OBH 8857/1996.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának jelentése
Ügyintéző: dr. Kiss Anikó

Az eljárás megindulása:

Panaszos azzal a panasszal fordult az állampolgári jogok országgyűlési biztosához, hogy 1994. decemberében lemondott  önkormányzati lakásának bérleti jogáról, a lemondás elfogadásáról azonban nem kapott tájékoztatást az önkormányzattól. 1996-ban az önkormányzat nyilvántartásában panaszos még mindig a lakás bérlőjeként szerepelt. 

A panasz alapján alkotmányos visszásság gyanúja merült fel, ezért az ügyben az országgyűlési biztos vizsgálatot indított.

A megállapított tényállás:

Panaszos Újpesten egy MÁV Rt. bérlőkijelölésű lakás bérlője volt feleségével együtt. Panaszos 1992-ben elvált feleségétől. A házassági bontóper során a bérlők között a bíróság a lakás használatát a felek egyezsége alapján megosztotta. A későbbiek során a bíróság panaszost, mint bérlőt - akkor még bérleti jogáról nem mondott le - a díjhátralék megfizetésére kötelezte. Panaszos a díjhátralék megfizetésére való kötelezés után - 1994. decemberében - bérleti jogáról lemondott. Ezzel egyidőben panaszos felesége kérte a kizárólagos bérleti jogviszony elismerését, és kérelmében vállalta a díjhátralék megfizetését. Panaszos felesége azonban a díjhátralékot továbbra sem egyenlítette ki, ezért az önkormányzat a kizárólagos bérlői jogviszony folytatásához nem járult hozzá, bár panaszos bérleti jogról való lemondását elfogadta. Ez utóbbi tényről az Újpesti Önkormányzat Lakásigazgatási Irodája panaszost az újpesti lakcímén értesítette, panaszos azonban ekkor már nem ezen a címen tartózkodott. Így panaszos az értesítést nem kapta meg.

Alkalmazott jogszabályok:

A Magyar Köztársaság Alkotmánya:

2. § (1) A Magyar Köztársaság független, demokratikus jogállam.

Az államigazgatási eljárás általános szabályairól szóló 1957. évi IV. tv.:

2. § (1) A közigazgatási szervek eljárásukban következetesen érvényre juttatják a törvényességet, demokratizmust és humanizmust.
(2) A közigazgatási szervek előmozdítják a jogok érvényesülését és a kötelességek teljesítését, az állampolgári fegyelem megszilárdítását.
(4) A közigazgatási szervek feladataikat a lakosság tevékeny közreműködésével látják el. Az államigazgatási eljárás a hatóság, az ügyfelek, továbbá az eljárásban részt vevő más szervek és személyek hatékony együttműködésére épül.
(5) Az államigazgatási eljárásban mind a magyar, mind a külföldi ügyfelek a törvény előtt teljes egyenlőséget élveznek, és ügyeiket minden megkülönböztetés és részrehajlás nélkül kell elintézni. Az államigazgatási eljárásban anyanyelvét szóban és írásban mindenki használhatja. A magyar nyelv ismeretének hiánya miatt senkit nem érhet hátrány.
(6) Az ügyfelet az államigazgatási eljárásban megilleti a nyilatkozattétel és a jogorvoslat joga, köteles viszont legjobb tudomása szerint, jóhiszeműen közreműködni. Mindezek érdekében az eljáró szerv az ügyfelet jogairól és kötelességeiről tájékoztatja.
(7) A közigazgatási szervek feladataikat gyors és egyszerű eljárással teljesítik.

Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. tv.:

16. § (1) Az országgyűlési biztoshoz bárki fordulhat, ha megítélése szerint valamely hatóság [29. § (1) bek.], illetve közszolgáltatást végző szerv (a továbbiakban együtt: hatóság) eljárása, ennek során hozott határozata (intézkedése), illetőleg a hatóság intézkedésének elmulasztása következtében alkotmányos jogaival összefüggésben sérelem érte vagy ennek közvetlen veszélye áll fenn, feltéve, hogy a rendelkezésre álló közigazgatási jogorvoslati lehetőségeket már kimerítette, illetve jogorvoslati lehetőség nincs számára biztosítva.

A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról 1993. évi LXXVIII. tv.:

4. § (1) A lakást több bérlő együttesen is bérelheti (bérlőtársak).
(2) Önálló bérlet esetén bérlőtársi jogviszony akkor létesíthető, ha ebben a bérbeadó és a bérlő, valamint a leendő bérlőtárs megállapodnak.
(3) Önkormányzati lakásra bérlőtársi szerződés önkormányzati rendeletben meghatározott feltételekkel köthető.
(4) Önkormányzati lakásra – ha a bérlőkijelölésre jogosult eltérően nem rendelkezik – a házastársak közös kérelmére, bérlőtársi szerződést kell kötni.
(5) A bérlőtársak jogai és kötelezettségei egyenlőek, jogaikat együttesen gyakorolhatják. Kötelezettségük a bérbeadóval szemben egyetemleges.

