OBH 2798/1996.  2758/1996. 1708/96.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának jelentése
Ügyintéző: dr. Kovács Zsolt

Az eljárás megindulása:

Dunaharaszti, Fő út ... szám alatti lakosok fordultak kérelemmel az Országgyűlési Biztos Hivatalához, Dunaharaszti Önkormányzatának a bérlakásaik magántulajdonba adásával kapcsolatos eljárása miatt. A kérelmeket az azonos jogviszony miatt egyesítettem. 

Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. törvény 16. § (1) bekezdésben foglaltak alapján vizsgálatot indítottam, melynek során bekértem a Dunaharaszti Önkormányzat, és a Pest megyei Közigazgatási Hivatal állásfoglalását is. A beszerzett dokumentumok alapján a következőket állapítottam meg:

A tényállás:

A dunaharaszti 1036 tulajdoni lapon 1003 hrsz. alatti 2461 m2 alapterületű házas ingatlan állami tulajdonú ingatlanként volt az ingatlan-nyilvántartás szerint megjelölve. Az adatok téves bejegyzése miatt B. F. kezdeményezett eljárást, és a Ráckevei Földhivatal egyeztető tárgyalást tartott, ahol megállapították, hogy az állami tulajdonba vétel alapját szolgáló 1961-ben kelt dokumentum nem az adott ingatlanról rendelkezik, ezért az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést kijavításához, és az eredeti tulajdonos tulajdonjogának bejegyzéséhez az önkormányzat képviselőtestülete a 114//1991.(X.7.), a 137//1991.(X.17.), és a 173//1992.(XII.17.), számú határozataival hozzájárult. 

A tulajdonjog visszajegyzését elrendelő 35729/91. számú Földhivatali határozat ellen a ház egyik lakója T. Z. adott be fellebbezést. A másodfokú szervként eljáró Pest Megyei Földhivatal a B. F. tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmét elutasította, és az első fokú határozat alapján az ingatlan-nyilvántartásban visszajegyzett tulajdonjog törlését rendelte el. A határozat indokolása szerint az ingatlan államosítása M. J. sz. W. T. tulajdonából nem a hivatkozott 1961-es téves adatokon alapuló dokumentum szerint, hanem a 452/1952. sz. határozattal történt, amely alól csak az ingatlan - ma is a kérelmező örökösének B. F. sz. W. T. a tulajdonában álló - részét mentesítették. 

A határozat ellen az igénylő keresetet nyújtott be a Rárkevei Bírósághoz, melyben a bíróság kikérte az önkormányzat álláspontját. A képviselőtestület elé a jegyző olyan határozati javaslatot terjesztett, amely a korábbi határozatok visszavonását jelenti, de a testület határozata mégis a korábbi határozatok fenntartásáról szólt. Ezzel az önkormányzat a maga részéről lemondott a tulajdonjogáról, de a bíróságra bízta a döntést.

A bíróság a keresetet a P.20.3696/1994/6. számú ítéletével elutasította, de a felperes a Pest megyei Bírósághoz fellebbezést nyújtott be. Az eljárásában a Dunaharaszti Önkormányzatának 18/1995.(II.20.) sz. Ök. határozatával az önkormányzat peres képviseletével megbízott dr. Helméczy Mátyás, mint a Jogi és Ügyrendi Bizottság elnöke a felperesi követelés teljesítését nem ellenezte, ezért a bíróság az ingatlan-nyilvántartásba a 3.Pf.22.657/1994/4. számú egyezséget jóváhagyó végzésével a kérelmező tulajdonjogát minden korlátozás nélkül bejegyeztette.

A 64/1995.(V.31.) sz. Ök. határozat arról értesíti a korábban önkormányzati tulajdonú lakások bérlőit, hogy az épület magántulajdonba került, és új bérleti szerződést kell kötniük az új tulajdonossal. A határozat szerint a bérleti díjat a tulajdonos 1966(hatvanhat)-ig nem emeli, és a lakók a díjat 1999(kilencvenkilenc)-ig az önkormányzatnak fizetik. A nyilvánvalóan hibás határozatot a 85/1996.(V.20) sz. Ök. határozat hatályon kívül helyezi, és a Képviselőtestület felmondja az ingatlan lakásbérlőinek szerződését azzal, hogy az új tulajdonossal kössenek új szerződést, ha továbbra is ott kívánnak lakni. Az önkormányzat az ingatlanon fennálló minden jogáról saját, és az általa odahelyezett bérlők nevében is lemondott.

