OBH 2075/1995.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának jelentése
Ügyintéző: dr. Kovács Zsolt
Az eljárás megindulása:

Panaszos sérelmezte, hogy az önkormányzat, a nem lakás céljára szolgáló helyiségek elidegenítésének szabályozásakor a bérlők számára hátrányos feltételeket állapított meg. 
A vállalkozás szabadsága sérelmének lehetősége miatt vizsgálatot indítottam.

A tényállás

Panaszos 1989.  X. 1-én helyiségbérleti szerződést kötött a helyi Tanáccsal büfé üzemeltetése céljából. Az előírt 203 ezer Ft. igénybevételi díjat befizették, amely akkor a helyiség forgalmi értékének a 40 %-át tette ki. 

Az önkormányzat elidegenítési rendeletét azért kifogásolja, mert a bérlőt a kívülálló vevővel szemben hátrányosan megkülönbözteti, mert a bérlő részére megállapított vételár az üres forgalmi érték, míg kívülálló részére lakott forgalmi értéket szabnak meg. További kifogása, hogy a bérleti jog megszerzéséért befizetett igénybevételi díjat csak névértékben veszi figyelembe az önkormányzat a vételár csökkentése során.

Az  ügy jogi háttere:

A./ 1949. évi XX. tv.			A Magyar Köztársaság Alkotmánya 
B./ 1993. évi LIX. tv.			Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról
C./ 1993. évi LXXVIII. tv.		A lakások és helyiségek bérletére, valamint az 						elidegenítésükre vonatkozó  egyes szabályokról (Lt.)
D./ 19/1984. (IV. 15.) MT r.		A helyiséggazdálkodásról (R.)
E./ 20/1995.(VI.22.) Ör.  		Az önkormányzat tulajdonában álló nem lakás céljára 					szolgáló helyiségek elidegenítéséről

Az  alkalmazott jogszabályok:

Az 1949. évi XX. törvény

9. § (2) A Magyar Köztársaság elismeri és támogatja a vállalkozás jogát és a gazdasági verseny szabadságát. 

Az 1993. évi LIX. törvény
 
25. § Ha az országgyűlési biztos álláspontja szerint az alkotmányos jogokkal kapcsolatos visszásság valamely jogszabály fölösleges, nem egyértelmű rendelkezésére, illetve az adott kérdés jogi szabályozásának hiányára vezethető vissza, a visszásság jövőbeni elkerülése érdekében javasolhatja a jogalkotásra jogosult szervnél a jogszabály módosítását, hatályon kívül helyezését vagy kiadását.

Az 1993. évi LXXVIII. tv. (Lt.)

36. § (1) A nem lakás céljára szolgáló helyiség bérletének létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, valamint a bérlet megszűnésére a lakásbérlet szabályait – e törvény Második részében foglalt eltérésekkel – megfelelően kell alkalmazni. (2) Az önkormányzat tulajdonában lévő helyiség bérbeadásának és a bérbeadó hozzájárulásának a feltételeit – az önkormányzati lakásokra vonatkozó szabályok megfelelő alkalmazásával – önkormányzati rendelet határozza meg. Az önkormányzati helyiség bérleti díjának mértékét nem kell önkormányzati rendeletben meghatározni.

37. § (1) A helyiség átadásával, rendeltetésszerű használatával, karbantartásával, felújításával, továbbá a szerződés megszűnésekor a helyiség visszaadásával kapcsolatban a bérbeadó és a bérlő jogaira és kötelezettségeire a felek megállapodása az irányadó.

38. § (1) A felek a helyiségbér mértékében szabadon állapodnak meg.

42. § (1) A bérlő a helyiség bérleti jogát a bérbeadó hozzájárulásával másra átruházhatja vagy elcserélheti. Az erre vonatkozó szerződést írásba kell foglalni. (2) Önkormányzati helyiség esetén a hozzájárulás feltételeit önkormányzati rendeletben kell meghatározni. A hozzájárulás nem tagadható meg, ha a cserélő fél az önkormányzat rendeletében meghatározott feltételeket vállalja.

