OBH 2552/1995.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosa általános helyettesének jelentése
Ügyintéző: dr. Kovács Zsolt

Az eljárás megindulása:

P. F., Budapest, VIII. Rákóczi tér ..... szám alatti lakos fordult kérelemmel az Országgyűlési Biztos Hivatalához, a Bp. VIII. ker. önkormányzatnak a társbérleti lakrész  megüresedésével kapcsolatos eljárásának vizsgálatát kérve.

Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. törvény 16. § (1) bekezdésben foglaltak alapján vizsgálatot indítottam, melynek során beszereztem az önkormányzat álláspontját, és a következőket állapítottam meg:

A tényállás:

A Bp. VIII. Rákóczi tér .... szám alatti 4 szobás, 197,53 m2 -es lakás 1991-ig hármas társbérlet volt. K. József bérleményét képezte - az 1991-ben bekövetkezett haláláig - a lakás 1,5 szoba komfortos lakrésze. Erre a két társbérlő nem tartott igényt, mert abban a hiszemben voltak, hogy társbérleti lakrészük helyett, az önkormányzat kérelmükre hamarosan önálló cserelakást biztosít. Lemondásuk alapján a Polgármesteri Hivatal, a II-1391/91/3 sz. határozatával a teljes lakást igénybe vette, és a bérlőket johiszemű jogcím nélküli személynek minősítette, azzal, hogy az elhelyezésükről később gondoskodik. 

A cserelakás biztosítására ugyan több kísérletet tett a lakásügyi hatóság, de azokat a bérlők nem találták megfelelőnek, és nem fogadták el. 

P. F. 1994. augusztusban azzal a kérelemmel fordult az önkormányzathoz, hogy mégis kéri a megüresedett lakrész bérbeadását. Annak fejében a jelenlegi 2 szoba félkomfortos lakrészéből 1 szobáról lemondana. Az igény teljesítését attól tették függővé, hogy a Ny. M. a másik társbérlő hogyan nyilatkozik az Őt ugyanolyan mértékben megillető lakrész igényléséről. Ny. M. azonban írásbeli nyilatkozatot nem adott, hanem lakhatásának megoldására szeretetotthonba költözött, majd 1995. IX. 7-én mégis írásban kérte bérlakásban történő elhelyezését. A társbérleti lakásába már nem helyezték vissza.

Az önkormányzat, a polgármester írott ígérete ellenére sem utalta ki a lakásban egyedül lakó panaszos részére a lakást. Panaszos kérte a számára hátrányos döntés jogszerűségének vizsgálatát az Országgyűlési Biztos Hivatalától.

Alkalmazott jogszabályok:

1.  A Magyar Köztársaság Alkotmányáról az 1949. évi XX. tv.

2. A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. tv. (Lt.)

3.  A lakások elosztásáról és a lakásbérletről szóló 1/1971. (II. 8.) Korm. r. (R.) 

4.  Az államigazgatási eljárás általános szabályairól szóló 1957. évi IV. tv. (Áe.)

Alkotmány 2. § (1) A Magyar Köztársaság független, demokratikus jogállam.
		(A jogállam alapvető eleme a  jogbiztonság) (11/1992. (III. 5.) AB h.)

Lt. 5. § (1) Ha a szerződés alapján a bérlők a lakás meghatározott lakószobáját és egyes helyiségeit kizárólagosan, más helyiségét pedig közösen használják, társbérlők. A társbérlő önálló bérlő. (2) Önkormányzati és állami lakásban megüresedett társbérleti lakrészt ismételten, önálló bérletként bérbe adni nem lehet. (3) Önkormányzati rendelet szabályozza az önkormányzati lakásban lévő megüresedett társbérleti lakrésznek a lakásban maradó társbérlő részére történő bérbeadásának feltételeit.

Lt. 26. § (1) A bérbeadó a határozatlan időre szóló szerződést írásban felmondhatja, ha a bérlő részére egyidejűleg ugyanazon a településen – a fővárosban a főváros területén – cserelakást ajánl fel bérleti jogviszony létesítésére. A felmondási idő azonban három hónapnál rövidebb nem lehet. (6) Önkormányzati lakás esetén az (1) bekezdés szerinti felmondásra a lakás átalakítása, korszerűsítése, lebontása vagy társbérlet megszüntetése céljából kerülhet sor. 

