OBH 4301/1996.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának jelentése
Ügyintéző: dr. Kovács Zsolt

Az eljárás megindulása:

Sárospataki lakos nyújtott be kérelmet az Országgyűlési Biztos Hivatalához, mert a Sárospataki Kollégium épületét, melyben a korábbi szolgálati lakása is található, az önkormányzat jogelődje a városi tanács az egyház részére visszaadta, de a lakók elhelyezéséről a mai napig sem az egyház, sem az önkormányzat nem gondoskodott.

A vizsgálatot a jogbiztonsághoz való jog sérelmének veszélye miatt indítottam, és kikértem az önkormányzat álláspontját is, melynek alapján az alábbiakat állapítottam meg.

Tényállás:

Panaszos 1967 óta lakott gimnáziumi tanárként, illetve házastársa gimnáziumi igazgatóként a gimnázium épületében lévő szolgálati lakásban. A városi tanács 1990-ben döntött arról, hogy a gimnáziumot, és a hozzá tartozó ingatlanokat átadja a református egyház részére. Az ingatlan rendelkezésre bocsátásáról, és az intézmény működtetésének átadásáról olyan megállapodás született, amelyben a tanács a pedagógusok továbbfoglalkoztatását, és a szolgálati lakások lakóinak jogfolytonossága biztosítását kötötte ki. A tulajdonjogi kérdések rendezéséről csak a volt egyházi ingatlanok tulajdoni helyzetének rendezéséről szóló 1991. évi XXXII. törvény (röviden: Et. ) hatályba lépését követően 1991. október 28 -án állapodtak meg.

Az egyház 1995-ben cserelakást ajánlott fel, de azt a panaszos nem fogadta el, ezért a bérbeadó a megfelelőség megállapítása iránt keresetet nyújtott be. A másodfokú bíróság jogerős ítélete a felajánlott cserelakást nem minősítette megfelelőnek. A bérbeadó, és a szolgálati lakás elhelyezésre jogosult jogcím nélküli lakója között a bérleti joggal kapcsolatos kérdésekben - pl: főbejárat használata - újabb peres eljárás indult.

Panaszos bejelentette, hogy nem tart igényt cserelakásra, hanem pénzbeli megváltás esetén a lakást kiüríti. A lelépési díj saját költségvetésből történő megfizetésére sem az önkormányzat, sem az egyház nem mutatott hajlandóságot, de azt állami költségvetés csak az Et. alapján kötött megállapodásra nyújt pénzbeli támogatást. Az állami támogatás igénylésének lehetséges módjára a Művelődési és Közoktatási Minisztérium címzetes államtitkára hívta fel az érintettek figyelmét.

A tájékoztatás alapján 1997. július 21-én az önkormányzat, az egyház, és a lakók kiegészítő megállapodást kötöttek, melynek alapján az egyházi tulajdonú kollégium megelőlegezi a költségvetéstől igényelt összeg terhére a lakó lelépési díját 1 millió forintot, és további 500.000 Ft. kamatmentes kölcsönt biztosít a lakás megoldás végleges rendezéséhez. 

Ennek fejében a panaszos vállalta, hogy 1997. szeptember 1 -jéig a lakást kiürítve a bérbeadó rendelkezésére bocsátja.

Alkalmazott jogszabályok

1991. évi XXXII. törvény a volt egyházi ingatlanok tulajdoni helyzetének rendezéséről:

1. § (1) E törvény hatálya kiterjed arra az egyháztól, vallásfelekezettől, vallási közösségtől, egyéb egyházi szervezettől (a továbbiakban együtt: egyház) 1948. január 1-je után kártalanítás nélkül állami tulajdonba került beépített ingatlanra, amely az állami tulajdonba kerülésekor a 2. § (2) bekezdésében meghatározott célt szolgált, feltéve, hogy az ingatlan e törvény hatálybalépésekor állami tulajdonban vagy a helyi önkormányzat tulajdonában van.

14. § (1) Az egyház az ingatlantulajdonos helyi önkormányzattól, illetőleg az ingatlan kezelőjétől a 11. §-ban foglalt igénybejelentés mellett közvetlenül is igényelheti a volt egyházi tulajdonú ingatlannak az általa meghatározott egyházi jogi személy részére történő átadását. Az átadásra, az egyházi jogi személy tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére a felek megállapodása alapján kerül sor. Az átadásról a Művelődési és Közoktatási Minisztériumot tájékoztatni kell. (2) Az (1) bekezdés szerinti megállapodásnak tartalmaznia kell a birtokba adás időpontját, a használó elhelyezésére, a felmerülő költségekre és azok viselésére vonatkozó rendelkezéseket. (4) E § szerint történő ingatlanátadáshoz szükséges kártalanításról az átadó szerv vagy az alapító szerve gondoskodik. E célra a Kormány az Országgyűlés döntése alapján az állami költségvetésből pénzügyi fedezetet biztosít. Az erre irányuló kérelmet a művelődési és közoktatási miniszterhez kell benyújtani, csatolva a megállapodás tervezetét.

