OBH 2911/1995.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának jelentése
Ügyintéző: dr. Kovács Zsolt

Az eljárás megindulása:

H. A. budapesti lakos fordult panasszal az Országgyűlési Biztos Hivatalához, mert a Budapest  XV.  ker.  Önkormányzat, a lakások elidegenítése során a volt gondnokokat, és házmestereket hátrányos helyzetbe hozta. 

A benyújtott panasz vizsgálatát rendeltem el.

A tényállás

A panaszos a gondnokok sérelmét az alábbi pontokba összegezte:

1. Az önkormányzat jogellenesen tesz különbséget a bérlők között, a házmesteri lakások bérlői rovására.

2. Az önkormányzattól többszöri sürgetésükre sem kaptak érdemi választ.

3.-4.  Az önkormányzat képviselői ígérgetéssel megtévesztették a gondnokokat.

5.- 6. A kérdés kivizsgálását olyan személyre bízták, aki korábban már több nyilatkozatában "gondnok ellenesnek" mutatkozott.

7. Az önkormányzat mulasztással kárt okozott a házmestereknek.

8. Más önkormányzatok gyakorlata egyszerűbb és kedvezőbb mint a kerületi gyakorlat.

9. Az önkormányzat kihasználta a jogi lehetőséget a házmesterek hátrányára.

10. Az ingatlankezelő vállalat "cserbenhagyta volt szolgáit", a házmestereket.

Az  ügy jogi háttere:

A./ 1949. évi XX. tv.		A Magyar Köztársaság Alkotmánya 

B./ 1991. évi XXXIII. tv. 	Az egyes állami tulajdonban lévő vagyontárgyak 						önkormányzatok tulajdonába adásáról

C./ 1993. évi LXXVIII. tv.		A lakások és helyiségek bérletére, valamint az 						elidegenítésükre vonatkozó  egyes szabályokról

D./ 64/1993. (XII. 22.) AB hat.    	A lakástörvényről 

E./ 108/B/1992. AB határozat	A diszkriminációról

Az érintett alkotmányos jogok:

A Magyar Köztársaság Alkotmánya 

70/A. § (1) A Magyar Köztársaság biztosítja a területén tartózkodó minden személy számára az emberi, illetve az állampolgári jogokat, bármely megkülönböztetés, nevezetesen faj, szín, nem, nyelv, vallás, politikai vagy más vélemény, nemzeti vagy társadalmi származás, vagyoni, születési vagy egyéb helyzet szerinti különbségtétel nélkül.

Az  alkalmazott jogszabályok:

Az egyes állami tulajdonban lévő vagyontárgyak önkormányzatok tulajdonába adásáról szóló 1991. évi XXXIII. tv. 

43. § (6) Az önkormányzat tulajdonában álló házfelügyelői szolgálati lakást akkor lehet elidegeníteni, ha a lakás szolgálati jellegének megszüntetésével egyidejűleg a bentlakó bérlő, illetőleg jóhiszemű jogcímnélküli lakáshasználó elhelyezéséről gondoskodtak.

A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó  egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. tv. (Lt.)

45. § (1) A határozatlan időre bérbe adott önkormányzati lakásra vételi jog illeti meg a bérlőt;

46. § Nem áll fenn vételi jog (...)  jogszabály alapján szolgálati vagy vállalati bérlakásnak minősülő, illetőleg szerződés alapján határozott időre vagy valamely feltétel bekövetkezéséig bérbe adott lakásra;

75. § (1) A szolgálati lakásra kötött szerződés megszűnik akkor is, ha a bérlőnek  a lakással rendelkező szervvel fennálló munkaviszonya, vagy  a szolgálati lakásra jogosító munkaköre vagy tevékenysége
75. § (2) Ha a szerződés megkötésekor a lakás szolgálati, illetőleg olyan vállalati bérlakásnak minősült, amelyre a szerződést határozott időre vagy feltétel bekövetkezéséig kötötték:
a) annak a bérlőnek, akinek – e törvény hatálybalépését megelőzően vagy azt követően – nem neki felróható okból szűnt, illetőleg szűnik meg a szerződése, továbbá
b) a lakás bérlőjének halálakor a vele együttlakó – e törvény 32. § (3) bekezdésében említett – személy részére a lakással rendelkező szervnek – e törvény szabályainak megfelelő – cserelakást kell felajánlania.

