OBH 4597/1996.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosa általános helyettesének jelentése
Ügyintéző: dr. Kovács Zsolt

Az eljárás megindulása:

Önkormányzati bérlakás bérlője fordult kérelemmel az Országgyűlési Biztos Hivatalához, az önkormányzat lakás elidegenítési eljárásának elhúzódását, és az épület bontásának elrendelését kifogásolva.

Megkerestem az önkormányzat jegyzőjét, hogy az eljárás elhúzódásának okairól tájékoztasson.

A tényállás:

Panaszos 1991 - ben jelezte az önkormányzatnak, hogy a bérlemény műszaki állapota leromlott. A Közigazgatási Hivatal szakértőt rendelt ki, akinek a szakvéleménye alapján az önkormányzatot a karbantartási munkák elvégzésére kötelezték. Az önkormányzat, mint tulajdonos az épület a helyreállítási kötelezettségét határidőre nem teljesítette, ezért a Közigazgatási Hivatal építésrendészeti bírságot szabott ki. Ezt követően a bérlőt arról értesítették, hogy az önkormányzat az épületet elidegeníti. Érdeklődésére azt a választ kapta, hogy az épületet jelen állapotában akár ingyen is megkaphatja, de a bérlő ragaszkodott annak helyreállításához, és csak azt követően élne elővásárlási jogával. 

1995. március 21-én a lakás helyreállítási tervéről értesítették a bérlőt, de 1995. augusztus 4-én a jegyző az épület életveszélyes állapotára tekintettel határozatban ideiglenes jelleggel másik lakást utalt ki panaszos részére. Augusztus 22-én újabb határozatban a cserelakást végleges jelleggel, határozatlan időre utalták ki. A határozat alapján 1995 szeptember 13-án az önkormányzat a bérlőt felszólította az épület kiürítésére. A felajánlott cserelakás úgy a komfortfokozatában, mind alapterületében, és elhelyezkedésében megfelelt a korábbi lakásnak, ezért azt a bérlő végül elfogadta.

A bérlő időközben elhunyt, és fia kérte az eljárás folytatását, és választ arra a kérdésre, hogy a korábban benyújtott vételi szándékuk alapján megvásárolhatják-e a lakást.

Az  alkalmazott jogszabályok:

A  lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. tv. (Lt. )

45. § (1) A határozatlan időre bérbe adott önkormányzati lakásra vételi jog illeti meg a bérlőt;

46. §  Nem áll fenn vételi jog az olyan önkormányzati lakásra, amely az 1990. szeptember 30. napját követően kizárólag önkormányzati eszközökből létesített vagy szerzett, illetőleg az 1990. évi LXV. törvény 107. §-ának (2) bekezdése alapján az önkormányzat tulajdonába került önkormányzati lakásra, illetve az önkormányzat 1994. január 1-jét megelőzően hozott döntése alapján átalakításra, korszerűsítésre, felújításra, bontásra kijelölt épületben van, illetőleg az épület a település rendezési terve alapján rehabilitációra kijelölt területen van;
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. tv.

16. § (1) Az országgyűlési biztoshoz bárki fordulhat, ha megítélése szerint valamely hatóság eljárása, ennek során hozott határozata, illetőleg intézkedésének elmulasztása következtében alkotmányos jogaival összefüggésben sérelem érte vagy ennek közvetlen veszélye áll fenn, feltéve, hogy a rendelkezésre álló közigazgatási jogorvoslati lehetőségeket már kimerítette, illetve jogorvoslati lehetőség nincs számára biztosítva.

A vizsgálat megállapításai

Megállapítottam, hogy a panaszos önkormányzati tulajdonú lakóépületét egy másik önkormányzat építésügyi hatósága által kirendelt szakértő életveszélyesnek minősítette. Az ingatlan tulajdonosát az építésügyi hatóság kötelezheti az életveszély elhárítására, de az épület gazdaságtalan helyreállításra nem. Az életveszély elhárításának egyik leghatékonyabb módja az épület kiürítése, amelyet a tulajdonos önkormányzat végre is hajtott. 

Az Lt. 1994. január 1 -i hatálybalépését követően az önkormányzat lakásügyi hatósági jogköre megszűnt. Ettől kezdve az önkormányzat lakásügyben határozat hozatalára nem jogosult. Az önkormányzat jegyzője jogellenesen mégis hatósági határozattal utalta ki - előbb ideiglenes, majd végleges jelleggel - a cserelakást, holott akkor már csak bérbeadási ajánlat tételére volt jogosult, amelynek el nem fogadása esetén a megfelelőség megállapítása iránt az önkormányzat keresetet nyújthatott volna be a bírósághoz.

Tekintettel arra, hogy az önkormányzat a lakások elidegenítése során tulajdonosi jogokat gyakorol, ezért döntésének felülvizsgálatára csupán bíróság kötelezheti. Tájékoztatom panaszost, hogy az Lt. 46. § alapján az önkormányzati tulajdonú lakásra nincs a bérlőnek vételi joga, ha a lakás az önkormányzat 1994. január 1-jét megelőzően hozott döntése alapján átalakításra, korszerűsítésre, felújításra, bontásra kijelölt épületben van. Elővásárlási jogával a bérlő a jelenlegi lakása elidegenítésre kijelölése esetén élhet. Amennyiben az önkormányzat a korábbi bérleményét nem bontatná el, - hanem annak tulajdonát kívánná elidegeníteni - a cserelakás határozatlan idejű bérbeadása polgári bíróság előtt megtámadható.

Az önkormányzat eljárása álláspontom szerint jogszabálysértő volt abban a vonatkozásban, hogy a tulajdonosi jogkörét, és érdekeit hatósági eszközökkel érvényesítette, és az a panaszosok megtévesztésére alkalmas módon, a megfelelő jogorvoslati lehetőség biztosítása nélkül hajtotta végre. Az 1995. VIII. 4-i határozatban jogalap nélkül hivatkozik az Lt.  23. § (1) h. pontjára, mint a szerződést megszüntető hatósági határozatra, mert olyan hatósági határozat nem volt, lakásügyi eljárásban pedig határozat nem hozható. A tv. 23. § (4) bekezdése pedig csak az ideiglenes elhelyezésre ad jogalapot, amit az augusztus 22-i határozat meghozatalakor figyelmen kívül hagyott.

Tekintettel arra, hogy az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. tv. az önkormányzatoknak kizárólag a hatósági jogkörben hozott, vagy elmulasztott döntéseivel, illetve a rendeletalkotásával okozott alkotmányos visszásságok vizsgálatára jogosít, és a panaszolt ügyben az eljárás jogszerüen nem hatósági jögkörben folyt volna, ezért a vizsgálatot hatáskör hiányában megszüntettem, és panaszost csak álláspontomról tájékoztattam.

Budapest, 1997. augusztus 15.

Dr. Polt Péter