OBH 214/1996.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosa általános helyettesének jelentése
Ügyintéző: dr. Kovács Zsolt

Az eljárás megindulása:

MÁV bérlőkijelölési joggal érintett lakás bérlője nyújtott be kérelmet az Országgyűlési Biztos Hivatalához, mert az önkormányzati tulajdonú lakása elidegenítése során az önkormányzat a saját jogú kárpótlási jegyét nem fogadta el.

A jogbiztonság sérelmének veszélye miatt a panasz vizsgálatát rendeltem el.

A tényállás:

Panaszos 1993- ban kárpótlási jegyet kapott, amit lakás vásárlására kívánt felhasználni. 1995. június 7-én kapott szerződési ajánlatot az önkormányzati lakások elidegenítésével megbízott szervezettől, amelyet elfogadott, és a vételárat be is fizette, oly módon, hogy a saját jogú kárpótlási jegyét készpénzzel egészítette ki. A szerződést elkészítették, de azt az önkormányzat nevében nem írták alá, mert megállapították, hogy a lakásra a MÁV bérlőkijelölési joggal rendelkezik, ezért a bérlőt vételi jog nem illeti meg. A befizetett vételárat, és kárpótlási jegyet a bérlőnek visszaadták. 

A MÁV és az önkormányzat között létrejött megállapodás alapján a MÁV a további bérlőkijelölési jogáról lemondott, de kikötötte, hogy az eladótól a vételár 50 %-ára, a bérlőtől pedig az LHD-nak megfelelő összeg megfizetésére tart igényt, továbbá, hogy kárpótlási jegyet nem fogad el. Az önkormányzat e megállapodás alapján a kárpótlási jegy elfogadásától szintén elzárkózott.

Bérlő a vételárat készpénzben megfizette.

Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. tv. 25. § bekezdésben foglaltak alapján vizsgálatot indítottam, melynek során bekértem a szombathelyi önkormányzat állásfoglalását. A beszerzett dokumentumok alapján a következőket állapítottam meg:

Az  alkalmazott jogszabályok:

Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. tv.:

16. § (1) Az országgyűlési biztoshoz bárki fordulhat, ha megítélése szerint valamely hatóság eljárása, ennek során hozott határozata, illetőleg intézkedésének elmulasztása következtében alkotmányos jogaival összefüggésben sérelem érte vagy ennek közvetlen veszélye áll fenn, feltéve, hogy a rendelkezésre álló közigazgatási jogorvoslati lehetőségeket már kimerítette, illetve jogorvoslati lehetőség nincs számára biztosítva.

25. § Ha az országgyűlési biztos álláspontja szerint az alkotmányos jogokkal kapcsolatos visszásság valamely jogszabály vagy az állami irányítás egyéb jogi eszköze fölösleges, nem egyértelmű rendelkezésére, illetve az adott kérdés jogi szabályozásának hiányára vezethető vissza, a visszásság jövőbeni elkerülése érdekében javasolhatja a jogalkotásra, illetve az állami irányítás egyéb jogi eszköze kiadására jogosult szervnél a jogszabály módosítását, hatályon kívül helyezését vagy kiadását. A megkeresett szerv állásfoglalásáról, illetve esetleges intézkedéséről hatvan napon belül értesíti az országgyűlési biztost.

A tulajdonviszonyok rendezése érdekében, az állam által az állampolgárok tulajdonában igazságtalanul okozott károk részleges kárpótlásáról szóló 1991. évi XXV. tv.:

7. § (2) A kárpótlásra jogosult az e törvény alapján őt megillető kárpótlási jegyeket az állam tulajdonában álló, illetőleg az e törvény kihirdetése után az állam tulajdonából az önkormányzat tulajdonába ingyenesen kerülő lakás értékesítése során fizetőeszközként névértékben felhasználhatja.

A  lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. tv.:

46. § c) Nem áll fenn vételi jog a bérlőkijelölési és az ismételten gyakorolható bérlőkiválasztási joggal érintett lakásra;

54. § (1) Az önkormányzati rendeletben kell meghatározni az e törvény alapján vételi, illetőleg elővásárlási joggal érintett lakások eladása esetén a) a lakás vételárának mértékét; b) a szerződés megkötésekor fizetendő vételárrészlet mértékét; c) a részletfizetés időtartamát és a szerződéses kamat mértékét, illetőleg a kamatmentesség lehetőségét és feltételeit; d) a vételárengedmény, illetőleg a vételárhátralék megfizetésére adott engedmény feltételeit és mértékét; e) elővásárlás esetén az ajánlat tartalmát és az ajánlati kötöttség idejét.

