OBH 8311/1996.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosa általános helyettesének jelentése
Ügyintéző: dr. Kovács Zsolt

Az eljárás megindulása:

Panaszos azért fordult kérelemmel az Országgyűlési Biztos Hivatalához, mert az önkormányzat, illetve az ingatlankezeléssel megbízott szervezete a volt szolgálati lakásának elidegenítését megtagadta, mert a volt munkáltatójával szemben pert nyert. A diszkrimináció lehetősége miatt vizsgálatot indítottam.

A tényállás

Panaszos házastársa 1990-től, panaszos pedig 1991. XI. 2 -tól volt bérlője a házmesteri szolgálati lakásnak. Panaszos egy, házastársa pedig két gyermeket nevelt, és erre tekintettel 1993. V. 26-án pályázat alapján kiutaltak részükre egy 3 szobás, összkomfortos önkormányzati bérlakást. Panaszos házastársa, a kiutalást követő 20. napon a lakást, panaszos elővásárlási jogról való lemondására tekintettel megvásárolta. Panaszos a szolgálati lakásból az új lakás bérbeadásakor nem költözött ki, és annak leadását elmulasztotta. A munkáltató a lakás leadására felszólította, és a munkaviszonyát felmondta. 1993. XII. 14 -én a bíróság panaszos házasságát felbontotta.

A munkaviszony felmondása ellen panaszos pert indított, és a munkaügyi bíróság a munkaviszonyát helyreállította. Ennek alapján nem találta megalapozottnak a szolgálati lakás bérleti jogának felmondását a munkáltató által indított perben eljáró polgári bíróság sem.

1995. X. 30-án a szolgálati lakás bérlője bejelentette vételi szándékát, melyre 1995. XII. 19-én az elidegenítéssel megbízott szervezet elidegenítési ajánlatot küldött, melyet 1996. I. 10 -én visszavont, azzal az indokkal, hogy szolgálati lakásra nem áll fenn vételi jog. Az épületet az önkormányzat elidegenítésre kijelölte, és a bérlők bérleményeiket már meg is vásárolhatták. A szolgálati jelleget 1996. V. 14-én megszüntették, és VI. 6-án önkormányzati bérlakásként adták bérbe panaszos részére. Ekkor újra bejelentette vételi szándékát, melyet az elidegenítést végző szervezet - panaszos volt munkáltatójának jogutódja - elutasított azzal az indokkal, hogy a vételi igény bejelentésének - az önkormányzat által meghosszabbított - határideje is lejárt.

Panaszos kérte az országgyűlési biztos vizsgálatát, és álláspontjának közlését, mert úgy véli, hogy részére azért nem biztosítják a vételi jogot, mert jogait peres eljárásban is megvédte. 

Az  ügy jogi háttere:

A./ 1949. évi XX. tv.			A Magyar Köztársaság Alkotmánya 
B./ 1993. évi LIX. tv.			Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról
C./ 1993. évi LXXVIII. tv.		A lakások és helyiségek bérletére, valamint az 						elidegenítésükre vonatkozó  egyes szabályokról (Lt.)
D./ 64/1993. (XII. 22.) AB hat.    	A lakástörvényről 
E./ 108/B/1992. AB határozat	A diszkriminációról

Az  alkalmazott jogszabályok:

Az 1949. évi XX. törvény

70/A. § (1) A Magyar Köztársaság biztosítja a területén tartózkodó minden személy számára az emberi, illetve az állampolgári jogokat, bármely megkülönböztetés, nevezetesen faj, szín, nem, nyelv, vallás, politikai vagy más vélemény, nemzeti vagy társadalmi származás, vagyoni, születési vagy egyéb helyzet szerinti különbségtétel nélkül.

Az 1993. évi LIX. törvény
 
16. § (1) Az országgyűlési biztoshoz bárki fordulhat, ha megítélése szerint valamely hatóság, illetve közszolgáltatást végző szerv eljárása, ennek során hozott határozata, illetőleg a hatóság intézkedésének elmulasztása következtében alkotmányos jogaival összefüggésben sérelem érte vagy ennek közvetlen veszélye áll fenn, feltéve, hogy a rendelkezésre álló közigazgatási jogorvoslati lehetőségeket már kimerítette, illetve jogorvoslati lehetőség nincs számára biztosítva.

