OBH 1502/1995.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának jelentése
Ügyintéző: dr. Endrődi Zsuzsa

Az eljárás megindulása

A névtelen bejelentő szerint ügyvédi közreműködéssel néhány éve olyan tevékenység folyik, amely során  idős hiszékeny embereket fiktív szerződésnek feltüntetett adás-vételi szerződések  aláírására bírják rá. Ezeknek a szerződéseknek alapján a tulajdonosváltozást aztán a Fővárosi Kerületek Földhivatala soron kívül bejegyzi. Ezzel a hiszékeny, idős tulajdonosok elvesztik ingatlanaikat, mások viszont  ellenérték nékül  nagy értékű ingatlanok  további értékesítésének  lehetőségét szerzik meg. A névtelen bejelentő szerint a tevékenység sorozatosan folyik azóta, mióta egyre többen rájönnek, hogy ily módon jelentős vagyoni előnyre lehet szert tenni. A bejelentő kifejezett kérelemmel nem fordul az OBH-hoz és levelét a feltételezett sértettek nevében  írta. A  névtelen bejelentések vizsgálatára általában nem kerül sor. A leírt cselekmény azonban  olyan mértékben sérti a tulajdonhoz való jogot, -ebből következően a megkötött és földhivatalhoz benyújtott szerződésekbe vetett bizalmat, - valamint a jogbiztonságot azáltal, hogy megkérdőjelezi az ingatlan-nyilvántartás közhitelességét, hogy az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. tv. 18. §-nak (1)-(2) bekezdésében foglalt felhatalmazás alapján megindítottam a vizsgálatot.  A vizsgálatban az OBH alábbi munkatársai vettek részt: Dr. Kiss Anikó, Dr. Katona Anikó, Faragóné Dr. Endrődi Zsuzsanna. A vizsgálatot vezette: Faragóné Dr. Endrődi Zsuzsanna.                                                                 

Érintett alkotmányos jogok:
•	Tulajdonhoz való jog 13.§.(1)
•	Magánlakás sérthetetlensége 59.§.(1)
•	A jogállamisághoz és ezen belül a jogbiztonsághoz fűződő jog 2. §.(1) bek.

Alkalmazott jogszabályok:

1.	Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1972. évi 31. tvr. (továbbiakban Itvr.) 2. §. (1) bekezdése kimondja, hogy az ingatlan nyilvántartás nyilvános és hitelesen tanúsítja a feltüntetett adatok, továbbá a bejegyzett jogok és tények fennállását.                                   

2.	Az Itvr. 15.§. (4) bekezdése, mely szerint a tulajdonjog bejegyzésének törléséhez és az eredeti állapot visszaállításához bíróság vagy más hatáskörrel rendelkező hatóság határozata szükséges.

3.	Az Itvr. 17.§.(1) bekezdése, mely szerint nem jegyezhető be a változás, ha az okiratnak olyan alaki vagy  tartalmi  hiányossága van, amely szerint az nyilvánvalóan érvénytelen.

4.	A 27/ 1972.(XII.31.) MÉM.sz.rendelet  (továbbiakban Vhr.)  95.§. (1) bekezdése szerint a beadványokat az iktatószámok sorrendjében kell elintézni. A földhivatal vezetője indokolt esetben a beadvány  elintézésére írásban soronkívüliséget engedélyezhet.                                                                          

5.	A 104.§. (1) bekezdésének  d./ pontja, mely előírja, hogy a  jogok és  tények  bejegyzéséről szóló határozatot  - a tulajdoni lapon történt bejegyzés után - kézbesíteni  kell annak  akinek bejegyzett joga módosult vagy megszűnt.

6.	Az államigazgatási eljárásról szóló 1957. évi IV. tv. 37.§.(1) bekezdése, mely szerint ha az ügy eldöntése olyan kérdés előzetes elbírálásától függ, amelyben az eljárás más szerv hatáskörébe tartozik, az államigazgatási szerv az eljárást felfüggeszti. Ha a más szerv előtti eljárás megindítására az ügyfél jogosult, erre megfelelő határidő kitűzése mellett fel kell hívni. Ha az ügyfél a felhívásnak nem tesz eleget az államigazgatási szerv az eljárást megszünteti, vagy a rendelkezésre álló adatok alapján dönt.