43. § (1) A bérbeadó a határozatlan időre kötött szerződést – ha a felek másként nem állapodtak meg – cserehelyiség biztosítása nélkül is felmondhatja. (2) Az önkormányzati helyiségre – ha a törvény másként nem rendelkezik – a határozatlan időre kötött szerződést cserehelyiség biztosítása nélkül öt évig (...)  felmondani nem lehet.

58. § (1) Ha a törvény másként nem rendelkezik, az állam tulajdonából az önkormányzat tulajdonába került helyiségre a bérlőt elővásárlási jog illeti meg. (2) Az önkormányzat rendeletében határozza meg az (1) bekezdésben említett helyiségek vételárának mértékét, megfizetésének (részletfizetés, vételárengedmény stb.) módját és feltételeit.

60. § Ha az önkormányzati, illetőleg az állami tulajdonban lévő helyiséget az e törvény alapján elővásárlásra jogosult veszi meg, a vételár mértéke a helyi forgalmi értéket nem haladhatja meg.

71. § (1) A bérlő a lakás- és helyiségbérleti szerződés felmondással történő megszűnése esetén igényt tarthat a befizetett lakásépítési hozzájárulásra, használatbavételi díjra, illetve igénybevételi díjra, kivéve, ha a bérbeadónak cserelakást (cserehelyiséget) kell felajánlania.

77. § A törvény hatálybalépésekor önkormányzati tulajdonú helyiségre fennálló szerződés – ha a törvény eltérően nem rendelkezik – cserehelyiség biztosítása nélkül tíz évig nem mondható fel.

79. § (1) Az önkormányzatnak rendelete megalkotása előtt a bérlők és a bérbeadók településen működő érdekképviseleti szervezetének véleményét ki kell kérnie. A rendelettervezetről a helyben szokásos módon hirdetményt kell közzétenni, amelyben határidő kitűzésével fel kell hívni az érdekképviseleteket véleményük közlésére.

19/1984. (IV. 15.) MT r. (1993. XII. 31.-vel megsemmisítette a 29/1993.(V.6.) AB határozat) 

13. § (1) A jogszerű használót a helyiség igénybevétele esetén – a (2) bekezdésben említett esetek kivételével – kártalanítás illeti meg.

14. § (3) A kártalanítás az arra jogosult választása szerint(...) cserehelyiséggel, pénzben vagy mindkettővel történhet. (5) A kártalanítás módját, mértékét és határnapját – jogszabály keretei között – elsősorban a felek egyezsége, megállapodásuk hiányában pedig az elhelyező hatóság határozza meg. (6) A kártalanítás mértékét (...) az igénybe vett helyiség fekvése, nagysága, műszaki állapota és felszereltsége alapján kell megállapítani.

19. § (1) Ha a jogszerű használó a helyiség használati jogáról az elhelyező hatóság javára lemond, őt jogszabályban meghatározott mértékű pénzbeli térítés illeti meg.

20/1995.(VI.22.) Ör

4. § (1) A helyiség értékesítése során a bérlőt elővásárlási jog illeti meg. (2) Ha a jogosult elővásárlási jogával nem él, a helyiséget bármely jogi, illetve magánszemély megvásárolhatja.

5. §. (1) Az elővásárlási jog jogosultja  részére értékesített helyiség vételára a helyiség forgalmi értékével azonos. A forgalmi érték meghatározása során a helyiséget beköltözhetőnek kell tekinteni. (2) A vételár megállapítása során, ha a helyiséget az elővásárlásra jogosult vásárolja meg, a forgalmi értékből le kell vonni a bérlő által korábban megfizetett igénybevételi díjat.

7. § (1)  Ha a helyiség beköltözhető állapotban van, illetőleg  ha az elővásárlási jogosult határidőben nem nyilatkozik, vagy az ajánlatot nem fogadja el, vagy az adásvételi szerződést határidőben nem köti meg, a helyiséget pályázat útján kell értékesíteni. (2) Ha az elővásárlási jog jogosultja a helyiséget az (1) bekezdés szerint nem vásárolja meg, a helyiség beköltözhető állapotban történő elidegenítése céljából, a bérbeadó előzetes megállapodás alapján a bérlő részére cserehelyiséget biztosíthat. Ennek hiányában a helyiség lakottan is értékesíthető. Ebben az esetben a helyiség forgalmi értékének meghatározása során a helyiséget a fennálló bérleti jogviszonyra figyelemmel lakottnak kell tekinteni.

