OBH 157/1996.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának jelentése
Ügyintéző: dr. Kovács Zsolt

Az eljárás megindulása:

K. I. budapesti lakos fordult kérelemmel az Országgyűlési Biztos Hivatalához, Budapest XII. kerületi önkormányzatnak a bérlakások pályáztatásával kapcsolatos eljárása miatt.

Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. törvény 16. § (1) bekezdésben foglaltak alapján vizsgálatot indítottam, melynek során bekértem az Önkormányzat állásfoglalását is.

A beszerzett dokumentumok alapján a következőket állapítottam meg:

A tényállás:

Panaszos részére a Budapest XII. kerületi önkormányzat 1989. május 26-án utalta ki határozatlan időre a Budapest XII. Bán u. ...... sz. alatti 1 szobás komfort nélküli 34 m2-es tanácsi bérlakást - melyet a bérlő pályázat útján nyert - mert vállalta a romos lakás saját költségen, utólagos bérbeszámítással történő helyreállítását. Annak költsége, a kiutalás szerint  170.000.- Ft. volt. A lakás vizesedését, gombásodását azonban az épület falai szigetelésének hiánya miatt nem sikerült kiküszöbölni, és a lakás egészségre káros állapotát az ÁNTSZ 1993. április 5-i szakhatósági véleménye is megállapította.

Az önkormányzat Lakás- és Helyiséggazdálkodási Irodája 1995. szeptemberében pályázati hirdetményt bocsátott ki a Bp. XII. Zugligeti út .... szám alatti 1 szoba komfortos 40 m2 - es tanácsi bérlakás 3 éves határozott idejű bérbeadására. A kiírás szerint a lakás felújításra szorul, és a becsült felújítási költsége 1.000.000.- Ft; amely teljes mértékben a bérlőt terheli. 

Az önkormányzat 1995. II. 22-én a bérlőt a vételi igényével kapcsolatban arról tájékoztatta, hogy az ingatlan bontásra van kijelölve, ezért vételi jog nem illeti meg. Panaszos ezt követően pályázatot nyújtott be, melyen feltüntette azt is, hogy határozatlan idejű bérbeadásra nyújt be igényt. A Lakás- és Helyiséggazdálkodási Iroda 1995. XI. 10-én értesítette, hogy elnyerte a lakás szociális bérbevételének jogát, de a szerződés megkötése előtt még a szociális jogosultságát igazolnia kell.

A Lakás- és Helyiséggazdálkodási Irodán 1995. december 4-én felvett jegyzőkönyvben rögzítették, hogy a határozatlan időre kiutalt Bán utcai bérleményét ellenszolgáltatás nélkül leadja, de a határozott idejű bérbeadást követően határozatlan idejű bérbeadásra tart igényt. 

1995. december 5-én készült megállapodás szerint a pályázat nyertese köteles a korábbi bérleményét pénzbeni térítés nélkül leadni, és a megállapodás csak az új lakásra vonatkozó bérbeadói nyilatkozattal együtt érvényes. December 11-én kelt az a bérbeadói nyilatkozat, amely kiköti, hogy a bérleti jog 3 évre szól, és a bérlőt további 3 évre előbérleti jog illeti meg. Ha a határozott idő eltelte után is fennállnak a szociális bérlakásra jogosultságának feltételei, akkor szociális bérlakásként, ellenkező esetben piaci lakbérrel. Panaszos mindkét iratot december 21-én vette át, és a lakásbérleti szerződést december 22-én aláírta, abban bízva, hogy a december 4-én felvett jegyzőkönyvben foglalt kérelme alapján a három év lejártát követően határozatlan időre módosítja az önkormányzat a szerződést. 

Az önkormányzat Lakásügyi Bizottsága a kérelmét megvizsgálta, és a szerződés határozatlan időre történő módosításától elzárkózott, ezért panaszos bírósághoz fordult, amely a keresetét 1996. szeptember 26-án kelt ítéletével elutasította. A 15 napos fellebbezési határidőben felperes fellebbezést nem nyújtott be, ezért az ítélet jogerőre emelkedett. Panaszos kérte az Országgyűlési Biztos Hivatalától, a számára hátrányos eljárás jogszerűségének vizsgálatát.

Az  ügy jogi háttere:

A./ 1993. évi LXXVIII. tv.		a lakások és helyiségek bérletére, valamint az 						elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról

B./ 1993. évi LIX. törvény 		az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról

C./  1987. évi 19. tvr.			a versenytárgyalásról

Az  alkalmazott jogszabályok:

1993. évi LXXVIII. tv.

