Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának
Jelentése
az OBH 1572/2006. sz. ügyben

Előadó: dr. Juhász Zoltán
dr. Kováts Beáta

Az eljárás megindítása
Az elmúlt időszakban több hirdetés is megjelent a médiában, amely a „lakásért életjáradék programot” népszerűsítette. A konstrukció lényege, hogy a járadékos átruházza ingatlanának tulajdonjogát a járadékfolyósítóra, és ezért cserébe élete végéig havi járadékot kap. A járadékos továbbá az ingatlant is haláláig használhatja. 
A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) 2006. február 10-i közleménye szerint az így kialakuló kapcsolatokra a PSZÁF felügyeleti jogköre nem terjed ki, mivel a jelenlegi jogszabályi környezetben e szerződések nem minősülnek biztosítási szerződésnek. 
Az ügyben a jogállamiság elvéből fakadó jogbiztonsághoz való joggal, valamint közvetetten a tulajdonhoz való joggal összefüggő visszásság gyanúja merült fel, ezért az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. törvény (a továbbiakban: Obtv.) 16. §-a alapján hivatalból indítottam vizsgálatot. 
A vizsgálat a hatásköri szabályok értelmében kizárólag az ügyben érintett hatóság – a PSZÁF – eljárására terjed ki. 

Érintett alkotmányos jogok
1949. évi XX. törvény a Magyar Köztársaság Alkotmányáról
2. § (1) A Magyar Köztársaság független, demokratikus jogállam.
13. § (1) A Magyar Köztársaság biztosítja a tulajdonhoz való jogot.
70/E. § (1) A Magyar Köztársaság állampolgárainak joguk van a szociális biztonsághoz.

Kapcsolódó jogszabályok
1959. évi IV. törvény a Polgári Törvénykönyvről
1999. évi CXXIV. törvény a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletéről
2003. évi LX. törvény a biztosítókról és a biztosítási tevékenységről

A vizsgálat megállapításai
1. A „lakásért életjáradék” program általános jellemzői Magyarországon
Hazánkban elsőként a budapesti XIII. kerület önkormányzata döntött az ún. „lakásért életjáradék” rendszer bevezetéséről 1997-ben, majd ezt követően több más önkormányzat is elindította saját programját. Az önkormányzatok elsősorban az idős, alacsony nyugdíjjal rendelkező embereken kívántak ezzel segíteni, olyanokon, akik napi megélhetési gondjaik megoldásához anyagi támogatást máshonnan nem remélhettek. A program ezért egyfajta szociális intézkedésként is felfogható.
A rendelkezésemre álló információk szerint az önkormányzatokon kívül jelenleg két magáncég kínál életjáradékot lakásért cserébe, a cégek mögött pénzintézetek állnak. Az egyik cég 2005 nyara, a másik pedig 2006. januárja óta várja leendő ügyfelei jelentkezését. 
Az életjáradéki szerződésekben alkalmazott jellemző szerződési feltételeket a következőkben lehet összefoglalni. 
Az járadékos lakását – a használati jog fenntartása mellett – a járadékfolyósító tulajdonába adja, amelytől cserébe élete végéig havi életjáradékot kap. A járadékfolyósítók általában csak a 65-70. életévüket már betöltött ügyfelekkel kötnek szerződést. Az életjáradék összegét – amely évente az infláció mértékének megfelelően növekszik – a szerződéskötéskor mindig egyedileg határozzák meg, kiszámításánál figyelembe veszik például a lakás becsült forgalmi értékét, valamint a járadékos életkorát, várható élettartamát, esetleg a nemét is. A havi járadékon túl a járadékos egy alkalommal (a szerződés megkötésekor vagy a szerződés fennállása alatt bármikor) egy egyösszegű kifizetésre is jogosult. Ez a pénzösszeg vagy egy előre meghatározott fix összeg, vagy a lakás fogalmi értékének bizonyos százaléka. Az ingatlanhoz kapcsolódó költségek közül jellemzően a járadékfolyósító – mint tulajdonos – fedezi a közös költséget és a lakásbiztosítást, valamint a karbantartási és javítási munkálatok költségeit, a közüzemi díjak viszont a járadékost terhelik.
A szerződés általában rögzíti a megállapodás ún. „szerencseszerződési jellegét”, tehát azt, hogy a felek által nyújtott szolgáltatások nem feltétlenül állnak arányban egymással, hiszen a járadékos halálának időpontja bizonytalan.
Az életjáradéki és a használati jogot az ingatlan-nyilvántartásban teherként bejegyzik. Általában rögzítik, hogy a járadékfolyósító a járadékos haláláig nem értékesítheti a lakást. Viszont a járadékos vállalja, hogy a szerződés fennállása alatt a lakásban rajta és házastársán/élettársán kívül más személy életvitelszerűen nem tartózkodik.
A szerződést nem szünteti meg, ha a járadékos bármilyen okból véglegesen felhagy a lakás használatával. Ilyen esetben azonban – a szerződés rendelkezéseitől függően – a járadékos egy meghatározott összegű egyszeri kifizetésre vagy a járadék emelésére lehet jogosult.
A járadékfolyósító esetleges szerződésszegése (pl. nemfizetés) esetén a járadékos adott esetben az ingatlan tulajdonjogának a visszaszármaztatását is kérheti. A szerződésben a felek általában kikötik, hogy amennyiben a szerződés a járadékfolyósító szerződésszegése miatt szűnik meg, a már kifizetett járadékösszegek nem követelhetők vissza.
A szerződés gyakran rögzíti, hogy ha a járadékost házastársa túléli, az ingatlan használati jogát ezt követően – haláláig – ő gyakorolhatja.  