7.	A Legfelsőbb Bíróság Kfv.III.25.694/1994. számú határozata, mely kimondja, hogy ha az okirat valódiságát maga az aláíró vitatja, a földhivatalnak fel kell függesztenie az eljárását és az okirat érvényességéről bíróságnak  kell dönteni.                                                                             

A vizsgálat célja, és a vizsgált ügyiratok köre

A vizsgálat célja a bejelentő által felvázolt cselekménnyel kapcsolatos információszerzés, különösen az elkövetési módot és a földhivatali eljárást illetően. Ennek érdekében az 1995. július 1-október 30-ig fellebbezéssel támadott tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmeket (61 db.) vizsgáltuk.                                                             
A Fővárosi Földhivatal Ingatlan-nyilvántartási Osztályának vezetője ehhez kigyűjtött még olyan rendőrségi megkeresést ( 4 db.) tartalmazó ügyiratot, melyekben a nyomozóhatóság a panaszos által felvázolt hasonló bűncselekmény felderítéséhez kér adatot, továbbá saját nyilvántartásából olyan ügyeket ( 9 db.) amelyekben az eljárás felfüggesztésére került sor a szerződés érvénytelenségének megállapítására indult eljárás miatt.
Ezek közül választottuk ki azokat az ügyeket, amelyekben a tulajdonos vitatja a szerződés érvényességét és ezért a fellebbezési eljárás felfüggesztésére került sor. Ebben a körben volt várható,  hogy olyan ügy kerül elénk amely igazolja a bejelentésben foglalt állításokat.     A vizsgált iratok áttanulmányozása során  kétféle ügytípussal találkoztunk. Az egyikben az eladó színlelt szerződésre való hivatkozással fellebbezett a tulajdonjog bejegyzését elrendelő határozat ellen, a másikban az eladó vitatta aláírását a benyújtott szerződésen, és a legtöbb esetben büntető-feljelentést is tesz. A rendőrségi megkeresések tartalmukat tekintve a második ügytípushoz tartoztak. A vizsgált ügyiratok tartalmazták a Fővárosi Kerületek Földhivatalánál (továbbiakban Kerületi Földhivatal) keletkezett ügyiratokat is.

 Az iratokban dokumentált esetek és vizsgálati megállapítások a fellebbezés indoka szerinti csoportosításban.                                                                                                  

1. Színlelt szerződések miatt:

Uzsoraszerződés leplezésére szolgált az adásvételi szerződés, melyet a tulajdonos és a hitelező is saját kezűleg írt alá. Utóbb az adós (bejegyzett tulajdonos), vagy az adós tulajdonostársa, vagy testvére nyújtotta be fellebbezését és kérte a tulajdonjog bejegyzésének törlését. A Fővárosi Földhivatal ebben az esetben a fellebbezőt felhívta arra, hogy bíróság előtt indítson keresetet a szerződés érvénytelenségének megállapítása érdekében. Ennek igazolása  után, a bíróság döntéséig a fellebbezési eljárást felfüggesztette. ( ld. a 30071/1996., 30164/1996., 30464/1995., 30.386/1995. számú ügyiratokat - ez utóbbiban ítélet is született). Ezekben az ügyekben büntető eljárás nem indult. Bár az adásvételi szerződés aláírására - a fellebbező állítása szerint- hitel fedezete miatt kerül sor, a bíróságon olyan másodfokú ítélet született, amely nem állapította meg a szerződés érvénytelenségét, mert a felperes nem tudta bizonyítani, hogy az akarata nem az ingatlan eladására irányult, és azt sem, hogy a vételárat nem vette át. A fellebbezést az ítélet alapján a földhivatal elutasította.
Ez az ügykör csak érintőlegesen mutat hasonlóságot a bejelentő által vázoltakkal, mert az aláírásokat nem használták fel hamis okiratok készítéséhez. Az aláírás hitelességét az okiraton az adós nem vitatja, csak az eladási  szándékot.