2. § (1) A lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlő szerződése határozott vagy határozatlan időre, illetőleg feltétel bekövetkezéséig hozza létre.

3. § (1) A helyi önkormányzat tulajdonában lévő lakásra a tulajdonos önkormányzat – e törvény keretei között alkotott – rendeletében meghatározott feltételekkel lehet szerződést kötni. Az önkormányzati rendeletben meg kell határozni az önkormányzati lakás szociális helyzet alapján történő bérbeadásának feltételeit.

7. § (1) A bérbeadó a lakást a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel együtt a szerződésben meghatározott feltételekkel és időpontban rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban köteles a bérlőnek átadni.

8. § (1) A bérbeadó szavatol azért, hogy a lakás az átadásakor rendeltetésszerű használatra alkalmas.

10. § (1) A bérbeadó köteles gondoskodni az épület karbantartásáról; az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról; a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről.  (2) Az épülettel, illetőleg a közös használatra szolgáló helyiségekkel és területtel összefüggő – az (1) bekezdésben nem említett – egyéb kötelezettségek teljesítésére a felek megállapodása az irányadó. (3) A feleknek meg kell állapodniuk abban is, hogy a bérlő a bérbeadótól átvállalt kötelezettség teljesítése esetén milyen mértékű lakbérmérséklésre tarthat igényt.
11. § (1) A bérbeadó a 10. § (1) bekezdésében meghatározott kötelezettségét:  életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát veszélyeztető vagy a lakás, illetőleg a szomszédos lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek rendeltetésszerű használatát ténylegesen akadályozó hibák esetében haladéktalanul; azonnali beavatkozást nem igénylő hibák esetében pedig általában az épület karbantartásával vagy felújításával összefüggésben köteles teljesíteni. (2) A bérlő az igazolt költségének egy összegben való megtérítését igényelheti a bérbeadótól, ha helyette azonnali beavatkozást igénylő munkát végzett. (3) Önkormányzati lakás esetén a bérbeadónak a bérlő igazolt költségeit – haladéktalanul – egy összegben kell megtéríteni.

15. § (1) A bérbeadó és a bérlő megállapodhatnak, hogy a bérlő a lakást átalakítja, korszerűsíti. A megállapodásnak tartalmaznia kell azt is, hogy a munkák elvégzésének költségei melyik felet terhelik. (2) Amennyiben az (1) bekezdésben említett munka elvégzése következtében a lakás komfortfokozata is megváltozik, az eredeti szerződés módosítására akkor kerülhet sor, ha a felmerülő költségeket a bérbeadó viseli.

17. § (1) A szerződés megszűnésekor a bérlő köteles a lakást és a lakásberendezéseket rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban a bérbeadónak visszaadni. (2) A felek úgy is megállapodhatnak, hogy a visszaadáskor a lakást és a lakásberendezéseket a bérbeadó teszi rendeltetésszerű használatra alkalmassá. Ebben az esetben az ezzel kapcsolatban felmerült költségeket a bérlő köteles a bérbeadónak megtéríteni.

19. § (1) Önkormányzati lakás esetén, ahol a törvény a bérbeadó és bérlő jogai és kötelezettségei vonatkozásában a felek megállapodására utal, annak tartalmát a bérbeadó tekintetében önkormányzati rendelet határozza meg. (2) Az önkormányzati rendelet felhatalmazhatja a bérbeadót a megállapodás tartalmának meghatározására.

23. § (1) A szerződés megszűnik, ha a felek a szerződést közös megegyezéssel megszüntetik; (2) A határozott időre szóló, illetőleg valamely feltétel bekövetkezéséig tartó lakásbérleti jog a szerződésben meghatározott idő elteltével, illetőleg a feltétel bekövetkezésekor szűnik meg. (3) A felek az önkormányzati lakásra kötött szerződést közös megegyezéssel úgy is megszüntethetik, hogy a bérbeadó a bérlőnek másik lakást ad bérbe, vagy pénzbeli térítést fizet. A másik lakás bérbeadása mellett pénzbeli térítés is fizethető. A másik lakás bérbeadására, illetőleg a pénzbeli térítésre vonatkozó szabályokat önkormányzati rendelet határozza meg.