2. A szerződési szabadság elve
A klasszikus polgári jogi értelemben vett szerződési szabadság magában foglalja a szerződés megkötése vagy meg nem kötése közötti választás, a szerződő fél kiválasztásának, a szerződési típus megválasztásának és a szerződés tartalma meghatározásának a szabadságát.
Az Alkotmánybíróság szerint a szerződési szabadság a piacgazdaság egyik lényegi eleme [13/1990. (VI. 18.) AB határozat]. Az Alkotmánybíróság ugyancsak megállapította: „Az állam ma már sok esetben nem ad teljesen szabad teret a felek megállapodásának, hanem törvényekben, rendeletekben meghatározott szabályok útján különféle korlátokat szab a megállapodásoknak és meghatározza a szerződések tartalmát, amelytől a felek nem térhetnek el. A szerződések területén tehát nagy átalakulás megy végbe, a szerződések „közjogiasodnak”. Nemzetközi tapasztalatok egyértelműen mutatják, hogy összgazdasági, továbbá nemzetgazdasági szempontok a szerződési szabadság közérdekű korlátozását esetenként szükségessé teszik. A fejlett kortársi jogrendszerekben ilyen korlátozási területek különösen … a szabványszerződések, a környezetvédelem, a fogyasztóvédelem stb. területei. E szabályozási körökben gyakran kétségessé válik a felek szerződéskötési szabadsága, a szerződések tartalmának a felek részéről történő meghatározása, sőt a szerződések tartalmának változatlanul maradása is.” [32/1991(VI. 6.) AB határozat]
Az Alkotmánybíróság a szerződési szabadsághoz való jogot nem az Alkotmány 54. § (1) bekezdésében foglalt rendelkezésből, hanem az Alkotmány 9. § (1) bekezdéséből vezette le, és mint a piacgazdaság lényegi elemét fogja fel [lásd még: 1414/D/1995. AB határozat]. Így, noha a szerződéses szabadsághoz való jog szoros kapcsolatban áll az Alkotmány 9. §-ának (1) bekezdésében deklarált piacgazdasággal, nem tartozik az alapvető jogok körébe. Emiatt a törvényalkotó viszonylag sokrétűen korlátozhatja a felek szerződéses szabadságát: bizonyos típusú szerződésekre nézve meghatározott formát írhat elő, jogi korlátok közé szoríthatja a szerződés tartalmát, egyes szerződések érvényességét hatósági jóváhagyáshoz kötheti, más szerződések esetében olyan korlátozást állapíthat meg, amelynek figyelmen kívül hagyása joghátrányt von maga után, s végül meghatározott tartalmú szerződések megkötését meg is tilthatja [31/1998 (VI. 25.) AB határozat].
A szerződés tartalmának szabad meghatározását biztosítja a Ptk. 200. § (1) bekezdése. 
A szerződések tömeges kötésével járó tevékenységgel foglalkozó vállalkozások előre kidolgozzák azonban azokat a feltételeket – a jogszabályok keretei között –, amelyek szerint a másik féllel (nagyon gyakran magánszeméllyel) szerződnek. Ez az általános szerződési feltételek (Ptk. 205/A. §) alkalmazását jelenti. Amennyiben a másik szerződő fél – aki, ha gazdasági vagy szakmai tevékenység körén kívül eső célból szerződést kötő személy, ilyen esetben általában fogyasztónak is minősül (Ptk. 685. § d pont) – szerződést kíván kötni, más lehetősége nincs, mint az így kialakult szabálytömeg által meghatározott feltételek elfogadása. A piaci verseny ellenére ilyen tömegszerződéseket kötnek ezek a vállalkozások, tekintettel arra, hogy nagy számban, tömegesen kell kötniük szerződéseket másokkal gazdasági tevékenységük során (mivel ez tevékenységükkel szükségszerűen együtt jár). Így az egyik fél mindig ugyanaz lesz, míg a másik fél pozíciójában számosan jelennek, jelenhetnek meg. Mindezek miatt e vállalkozásoknak továbbra is szükségük lesz általános szerződési feltételek kidolgozására és alkalmazására, hiszen a tömeges méretű szerződéskötés szükségessége csak ilyen módon kezelhető ésszerűen.
Az általános szerződési feltételek alkalmazójával szerződő fél azonban kiszolgáltatottabb helyzetbe kerülhet, mivel általában az ilyen feltételeket alkalmazók gazdasági és szakértői téren nagyobb lehetőségekkel bírnak. Különösen igaz ez, ha magánszemélyekről (természetes személyekről) van szó, akik nem rendelkeznek részletes és az adott szerződési tárgyra alkalmazható jogi és gazdasági szakértelemmel. Ezért került sor olyan jogszabályi rendelkezések megalkotására, melyek az általános szerződési feltételeket alkalmazóval szerződő fél számára jelentenek bizonyos fokú védelmet (pl.: Ptk. 209. §-tól 209/B. §-ig vagy 1978. évi IV. törvényerejű rendelet 5. §-tól 5/C. §-ig). 
A rendelkezésemre álló adatok szerint jelen esetben általános szerződési feltételek alkalmazására kerül sor.

