Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának
Jelentése
az OBH 2819/2006. számú ügyben

Előadó: dr. Endrődi Zsuzsa
Az eljárás megindulása
A panaszos beadványában a Zala-megyei Földhivatalnak az ingatlan-nyilvántartási eljáráson belül lefolytatható különleges eljárást megtagadó határozatát sérelmezte. A vizsgálat a jogbiztonsághoz való jog sérelmének gyanúja miatt indult. 

A megállapított tényállás:
A panaszos által előadottak, valamint a megyei földhivatal 30.011/2006, és a 30.011/2/2006. számú határozata, továbbá a Zala-megyei Bíróság 1.K.21.384/2005/9. számú ítéletében foglaltak alapján a következő tényállást állapítottam meg:
A panaszos az 1962-ben kelt szerződéssel alapított szolgalmi jog alapján közelítette meg az ingatlanát. A szolgalmi jog, mely kocsi bejárást is biztosított a telekkönyvi nyilvántartásban is szerepelt. A szomszédos szolgáló telek a közelmúltban eladása került. Ekkor derült ki, hogy az egységes ingatlan-nyilvántartásban a szolgalmi jog nincs feltüntetve. A panaszos a telekkönyvi végzéssel és az 1962-ben kelt szerződés másolatával az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 87. § (2) bekezdésére hivatkozva kérte a szolgalmi jog bejegyzésének pótlását, kérelmét azonban a körzeti és a megyei földhivatal is elutasította. 
A szolgáló telek új tulajdonosa a panaszos által kialakított köves utat elkerítette, és a súlyosan fogyatékos, mozgássérült panaszos jelenleg egy patak töltésén, eső esetén a sáros patakon keresztül tudja megközelíteni az ingatlanát. 
A panaszos jogi képviselője útján 2005. február 21-én kérte az átjárási útszolgalmi jog bejegyzésének pótlását a körzeti földhivataltól. Kérelméhez csatolta a járásbíróság, mint telekkönyvi hatóság 240/1963. számú végzését, mely az útszolgalom bejegyzéséről szól, valamint az alapját képező szerződés nem hiteles másolatát. A körzeti földhivatal a kérelmet elutasította. A határozat indokolása szerint a telekkönyvi munkarészek alapján olyan megállapításra jutott, hogy a szolgalmi jog 1963-ban a telekkönyvi betétekbe bejegyzésre került, azonban az ingatlan-nyilvántartás szerkesztésekor készített tulajdoni lapról lemaradt, ezért a számítógépes adatfeldolgozás során sem tüntették fel az ingatlan-nyilvántartásban. Megállapította azt is, hogy a szolgalmi jog utólagos ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére csak a szolgáló telek új tulajdonosának beleegyezésével, vagy bírói ítélet alapján van lehetőség. A határozathozatal előtt 2005. március 1-jn nyilatkozat tételre hívta fel a szolgáló telek új tulajdonosát, aki nem adta beleegyezését a szolgalmi jog pótlólagos feltüntetéséhez. A körzeti földhivatal elutasító határozatát a megyei földhivatal jóváhagyta. A panaszos a másod fokú határozat bírósági felülvizsgálatát kérte. 
A megyei bíróság a keresetet -eljárásjogi okból- megalapozottnak találta, a megyei földhivatalt új eljárásra utasította. Az ítéletben kifejtette, hogy a felperes (panaszos) az útszolgalmi jog bejegyzése iránti kérelmét az akkor hatályos Inytv. 87. § (1) bekezdés b.) pontjára alapította, azaz különleges eljárást kezdeményezett. Az alperes (megyei földhivatal) nem adta indokát annak, hogy a kérelem teljesítése miért nem lehetséges, helyette a kérelmet az általános ingatlan-nyilvántartási szabályok szerint bírálta el. Az alperes az Inytv. 51. § (2) bekezdésében és az Áe. 43. §. (1) bekezdés c.) pontjában meghatározott indokolási kötelezettségének nem tett eleget, ezért az alperes határozatát, mint súlyosan jogszabálysértőt hatályon kívül helyezte, és a megyei földhivatalt új eljárás lefolytatására kötelezte. 
A bírósági ítéletnek megfelelően a megyei földhivatal megsemmisítette a körzeti földhivatal elutasító határozatát, és elrendelte új eljárás lefolytatását, ennek keretében a különleges eljárás engedélyezésének kezdeményezését. A megyei földhivatal az új eljárásban a különleges eljárást nem engedélyezte. Döntését azzal indokolta, hogy szolgáló telek új tulajdonosa a szolgalmi jogot elismerő nyilatkozatot nem tett, és a panaszos által benyújtott okiratok (telekkönyvi végzés és az azok alapjául szolgáló okiratok másolata) nem alkalmasak a bejegyzésre.
A panaszos peres eljárást indított az új tulajdonos ellen a szolgalmi jog tűrése iránt, de ezt az eljárást a bíróság felfüggesztette a közigazgatási eljárás jogerős befejezéséig.

