OBH 1061/1995.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának jelentése
Ügyintéző: dr. Kovács Zsolt

Az eljárás megindulása:

Önkormányzati bérlakás bérlője fordult kérelemmel az Országgyűlési Biztos Hivatalához, az önkormányzat lakás elidegenítési eljárásának elhúzódását kifogásolva.

A tényállás:

Panaszos és társai 1990-ben jelentették be az önkormányzatnak a bérlakásuk megvásárlási szándékát, és az önkormányzat az épületet elidegenítésre kijelölte. Ezt követően szereztek tudomást arról, hogy a lakásaik vásárlása azért húzódik el, mert a három lépcsőházból álló épület, öt különböző helyrajzi számon nyilvántartott telken áll, melyből kettő még mindig magánszemélyek tulajdonaként szerepel az ingatlan-nyilvántartásban. Az önkormányzat jogelődje a tanács, és az IKV, illetve az építtető az 1954-ben készült épület telekkönyvi rendezését, illetve a kisajátítás lefolytatását elmulasztották, ezért az önkormányzat kezdeményezésére, a Pénzügyminisztérium mint a Magyar Állam képviselője keresetet nyújtott be elbirtoklás megállapítása iránt. 

A bíróság az ismeretlen helyen tartózkodó alperesekkel szemben megállapította az elbirtoklást, de az ügygondnok fellebbezése miatt eljáró másodfokú bíróság előtt megjelentek az egyik telek tulajdonosának örökösei - akik mindvégig a per folyamán az önkormányzat által ismert címen tartózkodtak - ezért a Pénzügyminisztérium a keresetétől elállt. A telek tulajdonosai ezt követően az önkormányzatnak felajánlották, hogy a telket az aktuális piaci értéken eladják. Az önkormányzat az igényelt vételárat magasnak találta, de a telek tulajdonosainak képviselője az igényt akár peres úton is érvényesíteni kívánja.

Az eset elbírálását befolyásolhatja az a körülmény is, hogy a bíróság 1972-ben az öt telek egyikének tulajdonosa javára - a telek 1954-ben megállapított forgalmi értéke, és törvényes kamatainak megfizetésre kötelezte az akkori kezelő IKV-t, de azt is megállapította, hogy az ingatlan a ráépítéssel állami tulajdonba került, csak annak bejegyzését mulasztotta el az építtető.

Panaszos kifogásolta, hogy lakását az elmúlt 7 év alatt sem vásárolhatta meg, és ezzel súlyos anyagi hátrányt szenvedett.

Az  alkalmazott jogszabályok:

1959. évi IV. törvény a Polgári Törvénykönyvről 

121. § (1) Elbirtoklás útján megszerzi a dolog tulajdonjogát, aki a dolgot sajátjaként tíz éven át szakadatlanul birtokolja.

123. § Ha a tulajdonos menthető okból nincs abban a helyzetben, hogy tulajdonosi jogait gyakorolhassa, az akadály megszűnésétől számított egy évig az elbirtoklás akkor sem következik be, ha egyébként az elbirtoklási idő már eltelt, vagy abból egy évnél kevesebb volna hátra.

124. § (1) Az elbirtoklás megszakad, ha a tulajdonos a birtokost a dolog kiadására írásban felszólítja vagy eziránt bírósághoz fordul; (2) Ha az elbirtoklás megszakad, a birtoklásnak addig eltelt ideje nem vehető figyelembe, és az elbirtoklás a megszakadást okozó körülmény elmúltával újból kezdődik.

137. § (1) Ha valaki anélkül, hogy erre jogosult lenne, idegen földre épít, az épület tulajdonjogát a földtulajdonos szerzi meg, köteles azonban gazdagodását a ráépítőnek megfizetni. A bíróság a földtulajdonos kérelmére a ráépítőt kötelezheti a földnek, illetőleg – ha a föld megosztható – a föld megfelelő részének a megvásárlására. (2) A ráépítő szerzi meg a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének tulajdonjogát, ha az épület értéke a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének értékét lényegesen meghaladja. A bíróság a földtulajdonos kérelmére azt is megállapíthatja, hogy a ráépítő csak az épület tulajdonjogát szerezte meg; ebben az esetben a ráépítőt a földön használati jog illeti meg.

A  lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. tv.

45. § (1) A határozatlan időre bérbe adott önkormányzati lakásra vételi jog illeti meg a bérlőt;

Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. tv.

16. § (1) Az országgyűlési biztoshoz bárki fordulhat, ha megítélése szerint valamely hatóság, illetve közszolgáltatást végző szerv eljárása, ennek során hozott határozata (intézkedése), illetőleg a hatóság intézkedésének elmulasztása következtében alkotmányos jogaival összefüggésben sérelem érte vagy ennek közvetlen veszélye áll fenn, feltéve, hogy a rendelkezésre álló közigazgatási jogorvoslati lehetőségeket már kimerítette, illetve jogorvoslati lehetőség nincs számára biztosítva.

A vizsgálat megállapításai

Megállapítottam, hogy az épület, amelyben panaszos lakása is található, az 1991. évi XXXIII. tv. alapján az önkormányzat tulajdonába került, ezért a bérlőket vételi jog illeti meg, de annak érvényesítésére csak az épület, és telek ingatlan-nyilvántartási rendezését követően kerülhet sor. A rendezésre a telek tulajdonosaival történő megegyezés, vagy annak hiányában a peres eljárás befejezése után van lehetőség. 

Nem minősíthető indokolatlan időhúzásnak az önkormányzat  eljárása amiatt, hogy a telek tulajdonosainak nagy összegű követelését nem fogadja el, hiszen az 1972 - ben lefolytatott perben a bíróság a másik teleknek csak az 1954-ben megállapított értékének, és törvényes kamatainak megfizetésére kötelezte a kezelőt. Álláspontom szerint a jelen vitában is van arra lehetőség, hogy a bíróság ne a telek jelenlegi forgalmi értéke alapján állapítsa meg a telek tulajdonosának járó összeget.

Tekintettel arra, hogy az önkormányzat a lakások elidegenítése során tulajdonosi jogokat gyakorol, ezért döntésének felülvizsgálatára, vagy mulasztásának pótlására kötelezni csupán bíróság jogosult. Tájékoztatom panaszost, hogy a telek tulajdoni viszonyainak rendezését követően az önkormányzat a bérlők vételi jogát nem korlátozhatja, mivel a vételi jogot az épület ingatlan-nyilvántartási rendezetlensége nem zárja ki, csupán annak érvényesítését lehet felfüggeszteni, és az önkormányzat az ingatlant korábbi döntésével már elidegenítésre kijelölte. A vételár mértékét az önkormányzat rendelete a forgalmi érték meghatározott százalékában állapítja meg, a forgalmi érték azonban 1990 óta természetesen változott.

Tekintettel arra, hogy az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. tv. az önkormányzatoknak kizárólag a hatósági jogkörben hozott, vagy elmulasztott döntéseivel, illetve a rendeletalkotásával okozott alkotmányos visszásságok vizsgálatára jogosít, az eljárást hatáskör hiányában megszüntettem, és panaszost csak álláspontomról tájékoztattam.

Budapest, 1997. május 7.

Gönczöl Katalin