2. Semmis szerződés miatt:

2.1.  A bejegyzett tulajdonos ( 80 éves idős hölgy) amiatt fellebbezett, hogy egy idegen az ingatlanát megterhelte, aztán eladta hamis meghatalmazás felhasználásával. Állította, hogy  sem az adásvételi szerződést, sem a meghatalmazást tartalmazó közjegyzői okiratot nem írta alá. Az adásvételi szerződést ügyvéd készítette és ellenjegyezte.
Az ügyben büntető eljárás is folyik a XIII. kerületi Rendőrkapitányságon. A tulajdonos szerződés érvénytelenségének megállapítása és az eredeti állapot visszaállítása iránt indított pert. A Fővárosi Földhivatal az eljárást felfüggesztette a bírósági eljárás jogerős befejezéséig. A tulajdoni lapra már bejegyezték a harmadik személyt is. A két adásvételi szerződés benyújtása között  2 hónap telt el. A bíróságon megtámadott szerződést a földhivatal hivatalvezetői utasításra, soronkívül ( 2 hónap alatt) jegyezte be az ingatlan-nyilvántartásba (Ld. a 30090/1996. számú ügyiratot).

2.2. Az özvegyi jog jogosultja fellebbezett azzal, hogy nem ő írta alá az adásvételi szerződést. Pert indított az adásvételi szerződés érvénytelenségének megállapítása érdekében. A szerződést a fia is aláírta, aki az ingatlan tulajdonosa. Arra nincs adat, hogy Ő elismeri-e az aláírását, de édesanyja úgy emlegeti, mint akit földönfutóvá tettek. A földhivatal az eljárást a jogerős bírósági ítéletig felfüggesztette. A szerződés beérkezése és a tulajdonjog bejegyzése között több mint egy év telt el. Büntető eljárás az ügyben nem indult. Az ügy végül is  nem mutat hasonlóságot a vizsgálat témájával, a haszonélvezetre jogosult édesanya nem is lakott az ingatlanban (ld. 30011/1996. számú ügyiratot).

2.3.  Az eladó fellebbezett azzal az indokkal, hogy az adásvételi szerződést nem Ő írta alá, ezért a XXII. kerületi Rendőrkapitányságon feljelentést tett a vevő ellen csalás és magán-okirathamisítás alapos gyanúja miatt. A vevő tulajdonjogát 3 nap alatt jegyezték be. A tulajdonos kérte ennek kivizsgálását. Az iratokból nem állapítható meg, hogy ez megtörtént. A Fővárosi Földhivatal elrendelte az eredeti állapot visszaállítást, arra hivatkozva, hogy a szerződés nem felel meg az alaki kellékeknek - a szerződésből nem tűnik ki a keltezés ideje, és az ügyben tulajdonjog bejegyzését sem kérték. A másodfokú határozat 1995. október 27-én kelt és a Kerületi Földhivatal nem jelezte, hogy visszaállította az eredeti állapotot (ld. a 30.414/1995.számú ügyiratot). Ennek ellenőrzése a vizsgálat ideje alatt megtörtént, a másodfokú határozatot az első fokú hivatal  rendben végrehajtotta.

2.4. 1995. november 2-án elhunyt idős tulajdonos fia fellebbezte meg a  tulajdonjog bejegyzéséről szóló határozatot. Állítása szerint az adásvételi  szerződésen nem édesanyja aláírása  szerepel. Egyébként sem állt érdekében az ingatlant eladni, hiszen anyagi helyzete ezt nem indokolta. A szerződés 1995. szeptember 18-án kelt, a tulajdonos 1995. október 6-tól súlyos betegként kórházban feküdt.  A szerződést, melyet   tanúként a vevő férje és leánya írta alá, október 18-án nyújtották be a földhivatalhoz. Az ügyben szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt per van folyamatban. A szerződést rendkívül gyorsan bejegyezték 6 nap alatt úgy, hogy közben három munkaszüneti nap volt. Soronkívüli kérelem és a szükséges illeték lerovása az ügyiratok mellett nem található. Az iratoknál nincs adat arra nézve, hogy a soronkívüli ügyintézés körülményeit a Földhivatal kivizsgálta volna.
Az ügyben vizsgálat folyik a XVI. kerületi Rendőrkapitányságon. A Fővárosi Földhivatal a fellebbezési eljárást felfüggesztette, és felhívta a fellebbezőt, hogy a szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt haladéktalanul intézkedjen. A kereset benyújtását 30 napon belül igazolja, ellenkező esetben a földhivatal a rendelkezésre álló adatok alapján dönt (Ld. 30.131/1996. sz. ügyiratot) 

