OBH 5930/1996.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának jelentése
Ügyintéző: dr. Kovács Zsolt

Az eljárás megindulása:

A Bp. IX. Soroksári út .... sz. alatti volt állami tulajdonú lakóépületet, a kezelő állami vállalat felszámolója gazdasági társaságnak lakottan idegenítette el. Az új tulajdonos, a lakbért több részletben megemelte, amit a lakók a közmű-költségekkel együtt már nem tudnak megfizetni. 

A bérlők, jogilag kiszolgáltatott helyzetükben kérték az Országgyűlési Biztos Hivatalának segítségét. Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. tv. 25. § (1) bek.-ben foglaltak alapján vizsgálatot indítottam.

A tényállás:

A Bp. IX. Soroksári út .... sz. alatti 11 lakásos lakóépületben, amelyet a kezelője évtizedek óta vállalati bérlakásként hasznosított, a bérlők nagy része kisjövedelmű nyugdíjas. A nagyobb alapterületű lakások fenntartásának költsége - sok lakó esetében - meghaladja a jövedelmük 80 % -át. Az állami vállalat felszámolója az épület pályázati kiírásakor jelezte, hogy a 11 lakás határozatlan idejű bérleti joggal terhelt, a vevő ennek ismeretében, és ezzel kalkulált áron szerezte meg az épület tulajdonjogát.

Az új tulajdonos a lakók bérleti szerződését változatlanul fenntartotta, de a lakbért több részletben megemelte, amit - különösen a nagy alapterületű lakások nyugdíjas bérlői - a jelentős mértékben megemelkedett közmű-költségekkel együtt már egyre nehezebben tudnak megfizetni.

A tulajdonos a bérlők lakáscsere kísérleteihez nem járult hozzá, elzárkózott az albérletbe adás engedélyezésétől, és a lakások leadásáért pénzbeli térítést nem kínált fel. A bérlő halála esetén a bérlő felnőtt fiának - aki születése óta a lakásban lakik - a bérleti jogviszony folytatását nem engedélyezte, hanem a jogcím nélküli lakókra vonatkozó szabályok szerint emelte a lakás használati díjat, és felszólította a lakás kiürítésére.

Az  ügy jogi háttere:

1959. évi IV. tv.		A Polgári Törvénykönyvről 
1991. évi IL. tv. 		A csődeljárásról, felszámolási eljárásról és a végelszámolásról
1993. évi LIX. tv. 		Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról
1993. évi LXXVIII. tv.	A lakások és helyiségek bérletéről, és az elidegenítésükről
9/1969.(II.9.)Korm. r.	Az állami tulajdonban álló ingatlanok kezeléséről
1/1971. (II. 8.)Korm. r. 	A lakások elosztásáról és a lakásbérletről
26/1987. (VII. 30.) MT r.	A földről szóló 1987. évi I. törvény  végrehajtásáról 

Az  alkalmazott jogszabályok:

1959. évi IV. tv.
 
5. § (1) A törvény tiltja a joggal való visszaélést. (2) Joggal való visszaélésnek minősül a jog gyakorlása, ha az a jog társadalmi rendeltetésével össze nem férő célra irányul, különösen ha a nemzetgazdaság megkárosítására, a személyek zaklatására, jogaik és törvényes érdekeik csorbítására vagy illetéktelen előnyök szerzésére vezetne. (3) Ha a joggal való visszaélés jogszabály által megkívánt nyilatkozat megtagadásában áll, és ez a magatartás nyomós közérdeket vagy különös méltánylást érdemlő magánérdeket sért, a bíróság a fél jognyilatkozatát ítéletével pótolhatja, feltéve, hogy az érdeksérelem másképpen nem hárítható el. A jognyilatkozat pótlására különösen akkor kerülhet sor, ha a jognyilatkozat megtételét illetéktelen előny juttatásától tették függővé.

1991. évi IL. tv.

47. § (1) A felszámoló jogosult az adós által kötött szerződéseket azonnali hatállyal felmondani, vagy ha a felek egyike sem teljesített szolgáltatást, a szerződéstől a felszámoló elállhat. A másik felet ennek folytán megillető követelés az elállás illetve a felmondás közlésétől számított 30 napon belül a felszámolónak való bejelentéssel érvényesíthető. (3) A felszámoló nem gyakorolhatja az (1) bekezdésben meghatározott azonnali hatályú felmondás, illetőleg elállás jogát a természetes személyeknek – a szolgálati lakás és garázs kivételével – a lakásokra fennálló bérleti szerződései, az iskolával vagy tanulóval a gyakorlati képzés szervezésére kötött szerződések, a munkaszerződések, a nem gazdasági tevékenységgel összefüggő kölcsönszerződés, a szövetkezeti tagok vállalkozás jellegű jogviszonyával összefüggő szerződései, valamint a kollektív szerződés tekintetében.