Lt. 94. § (1) E törvényben meghatározott kivételekkel, a törvény hatálybalépéséig indult bírósági, valamint a lakásügyi és elhelyező hatósági elsőfokú eljárásban és az ennek során hozott határozat ellen benyújtott jogorvoslati (felülvizsgálati) kérelem elbírálására, továbbá új eljárás elrendelése esetén a törvény hatálybalépése után is az elsőfokú eljárás megindításakor hatályos jogszabályokat kell alkalmazni. (2) Az (1) bekezdés nem alkalmazható, ha az eljárás lakás, helyiség igénybevételével, vagy olyan eljárással kapcsolatos, amelyben a bérlő felhívható, hogy költözzék a tulajdonában álló lakásba, vagy azt idegenítse el, illetőleg lakásbérleti jogviszonyáról mondjon le.

R. 10. § (1) A lakásügyi hatóság olyan szobaszámú tanácsi bérlakást utalhat ki, amely a lakásigény mértékét nem haladja meg. (2) A lakásigény mértéke – az együttlakó személyek számától függően – a következő:  két személyig egy-két lakószoba,
 
R. 17. § Ha tanácsi bérlakásban valamelyik társbérleti lakásrész megüresedett és az a lakásban visszamaradt társbérlő lakásigénye mértékének felső határát nem haladja meg, a lakásügyi hatóság a megüresedett lakásrészt a visszamaradt társbérlő részére – kérelmére – köteles kiutalni. (2) Ha az (1) bekezdés alapján több visszamaradt társbérlő tarthat igényt a megüresedett társbérleti lakásrészre, a lakásügyi hatóság a körülmények figyelembevételével dönti el, hogy a megüresedett társbérleti lakásrészt melyik kérelmező részére utalja ki. Ha a megüresedett társbérleti lakásrész két- vagy többszobás, a lakásügyi hatóság a lakásrészt a kérelmezők között megoszthatja.

R. 18. § (1) Ha két társbérleti lakásrészből álló tanácsi bérlakásban az egyik társbérleti lakásrész megüresedett és arra a lakásban visszamaradt társbérlő lakásigénye mértékének felső határa sem terjed ki, a visszamaradt társbérlő lakásrészét igénybe kell venni, és részére egyidejűleg megfelelő önálló lakást kell kiutalni. (2) Az (1) bekezdés rendelkezése kettőnél több társbérleti lakásrészből álló tanácsi bérlakásra is alkalmazható.

R. 19. § Ha a visszamaradt társbérlő a megüresedett – a lakásigénye mértékének felső határát meg nem haladó – társbérleti lakásrész kiutalását nem kéri, a lakásügyi hatóság a társbérlő részére megfelelő önálló lakást ajánlhat fel. Ha a társbérlő a felajánlott lakást nem fogadja el, a lakásügyi hatóság a megüresedett társbérleti lakásrészt ismét társbérletként utalja ki.

R. 20. § (1) Ha nem különbejáratú társbérleti lakásrész üresedett meg, azt újabb társbérlő részére nem szabad kiutalni. (2) Ha a lakásban több társbérlő maradt vissza, a megüresedett társbérleti lakásrészt közülük – kérelmére – annak a szomszédos társbérlőnek kell kiutalni, akinek a különbejáratú lakásrészén keresztül az megközelíthető. 
(3) Ha a megüresedett társbérleti lakásrészre az arra jogosult visszamaradt társbérlő nem tart igényt, ennek lakásrészét igénybe kell venni és részére megfelelő önálló lakást kell kiutalni. Az így megüresedett lakást, illetőleg két társbérleti lakásrészt olyan igényjogosult részére kell kiutalni, akinek lakásigénye az egész lakásra, illetőleg mindkét társbérleti lakásrészre kiterjed.(4) Az (1)–(3) bekezdésben foglalt rendelkezéseket megfelelően alkalmazni kell abban az esetben is, ha a különbejárattal nem rendelkezővel szomszédos olyan társbérleti lakásrész üresedett meg, amelyen keresztül a különbejárattal nem rendelkező lakásrész megközelíthető.