26. § (1) A bérbeadó a határozatlan időre szóló szerződést írásban felmondhatja, ha a bérlő részére egyidejűleg ugyanazon a településen – a fővárosban a főváros területén – cserelakást ajánl fel bérleti jogviszony létesítésére. A felmondási idő azonban három hónapnál rövidebb nem lehet. (2) A cserelakás megfelelőségénél figyelembe kell venni mindkét lakás  komfortfokozatát;  alapterületét;  műszaki állapotát; lakóhelyiségeinek számát; településen és épületen belüli fekvését; lakbérét. (3) Ha a felmondással érintett lakásra a bérleti jog határozatlan időre szólt, ezt a cserelakás megfelelőségénél is figyelembe kell venni. A felajánlott lakás akkor is megfelelő, ha a lakások közötti eltérést a felajánlott lakás más előnye kiegyenlíti. A bérlő kevesebb szobaszámú, kisebb alapterületű lakást csak akkor köteles elfogadni, ha ez reá vagy a vele együtt lakó személyekre nézve nem jár jelentős érdeksérelemmel.

27. § (1) A bérbeadó a 26. § (1) bekezdés szerinti felmondás esetén a bérlővel megállapodhat, hogy lakás felajánlása helyett részére pénzbeli térítést fizet. 
45. § (1) A határozatlan időre bérbe adott önkormányzati lakásra vételi jog illeti meg a bérlőt;

46. § Nem áll fenn vételi jog az olyan önkormányzati lakásra, amely az önkormányzat 1994. január 1-jét megelőzően hozott döntése alapján átalakításra, korszerűsítésre, felújításra, bontásra kijelölt épületben van, illetőleg az épület a település rendezési terve alapján rehabilitációra kijelölt területen van;

1993. évi LIX. törvény

21. § (1) Ha a rendelkezésre álló adatok szerint az alkotmányos jogokkal kapcsolatos visszásságot az előidéző szerv saját hatáskörben meg tudja szüntetni, az országgyűlési biztos kezdeményezheti az érintett szerv vezetőjénél a visszásság orvoslását. Az ilyen kezdeményezés rövid úton (távbeszélőn, szóban stb.) is történhet, ez esetben a kezdeményezés időpontját, módját és lényegét az ügyiraton kell rögzíteni.

1987. évi 19. tvr. a versenytárgyalásról

2. § (1) A törvényerejű rendelet hatálya a szerződés megkötésére irányuló versenytárgyalásra terjed ki.  (2) Nem terjed ki a törvényerejű rendelet hatálya a külön jogszabályban szabályozott versenytárgyalásokra, továbbá az árverésre. (3) Versenytárgyalás az, amikor a kiíró a versenytárgyalásra vonatkozó felhívásban közli, hogy több ajánlattevőtől kér ajánlatot és megjelöli az ajánlatok benyújtásának határidejét, valamint elbírálásának időpontját is.

6. § (2) A versenytárgyalást két fordulóban is meg lehet hirdetni. A második fordulóban a kiválasztott ajánlattevők az első fordulóban vállalt feltételek alapul vételével vesznek részt.

7. § A kiíró a versenytárgyalási felhívásban valamennyi ajánlattevő számára egyenlő esélyt köteles biztosítani, és a felhívás tartalmát úgy meghatározni, hogy annak alapján az ajánlattevők megfelelő ajánlatokat tehessenek.

12. § (1) A versenytárgyalásra beküldött ajánlatnak tartalmaznia kell az ajánlattevő részletes nyilatkozatát különösen: a) a versenytárgyalási felhívás feltételeire; b) a szolgáltatás megvalósítására; c) az igényelt ellenszolgáltatás összegére.

14. § A versenytárgyalás során az ajánlattevő az ajánlatához a kiíró által – a versenytárgyalásra vonatkozó felhívásban – közölt elbírálási időpontot követő harminc napig kötve marad, kivéve, ha a kiíró az elbírálási időpontban valamelyik ajánlattevővel szerződést kötött vagy közölte, hogy egyik ajánlattevővel sem kíván szerződést kötni.

16. § (1) A kiíró az ajánlatok felbontása után köteles megállapítani, hogy az ajánlatok közül melyek érvénytelenek. (2) Érvénytelen az ajánlat, ha: (...) azt az ajánlat benyújtására meghatározott határidő eltelte után nyújtották be; (...) az nem felel meg a versenytárgyalási felhívás feltételeinek. (3) Az érvénytelen ajánlatot tevők a versenytárgyalás további szakaszában nem vehetnek részt.
17. § (1) Ha az ajánlatok elbírálása során bizonyos kérdések tisztázása szükséges, a kiíró az ajánlattevőktől felvilágosítást kérhet. (2) A benyújtott ajánlatok a kiíró hozzájárulásával sem módosíthatók.

