OBH 4069/1996.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosa általános helyettesének jelentése
Ügyintéző: dr. Kovács Zsolt

Az eljárás megindulása:

Dr. H. Jné budapesti lakos fordult az Országgyűlési Biztos Hivatalához az önkormányzati tulajdonú, műemlék jellegű épület elidegenítésének megtagadása miatt.

Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. törvény 16. § (1) bekezdésben foglaltak alapján vizsgálatot indítottam, melynek során megkerestem a Műemlékfelügyeleti Igazgatóságot. A beszerzett dokumentumok alapján a következőket állapítottam meg:

A tényállás

A beadványához csatolt iratokból, és a Műemlékfelügyeleti Igazgatóság által szolgáltatott adatokból megállapítottam, hogy a Bp. VII. Dohány u. 22-24. sz. alatti épület 1907-ben épült, és 1977-óta a 15584 sz. alatt nyilvántartott városképileg fontos műemlék jellegű, védett épület.  A Fővárosi Vagyonátadó Bizottság 1993-ban a VII-7/93/VÁB-B határozattal, a Műemlékfelügyeleti Igazgatóság által meghatározott feltételekkel adta azt az önkormányzat tulajdonába. A VÁB határozat szerint a tulajdonos köteles három éven belül - az épület homlokzatának rossz állapotára tekintettel - az állagmegóvási munkákat elvégeztetni, és nyolc éven belül az épület műemléki szempontoknak megfelelő helyreállításáról gondoskodni. Az önkormányzat vállalta a feltételeket, de a három éven belülre előírt munkálatokat határidőn belül, 1996-ig nem végeztette el.

A bérlők kérelemmel fordultak a Műemlékfelügyeleti Igazgatósághoz, melyben jelezték, hogy az előírt feltételeket, mint leendő tulajdonosok vállalnák, ha az elidegenítést a műemlékvédelmi hatóság engedélyezné. A Műemlékfelügyeleti Igazgatóság a mai napig sem adott hozzájárulást az ingatlannak a bérlők számára történő értékesítéséhez, mert az épület műemléki tervdokumentációját az önkormányzat nem készítette el.

Az  ügy jogi háttere:

A./ 1993. évi LXXVIII. tv.			a lakások és helyiségek bérletére, valamint az 						elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról

B./ 16/1969. (IX. 30.) ÉVM–MÉM–PM r.	az állami tulajdonban álló házingatlanok 							elidegenítésének szabályozásáról szóló 32/1969. 						(IX. 30.) Korm. r. végrehajtásáról

C./ 64/1993. (XII. 22.) AB hat.   		a lakástörvényről

Az érintett jogszabályok:

1993. évi LXXVIII. tv. (Lt.)

26. § (1) A bérbeadó a határozatlan időre szóló szerződést írásban felmondhatja, ha a bérlő részére egyidejűleg ugyanazon a településen – a fővárosban a főváros területén – cserelakást ajánl fel bérleti jogviszony létesítésére. A felmondási idő azonban három hónapnál rövidebb nem lehet. 
(6) Önkormányzati lakás esetén az (1) bekezdés szerinti felmondásra a lakás átalakítása, korszerűsítése, lebontása vagy társbérlet megszüntetése céljából kerülhet sor.

46. §  d./ Nem áll fenn vételi jog a műemléképületben lévő lakásra;

16/1969. (IX. 30.) ÉVM–MÉM–PM együttes rendelet 

3. § (1) d./  A házingatlanok közül nem idegeníthetők el azok, amelyek műemlékek vagy műemlék jellegűek, kivéve, ha az elidegenítéshez a műemléki hatóság – a műemlékvédelem érdekeit biztosító feltételekkel és kötelezettségekkel – hozzájárult;

Alkotmánybírósági határozatok:

 Az Alkotmánybíróság a vételi jog alkotmányellenes szabályozása miatt megsemmisített Lt. 45. § (5) bekezdés d) pontját külön indítvány alapján arra tekintettel is vizsgálta, hogy a műemléképületben lévő lakások kizárása a vételi jog köréből nem valósít-e meg alkotmányellenes diszkriminációt. Az Alkotmánybíróság megállapította, hogy a vételi jog alkotmányos szabályozása esetén nem alkotmányellenes, ha az állam a műemléképületekkel és az azokban lévő lakásokkal kapcsolatos védelmi feladatát oly módon kívánja teljesíteni, hogy e lakásokra nézve nem teszi lehetővé a vételi jog előírását. Ez a feladat ugyanis megköveteli, hogy csak olyan vevők szerezhessék meg a műemlékek tulajdonjogát, akik képesek az ebből adódó sajátos védelmi és karbantartási követelményeknek megfelelni. A vételi jog ilyen szempontú válogatásra nem ad lehetőséget. (64/1993. (XII. 22.) AB határozat)

A vizsgálat megállapításai

A lakók többszöri kérése ellenére, sem a Műemlékfelügyeleti Igazgatóság, sem az önkormányzat nem tett lépéseket annak érdekében, hogy a bérlők a lakásaikat megvásárolhassák.