A vizsgálat megállapításai:

A Lakástörvény megszüntette az önkormányzatok elhelyező hatósági jogkörét, ezt követően a helyiségek bérbeadása, elidegenítése polgári jogviszonnyá vált, melyben a felek jogvitáikat bíróság előtt rendezhetik. Az elidegenítés feltételeit az önkormányzatok azonban rendelettel, tehát jogszabállyal szabályozzák, ezért azzal szemben vita polgári bíróság előtt nem indítható. Az 1993. évi LIX. tv. 25. § alapján megvizsgáltam, hogy jogszabály okozott-e visszásságot panaszos ügyében. A vizsgálat célja annak megállapítása volt, hogy az önkormányzat rendelete sértette-e a panaszos szabad vállalkozási jogát, és alkalmazott-e hátrányos megkülönböztetést.

Az Lt. különbséget tesz az önkormányzati bérlakások bérlőinek, és a helyiségek bérlőinek biztosított vásárlási lehetőségek között. A 19/1984. (IV. 15.) MT rendelet a helyiség bérleti szerződésének felmondása esetére a bérlő részére kártérítést állapít meg, amelynek mértékét a felek megállapodására bízta. Nem járt azonban kártérítés, ha a bérbeadó másik megfelelő cserehelyiséget biztosított, mivel a bérleti jogát nem csorbította. 

Az Lt. felhatalmazása alapján alkotott 20/1995.(VI.22.) Ör. sz. önkormányzati rendelet azonban nem a helyiségek bérbeadását, illetve a bérleti jog megszűnését szabályozza, hanem a helyiségek elidegenítését. A bérlő, amennyiben a bérleményét nem tudja, vagy nem kívánja megvásárolni, cserehelyiséget, vagy kártalanítást igényelhet. A kártalanítást (lelépési díjat) az önkormányzattól, kívülálló részére történő elidegenítés esetén pedig az új tulajdonostól  is igényelheti. 

A helyiség bérleti jogának megszerzését a korábbi szabályozás az igénybevételi díj megfizetéséhez kötötte, ahogy a lakás kiutalásnak a használatbavételi díj megfizetése volt a feltétele. A törvény a használatbavételi díj vételárba történő beszámításáról nem rendelkezett, ahogy a helyiségek - elővásárlási jog alapján történő - értékesítésekor az igénybevételi díj figyelembevételét nem írta elő, és a vételár maximumát a forgalmi értékben határozta meg. 

Az igénybevételi díj megfizetése tette lehetővé a bérlők számára, hogy kedvezményes bérleti díj ellenében önkormányzati tulajdonú helyiséget béreljenek, és ez alapozta meg az elővásárlási jogukat, amellyel pályázati eljárás nélkül jogosultak a bérleményük megvásárlására. Az önkormányzat a vételárba csak az igénybevételi díjnak csak az "egyszeres" összegét számítja be, de ez nem jelenti azt, hogy a bérleti jogról történő lemondás esetén is csak ezt az összeget venné figyelembe. Kívülálló csak pályázat útján, és csak akkor szerezheti meg a helyiség tulajdonát, ha a bérlő elővásárlási jogával nem él. A pályázat kiírásakor a helyiség vételárának legalacsonyabb összege a "lakott" forgalmi érték, hiszen a vevőnek esetleg a bérlő lelépési díját is át kell vállalnia. Ez nem jelenti azt, hogy a kívülálló "olcsóbban " juthat tulajdonhoz, mint a bérlő, mert a vételárat a helyiség piaci értéke határozza meg.

A fentiek alapján megállapítottam, hogy nem minősül joggal való visszaélésnek, és nem okozott diszkriminációt az önkormányzat helyiségek elidegenítéséről alkotott rendelete.

Tekintettel arra, hogy a vizsgálat olyan körülményt nem tárt fel, amely alapján az önkormányzat rendeletének alkotmányellenessége megállapítható lenne, a vizsgálatot alkotmányos visszásság hiányában megszüntettem.

Budapest, 1997. április 2.

Gönczöl Katalin