A testület határozata értelmében a jegyző a bérlők bérleti jogát 1996. május 21-i hatállyal felmondta.

Panaszosok, akik a lakásaikat tanácsi bérlakásként kapták, és vételi szándékukat bejelentették, kérték a számukra hátrányos önkormányzati döntés jogszerűségének vizsgálatát.

Az  ügy jogi háttere:

A./ 1993. évi LXXVIII. tv.		a lakások és helyiségek bérletére, valamint az 						elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról

B./ 1993. évi LIX. törvény 		az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról

Az  alkalmazott jogszabályok:

1993. évi LXXVIII. tv. (Lt.)

49. § (1) Az állam tulajdonából az önkormányzat tulajdonába került önkormányzati, illetőleg az állami lakásra, más személyt megelőző elővásárlási jog illeti meg a bérlőt;

23. § (1) A szerződés megszűnik, ha a felek a szerződést közös megegyezéssel megszüntetik;  a lakás megsemmisül;  az arra jogosult felmond; a bérlő meghal és nincs a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy; a bérlő a lakást elcseréli; a bérlőt a Magyar Köztársaság területéről kiutasították; a bérlő lakásbérleti jogviszonyát a bíróság megszünteti; a bérlő lakásbérleti jogviszonya hatósági határozat folytán megszűnik.
(3) A felek az önkormányzati lakásra kötött szerződést közös megegyezéssel úgy is megszüntethetik, hogy a bérbeadó a bérlőnek másik lakást ad bérbe, vagy pénzbeli térítést fizet. A másik lakás bérbeadása mellett pénzbeli térítés is fizethető. A másik lakás bérbeadására, illetőleg a pénzbeli térítésre vonatkozó szabályokat önkormányzati rendelet határozza meg.

24. § (1) A bérbeadó a szerződést írásban felmondhatja, ha
a) a bérlő a lakbért a fizetésre megállapított időpontig nem fizeti meg;
b) a bérlő a szerződésben vállalt vagy jogszabályban előírt egyéb lényeges kötelezettségét nem teljesíti;
c) a bérlő vagy a vele együttlakó személyek a bérbeadóval vagy a lakókkal szemben az együttélés követelményeivel ellentétes, botrányos, tűrhetetlen magatartást tanúsítanak;
d) a bérlő vagy a vele együttlakó személyek a lakást, a közös használatra szolgáló helyiséget, illetőleg területet rongálják vagy a rendeltetésükkel ellentétesen használják;
e) a bérlő részére megfelelő és beköltözhető lakást ajánl fel.
 
26. § (1) A bérbeadó a határozatlan időre szóló szerződést írásban felmondhatja, ha a bérlő részére egyidejűleg ugyanazon a településen – a fővárosban a főváros területén – cserelakást ajánl fel bérleti jogviszony létesítésére. A felmondási idő azonban három hónapnál rövidebb nem lehet.
(2) A cserelakás megfelelőségénél figyelembe kell venni mindkét lakás komfortfokozatát; alapterületét; műszaki állapotát; lakóhelyiségeinek számát; településen és épületen belüli fekvését; lakbérét.
(3) Ha a felmondással érintett lakásra a bérleti jog határozatlan időre szólt, ezt a cserelakás megfelelőségénél is figyelembe kell venni. A felajánlott lakás akkor is megfelelő, ha a lakások közötti eltérést a felajánlott lakás más előnye kiegyenlíti. A bérlő kevesebb szobaszámú, kisebb alapterületű lakást csak akkor köteles elfogadni, ha ez reá vagy a vele együtt lakó személyekre nézve nem jár jelentős érdeksérelemmel.
(4) A bérbeadó nem köteles cserelakást felajánlani, ha a bérlőnek a bérelt lakással azonos településen – a fővárosban a főváros területén – megfelelő és beköltözhető lakása van.

62. § (3) Az önkormányzat az (1) és (2) bekezdésben említett bevételét csak a tulajdonában lévő lakóépületeinek (lakóépület-részeinek) felújítására és azzal együtt végzett korszerűsítésére (a továbbiakban együtt: felújítás), továbbá új lakás építésére, valamint az állampolgár tulajdonában álló lakásra – ideértve az államosított lakást is – 1953. április 1. napja előtt bármilyen jogcímen, illetőleg azt követően a lakásügyi hatóság kiutaló határozata alapján létrejött lakásbérlet (a továbbiakban együtt: kényszerbérlet) felszámolására használhatja fel.

