haladékot adott a vevők részére. 

A panaszosok abban feltevésben voltak, hogy a kamat számítása úgy történik, hogy a tőketartozás tekinthető 100 %-nak, amelyhez járul annak 11.5 %-a, és így a törlesztő részletek is csak ennek megfelelően emelkednek. Várakozásuk szerint a havi törlesztőrészlet 3.000.- Ft. alatt maradt volna.

A Ptk 232. § szerint a szerződéses kapcsolatokban – ha jogszabály kivételt nem tesz – kamat jár, melynek maximuma évi 20 %. A jogszabály - amely a jelen esetben az önkormányzat rendelete - azonban kivételt tett, és az évi 20 %-os mértéket lecsökkentette évi 11.5 %-ra.

A kamat számítása úgy történik, hogy a törlesztőrészlet egyik része a töke összegét 1/288 -addal csökkenti, másik részét a kamatokra számolják el. Ezzel a töke az évek során folyamatosan csökken, és így annak évi 11.5 %-os kamata is folyamatosan csökken. Az így kiszámított összes kamatot elosztják 288 egyenlő részre. A kamatszámítás módja nem tekinthető jogellenesnek.

Az önkormányzatok sem kötelezhetőek olyan elidegenítési feltételek meghatározására, amelyek a 25 évi részletre megfizetett vételár teljes elértéktelenedéséhez vezetnének, de már több önkormányzati rendelet alkotmányossági vizsgálatát kérték az Alkotmánybíróságtól, a megállapított magas kamat miatt. 

Az Alkotmánybíróság több esetben az alkotmánysértő rendeletek kifogásolt részeit hatályon kívül is helyezte, mert megállapította, hogy az adott rendeleti előírás a Ptk.-ban meghatározott évi 20 %-os kamat mértékénél magasabb kamat kikötésével magasabbrendű jogszabállyal ellentétes, ezért alkotmánysértő. Az Alkotmánybíróság azonban nem találta alkotmányellenesnek azokat a rendeleteket, amelyek a megszabott felső határt nem haladták meg.

Az a körülmény, hogy a panaszosok a szerződés megkötésekor téves feltevésben voltak, alapot adhat a szerződéstől való elállásra, ha az a másik fél okozta, vagy arról legalább tudomása volt. Ennek igazolása esetén a vevőknek jogukban áll a szerződéstől elállni, és kérni az eredeti állapot helyreállítását. Ez igényüket bíróság előtt is érvényesíthetik. Az eredeti állapot helyreállítása azzal jár, hogy a befizetett vételárat visszakapják, és a bérleti jogviszonyukat helyreállítják.

Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. tv. 25 §-a alapján folytatott vizsgálatom során alkotmányos visszásságot nem állapítottam meg, ezért az eljárást megszüntettem.

Budapest, 1998. április 16.

Gönczöl Katalin