OBH 4919/1996.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának jelentése
Ügyintéző: dr. Kovács Zsolt

Az eljárás megindulása:

A Bp. VIII. Üllői út 2-4. sz. alatti volt állami tulajdonú lakóépületnek az Állami Biztosító Rt. tulajdonába kerülésével kapcsolatban a bérlők fordultak panasszal az Országgyűlési Biztos Hivatalához.

Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. tv. 16. § (1) bek.-ben foglaltak alapján vizsgálatot indítottam, melynek során bekértem a Fővárosi Kerületek Földhivatalának az állásfoglalását is.

A tényállás:

A Bp. VIII. Üllői út 2-4. sz. alatti épület - amely az ingatlannyilvántartásba a 2517 tulajdoni lapszámon, a 36748/2 hrsz. alatt, valamint a 2019 tulajdoni lapszámon a 36748/1 hrsz. alatt van bejegyezve - 1945-ig a Magyar Hollandi Biztosító Rt. tulajdona volt. Az ingatlan ekkor került beolvasztásra, az Első Magyar Általános Biztosító Társaság javára.

Az Állami Biztosító Nemzeti Vállalatnak, mint a Társaság jogutódjának tulajdonjoga volt a telekkönyvben bejegyezve az 1972. évi 31. tvr. alapján megkezdett ingatlannyilvántartás szerkesztésekor. A 9/1969.(II. 9.) Korm. sz. rendelet szerint állami vállalatnak csak kezelői joga lehetett, ezért 1974. VII. 30.-én az Állami Biztosító tulajdonjogát törölték, és helyette a kezelői jogát jegyezték be.

Az Állami Biztosító részvénytársasággá átalakulásakor az állami vállalatnak az ingatlanra vonatkozó kezelői jogát a törvény erejénél fogva az Állami Biztosító Rt. tulajdonjogára módosították. Ezt a tulajdonjogot már polgári jogi szerződéssel adta át az Állami Biztosító - NOVINVEST fejlesztési Kft.-nek. Az épületet a tényleges kezelője csak 1993. XII. 21-én adta lakottan az új tulajdonos birtokába.

Az  ügy jogi háttere:

1988. évi VI. tv. 		A gazdasági társaságokról 
1989. évi XIII. tv.		A gazdálkodó szervezetek és a Gt.-k átalakulásáról
1991. évi XXXIII. tv.		Az egyes állami vagyontárgyak önk.-ok tulajdonába adásáról
1993. évi LIX. tv. 		Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról
1972. évi 31. tvr. 		Az ingatlan-nyilvántartásról (Tvr.)
9/1969.(II.9.)Korm. r.	Az állami tulajdonban álló ingatlanok kezeléséről
26/1987.(VII.30.)MT r.	A földről szóló 1987. évi I. törvény  végrehajtásáról 
27/1972.(XII.31.)MÉM r.  	A Tvr. végrehajtásáról (Vhr.)
6/1987.(IX.1.)ÉVM r.	Az állami tulajdonban levő ingatlanok kezeléséről
BH 1983. 201. II.

Az  alkalmazott jogszabályok:

9/1969.(II. 9.) Korm. sz. rendelet  / A 26/1987.(VII.30.)MT r. helyezte hatályon kívül. /

2. § (3) Az állami ingatlanokat a telekkönyvben - az erre vonatkozó szabályok szerint - a Magyar Állam tulajdonjogaként kell nyilvántartani; a Magyar Állam tulajdonjogának bejegyzésénél a kezelőt is fel kell tüntetni.
4. § (1) c./ Az állami ingatlanok közül az az állami szerv vagy társadalmi szervezet kezeli a bérbeadás útján hasznosított, illetőleg hasznosítható ingatlant, amely jogszabály vagy a tevékenységi köre alapján bérbeadó tevékenység folytatására jogosult;
5. § (1) f./ Állami szerv vagy társadalmi szervezet állami ingatlanra vonatkozó kezelői jogot jogszabály rendelkezése alapján szerezhet.
7. § (1) A kezelő a feladatszerű működése keretében használt állami ingatlannak a számára átmenetileg felesleges részét meghatározott (általában 5 évnél nem hosszabb) időre, illetőleg feltétel bekövetkeztéig ideiglenes jelleggel más közületi szervnek bérbeadhatja vagy ellenérték nélkül használatra átengedheti.
9. § (1) Ha az állami ingatlant nem az arra jogosult állami szerv, vagy társadalmi szervezet kezeli és a felek a kezelői jog átadásának kérdésében, vagy feltételeiben nem tudnak megállapodni, a kezelő kijelölése, és a felek ezzel kapcsolatos kötelezettségei felöl az ingatlan fekvése szerint illetékes tanács VB igazgatási osztálya határoz.