25. § Ha az országgyűlési biztos álláspontja szerint az alkotmányos jogokkal kapcsolatos visszásság valamely jogszabály vagy az állami irányítás egyéb jogi eszköze fölösleges, nem egyértelmű rendelkezésére, illetve az adott kérdés jogi szabályozásának hiányára vezethető vissza, a visszásság jövőbeni elkerülése érdekében javasolhatja a jogalkotásra, illetve az állami irányítás egyéb jogi eszköze kiadására jogosult szervnél a jogszabály módosítását, hatályon kívül helyezését vagy kiadását. A megkeresett szerv állásfoglalásáról, illetve esetleges intézkedéséről hatvan napon belül értesíti az országgyűlési biztost.

Az 1993. évi LXXVIII. tv. (Lt.)

45. § (1) A határozatlan időre bérbe adott önkormányzati lakásra vételi jog illeti meg a bérlőt;

46. § e./ Nem áll fenn vételi jog jogszabály alapján szolgálati vagy vállalati bérlakásnak minősülő, illetőleg szerződés alapján határozott időre vagy valamely feltétel bekövetkezéséig bérbe adott lakásra;

48. § (1) A vételi joggal – írásban – 1995. november 30-ig lehet élni.

75. § (1) A szolgálati lakásra kötött szerződés megszűnik akkor is, ha a bérlőnek  a lakással rendelkező szervvel fennálló munkaviszonya, vagy  a szolgálati lakásra jogosító munkaköre vagy tevékenysége megszűnik. 

(2) Ha a szerződés megkötésekor a lakás szolgálati, illetőleg olyan vállalati bérlakásnak minősült, amelyre a szerződést határozott időre vagy feltétel bekövetkezéséig kötötték, annak a bérlőnek, akinek – e törvény hatálybalépését megelőzően vagy azt követően – nem neki felróható okból szűnt, illetőleg szűnik meg a szerződése, a lakással rendelkező szervnek – e törvény szabályainak megfelelő – cserelakást kell felajánlania.

Alkotmánybírósági határozatok:

Az Lt. 75. § (1) bekezdésének az a rendelkezése, mely szerint a szolgálati lakásra kötött szerződés megszűnik akkor, ha a bérlőnek a lakással rendelkező szervvel fennálló munkaviszonya, vagy a szolgálati lakásra jogosító munkaköre vagy tevékenysége megszűnik, nem jelenti sem a házfelügyelői szolgálati lakásra szoruló emberek hátrányos megkülönböztetését, sem szociális biztonsághoz való joguk sérelmét, hiszen ez a szolgálati lakások fogalmából eredő rendelkezés. Ezért az alkotmányellenesség megállapítására irányuló indítványt az Alkotmánybíróság elutasította. (64/1993. (XII. 22.) AB hat.)

Alkotmányellenes megkülönböztetés csak akkor állapítható meg, ha összehasonlítható helyzetben levő személyek között tesz a jogalkotó olyan különbségtételt, amely alapjogsérelmet okoz, illetőleg azzal az egyenlő méltóság alkotmányos követelményét sérti. Nem minden személyek közötti jogi megkülönböztetés minősül tehát alkotmányellenesnek.(108/B/1992.AB)

A vizsgálat megállapításai:

A Lakástörvény megszüntette az önkormányzatok lakásügyi hatósági jogkörét, ezáltal a lakások bérbeadása, elidegenítése polgári jogi viszonynak minősül, melyben a felek jogvitáikat bíróság előtt rendezhetik. Mivel a vételi jog megtagadása miatt polgári bíróság előtt kereset indítható, az eljárás nem tartozik az 1993. évi LIX. tv. 16. § hatálya alá. A törvény 25. § alapján vizsgáltam meg, hogy jogszabály okozott-e visszásságot panaszos ügyében. A vizsgálat célja annak megállapítása volt, hogy az önkormányzat megbízottja mulasztással okozott-e kárt a panaszosnak, amikor a vételi jogát kizárta.

