OBH 384/1996.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának jelentése
Ügyintéző: dr. Kovács Zsolt

Az eljárás megindulása:

V. L. balmazújvárosi lakos fordult kérelemmel az Országgyűlési Biztos Hivatalához, Balmazújváros Önkormányzatának a bérlakásának elidegenítésével kapcsolatos eljárása miatt.

Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. törvény 16. § (1) bekezdésben foglaltak alapján vizsgálatot indítottam, melynek során bekértem az Önkormányzat állásfoglalását is.

A beszerzett dokumentumok alapján a következőket állapítottam meg:

A tényállás:

Panaszost a Balmazújváros, ....... szám alatti tanácsi bérlakás bérlőjéül a Szerszámgépipari Művek jelölte bérlőkijelölési joga alapján. A kijelölést megelőzte egy megállapodás, melyben panaszos lemondott a kijelölés fejében a Szerszámgépipari Művek területén lévő, annak jogelődje által, a panaszosnak bérbeadott szolgálati lakás bérleti jogáról. 
A bérlőkijelölési jogot biztosító megállapodás az iratok között nem szerepelt, így annak megállapítására, hogy a Szerszámgépipari Művek hányszoros bérlőkijelölési joggal rendelkezett, nem volt lehetőség, de a bérleti szerződés nem szolgálati jellegű volt, és határozatlan időre szólt.

V. L. 1993. november 30 -án bejelentette vásárlási szándékát, melyre 1993. december 22-i dátummal azt a választ kapta, hogy hatályos rendelet hiányában kérelmével érdemben foglalkozni nem tud az önkormányzat.

Ismételt vásárlási kérelmére elutasító választ kapott, mert a lakás bérlőkijelölési joggal terheltként volt nyilvántartva, és a  lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény 46. § (1) bekezdés b./ pontja alapján nem áll fenn vételi jog az ilyen lakásokra.

A kérelmező beszerezte a Szerszámgépipari Művek joglemondó nyilatkozatát, és azt az önkormányzathoz eljuttatta. A Polgármesteri Hivatal az 1995 május 4 -i válaszában jelezte, hogy a lemondást a lakásvásárlási kérelem elbírálásakor nem veszik figyelembe, mert az automatikusan nem biztosít vételi jogot a bérlőnek, de elismerte a bérlő elővásárlási jogát.

A 17/1996.(II.15.) számú határozattal az önkormányzat panaszos lakását szolgálati lakásnak minősítve értékesítésre kijelölte, és a vételárat meghatározta.

Az elidegenítés feltételeit a szolgálati lakások elidegenítésére vonatkozó  34/1995. (X.31.) Ör. számú  önkormányzati rendelet szabályai szerint határozták meg.

Panaszos kérte a számára hátrányos megkülönböztetés jogszerűségének vizsgálatát.

Az  ügy jogi háttere:

A./ 1993. évi LXXVIII. tv.		a lakások és helyiségek bérletére, valamint az 						elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról

B./1993. évi LIX. törvény 		az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról

C./ 21/1994. (VIII.18.) Ör. sz. r.	Balmazújváros önkormányzatának tulajdonában lévő 					lakások és helyiségek elidegenítéséről

D./ 34/1995. (X.31.) Ör. sz. r.	Balmazújváros önkormányzatának tulajdonában lévő 					szolgálati és bérlőkijelölési joggal érintett lakások 						elidegenítéséről

Az  alkalmazott jogszabályok:

1993. évi LXXVIII. tv. (lakástörvény)

46. § Nem áll fenn vételi jog

a) az 1990. szeptember 30. napját követően kizárólag önkormányzati eszközökből létesített vagy szerzett, illetőleg az 1990. évi LXV. törvény 107. §-ának (2) bekezdése alapján az önkormányzat tulajdonába került önkormányzati lakásra;
c) a bérlőkijelölési és az ismételten gyakorolható bérlőkiválasztási joggal érintett lakásra;
e) jogszabály alapján szolgálati vagy vállalati bérlakásnak minősülő, illetőleg szerződés alapján határozott időre vagy valamely feltétel bekövetkezéséig bérbe adott lakásra;

48. § (2) A vételi jog jogosultja részére történő eladás esetén a visszavásárlási jog kikötése semmis.

49. § (1) Az állam tulajdonából az önkormányzat tulajdonába került önkormányzati, illetőleg az állami lakásra, más személyt megelőző elővásárlási jog illeti meg (...) a bérlőt..;

52. § (1) Az önkormányzati és az állami lakás vételárát – ha a lakást az e törvény alapján arra jogosult vásárolja meg – a hasonló adottságú lakások helyi forgalmi értéke alapján, különösen a) az épület településen belüli fekvése; b) az épületben lévő lakások száma, az épülethez tartozó földterület, a közös használatra szolgáló helyiségek és a közös használatra szolgáló területek nagysága; c) az épület felszereltsége, műszaki állapota, építése, a felújítás óta eltelt idő; d) a lakás alapterülete és komfortfokozata;   e) a lakottság ténye figyelembevételével kell megállapítani.

