OBH 8519/1996., 8640/1996.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának jelentése
Előadó: Tasnádiné dr Bácsi Zsuzsanna

Az eljárás megindulása

A panaszos, saját és lakótársai nevében sérelmezte, hogy a Magnezitipar Rt a tulajdonában álló lakótelepet  - az ott lakók érdekeit sértve - kívülállónak kívánja eladni. Kifogásolták, hogy elővásárlási jogukkal nem élhetnek, mivel a földhivatalnál nem fejeződött be az ingatlan rendezési eljárás.

A megállapított tényállás:

A Magnezitipar Rt résztulajdonosa a budapesti X. kerületi ingatlannyílvántartásban 2997. sz. tulajdoni lapon  felvett 42037/33 hrsz. alatti 42 ha 8995 m2 területű ingatlannak. Ugyanennek az ingatlannak résztulajdonosa a Budapest, Kőbányai Önkormányzat is. Ezen az ingatlanon  a Magnezitipar Rt használatában három terület van, az  egyik a Sibrik Miklós úti lakótelep. A lakótelepen 137 lakás van. A Magnezitipar Művek privatizációja során a lakások a hozzá tartozó telekkel együtt a Magnezitipar Rt tulajdonábakerült.
Időközben a telekalakítási eljárást a Magnezitipar Rt. megindította, melynek célja, hogy többek között a Sibrik úti lakótelep külön ingatlanként legyen telekkönyvezve.
A Magnezitipar Rt. a Sibrik Miklós úti lakótelepet  3 ha 2532 m2 területtel, 1996 telén, a Berva 96 Kft-nek kívánta eladni. Az eladni kivánt területre, mint résztulajdonosnak, a Budapest, Kőbányai Önkormányzatnak elővásárlási joga volt. A szerződést megkapva az önkormányzat élt elővásárlási jogával, és az 1997. január 28-án megkötött szerződéssel az ingatlanrészt megvette. 
A lakókkal az új tulajdonos az önkormányzati bérlakásokra vonatkozó szabályok keretei között köti meg az új lakásbérleti szerződéseket.

Alkalmazandó jogszabályok:

9/1969.(II. 9.) Korm. sz. rendelet  / A 26/1987.(VII.30.)MT r. helyezte hatályon kívül. /
4. § (1) c./ Az állami ingatlanok közül az az állami szerv vagy társadalmi szervezet kezeli a bérbeadás útján hasznosított, illetőleg hasznosítható ingatlant, amely jogszabály vagy a tevékenységi köre alapján bérbeadó tevékenység folytatására jogosult;

A többször módosított 1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról
24. § (1) A bérbeadó a szerződést írásban felmondhatja, ha
a) a bérlő a lakbért a fizetésre megállapított időpontig nem fizeti meg;
b) a bérlő a szerződésben vállalt vagy jogszabályban előírt egyéb lényeges kötelezettségét nem teljesíti;
c) a bérlő vagy a vele együttlakó személyek a bérbeadóval vagy a lakókkal szemben az együttélés követelményeivel ellentétes, botrányos, tűrhetetlen magatartást tanúsítanak;
d) a bérlő vagy a vele együttlakó személyek a lakást, a közös használatra szolgáló helyiséget, illetőleg területet rongálják vagy a rendeltetésükkel ellentétesen használják;
e) a bérlő részére megfelelő és beköltözhető lakást (a továbbiakban: cserelakás) ajánl fel.
(2) Bérlőtársi jogviszony esetén a felmondás valamennyi bérlőtársra csak akkor terjed ki, ha a felmondási ok velük szemben is megvalósult és a bérbeadó a felmondást valamennyi bérlőtárssal közölte....

26. § (1) A bérbeadó a határozatlan időre szóló szerződést írásban felmondhatja, ha a bérlő részére egyidejűleg ugyanazon a településen – a fővárosban a főváros területén – cserelakást ajánl fel bérleti jogviszony létesítésére. A felmondási idő azonban három hónapnál rövidebb nem lehet....

