OBH 1714/1996.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának jelentése
Ügyintéző: dr. Kovács Zsolt

kapcsolódó irat: OBH 2865/1995.

Az eljárás megindulása:

Panaszos azért fordult az Országgyűlés Önkormányzati és Rendészeti Bizottságához, mert az önkormányzat vagyonkezelő szervezete, és a magánszemély tulajdonosok az életveszélyes lakóépület helyreállítását elrendelő építésügyi határozatot nem hajtották végre. A Bizottság a kérelmet az Országgyűlési Biztos Hivatalához is eljuttatta intézkedést kérve. A vizsgálatot az élethez való jog sérelmének veszélye miatt indítottam meg.

A tényállás:

Panaszos az önkormányzati tulajdonú épület bérlői nevében járt el. A bérlők kezdeményezésére az építésügyi hatóság 1991 -ben a ház életveszélyes állapota miatt azonnali helyreállítást rendelt el, amivel szemben az IKV fellebbezést nyújtott be. A Köztársasági Megbízott Hivatala a fellebbezésnek helyt adott, és megállapította, hogy az épület statikai állapota nem életveszélyes, és a járda, az esőcsatorna, a lábazat hibái, és a vakolatomlás elhárítása csupán sürgős, de nem azonnali beavatkozást igénylő hibák, ezért az első fokon eljáró építésügyi hatóságot új eljárásra utasította. Az épületet 1989-ben elidegenítésre ugyan kijelölték, de az építésügyi eljárás miatt a lakások elidegenítését leállították. Ennek ellenére, két bérlő a lakását megvásárolta, így az ingatlan vegyes tulajdonúvá vált.

Az épület állaga továbbromlott, ezért a bérlők többször kezdeményeztek újabb szakértői vizsgálatot. A Közigazgatási Hivatal 1995-ben az építésügyi hatósági eljárás lefolytatására másik önkormányzatot jelölt ki. Az új eljáró hatóság 1995. IX. 28 -én kötelezte a tulajdonosokat, az épület életveszélyes állapotának 60 napon belüli megszüntetésére, és határozatát az életveszélyre tekintettel azonnal végrehajthatónak minősítette.

A kötelezettek fellebbezése alapján a Közigazgatási Hivatal 1995. XI. 16-án a határozatot annyiban módosította, hogy a munkákat 3 csoportra osztotta, és teljesítésükre különböző határidőket állapított meg. Az első csoportba tartozott a közvetlen életveszélyt okozó hibák 30 napon belüli elhárítása, a második körbe a további károsodás megelőzésére szolgáló munkálatokat sorolták, amit 90 napon belül kell végrehajtani, míg az épület homlokzatának felújítására, vakolására tíz havi haladékot kaptak a tulajdonosok.

A határozatban megszabott a munkálatokat ugyan megkezdték, de azt 30 napon belül nem fejezték be. Kötelezettek ismét fellebbezést nyújtottak be az épület homlokzatának felújítására kötelezés ellen. A vizsgálat megállapította, hogy a Közigazgatási Hivatal 1996. III. 1-jei határozatával visszavonta a homlokzat helyreállítására vonatkozó kötelezését, de felhívta a tulajdonost, hogy az épület süllyedését előidéző talajfelázást okozó csatorna hibák kijavítása után - legalább három évente - a süllyedés mértékét ellenőrizzék, és ennek első alkalommal a munkálatok befejezését követő első évben tegyen eleget. A Közigazgatási Hivatal 1996. IV. 25.-i határozatával az első csoportba tartozó munkák elvégzésére 1996. V. 15. -i, a második körre pedig 1996. június 30.-i módosított határidőt állapított meg. Az eredeti határidő túllépésére azért adott engedélyt, mert a fagy nem csak akadályozta a munkát, hanem annak minőségét is lerontotta volna. 
A Közigazgatási Hivatal részéről helyszíni vizsgálatot végző építész a halasztást indokoltnak tartotta, mivel azzal az épület statikai állapotát nem veszélyeztette, ezért építésrendészeti bírság kiszabásától eltekintettek. A helyszíni jegyzőkönyv felvételénél az érintettek is részt vettek, és azzal szemben kifogás nem merült fel.

