OBH 8724/1996.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának jelentése
Ügyintéző: Ludányiné Dr. Sasadi Zsuzsanna

Az eljárás megindulása

 	Budapesti társasház közös képviselője fordult panasszal az állampolgári jogok országgyűlési biztosához. Sérelmezte beadványában, hogy a szomszédos társasházzal közös a lakóházakat ellátó hőközpont hidegvíz bekötése, ezért a költségek valós elosztásában, beszedésében folyamatos a vitájuk. A Fővárosi Vízmű Rt. a 38/1995.( IV.5.) Kormányrendeletre hivatkozva elzárkózik a két épület  külön-külön fogyasztását lehetővé tevő  mérőóra felszerelésétől.

	Az eljárás a jogbiztonság és a tulajdonjog sérelmének alapos gyanúja miatt 1996. december 2.-án indult.

A megállapitott tényállás

	Megkeresésemre a Fővárosi Vízmű Rt. a Kormányrendeletre hivatkozva azzal érvelt, hogy nincs előírás arra nézve, hogy társaságuknak kell rendezni a kialakult helyzetet. A társasházaknak kellene ebben megállapodnia, ennek hiányában polgári peres eljárás során kell rendezniük ezt a kérdést. A Kormányrendelet szerint ugyanis a bekötési vízórát kiépítését a fogyasztó kérelmére végzik. A bekötéshez kapcsolódó munkálatok díja a megrendelőt terheli.
	Mivel hasonló problémát észleltem egy másik Vízműt érintő panaszügyben, a rendezés érdekében megkerestem az illetékes szaktárcát. Tájékoztatásuk hasonló volt a Vízmű által adott tájékoztatáshoz. A mellékelt tanulmány szerint a konkrét ügyekben az egyértelmű állásfoglalás kialakításához még további információk is szükségesek lennének ( alapító okirat ismerete a házi vezetékekről, mikor kinek a hozzájárulásával került sor az épületek vízbekötésének a megvalósítására)- annyi bizonyossággal megállapítható, hogy a bekötés és a házi vezetékek műszaki kialakítása, a mérősítés megoldása nem felel meg sem a mai, sem a több mint 20 évvel ezelőtti előírásoknak. Figyelemmel azonban az átépítések - ingatlantulajdonosokat terhelő - költségigényeire, célszerűbbnek látszik a meglévő helyzetet átmenetileg tudomásul venni, és a szolgáltatási szerződéseket ennek megfelelően megkötni. A szolgáltatás ismertetett műszaki jellemzőiből ugyanis egyértelműen adódik a közös ellátási ( házi vezeték ) rendszer ténye, amire a közös díjfizetési kötelezettség alapozható.

Az ügy jogszabályi háttere

1959. évi IV. törvény
a Polgári Törvénykönyvről
200. § (1) A szerződés tartalmát a felek szabadon állapíthatják meg. A szerződésekre vonatkozó rendelkezésektől egyező akarattal eltérhetnek, ha jogszabály az eltérést nem tiltja.
201. § (1) A szerződéssel kikötött szolgáltatásért – ha a szerződésből vagy a körülményekből kifejezetten más nem következik – ellenszolgáltatás jár.
2. A közüzemi szerződés
387. § Közüzemi szerződés alapján a szolgáltató köteles meghatározott időponttól a fogyasztó számára folyamatosan és biztonságosan a fogyasztó igénye szerint meghatározott közüzemi szolgáltatást – így különösen gázt, villamos energiát és vizet – nyújtani, a fogyasztó pedig köteles időszakonként díjat fizetni.

1995. évi LVII. törvény
a vízgazdálkodásról
Víziközművekkel végzett közüzemi tevékenység
13. § (1) A víziközművek működtetése során végzett vízellátás, szennyvízelvezetés, -elhelyezés és -tisztítás, valamint egyesített rendszer esetén a csapadékvíz-elvezetés közüzemi tevékenység. A víziközművek működtetőit a közüzemi tevékenység keretében az ivóvízellátás és a szennyvízelvezetés szolgáltatására szerződéskötési kötelezettség terheli.
(2) Az (1) bekezdésben említett közüzemi tevékenységre a Polgári Törvénykönyvnek a szerződésre vonatkozó általános szabályait és a közüzemi szerződésre vonatkozó rendelkezéseit kell alkalmazni.
(3) A közüzemi tevékenységgel nyújtott szolgáltatásért díjat kell fizetni. A díjfizetés elmulasztása miatt a vízellátást a közüzem korlátozhatja – termelési célú vízfelhasználásnál szüneteltetheti – azonban a létfenntartási ivó- és közegészségügyi, katasztrófa-elhárítási vízigények kielégítéséhez szükséges vizet ebben az esetben is szolgáltatni kell.
(4) A közüzemi szolgáltatás minőségi követelményeit, a feleket szerződés alapján megillető alapvető jogokat és kötelezettségeket – ideértve a szerződéskötési kötelezettség korlátozásának feltételeit is – a Kormány rendeletben állapítja meg.