1994. március 31-ig a 16/1969. (IX. 30.) ÉVM–MÉM–PM együttes rendelet 3. §-a, korlátozta a műemlék épületek elidegenítését, azt követően az 1993. évi LXXVIII. törvény 46. § -a zárta ki a vételi jogot az ilyen épületekben lévő lakások estén. Ha a műemlékvédelmi hatóság az elidegenítéshez hozzájárulást adna is, az csak elővásárlási jogot biztosítana a bérlőknek. E jog azonban csak az önkormányzat elidegenítési szándéka esetén ad lehetőséget a bérlőknek a vásárlásra, amely már tiszta polgári jogi ügylet, ezért az elidegenítésre a tulajdonost semmilyen jogszabály, vagy határidő nem kötelezi. 
Az önkormányzat, a VÁB 1993-as határozatában előírt munkálatok első részét - határidőn belül - 1996-ig nem végeztette el. A műemlékvédelmi hatóság szinte valamennyi önkormányzati tulajdonba adott épületre vonatkozóan előírt ilyen, rövid határidejű, állagmegóvási munkálatokat, melyek a műemlék épületek további romlását vannak hívatva megakadályozni. E határozatok végrehajtásának kikényszerítésére azonban jelenleg csak az életveszélyes épületek esetén van mód.

A Műemlékfelügyeleti Igazgatóság elviekben nem ad hozzájárulását az ingatlan értékesítéséhez, ha az épület helyreállítását, és fenntartását a leendő tulajdonosok nem vállalják, vagy vállalják, de ahhoz kellő anyagi eszközzel nem rendelkeznek.

Tekintettel arra, hogy nagyobb számú műemléképület van az önkormányzat tulajdonában, és a helyreállításhoz szükséges összeg az önkormányzat költségvetésében jelentős tétel, a felújításról csak az önkormányzat képviselő-testülete egy un. műemlékprogramban dönthet. Figyelembe kell venni azonban a nem műemlék épületek helyreállításának - határidő nélküli - kötelezettségét is. A műemlékprogramban dönt a testület a műemlék épületek helyreállítására fordítható összegről, azok gazdaságos hasznosításáról, esetleges elidegenítéséről, és annak feltételeiről.

A testületet a vagyongazdálkodás körébe eső döntés meghozatalára, a közigazgatási eljárásban szabható határidő nem köti, mivel a helyreállítási kötelezettség elmulasztása miatt, a teljesítés kikényszerítésére csak életveszély elhárítása címén kötelezhető a tulajdonos. De az elidegenítés kérdésén kívül esik az önkormányzatnak, mint bérbeadónak az a kötelezettsége, hogy a bérlakás rendeltetésszerű használatának lehetőségét biztosítsa. Amennyiben a bérleadó az életveszély, illetve a lakhatást gátló körülmények elhárításának kötelezettségét elmulasztja, az ebből adódó kárért teljes felelősséggel tartozik, amely igény bíróság előtt érvényesíthető.

Fentiek alapján egyértelmű, hogy a műemlékprogram elfogadása sem biztosítja a bérlőknek az általános szabályok szerinti vételi lehetőséget. Az önkormányzat az Lt. 26. § -a alapján dönthet úgy is, hogy a bérlők részére másik megfelelő lakás felajánlásával, az épületet jelen állapotában üresen elidegeníti, úgy ha a helyreállítási kötelezettség átvállalásához a Műemlékfelügyeleti Igazgatóság hozzájárul.

Az önkormányzat nem követett el közigazgatási értelemben vett mulasztást akkor, amikor a műemléképületek kérdésében nem hozott döntést. Sem a testület döntése, sem mulasztása ellen nincs rendes jogorvoslati lehetőség, az Alkotmánybíróság csupán törvénysértés, vagy alkotmányos mulasztás esetén helyezheti hatályon kívül az önkormányzat rendeletét, vagy kötelezheti annak meghozatalára.

Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. nem ad lehetőséget  vizsgálatra azokban az ügyekben, ahol az önkormányzat a polgári jog szabályai szerint, mint tulajdonos jár el, és nem követett el törvénysértést. A bérlői jogok érvényesítésének lehetőségét a bírósági eljárás biztosítja, ezért a kérelem ügyében a vizsgálatot alkotmányos visszásság hiányában megszüntettem.

Budapest, 1996. október 16.

Dr. Polt Péter