54. § (1) Az önkormányzati rendeletben kell meghatározni az e törvény alapján vételi, illetőleg elővásárlási joggal érintett lakások eladása esetén (...) a lakás vételárának mértékét...;

55. § (1) Bérlőkijelölési vagy ismételten gyakorolható bérlőkiválasztási joggal érintett lakást (...) csak a jog gyakorlójának írásbeli hozzájárulásával lehet elidegeníteni.

93. § (1) E törvény felhatalmazása alapján az önkormányzat képviselő-testülete úgy köteles rendeletét megalkotni, (...) hogy az önkormányzati lakás (...) elidegenítésére vonatkozó rendelete 1994. március 31. napján lépjen hatályba.

1993. évi LIX. törvény

20. § (1) Ha az országgyűlési biztos a lefolytatott vizsgálat alapján arra a megállapításra jut, hogy az alkotmányos jogokkal kapcsolatos visszásság fennáll, annak orvoslására – az érintett szerv egyidejű tájékoztatása mellett – ajánlást tehet a visszásságot előidéző szerv felügyeleti szervének. A felügyeleti szerv az ajánlás tekintetében kialakított érdemi állásfoglalásáról, illetve a megtett intézkedésről az ajánlás kézhezvételétől számított harminc napon belül értesíti az országgyűlési biztost.
 
21. § (1) Ha a rendelkezésre álló adatok szerint az alkotmányos jogokkal kapcsolatos visszásságot az előidéző szerv saját hatáskörben meg tudja szüntetni, az országgyűlési biztos kezdeményezheti az érintett szerv vezetőjénél a visszásság orvoslását. Az ilyen kezdeményezés rövid úton (távbeszélőn, szóban stb.) is történhet, ez esetben a kezdeményezés időpontját, módját és lényegét az ügyiraton kell rögzíteni.

21/1994. (VIII.18.) Ör. sz. r

1. § (2) E rendeletben foglaltakat kell alkalmazni a szociális bérlakásra vonatkozó vételi és ebből fakadó elővásárlási joggal terhelt lakásokra.

2. § (1) Vételi jog jogosultság fennállása esetén a vételár a bérlő által a lakásra fordított és meg nem térített értéknövelő beruházások értékével csökkentett forgalmi érték 70 %-a. A forgalmi értéket a Képviselőtestület állapítja meg. A forgalmi érték megállapításához az ingatlan értékbecslését el kell végezni. Akik nem éltek vételi jogukkal 1995. március 31 után a lakás vételárát, az eladásra való kijelölést a Képviselőtestület egyedileg dönti el.

3. § (2) Ha a vételi jog vagy elővásárlási jog jogosultja az egyösszegű teljesítést vállalja és a teljes vételárat, a szerződéskötéssel egyidejűleg kifizeti, készpénzfizetés esetén részére a 2. § alapján megállapított vételár 20 % -ának megfelelő összegű árengedményt kell adni.

6. § (1) A vételi vagy elővásárlási jog jogosultja által kedvezményesen vásárolt lakásra, egyösszegű teljesítés esetén a szerződéskötéstől számított 5 évre szóló elidegenítési tilalmat kell a szerződésben kikötni és azt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni a Balmazújváros Önkormányzat javára. 

6. § (2) Részletvétel esetén az első bekezdésben foglalt elidegenítési- és terhelési tilalom a részletfizetés időtartamára szól, de legalább 5 évre.

34/1994. (X.31.) Ör. sz. r

1. § (1) A rendelet hatálya - e rendelet 2. §-ban foglalt kivétellel - Balmazújváros Város Önkormányzatának tulajdonában lévő határozatlan és határozott időre kiutalt azon szolgálati lakásokra és - ha a jog gyakorlója ehhez írásban hozzájárulását adja - a bérlő kijelölési joggal érintett lakásokra terjed ki, melyet a bérlő folyamatosan életvitelszerűen legalább 5 éve lakásként használ.

3. § (1) Az 1. § (1) bekezdés alapján megállapított vételi jog ( a továbbiakban vételi jog) jogosultság fennállása esetén, a vételár a bérlő által a lakásra fordított, és meg nem  térített értéknövelő beruházások értékével csökkentett forgalmi érték 90 %-a, mely a lakáskiutalástól számított 5-15 év között, évenként 2 %-kal csökken.