2.5.  A fellebbezéssel nem érintett ügyiratot kérésünkre a Kerületi Földhivataltól a vizsgálat ideje alatt behozták a Fővárosi Földhivatalhoz.  Fiatal házaspár vásárolt egy telket 1994-ben a II. kerületben, amit később szerettek volna eladni. A hirdetés ideje alatt jelentkezett egy hölgy aki azt állította, hogy Ő  megvásárolta a telket a tulajdonosoktól, és meglepetten látja, hogy azt még mindig eladásra kínálják. Kiderült, hogy hamis személyi igazolvánnyal a fiatal házaspárnak kiadva magát egy idegen férfi és nő eladták az ingatlant, felvették a vételárat. A vevő tulajdonjog  bejegyzését kérte az ingatlanra, a tulajdonosok pedig kérték a bejegyzési kérelem elutasítását, hiszen a szerződést nem ők írták alá. A kárt szenvedett vevő büntető feljelentést tett a Budapesti Rendőrfőkapitányságon, ahol a 872/1996. számon folyik az eljárás. A Kerületi Földhivatal ebben az ügyben még nem intézkedett.  A bejegyzésre váró ügyiratnál semmi nem utal arra, hogy a szerződő felek vitatják aláírásukat, mert e tárgyú megkeresésük nincs az iratokhoz csatolva. Sós István Osztályvezető Úr tájékoztatása szerint ennek az oka, hogy a korábbi hivatalvezető utasítására az ilyen tárgyú megkereséseket elkülönítve kellett iktatni ( ld. a 38.568/1996. számú ügyiratot.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   

2.6.  Rendőrségi megkeresések:

A Kerületi Földhivatalhoz érkezett 242352/1994. számhoz iktatott megkeresés szerint a Budapesti VI.-VII. kerületi Rendőrkapitányság vizsgálatot indított Sz. K. ellen, aki alaposan gyanúsítható azzal, hogy csalás révén jutott hozzá a Budapest, I.  Attila u. 133. II. 4. számú lakáshoz. A sértett Londonban élő, magyar állampolgár, aki keresetet indított a BKKB előtt szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt. A szerződést a földhivatal még nem jegyezte be, de egyéb intézkedést sem tett az ügyben.   

A Fővárosi Földhivatalhoz érkezett 30104/1996. számú megkeresés szerint a BRFK vizsgálatot folytat L.Gy. és társai ellen zsarolás büntette miatt, akik alaposan gyanúsíthatók azzal, hogy tévedésbe ejtették B. L. Bp. VII. ker. Klauzál tér 15. fsz. 5. valamint L. J. Bp. VII. ker. Akácfa u. 45. fsz. 6. szám alatti lakosokat abból a célból, hogy lakásukat megszerezzék. Az adásvételi szerződéseket a sértettek fenyegetések és kényszerítés hatására írták alá félelmükben. B. L. a Kerületi Hivataltól bekért iratok szerint az Önkormányzattól vásárolta lakását. 1996. január 15-én, és ugyanezen a napon eladta K.T.-nak. Az iratokból nem állapítható meg, hogy K. T. bejegyzési kérelmére indult eljárást a Kerületi Földhivatal felfüggesztette.