R. 22. § Megüresedett társbérleti lakásrészt csak akkor szabad a lakásban nem lakó személy részére kiutalni, ha az együtt beköltöző személyek száma nem haladja meg a lakásrésznek a lakásigény mértékének alsó határa szerint megállapított befogadóképességét, továbbá a társbérlőül kijelölt személy és a lakásrészbe vele együtt beköltöző személyek egyike sem tartósan beteg.

R. 77. § (1) A felajánlott lakás megfelelőségének kérdésében – vita esetén – a bíróság dönt. A megfelelőség vizsgálatánál figyelembe kell venni a) mindkét lakás komfortfokozatát, alapterületét, műszaki állapotát, lakóhelyiségeinek számát, a településen belüli fekvését, továbbá b) azt, hogy a lakásbérleti jogviszony az egész lakásra vagy egy részére terjed-e ki, valamint c) a bérlő a lakás épületen belüli fekvésére tekintettel egészségügyi szempontból nem kerül-e hátrányosabb helyzetbe. (2) A bérlő olyan szobaszámú lakásra tarthat igényt, mint az általa használt lakás. Ha azonban ez a lakás meghaladja a tanácsi bérlakásra megállapított lakásigény mértékének felső határát, a bérlő csak e mértéket meg nem haladó szobaszámú lakásra tarthat igényt. (4) A felajánlott lakás akkor is megfelelő, ha a lakások közötti eltérést a felajánlott lakás más előnye kiegyenlíti.

R. 117. § (2) Az a bérlő, akinek társbérleti lakásrészét a társbérletek megszüntetése céljából igénybe vették, a 77. §-ban meghatározott követelményeknek megfelelő, az egész lakás komfortfokozatával azonos komfortfokozatú – önálló – lakásra tarthat igényt.

Áe. 38. § (1) Ha a jogszabály elrendeli, vagy az ügy természete megengedi, a közigazgatási szervnek a döntés előtt meg kell kísérelnie egyezség létrehozását.(2) Ha az egyezség megfelel a jogszabálynak, és nem sérti a felek vagy mások jogos érdekét, a közigazgatási szerv az egyezséget jóváhagyja, illetőleg határozatba foglalja; ellenkező esetben az eljárást folytatja.

Áe. 61. § (1) Ha a közigazgatási szerv megállapítja, hogy a felettes szerv vagy a bíróság által még el nem bírált határozata jogszabályt sért, a határozatot módosítja vagy visszavonja.

Áe. 61. § (2) A közigazgatási szerv az ügyfél jogorvoslati kérelme esetén a határozatot akkor is módosíthatja vagy visszavonhatja, ha a jogorvoslati kérelemben foglaltakkal egyetért, feltéve, hogy az ügyben nincs ellenérdekű fél. (3) A határozat módosítására, vagy visszavonására a közigazgatási szerv csak egy ízben, a határozat közlésétől számított egy éven belül jogosult. (4) A határozat módosítását vagy visszavonását jogszabály kizárhatja, vagy külön feltételhez kötheti.

BH 1984. 15. Társbérleti lakrészről történő lemondás esetén, ha a lakrész és az egész lakás komfortfokozata nem tekinthető azonosnak, a térítési díjat úgy kell megállapítani, hogy egyaránt kifejezésre jusson a társbérleti lakrész komfortfokozata és társbérleti jellege [1/1971 (II. 8.) Korm. sz. r. 88. § (2) bek., 1/1971 (II. 8.) ÉVM sz. r. 3. § (2) bek., 2/1971. (II. 8.) ÉVM–PM sz. r. mell. 4. pont].