23. § (1) A szerződés megszűnik, ha
a) a felek a szerződést közös megegyezéssel megszüntetik;
b) a lakás megsemmisül;
c) az arra jogosult felmond;
d) a bérlő meghal és nincs a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy;
e) a bérlő a lakást elcseréli;
f) a bérlőt a Magyar Köztársaság területéről kiutasították;
g) a bérlő lakásbérleti jogviszonyát a bíróság megszünteti;
h) a bérlő lakásbérleti jogviszonya hatósági határozat folytán megszűnik.
(2) A határozott időre szóló, illetőleg valamely feltétel bekövetkezéséig tartó lakásbérleti jog a szerződésben meghatározott idő elteltével, illetőleg a feltétel bekövetkezésekor szűnik meg.
(3) A felek az önkormányzati lakásra kötött szerződést közös megegyezéssel úgy is megszüntethetik, hogy a bérbeadó a bérlőnek másik lakást ad bérbe, vagy pénzbeli térítést fizet. A másik lakás bérbeadása mellett pénzbeli térítés is fizethető. A másik lakás bérbeadására, illetőleg a pénzbeli térítésre vonatkozó szabályokat önkormányzati rendelet határozza meg.
(4) Ha a lakás elemi csapás vagy más ok következtében megsemmisült, illetőleg az építésügyi hatóság életveszély miatt annak kiürítését rendelte el és a bérlő (használó) elhelyezéséről maga vagy a lakással rendelkező szerv nem tud gondoskodni, az ideiglenes elhelyezés az említett lakás fekvése szerint illetékes települési, fővárosban a kerületi önkormányzat feladata.

30. § (1) A bérlőtárs és a társbérlő a bíróságtól kérheti a lakásban lakó másik bérlőtárs, illetőleg a társbérlő lakásbérleti jogviszonyának megszüntetését, ha az, illetőleg a vele együttlakó személy
a) a lakással kapcsolatos közös költségek őt terhelő részét nem fizeti meg;
b) a közös használatú helyiségeket szándékosan rongálja, beszennyezi vagy a tisztántartásukra vonatkozó rendelkezéseket megszegi;
c) a lakásban lakó személyek nyugalmát zavarja vagy velük szemben az együttélés követelményeit durván sértő, botrányos magatartást tanúsít;
d) a lakásrészbe a törvény tiltó rendelkezése ellenére más személyt befogad.
(2) Az (1) bekezdés rendelkezéseit házastársak és volt házastársak esetében akkor lehet alkalmazni, ha lakásbérleti jogviszonyukat a házasság felbontását, illetőleg a házassági életközösség megszűnését követően bírósági eljárás nélkül megállapodással rendezték, vagy azt a bíróság közöttük szabályozta.
(3) A kereset megindítása előtt a bérlőtársat, illetőleg a társbérlőt fel kell hívni a költség megfizetésére, illetőleg a kifogásolt magatartás megszüntetésére. Nincs szükség előzetes felszólításra, ha a magatartás olyan súlyos, hogy a sérelmet szenvedett féltől a bérlőtársi (társbérleti) jogviszony további fenntartása nem várható el.
(4) Ha a felszólítás eredménytelen volt, a keresetet a felhívásban a költség megfizetésére megszabott határidő elteltétől, illetőleg a sérelmes magatartás folytatásától vagy megismétlődésétől, ha pedig a felszólításra nincs szükség, a tudomásra jutástól számított harminc nap alatt kell megindítani. E határidő elmulasztása jogvesztéssel jár.
(5) Ha valamelyik bérlőtárs a lakást a visszatérés szándéka nélkül elhagyta, a bíróság – a visszamaradt bérlőtárs kérelmére – az eltávozott bérlőtárs bérlőtársi jogviszonyát megszüntetheti.

A vizsgálat megállapításai:

A lakások és helyiségek bérletéről szóló 1993. évi LXXVIII. tv. 4 §. (5) bekezdése szerint a bérlőtársak jogai és kötelezettségei egyenlőek, jogaikat együttesen gyakorolhatják, kötelezettségük a bérbeadóval szemben egyetemleges. Ebből a szabályból adódik, hogy panaszos és felesége a bérleti jogviszony megszüntetéséig felmerült díjhátralékért az önkormányzattal szemben egyetemlegesen felelnek. Panaszos bérleti jogviszonyának megszünését követően keletkezett díjhátralékért azonban kizárólag panaszos felesége tartozik felelősséggel.
Az önkormányzat Hivatalom megkeresésére értesítette panaszost - most már a tényleges tartózkodási helyén - bérleti jogviszonyának megszünéséről, lemondásának 1994. decemberére visszamenő hatállyal való elfogadásáról, és egyidejűleg törölte őt a bérlők listájáról. Tekintettel arra, hogy az önkormányzat panaszos értesítését pótolta, és vele szemben csak a bérleti jogviszony megszünését megelőzően keletkezett díjhátralékot követeli, az ügyben alkotmányos visszásságot nem állapítottam meg. 

Budapest, 1998. május 6.

Gönczöl Katalin