Az első fokú építésügyi hatóság a módosított határozatában foglaltak teljesítést az 1996. X. 31. kelt levelében elfogadta. Az ügy ezzel a teljesítéssel megoldást nyert.

Az  alkalmazott jogszabályok:

1993. évi LXXVIII. tv. A  lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról.

10. § (1) A bérbeadó köteles gondoskodni az épület karbantartásáról; az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról; a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről.  (2) Az épülettel, illetőleg a közös használatra szolgáló helyiségekkel és területtel összefüggő – az (1) bekezdésben nem említett – egyéb kötelezettségek teljesítésére a felek megállapodása az irányadó.

11. § (1) A bérbeadó a 10. § (1) bekezdésében meghatározott kötelezettségét életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát veszélyeztető vagy a lakás, illetőleg a szomszédos lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek rendeltetésszerű használatát ténylegesen akadályozó hibák esetében haladéktalanul; azonnali beavatkozást nem igénylő hibák esetében pedig általában az épület karbantartásával vagy felújításával összefüggésben köteles teljesíteni. 
(2) A bérlő az igazolt költségének egy összegben való megtérítését igényelheti a bérbeadótól, ha helyette azonnali beavatkozást igénylő munkát végzett. (3) Önkormányzati lakás esetén a bérbeadónak a bérlő igazolt költségeit – haladéktalanul – egy összegben kell megtéríteni.

15. § (1) A bérbeadó és a bérlő megállapodhatnak, hogy a bérlő a lakást átalakítja, korszerűsíti. A megállapodásnak tartalmaznia kell azt is, hogy a munkák elvégzésének költségei melyik felet terhelik. (2) Amennyiben az (1) bekezdésben említett munka elvégzése következtében a lakás komfortfokozata is megváltozik, az eredeti szerződés módosítására akkor kerülhet sor, ha a felmerülő költségeket a bérbeadó viseli.

Az építésügyről szóló 1964. évi III. törvény

2. § Az építésügyi igazgatás körébe tartozik:(...) az épületek, (...) megépítésére, használatára, jókarbantartására, felújítására, helyreállítására, átalakítására, bővítésére és lebontására vonatkozó szabályok megállapítása, érvényesítése és alkalmazásuk ellenőrzése;

34. § Az ingatlan tulajdonosa (kezelője, használója) köteles a telek és az építmény jókarbantartásáról, illetőleg fenntartásáról gondoskodni és az építmény állapotát, állékonyságát a jogszabályokban meghatározott módon és időszakonként felülvizsgálni; ilyen kötelezettséget jogszabály más személyek tekintetében is elrendelhet.

36. § (1) A rendezési tervek és az építésügyi szabályok megtartásának ellenőrzése – ha jogszabály másként nem rendelkezik – az építésügyi hatóság hatáskörébe tartozik. Az építésügyi hatóság e feladatának ellátása során ellenőrzi az építési munkák végzését, a telkek és az építmények állapotát, rendeltetésszerű használatát és jókarbantartását.
37. § c) Az építésügyi hatóság elrendelheti az építmény jókarbantartására vonatkozó kötelezettség teljesítését, illetőleg – a szükséghez képest – az építmény felülvizsgálatát, felújítását, helyreállítását, átalakítását vagy lebontását, ha annak állapota az állékonyságot, az egészséget, az élet- vagy közbiztonságot veszélyezteti, a városképet rontja, vagy azt a rendezési terv végrehajtása, illetőleg a műemlékvédelem érdekei megkövetelik;

39. § (1) Az építési munkával kapcsolatban vagy annak következtében szükségessé vált munkálatok elvégzésére, továbbá az építmény jókarbantartására, felülvizsgálatára, felújítására, helyreállítására, átalakítására vagy lebontására, (...) az ingatlan tulajdonosát (kezelőjét, használóját) kell kötelezni.

40. § Az építésügyi hatóság által elrendelt munkálatok költségei – ha jogszabály másként nem rendelkezik – a kötelezettet terhelik.

Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. tv.

16. § (1) Az országgyűlési biztoshoz bárki fordulhat, ha megítélése szerint valamely hatóság, illetve közszolgáltatást végző szerv eljárása, ennek során hozott határozata, illetőleg a hatóság intézkedésének elmulasztása következtében alkotmányos jogaival összefüggésben sérelem érte vagy ennek közvetlen veszélye áll fenn, feltéve, hogy a rendelkezésre álló közigazgatási jogorvoslati lehetőségeket már kimerítette, illetve jogorvoslati lehetőség nincs számára biztosítva.

A vizsgálat megállapításai

Panaszos a kérelmét az önkormányzati tulajdonú épület életveszélyes állapotának elhárítása ügyében folytatott időhúzó tulajdonosi magatartás miatt nyújtotta be. Megállapítottam, hogy az épület részben az önkormányzat, részben magánszemélyek tulajdonában áll, és az önkormányzati tulajdonú ingatlanok kezelésével megbízott szervezet megbízás alapján polgári jogi viszony keretében látja el a tulajdonosi feladatokat. Az önkormányzati vagyonkezelő szerv, és a magánszemély tulajdonosok eljárása nem minősíthető hatósági tevékenységnek, ezért velük szemben az állampolgári jogok országgyűlési biztosának nincs eljárási hatásköre. 

Az önkormányzat, mint bérbeadó felel a lakás rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotáért, és amennyiben ebben mulasztás terheli, a Lakástörvény 10. 11. és 15. §-ok alapján a bérlő kifogását bíróság előtt érvényesítheti. Akárcsak a lakását már megvásároló volt bérlő, aki az elidegenítés feltételeinek bírósági felülvizsgálatát kezdeményezheti.

Vizsgálatom kizárólag az építésügyi hatóság eljárásának ellenőrzésére terjedt ki, ezért megkerestem a Közigazgatási Hivatalt, valamint a kötelezettet, akik arról tájékoztattak, hogy a kemény fagyokkal járó téli időjárás miatt húzódott el a munkák egy részének befejezése, és a kivitelező határidő módosítást kért, amit a másodfokú hatóság meg is adott. A fellebbezést alapján pedig hatályon kívül helyezte az első fokú határozatnak azt a részét, amely a homlokzat helyreállítását is elrendelte, mert korábbi határozatát felülvizsgálva megállapította, hogy az nem okoz közvetlen életveszélyt, annak elvégzése csupán az épület forgalmi értékét növeli.

Megállapítottam, hogy a lakásbérlők, és a lakástulajdonosok polgári jogi érdekei ellentétesek az épület életveszélyes állapotának megítélése kérdésében, és a bérlők igényüket hatósági eljárás kezdeményezésével is megerősíthették. 
Ennek eredményeként az első fokú hatóság a homlokzat helyreállítására is kötelezte a tulajdonosokat, holott valamennyi szakértői vélemény megegyezett abban, hogy az nem életveszélyes, csak balesetveszélyes, bár az a későbbiekben életveszélyessé válhat. A balesetveszély elhárítására építésügyi hatóság csak úgy kötelezheti a tulajdonost, hogy a leesés veszélyét az omlásveszélyes részek eltávolításával, illetve az omlásveszélyes épületrészeket aládúcolásával akadályozza meg. 

Az épület jókarbantartása a mindenkori a tulajdonosok kötelezettsége, de arra az építésügyi hatóság őket - életveszély elhárításának esetét kivéve - határidő tűzésével nem kötelezheti. Ezt ismerte fel a másodfokú hatóság, amikor az erre szóló kötelezést visszavonta.

Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. tv.-ben biztosított vizsgálati lehetőségem korlátozódott volta miatt a teljesítését csak figyelemmel kísértem, és megállapítottam, hogy a kötelezett végül teljesített, valamint azt, hogy az építésügyi hatóságok eljárása során jogszabálysértés nem történt, ezért az eljárást alkotmányos visszásság hiányában megszüntettem.

Budapest, 1997. április 11.

Gönczöl Katalin