18. § (1) A kiírónak az ajánlatok elbírálására vonatkozó döntés kihirdetésére az ajánlattevőket meg kell hívni. A kihirdetésen jelen nem levő ajánlattevőket a döntésről haladéktalanul írásban értesíteni kell. (2) Ha a kiíró valamelyik ajánlattevő ajánlatát elfogadja, a szerződés létrejöttének időpontja a jelenlevő ajánlattevő esetében az írásba foglalt döntés kihirdetése és egyidejű átadása; jelen nem levő ajánlattevő esetében a döntés hozzá történő megérkezésének a napja.

20. § A versenytárgyalásra vonatkozó rendelkezésektől csak annyiban lehet eltérni, amennyiben ezt jogszabály kifejezetten megengedi.

A vizsgálat megállapításai

A panaszos kérelme megalapozott, mert a Bp. XII. ker. Önkormányzat által kiírt pályázat feltételei, az 1 millió forint ráfordítás előírása a 36 havi bérleti jog megszerzéséért az 1993. évi LXXVIII. tv. által hatályon kívül helyezett lakás használatbavételi díj burkolt - sokszorosan megemelt - formája. (Bár az LHD fizetésére kötelezésnek az 2/1971.(II.8.) Korm. sz. rendelet alapján is csak határozatlan idejű bérbeadás esetén volt helye.) Emellett a bérbeadó a lakbért az azonnal beköltözhető önkormányzati bérlakások bérével azonos mértékben határozta meg.

Az önkormányzati pályázat kiírására, és elbírálására, mint magasabb rendű jogszabálynak, az 1987. évi 19. tvr. -nek a szabályait kell alkalmazni. A tvr. 16. - 17.; és 20. § - a alapján a bizottságnak a kérelmet vagy el kellett volna utasítani, mint amelyik a kiírásnak nem felel meg, vagy a pályázó által benyújtott feltételeket teljes egészében elfogadva a bérbeadást eszerint lehetővé tenni. Az önkormányzat által kiírt pályázat, és elbírálása a versenytárgyalásra vonatkozó szabályoknak nem felel meg mert:

•	A pályázat elbírálásakor, az előnyben részesítés feltételei nem állapíthatók meg. 
•	Nem tartalmaz utalást arra, hogy aki önkormányzati bérlakást lead előnyben részesíthető.
•	Az egyéb jogszabályok alapján elhelyezésre jogosultak előnyt élveznek-e.

Tekintettel arra, hogy a törvény által elhelyezésre jogosultak - kényszerbérlők, házmesterek, bontásra ítélt épületek lakói; - határozatlan idejű bérleti szerződésre tarthatnak igényt, ezért Ők - az önkormányzati rendelet szerint - ki vannak zárva a pályázat benyújtásának lehetőségéből. 

Az önkormányzat lakásügyi bizottsága - indoklási kötelezettség nélkül - panaszos pályázatát részesítette előnyben. A pályázat elbírálásakor álláspontom szerint a bizottság nem hagyta - mert nem hagyhatta - figyelmen kívül azt a tényt, hogy a pályázó rendelkezik önkormányzati bérlakással, és az bontásra van ítélve, ezért másik megfelelő cserelakásra jogosult, és annak határozatlan időre szóló bérbeadásra pályázik. A kérelmező számára kedvező bizottsági döntés annak végrehajtás során kedvezőtlen eredménnyel zárult. 

A bérlő a fentiek szerint a szerződés aláírását követően a szolgáltatás és ellenszolgáltatás feltűnő aránytalansága miatt keresetet indíthatott volna. A szerződés határozatlan időre módosítása iránt indított sikertelen kereset alapján a bíróság ítélete jogerőre emelkedett, mellyel szemben csak perújításnak van helye.
A bérlő által benyújtott keresettől, és az azt elutasító ítélettől függetlenül az önkormányzati eljárás vizsgálatát lefolytattam, és megállapítottam, hogy az önkormányzat különböző szervei a jogszabályokat, és az önkormányzat rendeletét különböző módon értelmezték, és ezáltal az állampolgárnak az Alkotmány 2. § (2) bekezdésében biztosított jogbiztonsághoz való jogát súlyosan sértették. 

Ajánlás:

Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. tv.  21. § alapján felhívom   Budapest Főváros XII. kerületi Önkormányzatának polgármesterét, hogy vizsgálja felül az önkormányzatnak a lakások bérbeadásával kapcsolatos 24/1993. (XII.23.)Ör. számú rendeletét, és hívja fel a képviselőtestületet a rendelet kiegészítésére. 

Vizsgálja meg továbbá a Polgármesteri Hivatal eljárásának szabályszerűségét K. I. panaszos ügyében, és annak eredményéről tájékoztasson. 

Budapest, 1997. január 15.

Gönczöl Katalin