3. A „lakásért életjáradék” szerződések minősítése 
A szerződések helyes minősítésének a kérdése vizsgálatom szempontjából azért fontos, mert biztosítási tevékenységet csak meghatározott feltételek (tőkefedezet, üzleti terv, stb.) megléte esetén, illetve csak a PSZÁF engedélyével és felügyelete mellett lehet végezni. Amennyiben azonban tisztán életjáradéki szerződésként tekintünk e szerződésekre, ilyen kikötések nincsenek. 

3. 1. Az életjáradéki szerződés
Az életjáradéki szerződést a Ptk. 591. §-ában szabályozza a következők szerint: „Életjáradéki szerződés alapján az egyik fél meghatározott pénzösszeg vagy terménymennyiség időszakonként visszatérő szolgáltatására köteles. Az életjáradéki szerződésre a tartási szerződés szabályait kell megfelelően alkalmazni.” Az életjáradéki szerződés lényeges ismérvei közé tartozik mindezek alapján a huzamosság (a szerződéses jogviszony rendszerint a jogosult haláláig tart), a járadékszerűség (rendszeresen ismétlődő szolgáltatás a járadékfolyósító kötelezett oldalán), különösen jelentős ismérv a kockázati elem. Ez utóbbinak a tartalma alább részletesen kifejtésre kerül. A szerződés céljával függ össze annak szorosan személyhez kötöttsége a jogosult oldalán. Az életjáradéki szerződés – a tartási szerződéshez hasonlóan – lehet ingyenes és visszterhes is. Az életjáradék ellenértékeként ingóságok, ingatlanok tulajdonának átruházása fordul elő jellemzően, ritkább esetben készpénz ellenében is elképzelhető életjáradék folyósítása, bár ez utóbbi megoldás már az ún. járadékbiztosításra (melyre később kitér a jelentés) erősen emlékeztető konstrukciót eredményez.
Az életjáradéki szerződés célkötelem. Az a célja, hogy biztosítsa az egyik szerződő félnek anyagi ellátását, létfenntartását. Ebből a célból a kötelezett meghatározott időszakonként visszatérően vagy bizonyos pénzösszeget szolgáltat, vagy a jogosult ellátására szükséges terménymennyiséget (élelmiszert, gabonát, tűzifát, stb.). Ha a jogosult meghal, a szerződés célját betöltötte, rendeltetése megszűnik. Természetes tehát, hogy a Ptk. 586. §-ának (4) bekezdése úgy rendelkezik, hogy a szerződés a jogosult halálig áll fenn. Ez azonban olyan szabály, amely szerződéses rendszerünk diszpozitív jellegénél fogva nem zárja ki, hogy a felek meghatározott időre szóló szerződésben állapodjanak meg.
A jogosult halálig szóló szokásos szerződéseket „szerencseszerződéseknek” tekintik. Előfordulhat ugyanis, hogy a jogosult a szerződés megkötése után rövid időn belül meghal, és a folyósított életjáradék a cserébe kapott vagyonértéknek csak kis hányadát teszi ki. Ezzel szemben áll a kötelezett azon kockázata, hogy a jogosult halálának időpontja kiszámíthatatlan. A bírósági gyakorlat szerint a clausula rebus sic stantibus elvének alkalmazása még szűkebb körben lehetséges, mint általában a kötelmi jogban. A kockázati elem figyelmen kívül hagyása és korrekció végrehajtása tehát csak kifejezetten különös kivétel lehet. Ez következik a szerződéstípus általános jellemzőiből is.
A bírói gyakorlat és a Ptk. kommentárja szerint nem lehet megtámadni az életjáradéki szerződést feltűnő értékaránytalanság, uzsorás szerződés, illetve jóerkölcsbe ütközés miatt akkor, ha a kötelezett nem tudott teljes bizonyossággal és teljes megalapozottsággal a jogosult rövidesen várható haláláról.
A szerződés a Ptk. rendelkezése szerint a jogosult halálig áll fenn, mint említettem. Megszűnésének rendszerinti esete tehát az, hogy a kötelezett teljesíti az életjáradéki szolgáltatásokat mindaddig, amíg a jogosult halála véget vet a kötelemnek. Azonban mivel diszpozitív szabályról van szó, a felek a megszüntetésnek egyéb módjait is szabályozhatják a szerződésben. Kiköthetik, hogy bizonyos körülmények bekövetkezésekor joguk van a szerződés egyoldalú megszüntetéséhez. Például: amennyiben a kötelezett az életjáradék-fizetési kötelezettségének bizonyos időn keresztül nem tesz eleget, a jogosult a szerződéstől elállhat. Az elállás jogintézménye a Ptk. 320. §-ában van szabályozva. Az egyoldalú megszüntetés másik esete a felmondás, amely a szerződést egyoldalú nyilatkozattal megszünteti a jövőre nézve (Ptk. 321. §). A felmondás kikötése a gyakorlatban azonban ritkán fordul elő. Mód van arra is, ha a felek a szerződést valamilyen okból tovább fenntartani nem kívánják, annak közös megegyezéssel véget vessenek. Ilyenkor a felek a szerződést a jövőre nézve kölcsönös elszámolás mellett megszüntethetik, vagy a szerződés megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal felbonthatják.
A Ptk. 587. §-a alapján ha a jogosult az életjáradék fejében a tulajdonában levő ingatlant a kötelezettre átruházza, az életjáradéki jogot az ingatlan-nyilvántartásba be lehet jegyezni. Amennyiben az életjáradéki jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték, a jogosult az életjáradék-folyósítási kötelezettség elmulasztása esetén az ingatlanból a végrehajtásra vonatkozó szabályok szerint kielégítést kereshet. Ha az ingatlant a kötelezett elidegeníti, az új tulajdonos köteles a kielégítést tűrni. Tehát, ha a jogosult követelésével az ingatlan új tulajdonosa mint dologi adós ellen fordul, az utóbbi nem hivatkozhat arra, hogy a követelést elsősorban az eredeti kötelezettel szemben kell érvényesíteni.
A bíróság az életjáradéki szerződést – mindkét fél érdekeinek figyelembevételével – módosíthatja, és lehetőség van arra is, hogy a bíróság a szerződést a felek megfelelő kielégítésével megszüntesse (Ptk. 589. §). Az életjáradéki szerződésnél a felek viszonyának megromlása önmagában nem ok – a tartási szerződéstől eltérően – a szerződés megszüntetésére. A személyes kapcsolat ugyanis nem olyan súllyal jelenik meg az alapvetően pénzszolgáltatásnak minősíthető életjáradéknál, mint a mindennapi kapcsolattartásban, ápolásban, gondozásban megnyilvánuló tartási szerződésnél (BH 1996/10. sz. 534.). Fontos hangsúlyozni, hogy csak az összes körülmény gondos felderítése nyomán lehet megalapozottan állást foglalnia a bíróságnak abban a kérdésben, hogy indokolt-e egy esetleges perben szereplő életjáradéki szerződés bírói módosítása.
Természetesen a Ptk. általános szerződési szabályait, illetve a Ptk. által nevesített általános szabályokat is alkalmazni kell az életjáradéki szerződések esetében is. Különösen nagy jelentősége van a szerződéses kapcsolatokban tanúsítandó (illetve a magánjogi jogviszonyokra általános jelleggel előírt) kölcsönös együttműködés és tájékoztatás elvének (lásd a Ptk. 4. §-át, 205. §-át és 277. §-át).
Életjáradék nyújtását jogi személyek is vállalhatják ilyen szerződés megkötésével. Azonban mindenképpen újszerűnek tekinthető Magyarországon olyan vállalkozások (gazdasági társaságok) működése, melyek üzletszerű gazdasági tevékenységük körében kötnek jelentős számú magánszeméllyel (természetes személlyel) életjáradéki szerződést. Az életjáradék folyósításának ellenértéke a magánszemély (természetes személy) által átruházott ingatlantulajdon.

