OBH 538/1995.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosa általános helyettesének jelentése
Ügyintéző: dr. Endrődi Zsuzsa

Az eljárás megindulása:

Sz. L.-né pápai lakos lakótársai nevében is azzal a panasszal fordult hozzám, hogy az Önkormányzat elzárkózik a bérlakások elidegenítésétől arra hivatkozva, hogy azok műemlék épületben vannak. Panaszos szerint az épület már nem szerepel a műemléki épületek között, mégsem történt meg az elidegenítés pedig a bérlőknek vételi joguk van. A segítségemet kéri ahhoz, hogy az épület bérlői tulajdonba vehessék bérleményeiket.

Az érintett alkotmányos jogok:

A Magyar Köztársaság független demokratikus jogállam (Alkotmány 2.§ (1) bekezdés). Ebből következően a jogbiztonsághoz való jog.

Alkalmazott jogszabály:

1. A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. tv. 46. §-a szerint nem áll fenn vételi jog a műemléképületben lévő lakásra. 

2. A 2. számú melléklet 14. pontja: Műemléképületben lévő lakás: a műemlékben, műemlék jellegű épületben és a városképi szempontból műemlékké nyilvánított épületben lévő lakás.

A megállapított tényállás és a vizsgálat megállapításai:

A Pápa, Fő tér ... szám alatti 2 épület bérlői  1994. január 4-én jelentették be vételi szándékukat az önkormányzathoz. Az 1995. február 20-án kelt levelében a jegyző arról tájékoztatta a bérlőket, hogy az érintett épület az országos műemléki jegyzéken szerepel, emiatt az elidegenítéshez az önkormányzatnak a műemléki hatósággal egyeztetnie kellett.
Az egyeztetések eredményeképpen a Műemlékvédelmi Hatóság az épületeknek önkormányzati tulajdonával értett egyet. Ezért az önkormányzat a lakásokat nem értékesíthette.
A polgármesteri fogadónapon panaszosok újra előterjesztették kérelmüket. A polgármester 1995. április 3-án kelt levelében a fentihez hasonló tartalmú választ adott.
Panaszos hozzám intézett megismételt kérelmében arról tájékoztatott, hogy a Fő tér épületegyütteséhez tartozó üzlethelyiségeket eladták, sőt a "tiltó listán" szerepelő ingatlanok közül is többet értékesítettek. Panaszolta továbbá, hogy az önkormányzat nem gondoskodik megfelelően az épület üzemeltetéséről. 1994. nyarán ugyan elkezdték az erkélyek felújítását, de nem fejezték be. A szükségessé vált kőműves munkáknak is csak a töredékét végezték el. Már házmestert sem alkalmaznak, hogy a lakóközösség számára a legalapvetőbb dolgokat biztosítani tudják. A fentiekre nézve  tájékoztatást kértem Pápa város polgármesterétől.  Ennek alapján az alábbiakat állapítom meg:
A Pápa, Fő tér ... szám alatti önkormányzati tulajdonú ingatlant az Országos Műemlékvédelmi Hivatal Műemlékfelügyeleti Igazgatósága VK-4822 törzsszámmal tartja nyilván. Az 1993. évi LXXVIII. törvény 46. §-a alapján a  panaszosok vételi jog nem áll fenn, mert bérlakásuk műemléképületben van. 
Ugyanezen törvény 2. számú melléklete a műemlék jellegű épületben és a városképi szempontból műemlékké nyilvánított épületben lévő lakást is  műemlék épületben lévő lakásnak minősíti. A Műemlékfelügyeleti Igazgatóság az épületben lévő lakások elidegenítéséhez nem járult hozzá, ezért Pápa város saját rendeletének 1. számú melléklete szerint a Fő tér ... szám alatti épület bérlőinek nem áll fenn vételi joga.
Panaszosok kérelmére az Önkormányzat mindig a fentiek szerinti tartalommal válaszolt. Az épületben lévő üzlethelyiségek értékesítése nem történt meg, az önkormányzat azokat bérbeadás útján hasznosítja. A szóban forgó lakóépületen kívül a Fő tér 2., 3., 7., 8., 9., 12., 13., 14., 19., 20., 21., 23., 24., 25., 26. számú lakóépületekben lévő lakások sem kerületek elidegenítésre műemléki jellegük miatt. A Fő tér 19. szám alatti lakók a vételi jog megállapítása iránt Pápa város Önkormányzata ellen pert indítottak, melyben a másod fokú bíróság a keresetet elutasította. 
Az épület üzemeltetésével és karbantartásával kapcsolatban a következőket  állapítom meg.
1994. évtől kezdődően a befolyt lakbérbevétel többszöröse került  felújítás, vagy karbantartás címén felhasználásra. A megvalósult felújítási munkákra az Önkormányzat 1996. év végéig 6.302.852.-Ft.-t használt fel és 2.355.000.- Ft-t költött karbantartásra. Az 1997-ben és 1998-ban tervezett felújítási költség 15.300.000.- Ft. A Fő tér felöli kapu felújítását követően a Városgondnokság a kapukulcsokat a bérlők részére elkészíttette, de azt mérete miatt és amiatti tiltakozásból, hogy nem készült kaputelefon-rendszer, a bérlők nem vették át. A házmesteri státusz valamennyi önkormányzati tulajdonú épületben 1994. április 1-től megszűnt, és annak visszaállítása a polgármester szerint nem indokolt. 

Összegezve az eddigieket, megállapítom, hogy Pápa város Önkormányzata jogszerűen járt el, amikor a Fő tér ... szám alatti épület bérlőinek vételi szándékát elutasította. Intézkedései, panaszosoknak adott tájékoztatása mindenkor megfeleltek a vonatkozó jogszabályoknak. Ha a lakások elidegenítéséről szóló rendeletét ezzel ellentétesen alkotta volna meg, az ellenkezett volna a már idézett felsőbb szintű jogszabályokkal és ebből következően az Alkotmányban rögzített jogbiztonság követelményével. Ennek értelmében az Önkormányzat panaszosok kérelmének nem adhatott helyt, ezért mulasztás az eljárás során nem terheli. A fentiek alapján a  vizsgálat során  alkotmányos visszásság fennállását, vagy annak veszélyét nem állapítottam meg, ezért a vizsgálatot lezárom.
A műemlék és műemlék jellegű épületek kiemelt jelentőségűek. Rendszeres karbantartásuk, és szükség szerinti felújításuk különösen indokolt. A jogalkotó ezen épületeket azért mentesíti a vételi jog alól. hogy a fenti munkák elvégzésének költségei ne a sok esetben alacsony jövedelemmel rendelkező nyugdíjas bérlőket, hanem az üzemeltető önkormányzatot terhelje. A fentiekből látszik, hogy az önkormányzat eddig is jelentős pénzeszközöket fordított a műemlék épületre. Ezért panaszosnak az épület üzemeltetésére vonatkozó panaszát nem tartom alaposnak. Amennyiben a bérlők anyagi lehetőségeit meghaladja az épületben lévő lakások bérének fizetése, a polgármester tájékoztatása szerint van arra lehetőség, hogy lakásukat elcseréljék másik  önkormányzati bérlakás bérleti jogára, vagy  magántulajdonban álló lakás tulajdonára. A lakáscserét a bérbe adónak kell írásban jóváhagynia. A fentiekről panaszost és az általa képviselteket, Pápa város polgármesterét a jelentés egy példányával értesítem.

Budapest, 1997. december 10.

Dr. Polt Péter