OBH 4160/1996.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosa általános helyettesének jelentése
Ügyintéző: dr. Kovács Zsolt

Az eljárás megindulása:

Panaszos azért nyújtott be kérelmet az Országgyűlési Biztos Hivatalához, mert az bérlakása lakbérét az önkormányzat három év alatt közel nyolcszorosára emelte, és a lakás fenntartásához támogatást részére nem biztosítanak.

Az Alkotmány 70/E. § (1) bekezdésében deklarált szociális biztonsághoz való jog sérelme veszélye miatt a panasz kivizsgálását rendeltem el. Az iratok, és az önkormányzat megkeresésemre adott válasza alapján az alábbiakat állapítottam meg.

A vizsgálat megállapításai

Panaszos - egyedülálló nyugdíjas - 55 m2 -es összkomfortos önkormányzati bérlakás bérlője. 1994. dec. 31-ig 1.210.- Ft./hó lakbért fizetett, majd 1995. január 1 -jétől annak ötszörösét, 6.050.- Ft. -ot. 1996 -ban 141 Ft./m2, 1997-től pedig már 174 Ft./m2 díjat ír elő az önkormányzat rendelete, ami panaszos esetén 9.570.- Ft. lakbért jelent. Ezen kívül terheli a bérlőt a 9.000.- Ft. összegű rezsi. Ezen költségek együttesen a nyugdíjának 3/4 részét jelentik.

Panaszos lakásfenntartási támogatást kért az önkormányzattól, de kérelmét elutasították, azzal az indokkal, hogy jövedelme meghaladja a támogatás feltételeként a minimálbér 135 %-ában meghatározott jövedelemhatárt.

Míg a lakásfenntartási támogatás minden lakásra  - így magántulajdonú lakásra is - igényelhető, addig az önkormányzati tulajdonú bérlakások fenntartásához lakbértámogatás is kérhető. A támogatás feltételeit, és mértékét az önkormányzatnak a lakbérek mértéke és megállapításának szabályairól szóló 1/1994.(II.7.) sz. rendelete írja elő. 

A rendelet az önkormányzati lakások bérét övezetek szerint különböző mértékben állapította meg, attól függően, hogy a településen belüli fekvése szerint mennyire központi helyen található. Panaszos lakóépülete a városközpont kiemelt övezetében helyezkedik el. Az önkormányzat a városközponti összkomfortos lakások - a garzonlakások kivételével - hasznosítására 1995-től a nem szociális bérlakásokra vonatkozó szabályokat írta elő. 

Három éven keresztül lakbértámogatás illette meg az I. övezet lakóit. A támogatás az első évben az emelt lakbér 75 %-a, amely évente 25 %-kal csökkent. Az önkormányzat célja, hogy a bérlők lehetőleg az igényjogosultságuk mértékét meghaladó lakásokat ne a bérbeadó támogatásával tartsák fenn, hanem azt cserelakás fejében adják le, és ezzel a nagyobb létszámú családok lakáshoz juttatását tegyék lehetővé. Ezért a lakások bérlőinek cserelakásokat ajánlottak fel, amelyek alacsonyabb fenntartási költségűek, és ahhoz támogatás is igényelhető.

Panaszos szóban kérte az önkormányzati lakás részére történő elidegenítését, de azt írásban még nem jelentette be. 

Alkalmazott jogszabályok:

1993. évi LXXVIII. tv. a  lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról

2. § (4) A fizetendő lakbérben a szerződés megkötésekor kell megállapodni. Ha a lakbér mértékét jogszabály állapítja meg, a szerződés akkor is létrejön, ha a felek a fizetendő lakbérben nem állapodtak meg.

6. § (1) Ha a lakbér mértékét jogszabály határozza meg és a felek a szerződés megkötésekor a fizetendő lakbérben nem állapodtak meg, a bérbeadó köteles a lakbér összegét a beköltözést követő nyolc napon belül a bérlővel írásban közölni. Ha a bérlő a lakbér összegét, a közlés kézhezvételétől számított nyolc napon belül írásban nem kifogásolja, a közölt bért köteles fizetni. (2) Ha a felek a lakbérben vagy a lakbér módosításában nem tudnak megegyezni, annak megállapítását a bíróságtól kérhetik. A bíróság jogerős határozatáig a lakásért a korábban fizetett, ennek hiányában a bérbeadó által közölt lakbért kell fizetni.