4. § (1) A vételi jog jogosultját, a szerződéskötéssel egyidejű egyösszegű teljesítés esetén a  vételárból 15 %  kedvezmény illeti meg.

A vizsgálat megállapításai

A panaszos kérelme megalapozott.

Balmazújváros Önkormányzatának, a tulajdonában lévő lakások elidegenítéséről alkotott rendeletei a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény előírásaival ellentétesek az alábbi esetekben:

A "vételi jog jogosultja" kifejezést nem a törvényi előírásokkal megegyező esetben alkalmazza, hanem a vásárlásra jogosított személyt nevezi így. Ezzel érthetetlenné válik az elővásárlási jog jogosultjai közötti különbségtétel.

Önkényesen tesz különbséget a rendelet egyrészt az elővásárlási jogosultak, másrészt a szolgálati lakások bérlői, és a bérlőkijelölési joggal terhelt lakások bérlői között. A lakástörvény is csak abban az esetben ad lehetőséget a lakás megvásárlására, ha a szolgálati jelleg törléséhez annak jogosultja hozzájárult, illetve a bérlőkijelölésre jogosult, a további jogáról lemondott.   

Az elidegenítésnek ez a korlátozása az állami bérlakások építésében anyagi részt vállaló állami szervek, vállalatok, illetve jogutódjaik érdekeinek védelmét szolgálja, és nem az állam tulajdonából az önkormányzat tulajdonába ingyenesen, de lakottan került ingatlanok elidegenítési árában megállapítható különbségtételt. 

Abban az esetben, ha a szolgálati lakás felett a rendelkezési jogot is az önkormányzat, vagy intézménye gyakorolja, a képviselő testület a szolgálati jelleg törléséről való döntést is fenntarthatja magának. E jogát az eladási árban is érvényesítheti. A bérlőkijelölési jogosultnak az anyagi hozzájárulással szerzett jogáról való lemondása esetén - ha a jogosult megváltási díjat, vagy a vételár meghatározott százalékát nem igényli - az önkormányzatot hátrány nem éri, ezért nincs jogcíme az elidegenítés hátrányosabb feltételekhez kötésének.

A panaszolt esetben a bérlő elővásárlási joga - egyéb kizáró feltételek hiányában - fennáll, és lakását a képviselőtestület a 17/1996.(II.15.) sz. határozattal elidegenítésre kijelölte. 

A panaszos lakásának vételárát megállapítani az elővásárlási joggal rendelkező bérlőkre vonatkozó feltételek szerint lehet, mert a lakástörvény 54. § (3) bekezdése szerint csak a vételi, illetőleg elővásárlási joggal nem érintett lakások eladásának feltételeit kell, illetve lehet külön rendeletben megállapítani.

A vételár megállapításakor a lakottság tényét is figyelembe kell venni, ami értékcsökkentő tényező, és mértéke attól függ, hogy a lakást határozott idejű, feltételt bekövetkeztéig szóló, vagy határozatlan időre szóló bérleti jog terheli. A rendeletből ezen körülmények nem állapíthatók meg.   

Ajánlás:

Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. tv.  21. § alapján felhívom  Balmazújváros Város Önkormányzatának jegyzőjét, mint az önkormányzat törvényes működéséért felelős személyt, hogy e feladatkörében vizsgálja felül az önkormányzatnak a lakások elidegenítésével kapcsolatos 21/1994. (VIII.18.) Ör.  és  34/1995. (X.31.) Ör. számú rendeleteit, és hívja fel a képviselőtestületet a rendeletek módosítására. Vizsgálja meg a Polgármesteri Hivatal eljárásának szabályszerűségét V. L. panaszos ügyében, és annak eredményéről tájékoztasson. 

Az 1993. évi LIX. törvény 20. § (1) bekezdése alapján felhívom a Hajdú - Bihar Megyei Közigazgatási Hivatalt mint a törvényességi felügyeletet gyakorló szervet, hogy az önkormányzat döntését követően, szükség esetén folytassa le a vizsgálatot, és észrevételeit tegye meg.

Budapest, 1996. augusztus 26.

Gönczöl Katalin

OBH 384/1996.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának kiegészítő jelentése

Az eljárás megindulása:

V. L. balmazújvárosi lakos fordult kérelemmel az Országgyűlési Biztos Hivatalához, Balmazújváros Önkormányzatának a bérlakásának elidegenítésével kapcsolatos eljárása miatt.

Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. törvény 16. § (1) bekezdésben foglaltak alapján vizsgálatot indítottam, melynek során bekértem az Önkormányzat állásfoglalását is. 