A Vhr. 3. §-ának (2) bekezdése úgy rendelkezik, hogy társbérleti lakásrész esetében a lakáshasználati díjat az egész lakás komfortfokozatánál eggyel alacsonyabb komfortfokozat szerint kell megállapítani. Nem tartalmaz azonban a jogszabály kifejezett rendelkezést arra az esetre, amikor a társbérleti lakásrész és az egész lakás komfortfokozata nem tekinthető azonosnak. Ilyenkor a jogszabály célkitűzésének megfelelően a térítési díjat úgy kell megállapítani, hogy egyaránt kifejezésre jusson a társbérleti lakásrész komfortfokozat szerinti minősége és társbérleti jellege. A 3/1971. (II. 8.) ÉVM számú rendelet 8. §-a is hasonló szempontok alapján rendelkezik a lakbér megállapításánál. Az első fokú bíróság tehát indokoltan vizsgálta azt, hogy az egész lakáson belül a felperes társbérleti lakrésze milyen komfortfokozatú, és helyesen állapította meg azt is, hogy a felperes társbérleti lakrésze (önmagában) félkomfortosnak tekinthető. A lakrész társbérleti jellegére tekintettel azonban a lakáshasználati díjat eggyel alacsonyabb komfortfokozat szerint kell megállapítani.

A vizsgálat megállapításai

Az önkormányzat 1991-ben az 1/1971.(II.8.)Korm. sz. r. 18. § (1)-(2) bek. alapján, a társbérleti lakrész megüresedését követően jogszerűen vette igénybe az egész lakást. A lakásügyi hatósági határozat jogerőre emelkedett. A cserelakás biztosítására vonatkozó kötelezettségének azonban az önkormányzat nem tett eleget, de a panaszos beadványaiból is megállapítható, hogy ajánlott fel lakásokat, de azokat a bérlő nem fogadta el. Az R. 117. § meghatározza a cserelakás megfelelőségének feltételét, amely panaszos esetében két szoba komfortos lakás. Amennyiben ilyen méretű és komfortfokozatú lakást az elmúlt időszak alatt a bérlőnek felajánlottak, annak bérbeadásáról kellett volna intézkedni, és a megfelelőség kérdésében a vitát a bíróság előtt rendezhették volna. A "kényszerkiutalás" lehetőségét az ügyfél érdekeinek méltányos kezelése miatt nem vette igénybe a hatóság. A közös megállapodás azonban nem jött létre. 1993-ban a bérlő a határozat visszavonását kérte, de az önkormányzat a határozatát a jogerőre emelkedéstől számított egy éven túl az Áe. 61. § (3) bek. alapján már nem vonhatta vissza, még ellenérdekű fél hiányában sem.

Mivel a 1993. évi LXXVIII. tv. (Lt.) hatályba lépéséig a társbérlet megszüntetésére nem került sor és, bár az eljárást nem lehet befejezettnek tekinteni, de az Lt. 94. § (2) bek. szerint annak a korábbi jogszabályok szerinti folytatását a törvény előírásai kizárják.

A fentiek alapján panaszost ma is bérlőnek kell tekinteni, akinek a bérbeadó az Lt. 26. § (6) bekezdés alapján a társbérleti lakrészre szóló bérleti szerződését felmondhatja, ha egyidejűleg másik megfelelő lakást biztosít.

A bérbeadó, az önkormányzati rendelet alapján a lakásban visszamaradt társbérlőnek, a jogos lakásigénye alapján a lakrészt bérbeadhatja, vagy a szerződést a 26. § (6) bek. szerint felmondhatja. Mivel az egyedülálló bérlőt nem illeti meg a közel 200 m2 -es, 4 szobás lakás bérleti joga, ezért jogszerű, és alkotmányos jogot nem sért, ha a bérbeadó megfelelő cserelakás felajánlásával a szerződést felbontja. A jelenlegi társbérleti lakrészre vonatkozó bérlői jogait a korábbi határozat nem érini. 

A panaszos kérelme részben megalapozott, mert a bérleti jogviszonyát - a lakáshasználati joga sértetlenül hagyásával - a bérbeadó úgy szüntette meg, hogy közben saját kötelezettségének nem tett eleget, és ezzel az Alkotmány 2. § (2) bekezdésben foglalt jogállamiság, és az ahhoz szorosan kapcsolódó jogbiztonság elvét sértette, mert az állampolgárt évekig jogbizonytalan helyzetben tartotta.

Az ajánlástól azonban eltekintettem, mert az önkormányzat az eljárás során - ha késve is - a bérlőnek megfelelő lakás bérbeadása iránt intézkedett.

Budapest, 1996. november

Dr. Polt Péter