OBH 6070/1996.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának jelentése
Ügyintéző: dr. Kovács Zsolt

Az eljárás megindulása:

Zirci lakos fordult kérelemmel az Országgyűlési Biztos Hivatalához, az önkormányzat lakáselidegenítési eljárását kifogásolva.

A becsatolt dokumentumok alapján a következőket állapítottam meg:

A tényállás:

Panaszos és társai 1995-ben vásárolták meg önkormányzati bérlakásaikat. Utólag szereztek tudomást arról, hogy a lakásaik vételára meghaladta azoknak a lakásoknak a vételárát, amit néhány évvel korábban felújítottak, mert az értékbecslést más szakértő végezte. Az önkormányzat jogelődje a Városi Tanács a bányászkolonia épületeinek kezelői jogát 1978-ban vette át úgy, hogy 40 millió Ft.-ot is fizetett a korábbi kezelő, az épületek felújításához. 48 lakás felújítása - köztük panaszosé - ennek ellenére elmaradt. Panaszosok kifogásolták, hogy az elidegenítést az önkormányzat törvényellenesen hajtotta végre, mert a helyreállításra kijelölt épületekre nem terjed ki a vételi jog. Panaszos és társai az elmaradt felújítás költségéhez való hozzájárulás, és az indokolatlanul magas vételár különbözetének megtérítése címén 6 millió Ft.-ot követelnek az önkormányzattól. Az önkormányzat a követelést elutasította. 

Panaszosok kérelemmel fordultak a Megyei Közigazgatási Hivatalhoz, a Megyei Önkormányzati Hivatalhoz, a Megyei Önkormányzat Közgyűlésének elnökéhez, a főjegyzőhöz, a Belügyminiszterhez, valamint az Országgyűlési Biztos Hivatalához, az önkormányzat eljárását kifogásolva.

Az  alkalmazott jogszabályok:

A  lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. tv.

10. § (1) A bérbeadó köteles gondoskodni az épület karbantartásáról; az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról; a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről.  (2) Az épülettel, illetőleg a közös használatra szolgáló helyiségekkel és területtel összefüggő – az (1) bekezdésben nem említett – egyéb kötelezettségek teljesítésére a felek megállapodása az irányadó. (3) A feleknek meg kell állapodniuk abban is, hogy a bérlő a bérbeadótól átvállalt kötelezettség teljesítése esetén milyen mértékű lakbérmérséklésre tarthat igényt.

11. § (1) A bérbeadó a 10. § (1) bekezdésében meghatározott kötelezettségét életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát veszélyeztető vagy a lakás, illetőleg a szomszédos lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek rendeltetésszerű használatát ténylegesen akadályozó hibák esetében haladéktalanul; azonnali beavatkozást nem igénylő hibák esetében pedig általában az épület karbantartásával vagy felújításával összefüggésben köteles teljesíteni. 
(2) A bérlő az igazolt költségének egy összegben való megtérítését igényelheti a bérbeadótól, ha helyette azonnali beavatkozást igénylő munkát végzett. (3) Önkormányzati lakás esetén a bérbeadónak a bérlő igazolt költségeit – haladéktalanul – egy összegben kell megtéríteni.

15. § (1) A bérbeadó és a bérlő megállapodhatnak, hogy a bérlő a lakást átalakítja, korszerűsíti. A megállapodásnak tartalmaznia kell azt is, hogy a munkák elvégzésének költségei melyik felet terhelik. (2) Amennyiben az (1) bekezdésben említett munka elvégzése következtében a lakás komfortfokozata is megváltozik, az eredeti szerződés módosítására akkor kerülhet sor, ha a felmerülő költségeket a bérbeadó viseli.

45. § (1) A határozatlan időre bérbe adott önkormányzati lakásra vételi jog illeti meg a bérlőt;

46. § Nem áll fenn vételi jog az olyan önkormányzati lakásra, amely az önkormányzat 1994. január 1-jét megelőzően hozott döntése alapján átalakításra, korszerűsítésre, felújításra, bontásra kijelölt épületben van, illetőleg az épület a település rendezési terve alapján rehabilitációra kijelölt területen van;

49. § (1) Az állam tulajdonából az önkormányzat tulajdonába került önkormányzati, illetőleg az állami lakásra, más személyt megelőző elővásárlási jog illeti meg a bérlőt;

Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. tv.

16. § (1) Az országgyűlési biztoshoz bárki fordulhat, ha megítélése szerint valamely hatóság, illetve közszolgáltatást végző szerv eljárása, ennek során hozott határozata (intézkedése), illetőleg a hatóság intézkedésének elmulasztása következtében alkotmányos jogaival összefüggésben sérelem érte vagy ennek közvetlen veszélye áll fenn, feltéve, hogy a rendelkezésre álló közigazgatási jogorvoslati lehetőségeket már kimerítette, illetve jogorvoslati lehetőség nincs számára biztosítva.

17. § (3) Az országgyűlési biztos vizsgálati lehetősége az 1989. évi XXXI. törvény hatálybalépését ( 1989. X. 23.) követően indult eljárásokra terjed ki.

A vizsgálat megállapításai

Panaszos a kérelmét az állami, majd önkormányzati tulajdonú bérlakása felújításának elmaradása miatt nyújtotta be. További panasza, hogy a felújítás hiányát a vételárban nem vették figyelembe. Az anyagi követelésüket elutasító döntést nem vették tudomásul, és a közigazgatási jogorvoslat valamennyi formáját megkísérelték, holott minden fórum azzal hárította el a beavatkozást, hogy az önkormányzat a lakások bérbeadása, és elidegenítése során tulajdonosi jogokat gyakorol, ezért döntésének felülvizsgálatára közigazgatási eljárásban nincs lehetőség, arra csupán bíróság jogosult.

A bérbeadó felel a lakás rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotáért, és amennyiben ilyen mulasztás terheli, a Lakástörvény 10. 11. és 15. §-ok alapján a bérlő kifogását bíróság előtt érvényesítheti. Az elidegenítés során a felek szabad megállapodása rendezi az adásvétel feltételeit. Ha a vevő azzal nem ért egyet a szerződést akár utólag is bíróság előtt megtámadhatja. A szakértői véleménnyel csak másik szakértői vélemény állítható szembe, melyet akár az ellenérdekű fél, akár a kereset alapján a bíróság is kirendelhet.

Tájékoztatom, hogy az a körülmény, hogy az épület felújításra van kijelölve, csak a vételi jogot zárja ki, és nem korlátozza sem a tulajdonost, sem a vevőt a szerződés megkötésében, ha a szándékuk megegyezik. 

Tekintettel arra, hogy az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. tv. az önkormányzatoknak kizárólag a hatósági jogkörben hozott, vagy elmulasztott döntéseivel, illetve a rendeletalkotásával okozott alkotmányos visszásságok vizsgálatára jogosít, az eljárást hatáskör hiányában megszüntettem.

Budapest, 1997. február 20.

Gönczöl Katalin