OBH 8274/1996.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosa általános helyettesének jelentése
Ügyintéző: dr. Kovács Zsolt

Az eljárás megindulása:

Panaszos, a Magyar Honvédség hivatásos állományába tartozó honvédtiszt, mint HM rendelkezésű szolgálati lakás bérlője fordult kérelemmel az Országgyűlési Biztos Hivatalához, az állampolgári jogainak sérelme miatt.

Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. tv. 16. § (1) bekezdésben foglaltak alapján vizsgálatot indítottam, melynek során bekértem a Honvédelmi Minisztérium állásfoglalását is. A beszerzett dokumentumok alapján a következőket állapítottam meg:

A tényállás

Panaszos 1994. június 29-ig egy 105 m2 -es 3 szoba összkomfortos családi ház jellegű szolgálati lakás bérlője volt, - ahol négy tagú családjával lakott - amikor szolgálati érdekből másik helyőrségbe helyezték át. Az új szolgálati helyén nem állt rendelkezésre ugyanakkora lakás, ezért a három felajánlott lakás közül egy 49 m2 -es 2 szobás lakást elfogadott. A két lakás nagyságbeli különbségére tekintettel a lakások használatbavételi díj (LHD) különbözetének hatszoros összegét, 126.720 Ft. -ot térítettek meg a számára.

Panaszos 1995. II. hóban lakásigénylést nyújtott be, melyben a lakás egészségtelen állapotára hivatkozva, másik - 2 + 2 félszobás - lakást kért. Orvosi igazolásokkal támasztotta alá, hogy a gyermekei maradandó egészségkárosodást szenvedtek a penészes lakásban. Kérelmét kedvezően sorolták be, az I. kategória 1. helyére, de annak teljesítésére - megfelelő méretű lakás üresedésének hiányában - hónapokig nem került sor. Kérelmét 1995. XII. 28-án úgy módosította, hogy az épületben lévő azonos alapterületű lakást is elfogadná. 1996. január 10-én a lakás elidegenítési célú forgalmi értékbecslését elvégezték. 

A helyőrségi beosztása 1995. XII. 31-én megszűnt, és rendelkezési állományba került, és az alakulat felszámoló bizottságában tevékenykedett, majd 1996. IV. 1-jei hatállyal áthelyezésre került másik helyőrségbe. A kedvező döntés ellenére a helyőrségi szolgálati lakásának minőségi cseréjét nem hajtották végre. Az elhelyezési szolgálat feltárta a lakás nedvesedését, és gombásodását kiváltó szigetelési hibákat, de szerintük a javítási munkát csak a bérlő kiköltöztetését követően lehet, illetve célszerű elvégezni.

Panaszos 1996. április 23-án ügyvédi közreműködéssel 6 millió Ft. összegű nem vagyoni kártérítés fizetésére szólította fel a Honvédelmi Minisztériumot, a gyermekek asztmatikus megbetegedése, mint maradandó egészségkárosodás okozása miatt. Kérte továbbá a lakáscsere mihamarabbi teljesítését, ellenkező esetben keresetindítását helyezte kilátásba. A Honvédelmi Minisztérium helyettes államtitkára a kártérítési igényt elutasította, de tájékoztatta, hogy már intézkedett cserelakás biztosításáról. A bérlő részére 1996. május 2.-án cserelakást ajánlottak fel, de azt akkor nem fogadta el, mert az szintén egészségre ártalmas, penészes volt, 1996. júniusában mégis elfogadta, és átköltöztek.
Az új szolgálati helyén kezdetben "nőtlen szállón" nyert elhelyezést, és csak hétvégeken látogathatta meg családját, míg kérelmére a lakásbizottság 1996. szeptember 11-i döntésével felmentette a HM lakásrendelet által előírt korlátozás alól, amely szerint 5 éven belül nem teljesíthető a HM rendelkezésű lakás iránti igénye annak, aki HM rendelkezésű lakás juttatásával összefüggésben lakáshasználatbavételi díjkülönbözet térítésben részesült.

A felmentéskor nem a bérbeadásról döntöttek, csupán arról, hogy kérelmet nyújthat be, de az soronkívüliséget nem jelent, és a bérbeadás feltételéül szabták, hogy a korábban - a kisebb lakás elfogadásakor - felvett 126.720 Ft. LHD különbözetet fizesse vissza. 