1993. évi LIX. tv.

25. § Ha az országgyűlési biztos álláspontja szerint az alkotmányos jogokkal kapcsolatos visszásság valamely jogszabály vagy az állami irányítás egyéb jogi eszköze fölösleges, nem egyértelmű rendelkezésére, illetve az adott kérdés jogi szabályozásának hiányára vezethető vissza, a visszásság jövőbeni elkerülése érdekében javasolhatja a jogalkotásra, illetve az állami irányítás egyéb jogi eszköze kiadására jogosult szervnél a jogszabály (állami irányítás egyéb jogi eszköze) módosítását, hatályon kívül helyezését vagy kiadását.

1993. évi LXXVIII. tv.

29. § (1) A bérlő a lakást a bérbeadó hozzájárulásával elcserélheti. A csereszerződést írásba kell foglalni. (6) Ha a bérbeadó a lakáscsere szerződéshez történő hozzájárulását e törvény rendelkezései vagy a joggal való visszaélés tilalma folytán nem tagadhatja meg, a csere következtében létrejövő új bérleti szerződés feltételeit sem állapíthatja meg terhesebben a cserével megszűnő bérleti szerződés feltételeinél, kivéve, ha ehhez a csere folytán bérleti jogot szerző hozzájárul.

9/1969.(II. 9.) Korm. sz. rendelet  /A 26/1987.(VII.30.)MT r. helyezte hatályon kívül. /

2. § (3) Az állami ingatlanokat a telekkönyvben - az erre vonatkozó szabályok szerint - a Magyar Állam tulajdonjogaként kell nyilvántartani; a Magyar Állam tulajdonjogának bejegyzésénél a kezelőt is fel kell tüntetni.
4. § (1) c./ Az állami ingatlanok közül az az állami szerv vagy társadalmi szervezet kezeli a bérbeadás útján hasznosított, illetőleg hasznosítható ingatlant, amely jogszabály vagy a tevékenységi köre alapján bérbeadó tevékenység folytatására jogosult;

1/1971. (II. 8.) Korm. r.

32. § A lakás felett rendelkezni jogosult állami szerv a lakás vállalati bérlakás jellegét megszüntetheti, ha annak további fenntartása már nem indokolt. Ilyen esetben a lakás tanácsi bérlakássá válik, kivéve ha azt az állami szerv elidegeníti.

83. § (1) Szolgálati lakásra fennálló lakásbérleti jogviszony a bérlő halála esetén nem folytatható. Fegyveres testületi szolgálati lakás esetében az illetékes miniszter ettől eltérően rendelkezhet. (2) Vállalati bérlakásra fennálló lakásbérleti, illetőleg bérlőtársi jogviszony a bérlő halála esetén nem folytatható, ha ezt a lakással rendelkező szerv a bérlő kijelölése során kikötötte.

26/1987. (VII. 30.) MT rendelet

2. § (1)  A kezelőt - ha jogszabály másként nem rendelkezik - megilletik a tulajdonos jogai és terhelik a tulajdonos kötelezettségei. (2) Az ingatlan-nyilvántartásba a föld, az épület és egyéb építmény tulajdonosaként az államot, kezelőjeként az állami szervet kell bejegyezni. 

25. § (1) Ha az állami ingatlant nem az arra jogosult állami szerv vagy társadalmi szervezet kezeli, és a kezelésre jogosulttal a kezelői jog átadásának kérdésében vagy feltételeiben nem tud megállapodni, a kezelő kijelölése és a felek ezzel kapcsolatos kötelezettségei felől - ha jogszabály másként nem rendelkezik - a tulajdonosi irányítást gyakorló szerv határoz. (2) Ha a kezelői jog átadását hatósági határozat, illetőleg a tulajdonosi irányítást gyakorló szerv rendeli el, és a felek az ellenértékben nem tudnak megállapodni, a kezelői jog átadását elrendelő szervnek az ellenértékről is rendelkeznie kell. 

28. § (1) A kezelői jog hatósági határozattal történő visszavonása esetén a kezelői jogért nem jár kártalanítás, ha a kezelői jog 1969. április 1. után ingyenesen keletkezett; vagy a kezelői jog azért szűnik meg, mert a használati jogot - külön jogszabály rendelkezései alapján - hatósági határozat kártalanítás nélkül vonta meg.