55. § (1) Bérlőkijelölési vagy ismételten gyakorolható bérlőkiválasztási joggal érintett lakást (ideértve a műteremlakást is) csak a jog gyakorlójának írásbeli hozzájárulásával lehet elidegeníteni. Ez a rendelkezés alkalmazandó arra a helyiségre is, amelynek bérlőjét a helyiséggel rendelkező szerv jogosult kijelölni.

57. § A vételi vagy elővásárlási jog gyakorlása esetén a felek a szerződés megtámadásának jogáról nem mondhatnak le, illetőleg a megtámadás jogát megerősítéssel nem zárhatják ki. Az e tilalomba ütköző jognyilatkozat semmis.

A vizsgálat megállapításai

Tekintettel arra, hogy az önkormányzat a tulajdonában lévő lakás elidegenítése során nem hatóságként, hanem a tulajdonosi jogok gyakorlásával hoz döntést, azzal szemben csak bíróságtól kérhető jogvédelem. Megállapítottam, hogy a panasz nem tartozik az 1993. évi LIX. tv. 16. § hatálya alá.

Az 1993. évi LXXVIII. tv. az önkormányzatok számára több jogviszonyra rendeletalkotási kötelezettséget ír elő, de egyes kérdésekben ennek csupán a lehetőségét biztosítja. Így nem sorolja fel a rendeletalkotási kötelezettségek között a kárpótlási jegy elfogadásának szabályozását sem. 

Annak, hogy a lakástörvény erről nem rendelkezik, részben a 1991. évi XXV. tv. kógens előírása az oka, amely a törvényi feltételek fennállása esetén kötelezővé teszi a jegy elfogadását, részben az, hogy azok az önkormányzatok amelyek a kárpótlási törvény hatályba lépése előtt az 1990. évi LXV. tv. alapján szerezték a tulajdont maguk dönthettek a kárpótlási jegyek elfogadásáról.

Az önkormányzat rendelete a kárpótlási jegyek elfogadását nem szabályozta, de megállapítható, hogy 1991. évi XXV. tv. 7. § (2) bekezdése a saját jogú kárpótoltakat feljogosítja arra, hogy a kárpótlási jegyükkel névértéken, és annak törvényes kamataival megvásárolják az állami tulajdonú, illetőleg az 1991. szeptember 1-je után önkormányzati tulajdonba került bérlakásukat, függetlenül attól, hogy arra van vételi joguk, vagy nincs. Ebben a kérdésben nincs befolyásoló szerepe annak, hogy az önkormányzat a kárpótlási jegyen "túl tud adni" vagy sem, és annak sem, hogy a bérlőkijelölésre jogosult e jogáról milyen feltételekkel mond le, és kárpótlási jegyet elfogad vagy sem.

Az a körülmény, hogy a bérlőkijelölési jog alapján a bérlőnek nincs vételi joga, nem jelenti azt, hogy a bérlőkijelölési jog megszűnése után, a vételi jog ne éledne fel, és azt sem, hogy ezen indok alapján az önkormányzat a törvényi kötelezettségétől - a kárpótlási jegy elfogadásától - mentesülne.

A bérlő az adásvételi szerződést megkötötte az önkormányzattal, de azt akár utólag is megtámadhatja bíróság előtt, mert a megtámadás joga törvényesen nem zárható ki.

A panaszosnak a törvény végrehajtásával kapcsolatos panaszára fel kell hívnom a figyelmet arra, hogy az önkormányzat, illetve megbízott szervezete a tulajdonának hasznosítása, bérbeadása, illetve elidegenítése során nem hatósági tevékenységet lát el, hanem a polgári jog szabályai szerint a tulajdonosi jogait gyakorolja. Mégis az önkormányzat eljárása az állampolgároknak az Alkotmány 2. § -ban deklarált jogbiztonsághoz való jogát sérti, és ezzel alkotmányos visszásságot idézett elő.

Tekintettel arra, hogy az egyedi panaszban foglalt kifogások nem felelnek meg az 1993. évi LIX. tv. 16. § (1) bekezdésében foglalt feltételeknek, ezért az egyedi ügy vizsgálatára nem rendelkezem hatáskörrel, ezért abban csak álláspontomat fejtettem ki.

Ajánlás:

Az 1993. évi LIX. törvény 25. § alapján felhívom Szombathely Város Önkormányzatának polgármesterét, hogy vizsgálja felül az önkormányzati lakások elidegenítésére vonatkozó 1993. évi LXXVIII. törvény jogbiztonságot sértő helyi végrehajtását - és a gyakorlat módosítását javasolja a képviselőtestületnek. A testület döntéséről 60 napon belül Hivatalomat, és a Vas megyei Közigazgatási Hivatalt értesítse. 

Budapest, 1997. július 16.

dr. Polt Péter