26. § (7) A nem állami és a nem önkormányzati lakásra a törvény hatálybalépése után létesített bérleti jogviszony – ha a felek másképpen nem állapodtak meg – írásban, cserelakás és a 24. § (1) bekezdés a)–d) pontjaiban meghatározott okok fennállása nélkül is felmondható. A felmondási idő nem lehet rövidebb három hónapnál.
 27. § (1) A bérbeadó a 26. § (1) bekezdés szerinti felmondás esetén a bérlővel megállapodhat, hogy lakás felajánlása helyett részére pénzbeli térítést fizet.
(2) Önkormányzati lakás esetén a pénzbeli értesítés mértékét és fizetésének feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg.
(3) A 26. § (1) bekezdése szerinti felmondás esetén a bérlő igényt tarthat arra, hogy a bérbeadó térítse meg a lakásváltoztatással kapcsolatban felmerült indokolt költségeit.

49. § (1) Az állam tulajdonából az önkormányzat tulajdonába került önkormányzati, illetőleg az állami lakásra, más személyt megelőző elővásárlási jog illeti meg
a) a bérlőt;
b) a bérlőtársakat egyenlő arányban;
c) a társbérlőt az általa kizárólagosan használt – a 45. § (2) bekezdésének figyelembevételével meghatározott – lakóterület arányában;
d) az a)–c) pontban felsoroltak hozzájárulásával, azok egyenes ági rokonát, valamint örökbe fogadott gyermekét.
(2) Az (1) bekezdésben említett jog illeti meg azt is, aki vételi jogával az e törvényben megállapított határidőben nem élt. 

1995. évi XXXIX. törvény az állam tulajdonában levő vállalkozói vagyon értékesítéséről

1057/1996. (V. 30.) Korm. határozat az Állami Privatizációs és Vagyonkezelő Részvénytársaság Versenyeztetési Szabályzatának jóváhagyásáról

Alkotmánybíróság 11/1992. (III. 5.) AB  határozata

A jogállam alapvető eleme a jogbiztonság. A jogbiztonság – többek között – megköveteli a megszerzett jogok védelmét, a teljesedésbe ment, vagy egyébként véglegesen lezárt jogviszonyok érintetlenül hagyását, illetve a múltban keletkezett, tartós jogviszonyok megváltoztathatóságának alkotmányos szabályokkal való korlátozását

A jogállamiság elve a konkrét alkotmányos szabályokhoz képest nem kisegítő, másodlagos szabály, s nem pusztán deklaráció, hanem önálló alkotmányjogi norma, aminek sérelme önmagában is megalapozza valamely jogszabály alkotmányellenességét

Az érintett alkotmányos jogok

A Magyar Köztársaság Alkotmányának 2. § (1) bekezdése: " A Magyar Köztársaság független, 
demokratikus jogállam."

A vizsgálat  megállapításai:

A vizsgálat a tények felderítésére, szükség esetén az ingatlan-nyílvántartási eljárás ellenőrzésére irányult.
A vizsgálat során megállapítottam, hogy mivel a lakótelep lakásai nem szerepelnek az ingatlan-nyílvántartásban külön albetétként, ezért Magnezitipar Rt képviselője helyesen tájékoztatta arról a bérlőket, hogy a bérleményük külön-külön megvétele gyakorlatban nem kivitelezhető.

Nem egyértelmű, hogy a Magnezitipar Rt tulajdonában levő lakások a gyár privatizációja előtt milyen  - tanácsi, vállalati vagy  szolgálati - lakásnak minősültek. A Magnezitipar Rt jogelődjének, mint állami tulajdonú vállalatnak a 9/1969.(II. 9.) Korm. rendelet értelmében, meghatározott esetekben a lakások kezelői jogát át kellett adni az akkori tanácsok ingatlankezelő szerveinek. A rendelkezésre álló adatok alapján nem dönthető el, hogy a kormány rendeletében írtakat betartották-e akkor, amikor a lakásokat továbbra is a Magnezitipar Rt jogelődje kezelte  saját kezelő szervével. 

Mivel a lakótelep időközben az önkormányzat tulajdonába került, továbbiakban nem vizsgáltam hogy a  lakások  kezelői joga jogszerűen illette-e meg a Magnezit Rt-t és jogelődjét a Magnezit Műveket. Erre vonatkozó ingatlan-nyilvántartási adatok vizsgálatától is eltekintettem.

