OBH 4001/1996.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosa általános helyettesének jelentése
Ügyintéző: dr. Kovács Zsolt

Az eljárás megindulása:

L. I. gyöngyösi lakos fordult kérelemmel az Országgyűlési Biztos Hivatalához, a Gyöngyös Város Önkormányzatának a bérlakások elidegenítésével kapcsolatos eljárása miatt.

Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. törvény 16. § (1) bekezdésben foglaltak alapján vizsgálatot indítottam, melynek során beszereztem az önkormányzat és a Heves Megyei Közigazgatási Hivatal álláspontját, és a következőket állapítottam meg:

A tényállás:

Gyöngyös Város Önkormányzata az önkormányzati tulajdonú bérházak elidegenítésekor kezdeményezte a felújítási alap képzésének az alapító okiratban történő előírását.

A Gyöngyös, Pesti út ... szám alatti társasház lakói is egyetértettek a felújítási alapképzés szükségességével.

Panaszos bejelentette vételi szándékát, de a szerződéskötésre csak két hónappal később jelentkezett. Ekkorra az önkormányzat a szerződést elkészítette, a bérlők azt aláírták, és a vételárat befizették. Az eladó részéről a szerződés aláírását azonban további feltételhez kötötték. Eszerint a bérlőnek meg kell fizetnie az önkormányzat, mint tulajdonos által a társasház felújítási alapjába befizetett összegnek a lakásra jutó hányadát.

A bérlő a feltétellel nem értett egyet, ezt a szerződésre rá is írta, ezért az önkormányzat jegyzője a szerződés ellenjegyzését megtagadta, és a befizetett vételár visszafizetéséről intézkedett, melyet a bérlők nem vettek át.

A bérlő a Heves Megyei Közigazgatási Hivatalhoz fordult, amely az önkormányzatot felszólította a jogsértő gyakorlat megszüntetésére, de az önkormányzat bizottsága a gyakorlat folytatását jogszerűnek találta.

Panaszos kérte a számára hátrányos kikötés jogszerűségének vizsgálatát az Országgyűlési Biztos Hivatalától.

Alkalmazott jogszabályok:

1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról

54. § (1) Az önkormányzati rendeletben kell meghatározni az e törvény alapján vételi, illetőleg elővásárlási joggal érintett lakások eladása esetén (...) a lakás vételárának mértékét...;

A vizsgálat megállapításai

A gyöngyösi önkormányzatnak a tulajdonában lévő lakások elidegenítéséről alkotott rendelete nem tartalmaz utalást arra, hogy a vevőnek kötelezettsége lenne a tulajdonos önkormányzat által a társasházi felújítási alapba befizetett összeg megtérítése. Továbbá, arról sem rendelkezik, hogy a befizetett összeg a vételár részét képezné.

A  lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény lehetőséget biztosít a bérbeadónak, hogy a bérleti díjból a ráfordításait - így a befizetett közös költséget is - fedezze. Amennyiben ezzel a lehetőségével nem élt, a bérlőtől, mint vevőtől más jogcímen a befizetett összeget nem igényelheti. Az elidegenítés során a vevő csak a rendelet alapján számított vételár megfizetésére kötelezhető.

A bérlő a tulajdonjog megszerzéséig a lakbér fizetési kötelezettségének eleget tett, így nem jutott illetéktelen előnyhöz sem a többi tulajdonos, sem az önkormányzat hátrányára. A vevő vételi igényének a felfüggesztése, illetve a vételi jog törvényben, vagy rendeletben szabályozottakon kívüli feltételhez kötése, joggal való visszaélésnek minősül.

Bár, a vita a polgári jog területére esik, mert a közös költség egy része áthárításának, és a vételi jog megtagadásának jogszerűségét kötelező erővel csak a bíróság állapíthatja meg, de azokat egymástól függetlenül kell kezelni. Ezek jogellenes összekapcsolása okozott alkotmányos visszásságot, mert sérti az Alkotmány 2. §. (1) bekezdésében foglalt jogállamiság, és az ahhoz szorosan kapcsolódó jogbiztonság elvét.

A panaszos kérelme megalapozott, de az ajánlástól eltekintettem, mert az önkormányzat az eljárás során - ha késve is - a vevővel a vételi jog alapján a szerződést megkötötte, és a követelt összegtől eltekintett.

Budapest, 1996. október 1.

Dr. Polt Péter