1997. március 25-én a jelenlegi szolgálati helyén egy 1 + 3 félszobás 68 m2 -es összkomfortos szolgálati lakás bérlőjének jelölték ki. Panaszos a 126.720 Ft. LHD különbözetet visszafizette, és az új lakásba beköltözött, majd azt követően kifogásolta a különbözet visszafizetésére kötelezést, ezért a teljes összeg, és annak 50 %-os kamattal növelt megtérítését kérte. Kérelmét a HM Infrastrukturális Főosztály vezetője elutasította.

Az  ügy jogi háttere:

A./ 1993. évi LXXVIII. tv.		A lakások és helyiségek bérletére, valamint az 						elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról

B./ 6/1994. (IV. 30.) HM r.		A HM rendelkezése alatt lévő lakások és helyiségek 					bérletéről, elidegenítéséről, valamint a lakhatás 						támogatásáról

C./ 1993. évi LIX. tv.			Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról

Az  alkalmazott jogszabályok:

1993. évi LXXVIII. tv.

1. § (3) Az e törvényben nem szabályozott kérdésekben a Ptk. rendelkezései az irányadóak.

8. § (1) A bérbeadó szavatol azért, hogy a lakás az átadásakor rendeltetésszerű használatra alkalmas. (2) A bérbeadó a bérlet fennállása alatt a lakással összefüggő, törvényben meghatározott, illetőleg a szerződésben vállalt kötelezettségéért szavatol. (3) Az (1) és (2) bekezdés szerinti szavatosságra a hibás teljesítés miatti szavatosság szabályait az e törvényben meghatározott, illetőleg a szerződésben kikötött eltérésekkel kell alkalmazni.

9. § (2) A bérlő a szavatossági hiba elhárításához szükséges munkát a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti, ha a hiba elhárításáról a bérbeadó a bérlő írásbeli felszólításában megjelölt megfelelő határidőben nem gondoskodik.

10. § (1) a) A bérbeadó köteles gondoskodni az épület karbantartásáról;

11. § (1) A bérbeadó a 10. § (1) bekezdésében meghatározott kötelezettségét: a) életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát veszélyeztető vagy a lakás, illetőleg a szomszédos lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek rendeltetésszerű használatát ténylegesen akadályozó hibák esetében haladéktalanul; b) azonnali beavatkozást nem igénylő hibák esetében pedig általában az épület karbantartásával vagy felújításával összefüggésben köteles teljesíteni. 
(4) Ha a bérbeadó az (1) bekezdés b) pontjában foglalt kötelezettségét – az ott megjelölt időpontban – a bérlő felszólítása ellenére sem teljesíti, akkor a bérlő a bíróságtól kérheti a bérbeadó kötelezését a hiba kijavítására; vagy a bérbeadó helyett és költségére a munkát elvégezheti.

13. § (1) Ha a felek eltérően nem állapodnak meg, a bérlő köteles gondoskodni a lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és berendezéseinek a karbantartásáról, felújításáról, pótlásáról, illetőleg cseréjéről. (4) Amennyiben az (1) bekezdésben meghatározott munkák a bérbeadó mulasztása vagy az épület felújítása, továbbá a vezetékhálózat meghibásodása miatt válnak szükségessé, akkor azok elvégzéséről a bérbeadó köteles gondoskodni.

18. § (1) Ha az épület karbantartásával, felújításával, helyreállításával, átalakításával, bővítésével kapcsolatos munkák csak a bérlő átmeneti kiköltöztetése esetén végezhetők el, a lakásbérleti jogviszony a munkák elvégzésének időtartamára szünetel. (2) A bérbeadó az átmenetileg kiköltöztetett bérlő részére ugyanazon a településen köteles másik lakást felajánlani. A bérlő ingóságai elhelyezésének, továbbá költözésének költségei a bérbeadót terhelik. (3) A bérlő kevesebb szobaszámú, alacsonyabb komfortfokozatú lakást is köteles elfogadni, ha az egyébként – az együttlakó személyek számára is figyelemmel – megfelel a lakás követelményeinek.

75. § (1) A szolgálati lakásra kötött szerződés megszűnik akkor is, ha a bérlőnek a lakással rendelkező szervvel fennálló munkaviszonya, vagy a szolgálati lakásra jogosító munkaköre vagy tevékenysége megszűnik, kivéve, ha fegyveres testületi lakás esetén az illetékes miniszter ettől eltérően rendelkezett.