Az Lt. különbséget tesz az önkormányzati bérlakás bérlője, és a szolgálati lakás bérlője között.  A szolgálati lakás bérleti jogát a bérlője a szolgálati viszonyáért kapja. A munkaszerződés egyértelműen kiköti, hogy a lakás bérleti joga a munkaviszony fennállásáig illeti meg a gondnokot. Ennek alapján a lakás bérlete fennáll, amíg a munkaviszonyát meg nem szüntetik. A szolgálati jelleg fenntartásáról, vagy megszüntetéséről annak jogosultja mindig egyedi döntést hoz, melyben a többi érintett (társasház, bérlők) érdekét is figyelembe veszi. Ez indokolja, hogy a törvény a szolgálati lakásra kizárja a vételi jogot.

Az előzmények teljes körű vizsgálata nélkül megállapítható, hogy a 35 m2 - es szolgálati lakásban 5 fő lakott, amikor pályázatot nyújtottak be önkormányzati bérlakásra. A pályázat elnyerésének egyik indoka lehetett, hogy egy kisebb lakást adnak le, illetve megoldódik egy házmesteri lakás kiürítése. melyre a bérbeadót a törvény kötelezi. A pályázat alapján kiutalt lakásra úgy kötötték meg a bérleti szerződést, hogy a másik lakás leadását előzetesen nem kötötték ki. Mivel ezt elmulasztotta a bérbeadó, utólag mondta fel a szerződést, melyről a bíróság megállapította, hogy az jogszerűtlen.

A bérbeadó, e hibáját azzal akarja helyrehozni, hogy a bérlő részére vételi jogot nem biztosít. 

Panaszos 1995. X. 30 -án ugyan bejelentette vételi szándékát, de figyelmen kívül hagyta, hogy bérleménye szolgálati lakás. Az elidegenítéssel megbízott szervezet által küldött elidegenítési ajánlat nem keletkeztetett ajánlati kötöttséget, hiszen az igény bejelentése a törvényi előírásoknak nem felelt meg, mert nem határozatlan idejű bérleti joggal rendelkező tette.

A vételi jog, az önkormányzati tulajdonú lakás bérlőjének az a joga, amellyel - a törvény kizáró feltételeinek hiányában - az önkormányzatot, egyoldalú nyilatkozattal, a lakás elidegenítésére kötelezheti. Az időpontok összevetéséből megállapítható, hogy panaszosnak vételi joga nem keletkezett, mert a törvényi határidő 1995. XI. 30-án járt le, míg a vételi jogot kizáró szolgálati jelleget csak 1996. májusában törölték. 

Az elővásárlási jog csak abban az esetben biztosított a bérlő számára, ha az önkormányzat testülete a lakást elidegenítésre kijelölte. Ebben a kérdésben az önkormányzatot csak a saját gazdasági érdeke befolyásolja. Az épületet az önkormányzat elidegenítésre kijelölte, és a bérlők bérleményeiket már meg is vásárolhatták. 

Annak megállapítására, hogy joggal való visszaélésnek minősíthető-e, hogy a vételi jog határidejének lejártáig a szolgálati jelleget nem törölték, illetve az épület elidegenítésre kijelölése ellenére a lakás nincs elidegenítésre kijelölve, polgári bíróságnál kereset indítható.

A vételi jog nem alapjog, amelynek megtagadása alkotmányos visszásságot okoz, hanem polgári jogi igény amelyet bíróság előtt lehet érvényesíteni.

Tekintettel arra, hogy a benyújtott panasz, olyan körülményt nem tárt fel, és olyanra nem is utalt, amely alapján az önkormányzat, illetve a vagyonkezelő szervezete eljárásának, vagy az alkalmazott jogszabályoknak az alkotmányellenessége megállapítható lenne, a vizsgálatot alkotmányos visszásság hiányában megszüntettem, és panaszost álláspontomról tájékoztattam.

Budapest, 1997. április 2.

Dr. Polt Péter