OBH 255/1995.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának jelentése
Ügyintéző:dr. Kovács Zsolt

Bíró Györgyné, a Szegedi Lakásbérlők Egyesülete titkárának, a Szeged Megyei jogú Város Önkormányzata bérlakások elidegenítésével kapcsolatos rendeletét kifogásoló levelét és a csatolt dokumentumokat megvizsgáltam, és az alábbiakról tájékoztattam:

A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1994. évi XVII. törvénnyel módosított 1993. évi LXXVIII. törvény ( továbbiakban Lt. ) 45. § -a vezette be a vételi jogot az önkormányzati tulajdonú lakásokra vonatkozóan. A törvény 1994. április 1 -jei hatályba lépését megelőzően az állami tulajdonban álló házingatlanok elidegenítését a 32/1969. (IX. 30.) Korm. rendelet, és a végrehajtására kiadott 16/1969. (IX. 30.) ÉVM–MÉM–PM együttes rendelet szabályozta.

Az Alkotmánybíróság a lakástörvény vizsgálatát követően meghozta a 64/1993. (XII. 22.) AB határozatát, melyben a törvény egyes részeit alkotmányellenesnek találta, és megsemmisítette. A határozat indokolásában a vételi jogot összehasonlította a korábbi jogszabályok által biztosított vásárlási joggal: 

Az Lt. szerinti vételi jog súlyosabb megterhelése az önkormányzati tulajdonnak, mint a 32/1969. (IX. 2.) Korm. rendeletben szabályozott "vásárlási jog". Noha voltak bírói ítéletek, amelyek a vásárlási jogot úgy értelmezték, hogy azt az ingatlant, amelynek elidegenítését a jogosult kezdeményezte, az önkormányzatnak ki kell jelölnie elidegenítésre, ez az értelmezés eseti és vitatott maradt. Ezzel szemben az Lt.-ben megadott vételi jog egyértelmű és vitathatatlan.
Súlyosabb terhet jelent az Lt. az elidegenítés ellenértékét tekintve is. A 32/1969. (IX. 30.) Korm. rendelet alapján a lakások legmagasabb vételára a forgalmi érték 25–70%-a lehetett, azaz a felső határ 70%, szemben az Lt. szerinti maximum 50%-kal. (A vételárnak a törvényben előírt 50 % -os maximumát az önkormányzat tulajdonosi jogainak védelmében a fenti AB határozat hatályon kívül helyezte.)

Az Lt. 46. § szerint:  Nem áll fenn vételi jog (...)b./  az olyan önkormányzati lakásra, amely az önkormányzat 1994. január 1-jét megelőzően hozott döntése alapján átalakításra, korszerűsítésre, felújításra, bontásra kijelölt épületben van, illetőleg az épület a település rendezési terve alapján rehabilitációra kijelölt területen van;

Az első vizsgálatra javasolt témával kapcsolatban álláspontom, hogy az önkormányzat és a polgármesteri hivatal azon eljárása, hogy a törvény hatályba lépéséig nem értékesített olyan lakásokat, melyekre a bérlők bejelentették vásárlási szándékukat, nem okoz alkotmányos visszásságot.

Az 1991. szeptember 1-jén hatályba lépett egyes állami tulajdonban lévő vagyontárgyak önkormányzatok tulajdonába adásáról szóló 1991. évi XXXIII. tv. (Övt.) alapján kapta meg az ingatlanok tulajdonjogát az önkormányzat. 

Övt. 2. § (7) Az önkormányzati tulajdonba kerülő 1–2. §-ok szerinti lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek elosztására, bérletére, bérére és elidegenítésére vonatkozó szabályokat külön törvény állapítja meg.
(8) A lakások és helyiségek elosztása és elidegenítése, illetve bérlete és bére tárgykörében a helyi önkormányzat – a (7) bekezdésben említett törvény keretei között – a helyi sajátosságok érvényesítése érdekében rendeletet adhat ki.
(9) Az (7) bekezdésben foglalt törvény hatálybalépéséig a lakások és helyiségek elosztására, elidegenítésére, bérletére és bérére vonatkozó jelen törvény hatálybalépésekor hatályban lévő jogszabályok rendelkezései – módosításuk lehetőségének érintetlenül hagyása mellett – változatlanul irányadók. 

Az önkormányzatok tulajdonjogának korlátozását jelentette, hogy nem készült el a 2. § (7) szerint megjelölt törvény, és annak hiányában a (9) bekezdés szerint a korábbi jogszabályok az irányadók. Ez utóbbi bekezdést a 29/1993. (V. 6.) AB határozat 1993. XII. 31-i hatállyal alkotmányellenesség miatt hatályon kívül helyezte, ezzel is kötelezve a törvényalkotókat a Lakástörvény 1994. január 1-jei hatályba léptetésére.

A többször módosított 1949. évi XX. törvény, az Alkotmány 9. § (1) bekezdése szerint: Magyarország gazdasága olyan piacgazdaság, amelyben a köztulajdon és a magántulajdon egyenjogú és egyenlő védelemben részesül.
12. § (2) Az állam tiszteletben tartja az önkormányzatok tulajdonát.
13. § (1) A Magyar Köztársaság biztosítja a tulajdonhoz való jogot.

Az Alkotmánynak ezen szakaszai egyértelműen kifejezik azt a szándékot, hogy az önkormányzatok vagyonukkal a törvények keretei között szabadon gazdálkodjanak, és ezzel is elősegítsék feladataik ellátását.

Az önkormányzati tulajdonba került épületek bérlőinek a bérlethez való jogukat az "új" tulajdonos nem csorbíthatja, de nem tartozik az Alkotmány 13. § (1) bekezdése alá a bérlők tulajdonszerzéséhez való joga. 

A panaszának második részében azt kifogásolja, hogy Szeged Önkormányzata a belvárosi lakásokra rendezési tervet készített, és rehabilitációra hivatkozással kivonta az ott lévő lakásokat a vételi jog alól. 

Amennyiben az önkormányzat a részletes rendezési tervét a törvény hatályba lépése előtt készítette (a beszerzett adatok szerint 1989-ben), úgy nem volt törvényi akadálya annak, hogy az Lt. 46. § b. pontja szerint a rehabilitációra kijelölt épületek bérlőit a vételi jogból kizárja. Ez természetesen nem akadályozza a bérlők elővásárlási jogának gyakorlását abban az esetben, ha az önkormányzat mégis az elidegenítés mellett dönt. 

Ha a tömb-rehabilitáció során szükséges a lakók kiköltöztetése, egyedi megállapodással rendezhető, hogy a bérlő a cserelakást ideiglenes, vagy végleges jelleggel fogadja el.                A cserelakás megfelelősége kérdésében a törvény lehetőséget biztosít a felek szabad megállapodásának, és vita esetén a bérlő bírósági jogvédelmet kérhet.

A panaszával kapcsolatban megállapítom, hogy az önkormányzat rendeleteiben, és eljárásában alkotmányos jogsértést nem állapítottam meg, ezért az eljárást megszüntettem. Tájékoztatom, hogy az egyedi panaszok ügyében, - ha az a fentiekben részletezettektől eltér, a vizsgálatot lefolytatom, és sajnálom, hogy nem segíthettem.

A késedelmes válaszért - melyet a hivatal megalakulása idején érkezett több ezer beadvány feldolgozása okozott - szíves elnézését kérem.

Budapest, 1996. október 4.

Gönczöl Katalin