1993. évi LXXVIII. tv. a  lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról

26. § (1) A bérbeadó a határozatlan időre szóló szerződést írásban felmondhatja, ha a bérlő részére egyidejűleg ugyanazon a településen cserelakást ajánl fel bérleti jogviszony létesítésére. A felmondási idő azonban három hónapnál rövidebb nem lehet. (3) Ha a felmondással érintett lakásra a bérleti jog határozatlan időre szólt, ezt a cserelakás megfelelőségénél is figyelembe kell venni. A felajánlott lakás akkor is megfelelő, ha a lakások közötti eltérést a felajánlott lakás más előnye kiegyenlíti. A bérlő kevesebb szobaszámú, kisebb alapterületű lakást csak akkor köteles elfogadni, ha ez reá vagy a vele együtt lakó személyekre nézve nem jár jelentős érdeksérelemmel.

27. § (1) A bérbeadó a 26. § (1) bekezdés szerinti felmondás esetén a bérlővel megállapodhat, hogy lakás felajánlása helyett részére pénzbeli térítést fizet. (3) A 26. § (1) bekezdése szerinti felmondás esetén a bérlő igényt tarthat arra, hogy a bérbeadó térítse meg a lakásváltoztatással kapcsolatban felmerült indokolt költségeit.

Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. tv.

16. § (1) Az országgyűlési biztoshoz bárki fordulhat, ha megítélése szerint valamely hatóság, illetve közszolgáltatást végző szerv eljárása, ennek során hozott határozata (intézkedése), illetőleg a hatóság intézkedésének elmulasztása következtében alkotmányos jogaival összefüggésben sérelem érte vagy ennek közvetlen veszélye áll fenn, feltéve, hogy a rendelkezésre álló közigazgatási jogorvoslati lehetőségeket már kimerítette, illetve jogorvoslati lehetőség nincs számára biztosítva.

A vizsgálat megállapításai:

Tekintettel arra, hogy az önkormányzat, és az egyház a cserelakás, vagy pénzbeli megváltás biztosítása során nem hatóságként, hanem a tulajdonosi jogok gyakorlásával hoznak döntést, azzal szemben csak bíróságtól kérhető jogvédelem. Az 1993. évi LIX tv. az országgyűlési biztost nem jogosítja fel közvetlenül az önkormányzat, és az egyház tulajdonosi eljárásának vizsgálatára.

A volt egyházi ingatlanok tulajdoni helyzetének rendezéséről szóló 1991. évi XXXII. tv. hatálybalépését megelőzően az egyház részére átadott ingatlanra nem lehetett alkalmazni a később hatályba lépett törvény szabályait, ezért nem minősíthető törvénysértőnek az az intézkedés amely a törvény hatályba lépését megelőzően történt, feltéve, ha az akkor hatályos jogszabályokba nem ütközött.

Panaszos lakása szolgálati lakás volt, amelyre nem alkalmazható a tanácsi bérlakásokra vonatkozó szabályok, és annak önkormányzati tulajdonba kerülése esetén sem illetné meg a bérlőt vételi jog, hiszen a lakás a gimnázium épületétől nem választható el. A szolgálati lakásra fennálló bérleti jog a szolgálati viszony fennállásáig illeti meg a jogosultat, annak megszűnésekor csak cserelakásra válik jogosulttá. Az új tulajdonos a panaszosnak ajánlott fel cserelakást, de az nem volt megfelelő, ezért azt követően a pénzbeni megváltásos megoldást kísérelték meg.

Megállapítom, hogy a szolgálati lakás tulajdonjogának lakottan történő átadása nem sértett törvényt, és alkotmányos jogot. A lakót a tulajdonváltástól függetlenül jogi védelem illeti meg. Ezt bizonyítja az is, hogy a nem megfelelő lakás elfogadására nem volt kötelezhető. Az a körülmény, hogy a pénzbeli megváltáshoz szükséges összeget a "kötelezett" csak késedelmesen fizette ki nem okozott alkotmányos visszásságot.

A vizsgálat folyamán jutott a tudomásomra, hogy az önkormányzat, az egyház, és a panaszos között létrejött a megállapodás, oly módon, hogy 1 millió Ft. térítést fizet ki az egyház, és további félmillió Ft. összegű kamatmentes hitelt biztosít.

Mivel a cserelakás megfelelőségének kérdése, illetve a csereelhelyezésről történő lemondás esetén a lelépési díj értékének megállapítása a polgári jog szabályai szerint a bérlő és a bérbeadó megállapodásától függő jogviszony, annak hiánya esetén csak polgári bíróság előtt indítható kereset. Tekintettel arra, hogy alkotmányos visszásságot nem állapítottam meg, és a megállapodás a vizsgálat befejezése előtt létrejött, az eljárást megszüntetem.

Budapest, 1997. augusztus 13.

Gönczöl Katalin