85. § (1) A lakás fekvése szerint illetékes önkormányzat köteles 1996. december 31-ig a kényszerbérlő részére önkormányzati cserelakás bérbeadását felajánlani.
(2) Ha az önkormányzat a lakás bérbeadását a kényszerbérlőnek felajánlotta, a bérbeadó a bérleti szerződést a következő hónap utolsó napjára felmondhatja.

1993. évi LIX. törvény

21. § (1) Ha a rendelkezésre álló adatok szerint az alkotmányos jogokkal kapcsolatos visszásságot az előidéző szerv saját hatáskörben meg tudja szüntetni, az országgyűlési biztos kezdeményezheti az érintett szerv vezetőjénél a visszásság orvoslását. Az ilyen kezdeményezés rövid úton (távbeszélőn, szóban stb.) is történhet, ez esetben a kezdeményezés időpontját, módját és lényegét az ügyiraton kell rögzíteni.

A vizsgálat megállapításai

A panaszosok kérelme megalapozott. Dunaharaszti Önkormányzatának a bérlakásaik magántulajdonba adásával kapcsolatos eljárása törvénysértő.

A Pest Megyei Földhivatalnak B. F. tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmét elutasító határozata, és az első fokú bírósági ítélet a tulajdonjogot az önkormányzatnak biztosította. A tulajdonjogot az önkormányzat az 1990. évi LXV. tv. alapján szerezte meg. Jogszerű eljárás folyt a másodfokú bíróság előtt, annak megállapítása érdekében, hogy az államosítás a korabeli szabályoknak megfelelően történt-e. Az önkormányzat nem várva be az ítéletet, saját és az épület jogszerű bérlőinek terhes megállapodást kötött, úgy, hogy a megállapodás terhét áthárította a bérlőkre, mert a bérleti jogukat cserelakás biztosítása nélkül felmondta.

A tulajdonjogról való lemondással az önkormányzat csorbította a bérlők elővásárlási jogát is, amely azonban cserelakás biztosítása esetén feléled. Az önkormányzati bérlakás bérleti szerződésének, megszűnési esetei között az épület magántulajdonba kerülése nem szerepel, ezért a bérleti jogot csak a bérbeadó az Lt. 24. § (1) e. pontja alapján mondhatja fel: A bérbeadó a szerződést írásban felmondhatja, ha a bérlő részére megfelelő és beköltözhető lakást ajánl fel.

Mivel a cserelakás felajánlását az önkormányzat elmulasztotta, a bérleti szerződés felmondása jogellenesen történt, az a mai napig fennáll, mégpedig változatlan feltételekkel. A szerződés felmondásának érvényességét vita esetén csak bíróság állapíthatja meg.

Azt feltételezve, hogy a másodfokú bíróság is azt állapította volna meg, hogy az ingatlan magántulajdonban van, a bérlők a magántulajdonú lakásokba hatósági kiutaló határozattal kerültek, ezért az Lt. 62. § (3) bekezdésben meghatározott kényszerbérlőnek minősülnek, akiknek az elhelyezéséről az önkormányzat 1996. december 31-ig cserelakás biztosításával köteles gondoskodni.

Amennyiben az önkormányzat a kötelezettségének nem tesz eleget, a cserelakás biztosítása a bérlők részéről bírósági úton kikényszeríthető. 

Ajánlás:

Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. tv.  21. § alapján felhívom  Dunaharaszti Önkormányzatának jegyzőjét, mint az önkormányzat törvényes működéséért felelős személyt, és polgármesterét, mint az önkormányzat képviselőjét, hogy e feladatkörükben vizsgálják felül az önkormányzatnak az ingatlan visszaadásával kapcsolatos 1995. február 28-i bírósági joglemondó nyilatkozatát, és a bérlőknek az 1993. évi LXXVIII. törvényben előírt jogait biztosítsák. 

Az önkormányzat döntéséről 30 napon belül, az érintettekkel egyidejűleg tájékoztatást adni szíveskedjenek.

Budapest, 1996. november 5.

Gönczöl Katalin