A vizsgálat alapján megállapítottam, hogy Balmazújváros Város Önkormányzatának az 21/1994. (VIII.18.) Ör.  és  34/1995. (X.31.) Ör. számú rendeletei alkotmányos visszásságot idéztek elő, ezért az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. tv.  21. § alapján felhívtam  Balmazújváros Város Önkormányzatának jegyzőjét, mint az önkormányzat törvényes működéséért felelős személyt, hogy e feladatkörében vizsgálja felül az önkormányzatnak a lakások elidegenítésével kapcsolatos rendeleteit, és hívja fel a képviselőtestületet a rendeletek módosítására. 

Az 1993. évi LIX. törvény 20. § (1) bekezdése alapján a Hajdú - Bihar Megyei Közigazgatási Hivatalt mint a törvényességi felügyeletet gyakorló szervet is felhívtam hogy az önkormányzat döntését követően, szükség esetén folytassa le a vizsgálatot, és észrevételeit tegye meg.

Az önkormányzat az ajánlásban foglaltakal nem értett egyet, ezért az 1993. évi LIX. törvény 20. § (1); illetve a 21. § (4) bekezdése alapján ismételten felhívom a Hajdú - Bihar Megyei Közigazgatási Hivatalt, hogy az önkormányzat rendeleteit vizsgálja meg, és amennyiben a jelentésben foglaltakkal egyetért, úgy szólítsa fel az önkormányzatot a rendelet módosítására, és a diszkriminativ eljárás megszüntetésére.

Balmazújváros Önkormányzatának, a tulajdonában lévő lakások elidegenítéséről alkotott rendeletei a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény előírásaival ellentétesek az alábbi esetekben:

A "vételi jog jogosultja" kifejezést nem a törvényi előírásokkal megegyező esetben alkalmazza, hanem a vásárlásra jogosított személyt nevezi így. Ezzel érthetetlenné válik az elővásárlási jog jogosultjai közötti különbségtétel.

Önkényesen tesz különbséget a rendelet egyrészt az elővásárlási jogosultak, másrészt a szolgálati lakások bérlői, és a bérlőkijelölési joggal terhelt lakások bérlői között. A lakástörvény is csak abban az esetben ad lehetőséget a lakás megvásárlására, ha a szolgálati jelleg törléséhez annak jogosultja hozzájárult, illetve a bérlőkijelölésre jogosult, a további jogáról lemondott.   

Az elidegenítésnek ez a korlátozása az állami bérlakások építésében anyagi részt vállaló állami szervek, vállalatok, illetve jogutódjaik érdekeinek védelmét szolgálja, és nem az állam tulajdonából az önkormányzat tulajdonába ingyenesen, de lakottan került ingatlanok elidegenítési árában megállapítható különbségtételt. 

Abban az esetben, ha a szolgálati lakás felett a rendelkezési jogot is az önkormányzat, vagy intézménye gyakorolja, a képviselő testület a szolgálati jelleg törléséről való döntést is fenntarthatja magának. E jogát az eladási árban is érvényesítheti. A bérlőkijelölési jogosultnak az anyagi hozzájárulással szerzett jogáról való lemondása esetén - ha a jogosult megváltási díjat, vagy a vételár meghatározott százalékát nem igényli - az önkormányzatot hátrány nem éri, ezért nincs jogcíme az elidegenítés hátrányosabb feltételekhez kötésének.

A panaszolt esetben a bérlő elővásárlási joga - egyéb kizáró feltételek hiányában - fennáll, és lakását a képviselőtestület a 17/1996.(II.15.) sz. határozattal elidegenítésre kijelölte. 

A panaszos lakásának vételárát megállapítani az elővásárlási joggal rendelkező bérlőkre vonatkozó feltételek szerint lehet, mert a lakástörvény 54. § (3) bekezdése szerint csak a vételi, illetőleg elővásárlási joggal nem érintett lakások eladásának feltételeit kell, illetve lehet külön rendeletben megállapítani.

A vételár megállapításakor a lakottság tényét is figyelembe kell venni, ami értékcsökkentő tényező, és mértéke attól függ, hogy a lakást határozott idejű, feltételt bekövetkeztéig szóló, vagy határozatlan időre szóló bérleti jog terheli. A rendeletből ezen körülmények nem állapíthatók meg.   

Ajánlás:

Az 1993. évi LIX. törvény 20. § (1) bekezdése alapján felhívom a Hajdú - Bihar Megyei Közigazgatási Hivatalt mint a törvényességi felügyeletet gyakorló szervet, hogy az önkormányzat döntését követően, szükség esetén folytassa le a vizsgálatot, és észrevételeit tegye meg.

Budapest, 1996. november 29.

Gönczöl Katalin