3. 2. A biztosítási szerződés
A biztosítókról és a biztosítási tevékenységről szóló 2003. évi LX. törvény (a továbbiakban: Bizt.tv.) 4. §-a a következőképpen határozza meg az üzletszerűen folytatott biztosítási tevékenység fogalmát: „a biztosítási tevékenység biztosítási szerződésen, jogszabályon vagy tagsági jogviszonyon alapuló kötelezettségvállalás, amely során a tevékenységet végző megszervezi az azonos vagy hasonló kockázatoknak kitett személyek közösségét (veszélyközösség), matematikai és statisztikai eszközökkel felméri a biztosítható kockázatokat, megállapítja és beszedi a kötelezettségvállalás ellenértékét (díját), meghatározott tartalékokat képez, a létrejött jogviszony alapján a kockázatot átvállalja és teljesíti a szolgáltatásokat. A Ptk. 536. § (1) bekezdése értelmében a „biztosítási szerződés alapján a biztosító meghatározott jövőbeni esemény (biztosítási esemény) bekövetkeztétől függően bizonyos összegnek megfizetésére vagy más szolgáltatás teljesítésére, a biztosított, illetőleg a másik szerződő fél pedig díj fizetésére kötelezi magát”. 
A biztosítás klasszikus értelemben a „hasonló kockázatoknak kitett veszélyközösséghez tartozók (biztosítottak) díj-, vagy járulékfizetésén alapul, a jövőbeni véletlen egyedi veszteségek kivédésére”. A biztosítás jellemzői közé tartozik, hogy a biztosítottnak állandó jellegű fizetési kötelezettsége áll fenn, és hogy a biztosító csak abban az esetben fizet, ha – és amikor – a biztosítási esemény bekövetkezik. A biztosító előre felméri a kockázatot, és a fizetendő biztosítási díjat a kockázat arányában állapítja meg. Hangsúlyozni kell továbbá, hogy a „biztosítónak az üzletvitelét a közérdek szem előtt tartásával kell megszerveznie, s a kötelezettségei teljesítéséhez biztos fedezettel kell rendelkeznie. Közérdekű funkciójával áll összhangban a biztosításra vonatkozó szabályozás általában imperatív jellege”.
Témánk szempontjából az életbiztosítás jelentős, amelynél a biztosítási esemény a biztosított halála (haláleseti/kockázati életbiztosítás) vagy egy előre meghatározott időpont elérése (elérési biztosítás). Kockázati életbiztosítás esetén a biztosító arra vállal kötelezettséget, hogy ha a biztosított a biztosítás időtartamán belül meghal, akkor a kedvezményezettnek egy előre meghatározott összeget fizet. Elérési biztosítás esetén pedig a biztosítónak akkor áll fenn fizetési kötelezettsége, ha a biztosított a biztosítási tartam eltelte után is életben van (ha a biztosított korábban meghal, akkor a biztosítás megszűnik, és a már befizetett díjak valamint a felhalmozott hozam a kedvezményezettet (örököst) illetik).
A járadékbiztosítás sajátos, biztosítási elemeket tartalmazó, ám a klasszikus biztosítási szerződések körébe nem tartozó ügylet. Lényege, hogy az ügyfél egy meghatározott összeget befizetve havi életjáradékra szerez jogosultságot. Amennyiben a járadékfizetési kötelezettség egy meghatározott biztosítási tartam lejártáig tart, „időleges életjáradékról”, ha pedig a fizetési kötelezettség a biztosított haláláig esedékes, „egyszerű életjáradékról” beszélünk. Ezen kívül további altípusokat különböztethetünk meg attól függően, hogy az ügyfél egy összegben teljesíti-e a befizetést, vagy a járadékfolyósítást megelőzi-e egy ún. takarékossági időszak, illetve, hogy konkrétan mikor kezdődik a járadékfolyósítás. A folyamatos díjfizetésű, halasztott kezdetű járadékbiztosítás esetén az ügyfél ismétlődő díjfizetést teljesít, a biztosító azonban csak meghatározott „halasztási idő” – takarékossági idő – után kezdi folyósítani a járadékot. Egyszeri díjfizetésű, halasztott kezdetű járadékbiztosítás esetén az ügyfél nem folyamatos, hanem egyszeri, nagyobb összegű befizetést teljesít a halasztási idő kezdetén. Egyszeri díjfizetésű, azonnal induló járadékbiztosításkor a járadékos egy nagyobb összeg egyszeri befizetése ellenében azonnal jogosult a járadékra. 
A járadékbiztosítások közül azok, amelyeknek a kezdete, vége, illetve tartama a biztosított halálától függ, életbiztosításnak tekinthető. Az ilyen járadékbiztosítás lényegében „az elérési biztosításoknak az idő múlásával ismételt sorozata olyan értelemben, hogy a biztosító a járadékfolyósítás kezdeteként meghatározott időponttól mindaddig, amíg a biztosított él, időszakonként a megállapodás szerinti összegeket fizeti ki”. 
A Bizt.tv. 2. számú mellékletének I. pontja a „halasztott, még meg nem indult járadékbiztosítást”, valamint az „azonnal induló, illetve már megindult járadékbiztosítást” is a hagyományos életbiztosítások közé sorolja. Ez azzal jár, hogy a tevékenységre a Bizt.tv. hatálya – így a PSZÁF engedélyezési és felügyeleti jogköre is – kiterjed. 