Az érintett alkotmányos jogok
1949. évi XX. törvény A Magyar Köztársaság Alkotmánya
2. § (1) A Magyar Köztársaság független, demokratikus jogállam.

Alkalmazott jogszabályok
1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról (2005. I. 1-2005. VIII. 30.-ig hatályos rendelkezései)
109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet az 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról 

A vizsgálat megállapításai
Az Inytv. 85. §-a szerint azon ingatlanok esetében, amelyeknél a változás vezetése tárgyában az e törvényben szabályozottak szerint határozat nem hozható (rendezetlen tulajdoni állású ingatlanok) a IV. fejezet rendelkezéseit a 86-88. §-okban foglalt eltéréssel kell alkalmazni. 
Az Inytv. IV. fejezete az ingatlan-nyilvántartási eljárást szabályozza. Az 54. § (1) bekezdésének rendelkezése szerint a földhivatal kiegészíti a határozatát, ha az a bejegyzési kérelem, és annak alapjául szolgáló okirat valamely részéről nem rendelkezett, továbbá ha a bejegyzés, feljegyzés, vagy átvezetés az okiratban, vagy a kérelemben foglaltakhoz képest hiányos.
A vizsgált esetben elmaradt a szolgalmi jog feltüntetése a tulajdoni lapon annak ellenére, hogy a szolgalmi jogot a járásbírság, mint telekkönyvi hatóság bejegyezte, és az egységes ingatlan-nyilvántartás szerkesztésekor a szolgáló telek tulajdoni lap tervezetén szerepelt, az akkori tulajdonosok egyetértő aláírásával.
Ezek az iratok a szükséges hozzájáruló nyilatkozat birtokában alkalmasak lettek volna a bejegyzés pótlásához. Tévedett a megyei földhivatal, amikor -a különleges eljárást megtagadó- határozatának indokolásában arra hivatkozott, hogy a panaszos által becsatolt iratok bejegyzésre alkalmatlanok. Az Inytv. 87. § (1) bekezdés b.) pontja szerinti különleges eljárást lefolytatni ( pótolni a szükséges bejegyzést) a vizsgált esetben azért nem lehetett, mert a Inytv. IV. fejezetének 54. § (2) bekezdését nem lehet figyelmen kívül hagyni. E szerint ha az ingatlanra időközben harmadik személy jóhiszeműen jogot szerzett és a kiegészítés az ő jogát sértené, a jogra, tényre vonatkozó kiegészítésnek csak akkor van helye, ha ehhez az érdekelt harmadik személy hozzájárul. Az Inytv. 5. § (3) bekezdése szerint az ingatlan-nyilvántartási eljárásban jóhiszemű jogszerzőnek minősül az, aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében szerez jogot. 
Az Inytv.-nek az a szabálya, hogy a IV. fejezet rendelkezéseit a 86-88. §-okban foglalt eltérésekkel kell alkalmazni azt jelenti, hogy az adott tényállás ismeretében bejegyzésre alkalmasnak lehet elfogadni olyan okiratot, mely az Inytv. jelenleg hatályos szabályainak nem felel meg. A különleges eljárás alapjául szolgáló okiratok ugyanis rendszerint az új szabályok hatályba lépése előtt keletkeztek, és hiányosságaik az idő múlása miatt már nem pótolhatók. A vizsgált esetben az okiratok alkalmasságát a telekkönyvi végzés is megerősítette. Nem lehet azonban az eltérő szabályokat úgy értelmezni, hogy a bejegyzés pótlása a jóhiszemű jogszerző hozzájárulása nélkül is teljesíthető. 
A megyei földhivatal határozatában nem hivatkozik az Inytv. 54. (2) bekezdésére, de az elutasítás másik indokaként kifejtette, hogy a körzeti földhivatal hiánypótlásra felhívási kötelezettségének eleget tett, a jóhiszeműen jogot szerzett harmadik személyt felhívta nyilatkozattételre, ő azonban nem adta hozzájárulását a szolgalmi jog pótlólagos bejegyzéséhez. Erre tekintettel a megyei földhivatal elutasító határozata megalapozott, ezért az ügyben a jogbiztonsághoz való joggal összefüggő visszásságot nem állapítok meg. 
Felhívom azonban a megyei földhivatal vezetőjének figyelmét arra, hogy az elutasító határozatban valódi indokokra kell hivatkozni, és azokat minden esetben megfelelő jogszabályi hivatkozással kell alátámasztani. 
A panaszos –mivel a közigazgatási eljárás befejeződött– kezdeményezheti a felfüggesztett peres eljárás folytatását. Amennyiben a földhivatal eljárása során kár érte, a Polgári törvénykönyv 349. § (1) bekezdése alapján a bíróságtól kérheti ennek megtérítését.
A jelentés egy-egy példányával a panaszost, és a megyei földhivatal vezetőjét értesítem.

Budapest, 2006. május 15.

Lenkovics Barnabás sk.