34. § (1) Az önkormányzati lakások lakbérének mértékét és az önkormányzati lakbértámogatást önkormányzati rendelet állapítja meg. (2) A lakbér mértékét a lakás alapvető jellemzői, így különösen: a lakás komfortfokozata, alapterülete, minősége, a lakóépület állapota és településen, illetőleg a lakóépületen belüli fekvése, továbbá a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatás figyelembevételével kell meghatározni. (3) Az önkormányzati lakbértámogatás mértékét és feltételeit a bérlők vagyoni, jövedelmi, szociális és egyéb körülményeihez igazodóan kell megállapítani. (4) Önkormányzati rendelet határozza meg az önkormányzati lakbértámogatásra való jogosultság megállapításának eljárási rendjét és a lakbértámogatás folyósításának módját.

1993. évi III. tv. a szociális igazgatásról és szociális ellátásokról

38. § (1) A települési önkormányzat lakásfenntartási támogatást nyújthat annak a családnak vagy személynek, aki a településen elismert minimális lakásnagyságot és minőséget meg nem haladó lakásban vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségben lakik és lakás hasznosításából származó jövedelemmel nem rendelkezik. (2) A lakásfenntartási támogatás megállapításának feltételeit, valamint a településen elismert minimális lakásnagyságot és minőséget a települési önkormányzat rendeletében határozza meg.

(3) Különösen indokolt a lakásfenntartási támogatás akkor, ha a lakásfenntartás indokolt havi költsége eléri vagy meghaladja a háztartás havi összjövedelmének 35%-át, a lakás fűtési költségének havi összege eléri vagy meghaladja a háztartás havi összjövedelmének 20%-át, és a háztartásban az egy főre jutó havi jövedelem nem haladja meg az öregségi nyugdíj mindenkori legkisebb összegének kétszeresét.

1993. évi LIX. tv. az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról

25. § Ha az országgyűlési biztos álláspontja szerint az alkotmányos jogokkal kapcsolatos visszásság valamely jogszabály vagy az állami irányítás egyéb jogi eszköze fölösleges, nem egyértelmű rendelkezésére, illetve az adott kérdés jogi szabályozásának hiányára vezethető vissza, a visszásság jövőbeni elkerülése érdekében javasolhatja a jogalkotásra, illetve az állami irányítás egyéb jogi eszköze kiadására jogosult szervnél a jogszabály módosítását, hatályon kívül helyezését vagy kiadását.
A vizsgálat megállapításai

A vizsgálat megállapította, hogy az ügyben az önkormányzat eleget tett mind a lakástörvény, mind a szociális törvény által előírt rendeletalkotási kötelezettségének. 

A lakások bérletére vonatkozó szabályok szerint a bérlő, ha a közölt lakbért nem fogadja el, bíróságtól kérheti a lakbér megállapítását. Panaszos a lakbér mértékét írásban elfogadta. 

Az önkormányzat lakásfenntartási támogatást szabályozó rendelete átvette a törvény keretszabályát, mely szerint csak az igényelhet támogatást, aki a településen elismert minimális lakásnagyságot és minőséget meg nem haladó lakásban lakik. A rendelet egyszemélyes háztartás esetén 40 m2 -ben határozta meg a támogatható minimális lakásnagyságot. Ezzel a belvárosi 55 m2 -es 2 szoba összkomfortos lakást kizárta abból a körből, amelyre a törvény előírásait figyelembe vevő önkormányzati rendelet szerint a támogatás folyósítható lenne.

Megállapítottam, hogy az önkormányzat rendelete nem sért magasabb szintű jogszabályt, és azzal, hogy a bérlő igényjogosultsága alsó határát meghaladó méretű lakás fenntartásához nem nyújt támogatást, nem sértett alkotmányos jogot. A bérlő részére ajánlottak fel cserelakásokat, amelyek fenntartási költségei lényegesen alacsonyabbak, mint a jelenlegi lakásé, de bérlő ragaszkodott az összkomfortos lakás előnyeihez, és a kettő szobához, - mert bútorait kisebb lakásban nem tudja elhelyezni - ezért megállapodás a mai napig nem született.

A bérlőt megilleti annak joga, hogy az igényjogosultságának megfelelő méretű lakás fenntartásához - akár önkormányzati, akár magántulajdonú lakás esetén - támogatást igényeljen, ha annak költségei a megélhetését veszélyeztetik. Az önkormányzat azonban nem köteles a lecsökkent önkormányzati lakás állomány mellett támogatást nyújtani azoknak a bérlakásoknak a fenntartásához, amelyet annak bérlői - többek között - igényjogosultságuk mértékét meghaladó méretük miatt nem tudnak fenntartani.

A meghatározott rendeletek jogszabállyal nem ellentétesek, alkalmazásuk során visszásság nem történt, ezért a további eljárást alkotmányos visszásság hiányában megszüntettem, és panaszost csak álláspontomról tájékoztattam.

Budapest, 1997. július 31.

Dr. Polt Péter