3. 3. A „lakásért életjáradék szerződések” minősítése
A vizsgált lakásért életjáradékot kínáló konstrukciók a Ptk. által szabályozott életjáradéki szerződés minden fontos jellemzőjével rendelkeznek. Az egyik fél a másik fél (a járadékos) haláláig meghatározott pénzösszeg időszakonként visszatérő szolgáltatására köteles, a megállapodás célja, hogy biztosítsa a járadékos anyagi ellátását. 
Speciális ugyanakkor, hogy a magáncégek üzletszerű gazdasági tevékenységük körében, profitszerzés reményében kötnek ilyen szerződéseket, ráadásul nagyszámú ügyféllel kívánnak szerződni. 
Belátható továbbá, hogy a vállalkozás – elsősorban az ügyfelek tervezett nagy száma miatt – nagy anyagi befektetést igényel, ráadásul, amíg az első járadékosok élnek, a járadékfolyósítónak lényegében kizárólag kiadása van (pl. járadékok, közös költség, egyszeri egyösszegű kifizetések, karbantartási kötelezettség). A befektetés megtérülése attól függ, hogy mikor és milyen áron tudja a járadékfolyósító a tulajdonába került lakásokat később értékesíteni (vagy más módon hasznosítani). A kezdeti idő után ugyanis nyilván az eladott lakások értékéből akarják majd fedezni a járadékokat, és a vételár valamint a járadékok (egyéb költségek) különbsége adja majd a cég profitját. A kedvezőtlen lakáspiaci folyamatok – a lakások esetleges elértéktelenedése – ezért súlyos helyzetbe hozhatja a járadékfolyósítót, és ezen keresztül a mindenkori járadékosokat is. 
A tény, hogy a használati és az életjáradéki jogot teherként az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik, a járadékos biztonságát növeli. Amennyiben ugyanis a járadékfolyósító nem teljesíti szerződéses kötelezettségeit, akár a lakás tulajdonjoga is visszakövetelhető. Ugyanakkor kérdéses, hogy amennyiben a vállalkozás esetleg felszámolás, végelszámolás alá kerül, a járadékosoknak a hatályos jogszabályok alapján a kielégítési sorrendben elfoglalt helyük alapján milyen kilátásaik lehetnek. 
Ezek feltétlenül olyan bizonytalanságot hordozó kockázati elemek, amelyek később – ma még előre nem látható – problémákat vethetnek fel. Ezek megelőzését a nagyon alapos biztosítási-statisztikai kockázatelemzés szolgálhatja, amit a járadékfolyósítók feltételezhetően elvégeztek.
Mindezek alapján megállapítható, hogy a „lakásért életjáradék” szerződések lényegében nem különböznek az egyszeri díjfizetésű, azonnal induló és halálig tartó életjáradéki, – ahogy fentebb már kifejtésre került – biztosítási szerződéstől, és ezáltal mint „vegyes” szerződések a Bizt.tv. hatálya alá is eshetnek. Csupán annyi a különbség, hogy a járadékos nem meghatározott pénzösszeget (biztosítási díjat) fizet a járadékfolyósítónak a szerződés megkötésekor, hanem legértékesebb vagyontárgya, a lakása tulajdonjogát ruházza át. 