Alkotmánybírósági határozatok:

Az Lt. 75. § (1) bekezdésének az a rendelkezése, mely szerint a szolgálati lakásra kötött szerződés megszűnik akkor, ha a bérlőnek a lakással rendelkező szervvel fennálló munkaviszonya, vagy a szolgálati lakásra jogosító munkaköre vagy tevékenysége megszűnik, nem jelenti sem a házfelügyelői szolgálati lakásra szoruló emberek hátrányos megkülönböztetését, sem szociális biztonsághoz való joguk sérelmét, hiszen ez a szolgálati lakások fogalmából eredő rendelkezés. Ezért az alkotmányellenesség megállapítására irányuló indítványt az Alkotmánybíróság elutasította. (64/1993. (XII. 22.) AB határozat)

Alkotmányellenes megkülönböztetés csak akkor állapítható meg, ha összehasonlítható helyzetben levő személyek között tesz a jogalkotó olyan különbségtételt, amely alapjogsérelmet okoz, illetőleg azzal az egyenlő méltóság alkotmányos követelményét sérti. Nem minden személyek közötti jogi megkülönböztetés minősül tehát alkotmányellenesnek. (108/B/1992. AB határozat)

A vizsgálat megállapításai:

A beadványban foglalt panaszokat pontok szerint elemezve a következőket állapítottam meg:

Ad. 1. Nem az önkormányzat, hanem a jogszabály tesz különbséget az önkormányzati bérlakás bérlője, és a szolgálati lakás bérlője között.  A szolgálati lakás bérleti jogát a bérlője - nevéből is megállapíthatóan - a szolgálati viszonyáért kapja. Ezen az sem változtat, hogy a bérleti jog cserélhető, de csupán a bérbeadó hozzájárulása esetén, és a szolgálati jelleg fenntartásával. A gondnoki, házmesteri lakások létrehozásának célja a lakóházak üzemeltetésének közvetlen biztosítása. A gondnokok munkaszerződésében egyértelműen van megfogalmazva, hogy a lakás bérleti joga a munkaviszony fennállásáig illeti meg a gondnokot. A házmesteri lakás a házmester munkahelye, és senkinek nincs alanyi joga a munkahelyén tartózkodni, ha a munkaviszonya megszűnik.
A vasúti "bakterház" lakója, aki a sorompót kezeli, szintén nem rendelkezik sem vételi, sem elővásárlási joggal. A példa kissé sántít, de rávilágít arra a körülményre, hogy miért nem lehet azonos mércével mérni a szolgálati lakások bérlőinek jogait a bérlakások bérlőiével. A házmesteri, gondnoki munkaszerződések tartalmazták azokat a feltételeket, amelyek a különbségeket okozzák. Nem róható az önkormányzat terhére, ha nem azonos elbírálásban részesíti a különböző típusú lakások bérlőit. Megállapítható tehát, hogy nem alkotmánysértő, ha az önkormányzat különböző módon szabályoz különböző jogviszonyokat.

Ad. 2. A lakások elidegenítése során az önkormányzat nem hatóságként jár el, hanem tulajdonosként, ezért ebben a körben nem vonatkoznak rá az államigazgatási eljárás szabályai, és nincs 30 napos válaszadási kötelezettsége.

Ad. 3. és 4. A megjegyzéseket a 2. pontban írott panasszal ellentétesnek találom. Ha nem is adtak semmiféle választ, akkor nem is tarthatták megtévesztésben a házmestereket.

Ad. 5. és 6. Nincs olyan összeférhetetlenségi szabály, amely a szakvélemény kialakításából kizárná azt a személyt, akinek a már korábban kialakított véleménye nem felel meg valamely csoport érdekeinek.

Ad. 7. Az önkormányzat nem okozott semmiféle kárt a házmestereknek, csak a bérlakások bérlőihez képest kevesebb előnyben részesültek, mivel a jelenlegi szabályozással is a forgalmi érték 20%-áért vásárolhatják meg a lakásokat, pedig a törvény ebben a körben sem kötelezi az önkormányzatokat a lakottság tényén kívül más - a forgalmi értéket csökkentő - tényező figyelembe vételére, a vételár megállapításakor.

Ad. 8. Ahol az önkormányzatok a szolgálati jelleg törlésével a bentlakók részére elidegenítették a lakásokat, ott sok esetben a társasházak indítottak pert az önkormányzat ellen, azon a címen, hogy a házmesteri lakás a társasház osztatlan közös tulajdona, és annak elidegenítése - álláspontjuk szerint - törvénysértő. E viták rendezése sok esetben még mindíg bíróság előtt folyik.

Ad. 9. A jogbizonytalanságot nem a Bp. XV. kerületi önkormányzat okozta, és a beadványból is megállapítható, hogy a házmesterekre nézve, az önkormányzatok országos gyakorlatához képest nem is kedvezőtlenül oldotta meg.

Ad. 10. A jelenlegi nehéz gazdasági helyzetben, amikor több mint fél millió a munkanélküli, akiknek többsége szintén az állam, illetve az önkormányzatok  alkalmazottai voltak, a morális felelősség kérdése nem csak a gondnokok esetében merülhet fel. De ez a felelősség semmi esetre sem eredményezheti azt, hogy a szolgálati lakás és a bérlakás azonos elbírálás alá kerüljön.

Tekintettel arra, hogy a benyújtott panasz, olyan körülményt nem tárt fel, és olyanra nem is utalt, amely alapján az önkormányzat eljárásának alkotmányellenessége megállapítható lenne, a kérelem alapján indított vizsgálatot alkotmányos visszásság hiányában megszüntettem.

Budapest, 1996. október 14.

Gönczöl Katalin