1972. évi 31. tvr. (Tvr.) és az 27/1972.(XII.31.)MÉM r. (Vhr.)

Tvr. 36. § (1) A szerkesztéskor pótolni kell a szükséges bejegyzést, ha a tulajdonjog változást bejegyzésre alkalmas okirattal, az egyéb jog, tény keletkezését, módosulását, megszűnését bejegyzésre alkalmas okirattal, illetőleg az eljárás során tett elismerő nyilatkozattal igazolják. (3) Ha az állapítható meg, hogy valamely hatósági intézkedés elmaradt, a földhivatal a hatáskörébe tartozó határozatot pótlólag meghozza. Ha a határozat meghozatala nem a földhivatal hatáskörébe tartozik, kezdeményezni kell az illetékes hatóság eljárását.

Vhr. 137. § A tényleges birtoklás tényét és időtartamát az ingatlan fekvése szerint illetékes tanács végrehajtó bizottságának igazgatási feladatokat ellátó szakigazgatási szerve, által – a rendelkezésre álló adatok alapján – kiállított hatósági bizonyítvánnyal kell igazolni.

Vhr. 143. § (3) Az ingatlan-nyilvántartás szerkesztése során kimaradt ingatlanra, továbbá a bíróság megkeresésére pótlólag kell a Tvr. VIII. fejezetében szabályozott eljárást lefolytatni. Az ingatlan-nyilvántartás érvényessé válása után az érdekelt által a Tvr. 36–40. §-aiban írt módon igazolt olyan változás pedig, amelynek rendezésére a feltételek a szerkesztési eljárás időtartama alatt is fennálltak, az ingatlan-nyilvántartásba pótlólag bejegyezhető.

43.400/1973. sz. MÉM Útmutató a Tvr. és a Vhr. alkalmazására a földhivataloknál. 

A kezelői jog ellenőrzése során a kezelő szerv képviselőjével elsősorban azt kell ellenőrizni, hogy a kezelésében vannak-e mindazok az ingatlanok, amelyekre kezelői joga fel van tüntetve, illetve a szerv tényleges kezelésében levő valamennyi ingatlanra be van-e jegyezve a kezelői joga. Ha az ellenőrzés során az nyer megállapítást, hogy a kezelőszervben változás történt, mert a kezelőszerv az ingatlant más szerv részére adta át, vagy újabb ingatlant vett kezelésbe, esetleg a kezelőszerv megszűnt, stb., a változás alapjául szolgáló okiratok csatolására kell felhívni, hogy az eltérések rendezhetők legyenek (Vhr. 133.§ (2))

26/1987. (VII. 30.) MT rendelet

2. § (1)  A kezelőt - ha jogszabály másként nem rendelkezik - megilletik a tulajdonos jogai és terhelik a tulajdonos kötelezettségei. (2) Az ingatlan-nyilvántartásba a föld, az épület és egyéb építmény tulajdonosaként az államot, kezelőjeként az állami szervet kell bejegyezni. 

25. § (1) Ha az állami ingatlant nem az arra jogosult állami szerv vagy társadalmi szervezet kezeli, és a kezelésre jogosulttal a kezelői jog átadásának kérdésében vagy feltételeiben nem tud megállapodni, a kezelő kijelölése és a felek ezzel kapcsolatos kötelezettségei felől - ha jogszabály másként nem rendelkezik - a tulajdonosi irányítást gyakorló szerv határoz. (2) Ha a kezelői jog átadását hatósági határozat, illetőleg a tulajdonosi irányítást gyakorló szerv rendeli el, és a felek az ellenértékben nem tudnak megállapodni, a kezelői jog átadását elrendelő szervnek az ellenértékről is rendelkeznie kell. 

28. § (1) A kezelői jog hatósági határozattal történő visszavonása esetén a kezelői jogért nem jár kártalanítás, ha a kezelői jog 1969. április 1. után ingyenesen keletkezett; vagy a kezelői jog azért szűnik meg, mert a használati jogot - külön jogszabály rendelkezései alapján - hatósági határozat kártalanítás nélkül vonta meg.

6/1987.(IX.1.)ÉVM-MÉM-IM-PM együttes rendelet.

1. § A rendelet hatálya kiterjed a földről szóló 1987. évi I. tv. hatálya alá tartozó állami tulajdonban levő ingatlanra, valamint ingatlannak az államot megillető tulajdoni hányadára. 