87. § (1) A fegyveres erők, a rendőrség,(...) rendelkezése alatt álló – e szervekkel szolgálati, köztisztviselői, közalkalmazotti és egyéb munkaviszonyban, valamint más címen foglalkoztatási jogviszonyban lévők elhelyezéséhez szükséges – lakásokra a tevékenység szerint illetékes miniszter – e törvény keretei között – rendeletben határozza meg a bérlők körét és a bérbeadás feltételeit;

6/1994. (IV. 30.) HM rendelet

5. § (1) HM rendelkezésű lakásra a honvédelmi szerv hivatásos állományú tagja vagy özvegye, továbbá a hivatásos állományból szolgálati nyugállományba helyezett személy vagy özvegye jogosult.

8. § (2) b) Öt évig nem teljesíthető a HM rendelkezésű lakás iránti igénye annak, aki HM rendelkezésű lakás juttatásával összefüggésben lakáshasználatbavételi díjkülönbözet térítésben vagy e rendelet 53. §-a szerinti cseretérítésben részesült. (3) A díszlokáció folytán az áttelepülés miatt áthelyezett hivatásos állomány tagjának az új szolgálati helye szerinti településen e beosztása tartamára akkor is juttatható HM rendelkezésű lakás, ha az (1) bekezdés c)–e) pontjában és a (2) bekezdésben meghatározott kizáró okok egyébként fennállnak. Az áthelyezés jellegét a lakásigényléssel egyidejűleg az igénylő köteles igazolni. (5) Határozatlan időtartamra, valamint a 28. § (1) bekezdés szerinti feltétel bekövetkezéséig szóló lakásjuttatás az (1) bekezdés d)–e) pontjaiban és a (2) bekezdés b) pontjában meghatározott kizáró ok alóli felmentés esetén csak a kölcsönből még fennálló tartozás – beleértve az egyébként vissza nem térítendő engedményt is –, továbbá a lakásbérleti jogról történt lemondás, a lakás-használatbavételi díjkülönbözet címén kifizetett térítések, valamint a kiürítési és cseretérítés egy összegben történő visszafizetésének feltételével engedélyezhető.
14. § Az állományilletékes parancsnok – a kérelmező egyidejű tájékoztatása mellett – 15 napon belül köteles a szolgálati úton benyújtott lakásigénylést az illetékes lakásgazdálkodási szervhez, illetve lakásbizottsághoz továbbítani.

15. § (1) A lakásgazdálkodási szerv a lakásigénylést a benyújtást követő 30 napon belül nyilvántartásba veszi, és az igénylőket településenként a következő csoportokba osztja: a) hivatásos állományúak; (2) a) Az (1) bekezdés szerinti csoportokon belül az igénylőket a következő kategóriákba kell besorolni: az I. kategóriába kell besorolni azt, aki szolgálati vagy munkahelyén nem rendelkezik önálló lakással, az ÁNTSZ megállapítása szerint egészségre ártalmas lakásban lakik.

16. § (1) A lakásbizottság évente március 31-ig dönt a lakásigénylők besorolási kategórián belüli sorrendjéről. A sorrendiség kialakításakor figyelembe kell venni az igénylő beosztását, szolgálati jogviszonyának időtartamát, a lakásigénylés nyilvántartásba vétele óta eltelt időtartamot,  az igénylő lakáskörülményeit, az igénylővel egy háztartásban élő eltartott személyek, a háztartásában élő különböző nemű és korú személyek számát, egészségi állapotát, különös tekintettel a tartósan betegekre.

1993. évi LIX. tv.

24. § Ha az országgyűlési biztos eljárása során szabálysértés vagy fegyelmi vétség elkövetésének alapos gyanúját észleli, az illetékes szervnél felelősségre vonásra irányuló eljárást kezdeményezhet, bűncselekmény észlelése esetén pedig kezdeményez. A megkeresett szerv az eljárás megindításával kapcsolatos álláspontjáról – törvény eltérő rendelkezése hiányában – hatvan napon belül, az eljárás eredményéről pedig annak befejezését követően harminc napon belül tájékoztatja az országgyűlési biztost.

A vizsgálat megállapításai

Panaszos kérelme részben megalapozott. A két szobás szolgálati lakás bérbeadásakor a bérbeadónak - kellő gondosság esetén - tudnia kellett volna arról, hogy a lakás szigetelése nem megfelelő, és annak kijavítására külső, és belső munkák végzése indokolt. Ezt támasztja alá az a körülmény, hogy már a lakás előző bérlője is jelezte a lakás nedvesedését. 