4. Összegzés, ajánlás
Vizsgálatom során arra a megállapításra jutottam, hogy a jelenlegi jogszabályi környezet alapján nem állapítható meg egyértelműen sem az, hogy az üzletszerű gazdasági tevékenységük körében „lakásért életjáradék” szerződéseket tömegesen kötő vállalkozások életjáradéki, sem pedig az, hogy biztosítási megállapodásokat kötnek. A szerződési szabadság elve alapján természetesen lehetőség van atipikus, illetve vegyes típusú szerződések kötésére, ezzel összhangban a vizsgált, biztosítási elemeket is tartalmazó életjáradéki szerződések sem kifogásolhatók. Mindazonáltal a vizsgált szerződések minősítése körül kialakult bizonytalanságot – elsősorban amiatt, hogy nem tisztázott, hogy a PSZÁF felügyeleti jogköre e tevékenységre kiterjed-e – a jogbiztonsággal összefüggő visszásságként értékelem. A kialakult helyzet így közvetett módon a tulajdonhoz való joggal és a szociális biztonsághoz való joggal összefüggő visszásságot is okoz. 
Csatlakozom a PSZÁF véleményéhez, amely szerint olyan jogszabályi hátteret kell kialakítani, amely egyértelmű szabályozást biztosít. Ésszerű lenne megkövetelni, hogy az ilyen jellegű tevékenység kockázata és a nagyszámú potenciális ügyfél érintettsége miatt csak tőkeerős, megfelelő személyi és tárgyi feltételekkel rendelkező cégek foglalkozhassanak üzletszerűen ezzel a tevékenységgel, és hogy a PSZÁF felügyeleti jogköre kiterjedjen erre a tevékenységre, illetőleg a biztosítási elemeket tartalmazó részleteire. 
A kifejtettek miatt – az Obtv. 25. §-a alapján – felkérem az igazságügyi minisztert, hogy vizsgálja meg, milyen módon (jogszabály-módosítással, esetleg külön, e tevékenységre vonatkozó speciális előírások megalkotásával) lehet a kialakult jogbizonytalanságot orvosolni. 
Felkérem továbbá a PSZÁF elnökét, hogy a jelentésemben kifejtett jogi érvek alapján vizsgálja meg annak lehetőségét, hogy a járadékosok jogbiztonsága érdekében, saját hatáskörében – törvénymódosítás nélkül is – milyen intézkedéseket tehet, illetve milyen segítséget nyújthat.
Kérem az igazságügyi minisztert és a PSZÁF elnökét, hogy a jelentésben foglaltakkal kapcsolatos érdemi állásfoglalásukról a jelentés kézhezvételétől számított 60 napon belül tájékoztassanak.

Budapest, 2006. március 10.

Lenkovics Barnabás sk.