A 30.224/1996. számú megkeresés szerint a Nógrád megyei Rendőrfőkapitányság vizsgálatot folytat Sz. K. és társai ellen zsarolás bűntettének alapos gyanúja miatt. Hivatalos felhasználás céljából kérik pl. K. I. budapesti lakos által vásárolt ingatlan adásvételi szerződését és tulajdoni lapját.  A sértett személye a megkeresésből nem derül ki. 

Végül meg kell említeni Kléber Géza Hivatalvezető Úr tájékoztatása során elhangzottakat olyan esetekről amikor a "tulajdonos feje fölül eladták az ingatlant." Az egyik károsult édesanyja kapcsolatot keresett és talált olyan tulajdonosokkal, akiket hasonló sérelem ért. Ezek a tulajdonosok mind bírósághoz fordultak a szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt. Arra nincs adat, hogy az ügyben indult-e büntetőeljárás, és arra sem, hogy eljárását a Fővárosi Kerületek Földhivatala felfüggesztette.                                                                           

Összegezve a vizsgálat megállapításait, az ügyiratokból nem állapítható meg, hogy akár ügyvédi segédlettel, akár földhivatali közreműködéssel sorozatosan olyan csalárd tevékenység folyna, amely idős hiszékeny emberek ingatlanának ellenszolgáltatás nélküli elvételére irányul. Gyanús ügyben rendkívül gyors ügyintézés azonban az esetek többségében nem jellemző.  A  bejegyzésről szóló határozatot minden esetben kézbesítették az összes érdekeltnek. Mindez arra utal, hogy a bejelentő állítása a földhivatali közreműködést illetően nem megalapozott. Az általunk vizsgált több ügyben felmerült bűncselekmény alapos gyanúja, de ezekben kivétel nélkül büntető eljárás folyik.

Helyes a  Fővárosi Földhivatal gyakorlata akkor, amikor felfüggeszti az eljárást azokban az esetekben                                                                                                                                    
- amikor a szerződő fél maga vitatja az aláírását, vagy
- bejelenti, hogy az ügyben büntető-feljelentést tett.

A szerződés érvényességéről bíróságnak kell döntenie, ezért helyes az is, hogy a fellebbezőt a Fővárosi Földhivatal felhívja arra, hogy a szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt 30 napon belül nyújtson be keresetet a bírósághoz. Eljárása megfelel az Itvr. 17.§.(1) bekezdésében és az Áe. 37.§. (1) rendelkezésében foglaltaknak, és a Legfelsőbb Bíróság ezzel kapcsolatos Kfv.III.25694/ 1994. számú határozatának.

Nem helyes azonban, hogy ezt az eljárást a Kerületi Földhivatal nem alkalmazza a még be nem jegyzett, csupán széljegyzett olyan bejegyzési kérelmek esetében, amelyekben rendőrségi megkeresés érkezett, vagy a szerződő fél vitatja saját aláírását. ( ld. a 40475/1996., 197074/1994., és a 38568/1996. számú kerületi földhivatali ügyiratokat).                         
A rendőrségi megkeresés azonos értékű lehet az ügyfélnek azon bejelentésével, hogy az ügyben büntető feljelentést tett. Az ilyen esetben a Kerületi Földhivatalnak hivatalos tudomására jut, hogy a kérdéses ingatlan sorsát büntetőeljárásban vitatják. A köz-hitelesség megóvása érdekében a szükséges intézkedéseket nem mulaszthatja el.

Különösen helytelen az a gyakorlat, hogy az ilyen ügyekben az ügyféltől érkező figyelemfelkeltő és tiltakozó leveleket elkülönítve iktatják, így a bejegyzési kérelemnél semmi sem utal arra, hogy az ügyben büntető eljárás indult, vagy a szerződő fél vitatja az aláírását (ld. a 222920/1994. és 38568/1996 számú kerületi földhivatali ügyiratokat). 

Ugyancsak kifogásolható az, hogy a Kerületi Földhivatal vezetője nem vizsgálja a  büntetőeljárással érintett ügyben a soronkívüli ügyintézés körülményeit. A másodfokú hivatal pedig -annak ellenére, hogy az ügy irataiból ezt megállapítja- nem  tesz javaslatot a  soronkivüli ügyintézés körülményeinek kivizsgálására (ld. a 30.131/ 1996., 30.414/ 1996. számú ügyiratokat).