4. § (1) Az épületek közül lakóépület az, amelyben kizárólag vagy túlnyomórészben lakás van; (2) Nem bérbeadás útján hasznosítottnak azt az ingatlant kell tekinteni, amelyet feladatszerű működése keretében egy állami szerv, illetőleg egy társadalmi szervezet kizárólagosan használ, ideértve az állami szerv, illetőleg társadalmi szervezet dolgozóinak elhelyezésére (...) szolgáló ingatlant is. (3) Bérbeadás útján hasznosítottnak, illetőleg hasznosíthatónak azt az ingatlant kell tekinteni, amely lakóépületnek minősül, továbbá amelynek túlnyomó részét a feladatszerű működése keretében egy állami szerv, illetőleg társadalmi szervezet sem használja, és az ingatlan hasznosítása bérleti jogviszony keretében történik.

8. § (1) A tulajdonosi irányítást gyakorló szerv határozatával az ingatlan fekvése szerint illetékes ingatlankezelő vállalat kezelésébe adja a tanácsi bérlakásokat...

9. § (2) Nem kell a tanácsi házkezelési szerv kezelésébe átadni a bérbeadás útján hasznosított olyan ingatlant sem, amelyet a rendelet hatálybalépésekor más állami szerv, illetőleg társadalmi szervezet kezel;

10. § A tanácsi házkezelési szerv megállapodás alapján - a tevékenységéért járó díj fizetése és a felmerülő költségeinek kielégítése ellenében - elvállalhatja a kezelőt megillető egyes jogosítványok gyakorlását, illetőleg a kezelőt terhelő kötelezettségek teljesítését.

BH 1983. 201. II. Az ingatlannyilvántartás szerkesztése során kimaradt ingatlanra vonatkozóan a földhivatal pótlólag is lefolytathatja a szerkesztési eljárást. Ez lehetővé teszi azt is, hogy az ingatlannyilvántartás érvényessé válása után is bejegyezhetők legyenek olyan változások, amelyeknek a feltételei már a szerkesztési eljárás időtartama alatt is fennálltak és azokat a jogszabályban előirt módon igazolták

1988. évi VI. tv.

4. § (1) Gazdasági társaságot – e törvényben szabályozott kivételekkel – az állam, a jogi személyek, a jogi személyiség nélküli gazdasági társaságok és a természetes személyek – belföldiek és külföldiek egyaránt – üzletszerű közös gazdasági tevékenység folytatására vagy annak elősegítésére alapíthatnak, működő ilyen társaságba tagként beléphetnek.(3) Gazdasági társaság bank- és biztosítási tevékenységet csak részvénytársaság formájában folytathat.

22. § (2) A társaság vagyona alapításkor a tagok pénzbetétéből, valamint az általuk rendelkezésre bocsátott nem pénzbeli betétből áll. A nem pénzbeli betét bármilyen, vagyoni értékkel rendelkező forgalomképes dolog, szellemi alkotás és vagyoni értékű jog lehet.

298. § (1) Részvénytársaság úgy is alapítható, hogy abban állami költségvetési szerv vagy pénzintézet egyedül a részvényes.

300. § Az egyszemélyes részvénytársaságra egyebekben e törvény részvénytársaságokra vonatkozó szabályait kell megfelelően alkalmazni azzal, hogy a közgyűlés jogait a 298. § (1) bekezdése esetében az alapító gyakorolja.

1989. évi XIII. tv.

5. § (1) Az átalakuló szervezet köteles a külön jogszabály szerint vagyonmérleget készíteni.

8. § (1) Az átalakulás során létrejövő gazdasági társaság az átalakult szervezet általános jogutóda.

1991. évi XXXIII. tv.

33. § (1) Ha az állami tulajdonú ingatlant nem az arra jogosult szerv kezeli vagy nincs az ingatlannyilvántartásba kezelő bejegyezve a főpolgármester, a polgármester, illetve a megyei közgyűlés elnöke kérelmére a bizottság dönt az ingatlan önkormányzat tulajdonába adásáról, feltéve, hogy az Öt. hatálybalépése napján az ingatlan jogszerű kezelőjének a tanácsot, a tanács szervét, intézményét, illetve a közüzemét vagy a költségvetési üzemét kellett volna tekinteni. Ha az ingatlan nem kerülhet önkormányzat tulajdonába, a jogszerű kezelő kijelöléséről a bizottság dönt. (2) Azt az ingatlant, amelyet az Öt. hatálybalépése napján tanácsnak, vagy szervének, valamint intézményének, költségvetési üzemének kellett volna kezelnie, a bizottság e szervek jogutódjának minősülő önkormányzat tulajdonába adja. A műemlék épület és védett természeti terület, valamint a közüzemek ingatlanainak tulajdonba adásáról az e vagyontárgyakra vonatkozó szabályok szerint kell dönteni. (3) Az (1) bekezdés csak akkor alkalmazható, ha a törvény hatálybalépése napján más szerv előtt a kezelői jogot érintő eljárás nincs folyamatban.

