OBH 7090/1996.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosa általános helyettesének jelentése

kapcsolódó ügyirat száma: OBH 7094/1996.

Az eljárás megindulása:

Tokaji lakosok fordultak az Országgyűlési Biztos Hivatalához az önkormányzati tulajdonú, műemlék jellegű épületben található lakásaik elidegenítésének megtagadása miatt.

Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. tv. - ben foglaltak alapján vizsgálatot indítottam, melynek során megkértem az önkormányzat álláspontját is.

A tényállás

A beadványához csatolt iratokból, és az önkormányzat által szolgáltatott adatokból megállapítottam, hogy a városközpontban található épület több mint száz éve épült, és az Országos Műemléki Felügyelőség 1987-es határozata értelmében műemléki környezetnek minősül. A Városi Tanács 1980-ban készített Tokaj Településközpont Műemléki Rekonstrukciós Terve az épületegyüttest - amely 1000 m2  területű volt, és abból a két lakás csak 80, illetve 69 m2 -t tett ki, míg az épület többi része helyiségként hasznosult - kereskedelmi, vendéglátóipari és szolgáltatási jellegű hasznosítását irányozta elő. 

A bérlők bejelentették lakásvásárlási szándékukat a bérleményükre, amelyet az önkormányzat elutasított. A panaszosok az önkormányzat által felajánlott cserelakásokat nem tartották megfelelőnek, ezért azokat nem fogadták el.

Az érintett jogszabályok:

1993. évi LXXVIII. tv. a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról (Lt.)

46. §  Nem áll fenn vételi jog az olyan önkormányzati lakásra, amely önkormányzat 1994. január 1-jét megelőzően hozott döntése alapján átalakításra, korszerűsítésre, felújításra, bontásra kijelölt épületben van, illetőleg az épület a település rendezési terve alapján rehabilitációra kijelölt területen van; a műemléképületben lévő lakásra;

16/1969. (IX. 30.) ÉVM rendelet (Vhr.) (hatályon kívül helyezte az 1993. évi LXXVIII. tv.)

3. § (1) d./  A házingatlanok közül nem idegeníthetők el azok, amelyek műemlékek vagy műemlék jellegűek, kivéve, ha az elidegenítéshez a műemléki hatóság – a műemlékvédelem érdekeit biztosító feltételekkel és kötelezettségekkel – hozzájárult;

Alkotmánybírósági határozatok:

 Az Alkotmánybíróság a vételi jog alkotmányellenes szabályozása miatt megsemmisített Lt. 45. § (5) bekezdés d) pontját külön indítvány alapján arra tekintettel is vizsgálta, hogy a műemléképületben lévő lakások kizárása a vételi jog köréből nem valósít-e meg alkotmányellenes diszkriminációt. Az Alkotmánybíróság megállapította, hogy a vételi jog alkotmányos szabályozása esetén nem alkotmányellenes, ha az állam a műemléképületekkel és az azokban lévő lakásokkal kapcsolatos védelmi feladatát oly módon kívánja teljesíteni, hogy e lakásokra nézve nem teszi lehetővé a vételi jog előírását. Ez a feladat ugyanis megköveteli, hogy csak olyan vevők szerezhessék meg a műemlékek tulajdonjogát, akik képesek az ebből adódó sajátos védelmi és karbantartási követelményeknek megfelelni. A vételi jog ilyen szempontú válogatásra nem ad lehetőséget. (64/1993. (XII. 22.) AB határozat)

A vizsgálat megállapításai

A lakók kérése ellenére, az önkormányzat nem tett lépéseket annak érdekében, hogy a bérlők a lakásaikat megvásárolhassák. 1994. III. 31-ig a Vhr. korlátozta a műemlék, és a műemlék jellegű épületekben lévő lakások elidegenítését, azt követően pedig a Lakástörvény zárta ki a vételi jogot. A műemlékvédelmi hatóság csak az önkormányzat elidegenítési szándéka esetén, kérelemre adhat hozzájárulást az elidegenítéshez, de az is csak elővásárlási jogot biztosít a bérlőknek. A műemlékvédelmi hatóság megkeresésére az önkormányzatot jogszabály nem kötelezi. E jog érvényesítése azonban már tiszta polgári jogi ügylet, ezért az elidegenítésre a tulajdonost semmilyen jogszabály, vagy határidő nem kötelezi. 

Az önkormányzat, a tanács 1980-ban készített Rekonstrukciós Terve alapján vette elidegenítési tilalmi listára panaszosok lakását, mert 1995 - ben az épületegyüttes egységes hasznosításáról rendelkezett. A testületnek a vagyongazdálkodás körébe eső döntése ellen jogorvoslatnak helye nincs. De az vagyongazdálkodás körén kívül esik az önkormányzatnak, mint bérbeadónak az a kötelezettsége, hogy a bérlő részére megfelelő másik lakást, vagy pénzbeli megváltást köteles fizetni. Ennek hiányában az önkormányzat ellen bírósági eljárás indítható.

Fentiek alapján egyértelmű, hogy a bérlőknek a törvény nem biztosít vételi jogot. Az önkormányzat az Lt. 26. § -a alapján jogszerűen dönthet úgy, hogy a bérlők részére másik megfelelő lakás felajánlásával, az épületet jelen állapotában üresen elidegeníti, feltéve ha az elidegenítéshez a Műemlékfelügyeleti Igazgatóság hozzájárul.

Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. nem ad lehetőséget  vizsgálatra azokban az ügyekben, ahol az önkormányzat a polgári jog szabályai szerint, mint tulajdonos jár el, és az önkormányzat nem követett el közigazgatási értelemben vett mulasztást akkor, amikor a műemlék jellegű épületben lévő lakások elidegenítése kérdésében nem hozott a bérlőknek kedvező döntést. A bérlői jogok érvényesítésének lehetőségét a bírósági eljárás biztosítja, ezért a kérelem ügyében a vizsgálatot alkotmányos visszásság hiányában megszüntettem.

Budapest, 1997. augusztus 15.

Dr. Polt Péter