Megállapított alkotmányos visszásságok:

A Magyar  Köztársaság Alkotmánya 2.§.(1) bekezdése deklarálja, hogy a Magyar Köztársaság jogállam. A jogállam alapvető eleme a jogbiztonság, mely sérelmet szenved a Fővárosi Kerületek Földhivatala azon eljárása miatt, hogy a fent említett ügyekben nem gondoskodik az eljárás felfüggesztéséről, ezt megelőzően az iratok megfelelő csatolásáról, továbbá nem vizsgálja a büntetőeljárással érintett ügyekben a soron kívüli ügyintézés körülményeit.                                                                                                                                A magánlakás megsértésére utaló adat az iratokban nem található. Egyetlen fellebbező sem jelezte, hogy lakásából erőszakosan vagy fenyegetést alkalmazva valaki kizárta volna. Ezért alkotmányos jogsérelem a magánlakás sérthetetlensége vonatkozásában nem állapítható meg.

Ajánlás:
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX tv. 21.§. (1) bekezdésében kapott felhatalmazás alapján a következő ajánlást teszem:

1. Kezdeményezem, hogy a Fővárosi Kerületek Földhivatalának Vezetője gondoskodjon    arról, hogy
    
- a Kerületi Földhivatal  a Fővárosi Földhivatal gyakorlatához hasonlóan a büntető eljárással érintett ügyekben, vagy ha az okirat valódiságát maga az aláíró vitatja - amennyiben a bejegyzési kérelem csak  széljegyzetben szerepel- függessze fel saját eljárását és megfelelő határidő kitűzése mellett az ügyfelet hívja fel a bírósági eljárás megindítására. Erről értesítse az érdekelteket ( az eladót és a vevőt is) és ha büntető eljárás indult, a nyomozóhatóságot is. Egyben kérje fel a rendőrséget arra hogy  az ügy befejezéséről tájékoztassa. Így a Kerületi Földhivatal a szükséges információk birtokában és az eljárás felfüggesztéséről szóló határozatnak az iratokhoz csatolásával  megfelelően tudja biztosítani az ingatlan-nyilvántartás közhitelességét .                                                                                                                               

- ha az érdekelt jelzi a földhivatalnak, hogy a benyújtott szerződésen nem az Ő aláírása szerepel, akkor ezt haladéktalanul csatolják a már benyújtott bejegyzési kérelemhez. Az ezt követő tulajdonszerzés jóhiszeműségét kérdőjelezhetik meg ezek a bejelentések.  Szüntesse meg  Fővárosi Kerületek Földhivatala azt a jelenlegi gyakorlatot, hogy az ilyen tárgyú bejelentéseket külön iktatja.

- a vizsgálat során említett konkrét ügyeknél, de más soronkívüli ügyintézésre irányuló  kérelmek  esetében is a Fővárosi Kerületek Földhivatala vizsgálja meg a soronkivüli ügyintézés menetét, különös figyelemmel a kérelmekre, a lerótt illetékre és a hivatalvezető engedélyére   és a vizsgálat eredményéhez képest  tegye meg a szükséges intézkedéseket.

2. Kezdeményezem, hogy a Fővárosi Földhivatal Vezetője a földhivatalokról szóló 1/1990.(VI. 26.) FM .rendelet 4. §. (2) bek. b./ pontjában foglalt munkáltatói jogkörénél fogva ellenőrizze az ajánlásban foglaltak folyamatos teljesítését, különösen  

- a soronkívüli ügyintézés menetét, és
- az eljárás felfüggesztésének gyakorlatát. 

3. Felkérem a földművelésügyi minisztert, szíveskedjék gondoskodni arról hogy a vizsgálat eredményeit a földhivatalok országos gyakorlatában hasznosítsák.                         

Budapest, 1996. július 23.

Gönczöl Katalin