51. § (1) Az állami felügyelet alatt álló, a tröszti, a vállalati tanács, illetve a dolgozók közgyűlése általános vezetésével működő állami vállalatok által kezelt ingatlan értékesítése vagy gazdasági társaságba vitele során a vagyonmérlegben szereplő belterületi föld értékének megfelelő vételárrész 50%-a, illetve apport érték a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzatot illeti meg. (2) Az ingatlan kezelője köteles a vagyonmérlegben szereplő belterületi föld értékéről a föld fekvése szerinti illetékes települési önkormányzatot, valamint a Környezetvédelmi és Területfejlesztési Minisztériumot tájékoztatni.
52. § (1) E törvény alkalmazásában állami szerv az állami vállalat, a tröszt, az egyéb állami gazdálkodó szerv, az állami költségvetési szerv; ingatlan a föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog; épületek közül lakóépület az, amelyben kizárólag vagy túlnyomórészben, az épület összalapterületének 50%-át meghaladó mértékben lakás van.

1993. évi LIX. törvény

20. § (1) Ha az országgyűlési biztos a lefolytatott vizsgálat alapján arra a megállapításra jut, hogy az alkotmányos jogokkal kapcsolatos visszásság fennáll, annak orvoslására – az érintett szerv egyidejű tájékoztatása mellett – ajánlást tehet a visszásságot előidéző szerv felügyeleti szervének. A felügyeleti szerv az ajánlás tekintetében kialakított érdemi állásfoglalásáról, illetve a megtett intézkedésről az ajánlás kézhezvételétől számított harminc napon belül értesíti az országgyűlési biztost.

A vizsgálat megállapításai

A panaszosok kérelme megalapozott.

Az Állami Biztosító elődjének tulajdonjoga volt a telekkönyvben bejegyezve az 1972. évi 31. tvr.-ben előírt ingatlannyilvántartás szerkesztésekor. A tulajdoni lap tervezetére írottak szerint a földhivatal tudomást szerzett arról, hogy az ingatlan tulajdoni, és kezelői jogviszonya a tényleges állapottól eltért, mert az ingatlan túlnyomórészt lakások bérbeadásával hasznosított lakóépület, melyet jogszerüen a Bp. VIII. kerületi IKV kezel. 

A 9/1969. (II.9.) Korm. sz. rendelet 4. és 9. §-a alapján, az 1972. évi 31. tvr. 36. § (1) bek. szerint a földhivatalnak az ingatlannyilvántartás szerkesztéskor pótolni kellett volna a kezelői jog bejegyzését, illetve kezdeményezni kellett volna az illetékes hatóság eljárását. Ezt írta elő számára kötelező erővel a 43.400/1973. sz. MÉM Útmutató is. Az eljárás kezdeményezésére az illetékes hatóságnál (tanács VB) a beszerzett iratok szerint nem került sor.

Az ingatlannyilvántartási bejegyzés hiánya eredményezte azt, hogy az 1989.I. 1-jén hatályba lépett 1988. évi VI. tv. alapján - a tényleges állapottal ellentétesen - a bejegyzett kezelő szerezhetett tulajdonjogot az ingatlanon. A tulajdonjog nem a törvény alapján, hanem alapítói intézkedéssel illette meg az ÁB Rt.-t. Az ingatlannyilvántartás hiányossága a tulajdonjog bejegyzéséig még rendezhető lett volna, ha az állami biztosításfelügyelet a szükséges ellenőrzést elvégzi.

Ajánlás:

Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. tv. 20. § alapján felhívom
a Fővárosi Földhivatalt, hogy a Fővárosi Kerületek Földhivatalának eljárását, esetleges mulasztását vizsgálja felül, és annak eredményéről 30 napon belül tájékoztasson.

Felkérem az Állami Biztosításfelügyelet működéséért felelős Pénzügyminisztert, hogy az Állami Biztosító Rt. alapításakor készített vagyonleltárt vizsgálja felül, és annak eredményéről tájékoztasson. 

Budapest, 1997. február 17.

Gönczöl Katalin