Amennyiben a szigetelés hibája a lakás beköltözhető állapotban történt bérbeadása során nem lett volna megállapítható, úgy a bérlő 1995. február 8-án benyújtott lakásigénylésében foglalt indokok, és a csatolt ÁNTSZ vélemény alapján a bérbeadó a Lakástörvény 10. § (1) a) pontja szerint köteles lett volna gondoskodni az épület karbantartásáról.

A lakásbizottság a panaszos lakásigénylését - az 5 éves lakásigénylési korlátozás ellenére - feltehetően azért rangsorolta az I. kategória 1. helyére, mert az egészségügyi indokokat a 6/1994. (IV. 30.) HM rendelet 15. § (2) bekezdése alapján elfogadta. A penészedés fokozódása mellett a panaszos szolgálati viszonyának megszűnése, és a lakás elidegenítési célú forgalmi értékbecslése is nagy valószínűséggel közrehatott abban, hogy 1995. december 28-án a lakásigénylését úgy módosította, hogy kisebb, de egészségre nem ártalmas lakást is elfogadna. Erre azonban már nem kapott érdemi választ. Panaszos ezt követően "vitte ki" a problémáját a helyőrség keretei közül.

A Honvédelmi Miniszter által elrendelt vizsgálat megállapította, hogy panaszos "nem jól kérte" a problémája rendezését, mert a HM rendelet szerint nagyobb lakás igénylésére nem volt jogosult, hiszen a HM-től kapott elhelyezést követő 5 éven belül nem teljesíthető lakásigénylése annak, aki lakás használatbavételi díjkülönbözet visszatérítésben részesült. Panaszos jogszerűen csupán az egészségtelen lakás helyreállítását kérhette volna, és a hiba kijavításának idejére a Lakástörvény 18. §  alapján csak ideiglenes elhelyezés volt biztosítható a számára.

A vizsgálat a felelőséget a bérlőre hárítja, aki a jogszabály nem ismerése miatt olyat kért amire nem volt jogosult, és annak nem teljesítése után nem a megfelelő jogorvoslattal élt, mert nem bírósághoz fordult a polgári jogi viszonyában. A vizsgálat korrekt módon feltárta az ügy előzményeit de álláspontom szerint nem vonta le a meg felelő következtetéseket, és nem vette figyelembe hogy ha a Magyar Honvédség az állomány elhelyezésekor nem hatósági jogkörben jár el, akkor a honvédség hivatásos állományának tagja a lakásügyében polgári jogi jogalany, bérlő. A bérlőt megilleti a kérelem benyújtásának joga, és a kérelmet tartalma szerint kell elbírálni. 

A bérlő már 1995. februárban - a lakásigénylésében - jelezte a lakás egészségtelen állapotát, de arra a bérbeadó 15 hónapon keresztül nem is reagált. Míg utólag a bérlő - lakásbizottság által elfogadott, és támogatott - lakásigénylését mentesítés hiányában jogszabályellenesnek minősítették, addig az utólag helyesnek ítélt helyreállításra vonatkozó igényt - annak tartalmának ismeretében is - igazolhatóan csak a felettes szervek vizsgálatát követően kezdték meg.

Megállapítottam, hogy a lakásügyi szerv a bérlőt késedelmesen tájékoztatta jogi lehetőségeiről, és a bérbeadói kötelezettségének nem megfelelően tett eleget, és ezzel sértette az Alkotmány 2. § (1) bekezdésében foglalt jogállamiság, és az ahhoz szorosan kapcsolódó jogbiztonság elvét. 

Panaszosnak az egészségtelen lakás helyreállításához való jogos igényét meghaladó kérelme, illetve vagyoni, és nem vagyoni kárát érintő követelése ügyében a vizsgálatot hatáskör hiányában megszüntettem.

Ajánlás:

Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. tv. 24. § felhatalmazása alapján javaslom az Honvédelmi Miniszternek, hogy a lakásügyi szerv mulasztásának okait vizsgálja meg, és szükség esetén fegyelmi felelősségrevonás iránt intézkedjen.

Kérem, hogy a vizsgálat eredményéről 60 napon belül tájékoztasson.

Budapest, 1997. szeptember 24.

Dr. Polt Péter