1997. évi CLVII. törvény
a társasházról
3. § (1) A társasház tulajdonostársainak közössége (a továbbiakban: közösség) az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása, felújítása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. A társasháznak vagy a tulajdonostársaknak ezzel ellentétes rendelkezése harmadik személyekkel szemben hatálytalan.

1997. évi CXLIX. törvény
a Magyar Köztársaság Polgári Törvénykönyvéről szóló 1959. évi IV. törvény módosításáról
1. § (1) A Magyar Köztársaság Polgári Törvénykönyvéről szóló, többször módosított 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 205. §-a a következő (3) bekezdéssel egészül ki, a jelenlegi (3) bekezdés számozása pedig (4) bekezdésre változik:
(5) Külön tájékoztatni kell a másik felet arról az általános szerződési feltételről, amely a szokásos szerződési gyakorlattól, a szerződésre vonatkozó rendelkezésektől lényegesen vagy valamely korábban a felek között alkalmazott kikötéstől eltér. Ilyen feltétel csak akkor válik a szerződés részévé, ha azt a másik fél – a külön, figyelemfelhívó tájékoztatást követően – kifejezetten elfogadta.

13/1990. (VI. 18.) AB határozat
A szerződési szabadság – amelyet az Alkotmánybíróság önálló alkotmányos jognak tekint – érvényesül abban az általános szabályban, amelyet a Polgári Törvénykönyv 200. § (1) bekezdése rögzít. Eszerint a szerződés tartalmát a felek szabadon állapíthatják meg. A szerződésekre vonatkozó rendelkezésektől egyező akarattal térhetnek el.

59/1991. (XI. 19.) AB határozat
Az Alkotmány 9. §-a rögzíti, hogy Magyarország gazdasága olyan piacgazdaság, amelyben a köztulajdon és a magántulajdon egyenjogú és egyenlő védelemben részesül. A Magyar Köztársaság elismeri és támogatja a vállalkozás jogát és a gazdasági verseny szabadságát.
Ezekből a rendelkezésekből következik, hogy a piacgazdaság plurálisan tagolt tulajdoni szerkezetű gazdaság, amely a különböző tulajdonformák egyenrangúságának, valamint a vállalkozás és verseny szabadságának alkotmányosan elismert elve alapján működik.

17/1992. (III. 30.) AB határozat
Az Alkotmány és az alkotmányos jogrendszer megfelelő védelemben részesíti az Alkotmányban meg nem jelenő, egyéb nevesített jogokat is. A vagyoni jogok alkotmányos védelme az Alkotmánynak a tulajdonjogot oltalmazó rendelkezéseiből [Alkotmány 9. § (1) bekezdés, 13. § (1) bekezdés] következik.
Az Alkotmánybíróság elvi éllel mutat rá arra, hogy az Alkotmány 13. §-ának (1) bekezdése nemcsak a tulajdonjog, hanem az azzal összefüggő minden vagyoni jog biztosítására vonatkozik. Az Alkotmány 9. § (1) bekezdése ezért a tulajdonvédelem körében az egyéb vagyoni jogok védelmét is biztosítja.