Melléklet

1. 1959. évi IV. törvény a Polgári Törvénykönyvről
4. § (1) A polgári jogok gyakorlása és a kötelezettségek teljesítése során a felek a jóhiszeműség és tisztesség követelményének megfelelően, kölcsönösen együttműködve kötelesek eljárni.
200. § (1) A szerződés tartalmát a felek szabadon állapíthatják meg. A szerződésekre vonatkozó rendelkezésektől egyező akarattal eltérhetnek, ha jogszabály az eltérést nem tiltja.
205. § (3) A felek a szerződés megkötésénél együttműködni kötelesek, és figyelemmel kell lenniük egymás jogos érdekeire. A szerződéskötést megelőzően is tájékoztatniuk kell egymást a megkötendő szerződést érintő minden lényeges körülményről.
205/A. § (1) Általános szerződési feltételnek minősül az a szerződési feltétel, amelyet az egyik fél több szerződés megkötése céljából egyoldalúan, a másik fél közreműködése nélkül előre meghatároz, és amelyet a felek egyedileg nem tárgyaltak meg.
(2) Az általános szerződési feltételt használó felet terheli annak bizonyítása, hogy a szerződési feltételt a felek egyedileg megtárgyalták. Ezt a szabályt kell megfelelően alkalmazni abban az esetben is, ha a felek között vitás, hogy a fogyasztói szerződésben a fogyasztóval szerződő fél által egyoldalúan, előre meghatározott szerződési feltételt a felek egyedileg megtárgyalták-e.
(3) Az általános szerződési feltételnek minősítés szempontjából közömbös a szerződési feltételek terjedelme, formája, rögzítésének módja, és az a körülmény, hogy a feltételek a szerződési okiratba szerkesztve vagy attól elválasztva jelennek meg.
205/B. § (1) Az általános szerződési feltétel csak akkor válik a szerződés részévé, ha alkalmazója lehetővé tette, hogy a másik fél annak tartalmát megismerje, és ha azt a másik fél kifejezetten vagy ráutaló magatartással elfogadta.
(2) Külön tájékoztatni kell a másik felet arról az általános szerződési feltételről, amely a szokásos szerződési gyakorlattól, a szerződésre vonatkozó rendelkezésektől lényegesen vagy valamely korábban a felek között alkalmazott kikötéstől eltér. Ilyen feltétel csak akkor válik a szerződés részévé, ha azt a másik fél - a külön, figyelemfelhívó tájékoztatást követően - kifejezetten elfogadta.
205/C. § Ha az általános szerződési feltétel és a szerződés más feltétele egymástól eltér, az utóbbi válik a szerződés részévé.
209. § (1) Tisztességtelen az általános szerződési feltétel, illetve a fogyasztói szerződésben egyedileg meg nem tárgyalt szerződési feltétel, ha a feleknek a szerződésből eredő jogait és kötelezettségeit a jóhiszeműség és tisztesség követelményének megsértésével egyoldalúan és indokolatlanul a szerződési feltétel támasztójával szerződést kötő fél hátrányára állapítja meg.
(2) A feltétel tisztességtelen voltának megállapításakor vizsgálni kell a szerződéskötéskor fennálló minden olyan körülményt, amely a szerződés megkötésére vezetett, továbbá a kikötött szolgáltatás természetét, az érintett feltételnek a szerződés más feltételeivel vagy más szerződésekkel való kapcsolatát.
(3) Külön jogszabály meghatározhatja azokat a feltételeket, amelyek a fogyasztói szerződésben tisztességtelennek minősülnek, vagy amelyeket az ellenkező bizonyításáig tisztességtelennek kell tekinteni.
(4) A tisztességtelen szerződési feltételekre vonatkozó rendelkezések nem alkalmazhatók a főszolgáltatást megállapító, illetve a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás arányát meghatározó szerződési kikötésekre.
(5) Nem minősülhet tisztességtelennek a szerződési feltétel, ha azt jogszabály állapítja meg, vagy jogszabály előírásának megfelelően határozzák meg.
209/A. § (1) Az általános szerződési feltételként a szerződés részévé váló tisztességtelen kikötést a sérelmet szenvedett fél megtámadhatja.
(2) Fogyasztói szerződésben az általános szerződési feltételként a szerződés részévé váló, továbbá a fogyasztóval szerződő fél által egyoldalúan, előre meghatározott és egyedileg meg nem tárgyalt tisztességtelen kikötés semmis. A semmisségre csak a fogyasztó érdekében lehet hivatkozni.
209/B. § (1) Az általános szerződési feltételként a fogyasztói szerződés részévé váló tisztességtelen kikötés 209/A. § (2) bekezdése szerinti érvénytelenségének megállapítását a külön jogszabályban meghatározott szervezet is kérheti a bíróságtól. A bíróság a tisztességtelen kikötés érvénytelenségét a kikötés alkalmazójával szerződő valamennyi félre kiterjedő hatállyal megállapítja.
(2) A külön jogszabályban meghatározott szervezet kérheti továbbá az olyan általános szerződési feltétel tisztességtelenségének megállapítását, amelyet fogyasztókkal történő szerződéskötések céljából határoztak meg és tettek nyilvánosan megismerhetővé, akkor is, ha az érintett feltétel még nem került alkalmazásra.
(3) A bíróság a (2) bekezdés szerinti eljárásban, ha megállapítja a sérelmes általános szerződési feltétel tisztességtelenségét, azt alkalmazása esetére (a jövőre nézve) - a kikötés nyilvánosságra hozójával szerződő valamennyi félre kiterjedő hatállyal - érvénytelenné nyilvánítja. A tisztességtelen szerződési feltétel alkalmazója köteles a fogyasztó igényét az ítélet alapján kielégíteni. A bíróság ítéletében továbbá eltiltja a tisztességtelen általános szerződési feltétel nyilvánosságra hozóját a feltétel alkalmazásától.
(4) Az (2) bekezdés szerinti per az ellen is megindítható, aki a fogyasztókkal történő szerződéskötések céljából meghatározott és megismerhetővé tett tisztességtelen általános szerződési feltétel alkalmazását nyilvánosan ajánlja. A bíróság, ha megállapítja a sérelmes általános szerződési feltétel tisztességtelenségét, azt - alkalmazása esetére - érvénytelenné nyilvánítja, és eltilt az alkalmazásra ajánlástól.
277. § (4) A felek a szerződés teljesítésében együttműködésre kötelesek. A kötelezettnek a szerződés teljesítése érdekében úgy kell eljárnia, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható, a jogosultnak pedig ugyanilyen módon elő kell segítenie a teljesítést.
320. § (1) Aki szerződésnél vagy jogszabálynál fogva elállásra jogosult, e jogát a másik félhez intézett nyilatkozattal gyakorolja. Az elállás a szerződést felbontja.
321. § (1) Aki szerződésnél vagy jogszabálynál fogva felmondásra jogosult, e jogát a másik félhez intézett nyilatkozattal gyakorolja. A felmondás a szerződést megszünteti.
(2) Ha a felmondás nem azonnali hatályú, a törvényben vagy a szerződésben meghatározott felmondási idő elteltéig a szerződés fennmarad.
536. § (1) Biztosítási szerződés alapján a biztosító meghatározott jövőbeni esemény (biztosítási esemény) bekövetkeztétől függően bizonyos összegnek megfizetésére vagy más szolgáltatás teljesítésére, a biztosított, illetőleg a másik szerződő fél pedig díj fizetésére kötelezi magát.
(2) A biztosítási esemény lehet különösen:
a) a szerződésben megállapított károsító esemény;
b) halál bekövetkezése, meghatározott életkor elérése;
c) testi sérülést, rokkantságot vagy halált okozó baleset.
586. § (1) Tartási szerződés alapján az egyik fél köteles a másik felet megfelelően eltartani. Tartási szerződést kötelezettként jogi személy is köthet.
(2) A tartási szerződést írásban kell megkötni.
(3) A tartás kötelezettsége a gondozásra, a gyógyíttatásra, az ápolásra és az eltemettetésre is kiterjed.
(4) A szerződés a jogosult haláláig áll fenn; a tartási kötelezettség - az örökhagyó tartozásaiért való felelősség szabályai szerint - annyiban száll át, amennyiben a kötelezett haláláig nyújtott tartás az ellenszolgáltatást nem fedezi.
587. § (1) Ha a jogosult tartása fejében a tulajdonában levő ingatlant a kötelezettre átruházza, a tartási jogot az ingatlan-nyilvántartásba be lehet jegyezni.
(2) Ha a tartási jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték, a jogosult a tartási kötelezettség elmulasztása esetén az ingatlanból a végrehajtásra vonatkozó szabályok szerint kielégítést kereshet.
(3) Ha az ingatlant a tartásra kötelezett elidegeníti, az új tulajdonos köteles a kielégítést tűrni.
589. § (1) A bíróság a tartási szerződést - mindkét fél érdekeinek figyelembevételével - módosíthatja.
(2) Ha valamelyik fél magatartása vagy körülményei folytán a természetben való tartás lehetetlenné vált, bármelyik fél kérheti a bíróságtól a szerződés végleges vagy az említett körülmények megszűntéig tartó átváltoztatását életjáradéki szerződéssé, ha pedig a szerződés célja ilyen módon sem valósítható meg, a szerződés megszüntetését.
(3) A bíróság a szerződést a felek megfelelő kielégítésével szünteti meg.
590. § (1) Ha a körülményekből más nem következik, a közeli hozzátartozók között létrejött tartási szerződésből folyó kötelezettségek teljesítéséért ellenszolgáltatás nem jár.
(2) Az ingyenes tartási szerződés a kötelezett halálával is megszűnik.
(3) A kötelezett az ingyenes tartási szerződés megszüntetését követelheti, ha annak teljesítése vagy életjáradéki szerződéssé átalakítása a szerződéskötés után megváltozott vagyoni körülményeinél fogva reá nézve túlságos megterheléssel járna.
(4) Az ingyenes tartásra az ajándékozás szabályait is megfelelően alkalmazni kell.
591. § (1) Életjáradéki szerződés alapján az egyik fél meghatározott pénzösszeg vagy terménymennyiség időszakonként visszatérő szolgáltatására köteles.
(2) Az életjáradéki szerződésre a tartási szerződés szabályait kell megfelelően alkalmazni.
685. § E törvény alkalmazásában
d) fogyasztó: a gazdasági vagy szakmai tevékenység körén kívül eső célból szerződést kötő személy;