A vizsgálat megállapításai

Az állami vállalat kezelői joga alapján a lakóépület vállalati bérlakásnak minősült, és a vállalat felszámolásáig a bérbeadó a bérleti szerződés feltételeit a tanácsi bérlakásokra vonatkozó szabályok szerint állapította meg. A bérlők egy része a bérleti jog megszerzéséért tanácsi bérlakást adott le. 

Az állami vállalt felszámolására a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény hatályba lépését követően, a felszámolási szabályok szerint kerület sor. A gazdálkodó szervezet kezelésében lévő ingatlanvagyon - rendeltetésére tekintet nélkül - a hitelezői igények kielégítésére szolgálnak, és a felszámoló feladata a fizetésképtelen vállalat adósságának minél nagyobb arányú rendezése. A törvény a vállalati bérlakások bérlőit - a szolgálati lakások bérlőivel ellentétben - védelmébe vette, úgy hogy az azonnali hatályú felmondást velük szemben nem engedélyezte. 
Arra azonban nincs utalás, hogy a lakott lakások milyen feltétellel értékesíthetők, így a felszámoló az ingatlan tulajdonjogát a legjobb vételi ajánlatot tevőnek adta át. Az új tulajdonosra, mint bérbeadóra vonatkozó feltételeket értelemszerűen a lakástörvény határozza meg, a nem önkormányzati tulajdonú lakásokra vonatkozó szabályokban.

A bérbeadót a lakásbérleti szerződés felmondásának joga csak a törvényben meghatározott esetekben illeti meg cserelakás biztosítása nélkül. Ilyenek a lakbér fizetésének elmulasztása, a lakás rendeltetésellenes használata. A bérlőt megillető jogok bíróság előtt rendezhetők, így amennyiben a bérlő a közölt lakbért nem fogadja el, úgy a bérbeadó csak a bíróságtól kérheti a lakbér mértékének megállapítását. A bérbeadó által közölt új lakbér mértéke nem haladja meg az azonos nagyságú, és komfort-fokozatú önkormányzati tulajdonú lakások esetében a lakbérek országos átlagát. Az adott kerületi önkormányzati rendeletben megszabott lakbérektől sem jelentős mértékben tér el.

Bérlők problémáját nem kizárólag a lakbér mértéke, hanem a közmű költségek (rezsi) jelentős növekedése okozza, amelyek együttesen olyan magas összeget jelentenek, amelyet már nem képesek hosszú távon megfizetni. Ez esetben pedig a bérbeadó élhet a törvényben biztosított csereelhelyezés nélküli felmondás jogával.

A bérlők megkísérelték a számukra szükségtelen nagyságú, és jövedelmükből fenntarthatatlan lakásaikat kisebbre cserélni, vagy cserelakás ellenében leadni, de a bérbeadó a cserét nem engedélyezte, és a kérelmük benyújtásáig sem cserelakást, sem pénzbeni megváltást nem ajánlott fel. Megkeresésemre a tulajdonos képviselője tájékoztatott, hogy a bérlők elhelyezésétől nem zárkóznak el, de annak anyagi fedezetét csak folyamatosan, és várhatóan egy éven belül tudják biztosítani. Az a körülmény, hogy a nem önkormányzati tulajdonú lakás tulajdonosa nem köteles a cseréhez hozzájárulni, nem jelenti azt, hogy arra semmi sem kötelezheti, hiszen a lakástörvény 29. § (6) bekezdése is utal arra, hogy a lakáscsere megtagadása miatt bírósági kereset indítható, ha az joggal való visszaélésnek minősülhet.

Az önkormányzat a lakók panaszára közölte, hogy elhelyezést számukra biztosítani nem tudnak, és a lakásfenntartáshoz - a bérleményeik igényjogosultság mértékét meghaladó méretére tekintettel - hozzájárulást adni nem áll módjukban.

Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. tv. a gazdálkodó szervezet eljárásának vizsgálatára nem jogosít fel, ezért az egyedi ügyben az eljárást hatáskör hiányában szüntetem meg.

A panaszosok helyzetét előidéző jogszabályok vizsgálata során megállapítottam, hogy egyrészt az állampolgári jogsérelem bírósági eljárásban orvosolható, ezért a kapcsolódó jogszabályok módosítása nem indokolt. Másrészt az idézett jogszabályok alkotmányos visszásságot nem okoztak, és a panaszosok számára hátrányt okozó jogszabályok utólagos - panaszosok ügyét is visszamenőleg rendező - módosítására nincs lehetőség.

Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. tv. 25. § -a alapján folytatott vizsgálatot alkotmányos visszásság hiányában szüntetem meg.

Budapest, 1997. július 29.

Gönczöl Katalin