38/1995. (IV. 5.) Korm. rendelet
a közműves ivóvízellátásról és a közműves szennyvízelvezetésről
3. § (1) A szolgáltatásra, illetőleg a szolgáltató részére végzett víz és szennyvíz átadás-átvételre a fogyasztónak a szolgáltatóval, illetőleg az átadónak az átvevővel szerződést kell kötnie, amely tartalmazza:
a) a szerződő felek nevét, címét;
b) a szerződés tárgyának fontosabb műszaki jellemzőit, a mennyiségi és minőségi adatokat;
c) a szerződés időbeli hatályát, a szolgáltatás, illetőleg a víz- és szennyvízátadás megkezdésének időpontját;
d) a teljesítés helyét;
e) az ellenérték megállapításának, ezen belül a számlázásnak a mérőeszköz-hitelesítésének, -leolvasásnak és a számlakiegyenlítésnek a módját;
f) a szerződésszegés következményeit;
g) a fogyasztó, illetőleg az átvevő személyében bekövetkezett változás bejelentési kötelezettségét a szolgáltató, illetőleg átadó részére;
h) egyéb, a szerződő felek által lényegesnek tartott feltételeket.
(2) A szolgáltatás feltételeit tartalmazó szerződési ajánlatot a szolgáltató az ivóvízellátásba vagy szennyvízelvezetésbe való bekötés esetén a megépítéséhez adott hozzájárulással együtt megküldi a fogyasztónak, aki azt a kézbesítéstől számított 15 napon belül aláírásával elfogadja, vagy véleményeltérését közli.
8. § (1) A szolgáltatásért a fogyasztónak külön jogszabály szerinti díjat kell fizetnie, kivéve, ha a szolgáltatóval ennél alacsonyabb díj alkalmazásában állapodott meg

Érintett Alkotmányos jog

1949. évi XX. törvény
A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG ALKOTMÁNYA
2. § (1) A Magyar Köztársaság független, demokratikus jogállam.
9. § (1) Magyarország gazdasága olyan piacgazdaság, amelyben a köztulajdon és a magántulajdon egyenjogú és egyenlő védelemben részesül.
(2) A Magyar Köztársaság elismeri és támogatja a vállalkozás jogát és a gazdasági verseny szabadságát.

A vizsgálat megállapításai

	A vizsgálatom során bekért iratokból kitűnik, hogy a bekötési vízórára a társasházaknak jelenleg sincs  érvényes szolgáltatási szerződése. Az alapító okiratból valamint a szakminisztérium háttéranyagából kitűnik, hogy a vízhálózat kiépítése korábban valószínűleg  szabálytalanul történt.  A közlekedési, hírközlési és vízügyi minisztérium háttéranyaga szerint a több mint 20 éve  emelt házak vízbekötése, az építés időszakában hatályos jogszabályok szerint is szabálytalanul történt. Mindezekre figyelemmel a jogutód Fővárosi Vízmű Rt. nem háríthatja teljes egészében a vétlen lakókra a másik bekötési vízóra kialakítását.  A korábban feltehetően szabálytalanul kiépített vízhálózatért elsődlegesen a felelősség az engedélyezőt és a kivitelezőt terheli. A vízhálózat bekötésére, kiépítésre a szakhatósági engedélyt korábban is  a Vízmű adta meg. Felelősség terheli az elidegenítést végző vagyonkezelőt is, mely elmulasztotta a bekötési vízóra tulajdonjogát rendezni. A kormányrendelet szerint a bekötési vízóra kialakítását a Vízműtől kell kérni és a költségek a kérelmezőt terhelik. Jelen esetben azonban a jogelőd vízmű,  feltehetően szabálytalanul kialakított vízhálózata miatt, nem lehet teljes egészében a lakókra hárítani a költségeket.  Amennyiben a Fővárosi Vízmű Rt.-gal a lakók nem tudnak e tárgyban  peren kívül megállapodni, úgy polgári peres eljárás során kell a másik vízmérő kialakításának  költségmegosztását kérni.
	A két társasház közös bekötési vízórával rendelkezik és  a költségeket a panaszos lakóközösséggel kívánja kiegyenlíttetni a Fővárosi Vízmű Rt., azzal az indokkal, hogy a bekötési vízóra a Mádi utcai társasházban található. A bekötési vízórára azonban a szolgáltatási  szerződést nem kötötték meg. A lakások értékesítésekor a vízmérő használati jogát sem rendezte a vagyonkezelő.
	A benyújtott iratokból ezért megállapítható, hogy a Mádi utcai  társasházban kiépített bekötési vízórát jelenleg közösen  használja  a két társasház. Az osztatlan közös  használatú vízmérőre ezért két szolgáltatási szerződést kell kötnie  a Fővárosi Vízmű Rt.-nek. Amennyiben a díj megosztásában a két társasház peren kívül  nem tud megállapodni, úgy  polgári peres eljárás során a bíróságtól kell kérni a közös  használatú vízóra megosztását.  A bíróság ítéletében meg fogja  határozni, hogy a  mérőeszköz  használata milyen arányban oszlik meg a két ház között. Ennek alapján kell majd a két lakóközösségnek a bekötési vízmérőre szolgáltatási szerződéseket kötnie. E szerződés szerint  kell majd a jövőben, természetesen külön-külön, egymástól függetlenül a két társasháznak a fizetési kötelezettséget teljesítenie.
	Hasonló elven kell rendezni a fűtésre szolgáló melegvíz rendszer költségeinek megosztását, mely ugyancsak problémát okoz.
	 1998. március 1.-én hatályba lépett  az 1997. évi CXLIX. törvény mely a Magyar Köztársaság Polgári Törvénykönyvéről szóló 1959. évi IV. törvényt módosította.  Az új szabályozás a fogyasztók érdekeit védi az egyoldalú általános szerződési feltételekkel szemben. A két társasház jelenleg  semmilyen közüzemi szerződéssel nem rendelkezik az ivóvíz és szennyvízelvezetéssel  kapcsolatban, ezért a Fővárosi Vízmű Rt.-nak mindenképpen szerződést kell kötnie a két lakóközösséggel.
	A társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény 3. § (1) bekezdése értelmében a bekötési vízórára vonatkozó szerződést a társasházakkal, mint önálló jogalanyokkal kell a Vízműnek megkötnie és nem a lakóközösségek közös képviselőivel. Tehát, ha létezett volna érvényes szerződés a mérőeszközre, akkor is meg kellett volna újítania a Fővárosi Vízmű Rt.-nak, ugyanis a korábbi jogalany ( a közös képviselő ) a törvény értelmében "kilépett a szerződésből". Az új szerződő féllel, a lakóközösséggel, ismét meg kell kötni a szolgáltatási szerződéseket.
	