2. 1999. évi CXXIV. törvény a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletéről
3. § A Felügyelet hatásköre kiterjed:
a) a hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 1996. évi CXII. törvény (a továbbiakban: Hpt.),
b) a tőkepiacról szóló 2001. évi CXX. törvény (a továbbiakban: Tpt.),
e) a biztosítókról és a biztosítási tevékenységről szóló 2003. évi LX. törvény (a továbbiakban: Bit.),
f) az Önkéntes Kölcsönös Biztosító Pénztárakról szóló 1993. évi XCVI. törvény,
g) a magánnyugdíjról és a magánnyugdíjpénztárakról szóló 1997. évi LXXXII. törvény,
h) a közraktározásról szóló 1996. évi XLVIII. törvény,
i) az egyes szakosított hitelintézetekről szóló törvények,
j) a kockázati tőkebefektetésekről, a kockázati tőkealapokról szóló 1998. évi XXXIV. törvény,
k) a fogyasztói csoportokról szóló külön jogszabály
hatálya alá tartozó szervezetek, személyek és tevékenységek felügyeletére.

3. 2003. évi LX. törvény a biztosítókról és a biztosítási tevékenységről
2. számú melléklet a 2003. évi LX. törvényhez
Az életbiztosítási ág ágazatok szerinti kockázati besorolása
I. Hagyományos életbiztosítások, úgymint
- határozott tartamú és teljes életre szóló haláleseti biztosítás,
- elérési és díjvisszatérítéses elérési biztosítás,
- halálesetre és elérésre szóló vegyes biztosítás,
- meghatározott tartamra szóló (term fix) biztosítás,
- halasztott, még meg nem indult járadékbiztosítás,
- azonnal induló, illetve már megindult járadékbiztosítás,
- baleseti és betegségi kiegészítő biztosítások.
II. Házassági biztosítás, születési biztosítás, ahol a házasság vagy a születés biztosítási esemény.
III. Befektetési egységekhez kötött életbiztosítás.
IV. Egyéni és csoportos nyugdíjbiztosítás
- nyugdíjalapok kezelése,
- egyéni nyugdíjszámlák kezelése.
V. Társadalombiztosítási nyugdíjat kiegészítő járadékbiztosítás.