Az 1994 január 1-ig   hatályos többször módosított 1/1971. (II.8) Korm.. rendelet alapvetően az állami és nem állami tulajdonú lakásokra vonatkozó jogokat és kötelezettségeket szabályozta eltérően. Ezért a bérlő számára nem volt lényeges, hogy tanácsi, vagy vállalati lakás bérlője, hiszen a jogaik, kötelezettségeik lényegesen nem tértek el. A lakásbérlők helyzete akkor változott meg, amikor a privatizáció keretében állami tulajdonból magántulajdonba került a vállalat. Az  1993. évi LXXVIII
 törvény  49.§-ában biztosított  elővásarlási jogot a lakók elvesztették, amikor prívatizáció során az állami tulajdonból magántulajdonba került a lakótelep is. Ezáltal a volt vállalati bérlakások lakói ugyanolyan jogi helyzetbe kerültek mint más magántulajdonú lakás bérlői.

A rendelkezésre álló adatokból azt állapítottam meg, hogy a lakások bérletével kapcsolatban a lakókkal eltérő tartalmú bérleti szerződést kötöttek.

Az 1994 január 1-én hatályba lépett többször módosított 1993. évi LXXVIII. törvény értelmében a bérleti szerződés tartalmára felek megállapodása irányadó. Vita esetén  a  polgári jogi szabályok szerint a felek a bírósághoz fordulhatnak. A Sibrik Miklós úti lakótelep bérlőinek egy része - az újonnan megkötött lakásbérleti szerződések értelmében - felmondás esetén cserelakásra nem jogosult. 

A Magnezitipar Rt igazgatója arról is tudott, hogy az Rt. tulajdonában levő lakásokat a bérlők egy része, komfortosította, átépítette, mivel az írásbeli hozzájárulásával történt. Mégis, a bérlők tiltakozása ellenére harmadik személlyel olyan adásvételi szerződést kötött, amely a lakók beruházásait figyelmen kívül hagyta. Ezzel szándékosan olyan helyzetet teremtett, amelyben a lakóknak harmadik személlyel szemben kellene érvényesíteni beruházásaik ellenértékeként az alacsony lakbér iránti igényüket. Erre nincs jogi lehetőségük,, hiszen megállapodást a bérlők a Magnezitipar Rt-vel kötöttek. Mindez ellentétes az Alkotmány 2.§ (1) bekezdésében rögzített jogállamiság elvével.

A bérlők helyzetét kedvezően oldotta meg, hogy az önkormányzat - nagyfokú szociális érzékenységet tanúsítva - élt elővásárlási jogával és megvette az eladni kívánt területet. Ezzel a lakók problémája megoldódott, mivel az önkormányzat a többi önkormányzati lakás bérbeadására vonatkozó szabályok szerint köti meg a lakókkal az új lakásbérleti szerződést.

Azt a nyilvánvaló hátrányt, hogy a bérlők nem állami tulajdonú ingatlan, hanem magántulajdonban levő ingatlan bérlői lesznek, a privatizáció során az eddigi adatok szerint nem vették figyelembe. Azonban a jogbiztonság azt is megköveteli, hogy befejezett, teljesedésbe ment  jogviszony  ne legyen megváltoztatható, ezért a Magnezitipar Rt. privatizációjakor hatályos jogszabályokat nem vizsgáltam.

Ajánlás:

Hasonló esetek megelőzése céljából az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX törvény 25. §-a értelmében privatizációs miniszternek a következő ajánlás teszem.

Kezdeményezze a privatizációval kapcsolatos jogszabályok olyan módosítását, amely lehetővé teszi, hogy privatizáció során a privatizálandó vagyonhoz tartozó, de nem az tevékenységhez szükséges, hanem egyéb vagyont - pl. sporttelep, lakás, szociális intézmény, - a privatizáció során  külön kezelhessenek.
Ennek lehetséges módja a 1057/1996. (V.30.) Korm. határozat mellékletének az Állami Privatizációs és Vagyonkezelő Részvénytársaság Versenyeztetési Szabályzatának megfelelő módosítása.

Felkérem, hogy Állami Privatizációs és Vagyonkezelő Részvénytársaságtól (továbbiakban ÁPV Rt.), mint a Magnezitipar Rt. többségi tulajdonosától, kérjen tájékoztatást arról, hogy a Sibrik Miklós úti lakótelep elidegenítése során történt-e valamilyen szabálytalanság, pl pályáztatási szabályok megsértése.

Budapest, 1997. március 27.

Gönczöl Katalin