	Összefoglalva: a két  egymással semmilyen jogi kapcsolatban nem álló társasházi közösség egy, közös  használatú bekötési vízórával rendelkezik. Ennek figyelembe vételével a Fővárosi Vízmű Rt.-nak két szolgáltatási szerződést  kell kötnie. A bekötési vízmérő jelenleg a két társasház osztatlan közös használatában áll. Ezért a Fővárosi Vízmű Rt. nem követelheti a másik társasház tartozásának beszedést, illetőleg megfizetését a panaszos lakóközösségtől, ráadásul érvényes szolgáltatási szerződés nélkül. Az épületeket átadó vagyonkezelő elmulasztotta megosztani a vízmérőt a két  ház között, így  e kérdést a lakóközösségeknek maguknak kell rendeznie. A jogok és kötelezettségek igazságos elosztása érdekében a közös  használatot meg kell szüntetni. Ha peren kívül erre nincs lehetőség, úgy a jelenleg folyamatban lévő peres eljárásukban a két társasház kérelmezze a vízmérő  használatának rendezését. A Fővárosi Vízmű Rt.-nak tehát nem a Mádi utcai társasházzal kell a vízmérőre szerződnie, hanem  mindkét lakóközösséggel,  ugyanis a mérőeszköz a két lakóház közös  használatában áll. Jelenleg a vízszolgáltatás közüzemi szerződés nélkül történik.  

	A vizsgálatom során megállapítottam, hogy a két lakóközösség vitája a közüzemi szerződés hiánya miatt áll fenn.  Szolgáltatási szerződés nélkül a jogbiztonság és a tulajdonjog sérelmet szenvedett,  mely alkotmányos visszássághoz vezetett.

Ajánlás

	Felkérem a Fővárosi Vízmű Rt. Vezérigazgatóját, hogy az 1993. évi LIX. törvény 21. § (1) bekezdése alapján intézkedjen arról, hogy a közös  használatnak megfelelő szolgáltatási  szerződést kössenek a bekötési vízórára a két társasházi közösséggel,  az alkotmányos visszásság megszüntetése érdekében.
	Kérem, hogy  Vezérigazgató Úr, az 1993. évi LIX. törvény 21. § (2) bekezdése alapján véleményéről, intézkedéséről, 30 napon belül szíveskedjen tájékoztatni.

Budapest, 1998. április

Gönczöl Katalin